广西贵港市唐人街项目商业部分定位说明(35页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,贵港市唐人街项目商业部分,定位说明,报告结构导图,lifestyle center,贵港的lifestyle center,lifestyle center的目标,项目定位,物质属性,心理属性,社会属性,空间的升级,业态构成的升级,品牌结构的升级,商业管理的升级,关键词,解读,lifestyle cent,er,案例研究,前言,在以Shopping Mall购物中心为模式开发热潮的今天，一种新的业态模式正在欧美、甚至是世界流行开来。一种以Lifestyle Center为主要购物形式的项目逐渐取代了Shopping Mall，展现出不同于传统Mall商业模式的魅力。,在洛杉矶，Grove Lifestyle购物中心，作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove有“时尚制作者、流行引导者”之称。在新加坡“欢乐城”将成为新加坡最经典的Lifestyle式购物中心，融合了商业与娱乐，成为充满生命与活力的场所，正在成为新加坡人在家庭和办公室之外的第三场所，一个包容一切的场所。,Lifestyle Center已经成为了时尚的代名词、制作者，是流行的引导者。因此，Lifestyle Center不是购物中心，也不止是生活方式中心这么简单，Lifestyle Center应该是时尚生活方式中心。,第一章 lifestyle center,lifestyle cent,er，关键词,案例研究,解读,关键词,lifestyle center-,时尚生活方式中心,关键词一：时尚,时尚就是在特定时段内率先由少数人尝试、预认为后来将为社会大众所崇尚和仿效的生活样式。简单地说，顾名思义，时尚就是“时间”与“崇尚”的相加。在这个极简化的意义上，时尚就是短时间里一些人所崇尚的生活。,这种时尚涉及生活的各个方面，如衣着打扮、饮食、行为、居住、消费、甚至情感表达与思考方式等。,lifestyle cent,er，关键词,案例研究,解读关键词,lifestyle center-,时尚生活方式中心,关键词二：生活方式,生活方式（,Lifestyle,）是一个内容相当广泛的概念，它包括人们的衣、食、住、行、劳动工作、休息娱乐、社会交往、待人接物等物质生活和精神生活的价值观、道德观、审美观、以及与这些方式相关的方面。,可以理解为就是在一定的历史时期与社会条件下，各个民族、阶级和社会群体的生活模式。,第一，丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求；,第二，坐落在相对集中的高密集人群区域；,第三，面积一般在,1.5-5,万平米之间，近年来出现逐渐增大的趋势；,第四，是在一个相对开放的环境中，而不像传统购物中心是在一个封闭的环境里；,第五，更加注重消费环境和氛围的营造。,Lifestyle Center,主要满足五个条件,lifestyle cent,er的解读，条件,案例研究,解读,关键词,第一，休闲第一。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是Lifestyle购物中心的灵魂所在。,第二，娱乐第一。Lifestyle Center的娱乐功能是体验感的最直接体现，是精神追求的最好的诠释。,第三，规模适中。美国的Lifestyle Center规模平均在2万5万平方米左右。,第四，业态专精。Lifestyle Center将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求。,Lifestyle Center,的四个特点,lifestyle cent,er的解读，特点,案例研究,解读,关键词,lifestyle center，北京优唐（U-TOWN）,北京优唐（U-TOWN）项目特色,案例研究,解读,关键词,优唐（,U-TOWN,）是朝外地区第一个广场式商业地产项目，,8,万平米的震撼规模，远远超越了目前朝外商圈的标志建筑,蓝岛大厦（,4,万平米），跃居该区域商业地产项目之首。,开发商北京兆泰集团针对朝外商圈强劲的发展态势，对京城东部活跃但模糊零散的商业布局，进行选择性吸纳及有机的梳理整合，凭借雄厚的资金优势，协同强大的开发团队，力求将产品打造成京城最大的室内中心广场、最丰富的特色餐饮美食总汇、最聚人气的娱乐新天地、最时尚的休闲世界、最具特色的空中,SHOW,场、最自由的高科技无限上网天地、组合成北京最具活力的绚彩综合体。,优唐以,85000,平米的商业体量打造朝外地区第一个广场式商业地产项目，“广场是城市的客厅”，肩负着接待、交流、展示等多方面的重要作用。,优唐增加复合型服务类商业、时尚、休闲、娱乐的广场式商业等业态，完美构建“城市中央,魅力之城”的发展愿景。,案例研究,解读,关键词,北京优唐（,U-TOWN,）项目规划,lifestyle center，北京优唐（U-TOWN）,优唐（,U-TOWN,）由六个主题商业构成，包括：世界名品购物中心、流行时尚精品街、动感娱乐广场、国际标准数字化影城、环型休闲广场以及国际美食汇，六大商业区域独立，但实行统一的商业运营模式，从而形成互动的商业综合体系，充分满足目标客群购物、娱乐、休闲等全方位生活需求。,项目定位：,针对朝外区域国际化氛围浓郁、客流量大、客群整体消费素质高的特点，优唐（,U-TOWN,）以国际商业潮流为参照，实现全球流行趋势同步，开启北京国际化大都市的商业窗口，为京城休闲商业擎起一面绚丽旗帜。,北京优唐（U-TOWN）商业体系,案例研究,解读,关键词,国际美食,汇,环型休闲,广场,国际标准,数字化影城,动感娱乐,广场,世界名品,购物中心,优唐,（,U-TOWN,）,流行时尚,精品街,lifestyle center，北京优唐（U-TOWN）,业态,购物,饮食,娱乐,U-TOWN,将商居、商务、商业、休闲娱乐的多元而丰富的业态形式，共同成就了朝外地区最完备、最舒适、最国际化、最富魅力的综合体建筑。,目的性购物（大型百货）汇集了国际名牌的专卖店,；,比较性购物（高档品牌）品牌店面步行街,；,随机购物（接近商品的心理）大型超市,休憩性饮食酒吧、咖啡厅,；,消除饥饿的饮食（随意、便捷）西餐厅、快餐店,；,享受美食乐趣（选择性、目的性)各种风味餐厅,；,社交性饮食 高档豪华的中、西餐厅,参与性KTV、健身俱乐部,；,观赏性名流俱乐部、音乐厅,包含时尚购物、娱乐互动、餐饮美食、休闲体验、艺术欣赏等方方面面的引领国际潮流的商业娱乐元素，成就京城最流行、最时尚、最具品质的先锋商业体验中心,U-TOWN.,北京优唐（,U-TOWN,）业态组合,案例研究,解读,关键词,lifestyle center，北京优唐（U-TOWN）,第二章 贵港的lifestyle center,贵港的lifestyle cent,er,贵港年轻人时尚生活方式中心,贵港的lifestyle cent,er,唐人街商业部分的定位建议：,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,贵港的lifestyle cent,er,lifestyle center,时尚生活方式中心,唐人街,年轻人的心灵港湾,年轻人的体验中心,年轻人的社交平台,物质属性,心理属性,社会属性,贵港唐人街要成为年轻人时尚生活方式中心，必须具备以下三个属性：一是物质属性；二是心理属性；三是社会属性。,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,关键词：饮食,贵港lifestyle cent,er，物质属性,正所谓民以食为天。吃喝自古以来就是人们最重视的东西，贵港人们也不例外。,项目要将饮食的商业功能建设得最为完善，能够成为贵港美食的代表，成为贵港年轻人饮食时尚的体验中心，并成为贵港年轻人饮食的终极选择。,贵港年轻人的体验中心,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,关键词：饮食,贵港lifestyle cent,er，物质属性,那么项目就要做好定位和把关。,项目引进的餐饮品牌可分为以下三种：一是休憩性饮食酒吧、咖啡厅；二是消除饥饿的饮食（随意、便捷）西餐厅、快餐店；三是享受美食乐趣（选择性、目的性)各种风味餐厅。,贵港年轻人的体验中心,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,关键词：娱乐,贵港lifestyle cent,er，物质属性,娱，自我娱乐或消遣(尤指以轻松活跃或任性放肆的方式)。乐，高兴、喜悦、快乐。,娱乐，并衍生出了娱乐业。娱乐业是现代消费典型特征之一，也是“体验经济”不可或缺的主体产业之一。以电影院、歌舞厅、卡拉OK厅、电子游艺厅、台球厅服务为主要业务的娱乐业，是以大众自我参与、自我娱乐休闲为特征的文化服务产业。,项目以参与性、体验性为主的休闲娱乐的功能也将会给项目的成功运营奠定基石。,贵港年轻人的体验中心,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,关键词：购物,贵港lifestyle cent,er，物质属性,购即购物，,指在零售商拣选或购买货品或服务的行为，可视为一种经济和休闲活动。,购物是一种休闲活动，可以逛不同的商店选购产品。,购物是每一个商业中心必备的商业功能，项目也不例外。,贵港年轻人的体验中心,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,关键词：购物,贵港lifestyle cent,er，物质属性,购物一般分为以下三类：一是,目的性购物（大型百货）汇集了国际名牌的专卖店,；二是,比较性购物（高档品牌）品牌店面步行街,；三是,随机购物（接近商品的心理）大型超市,。,项目购物部分的商业可引荐以比较性购物为主的的模式，以其为主体，满足贵港年轻人的体验性购物消费。,贵港年轻人的体验中心,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,贵港lifestyle cent,er，心理属性,贵港年轻人的心灵港湾,贵港的lifestyle center是贵港年轻人的心灵港湾。,在这里，三两个年轻的好友一起，可以看场好看的电影，酌点小酒，品着浓浓的咖啡，喝着茶香四溢的奶茶，打发无聊、消遣寂寞。,在这里，年轻的人们找到心灵的归属，找到了精神的寄托和慰藉,，找到家的温暖感觉,；,贵港的lifestyle center，是贵港年轻人们的第二个家，是他们的心灵港湾。当他们开心或不开心，疲惫或不疲惫，这里都是他们心灵靠岸、停泊、休憩的地方。,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,关键词：心灵港湾,贵港lifestyle cent,er，社会属性,贵港年轻人的社交平台,关键词：年轻人,如今，年轻人占了市场的主要地位，数码等电子产品也成了年轻人热爱的对象，随着信息时代日益壮大，人们的娱乐等消费也逐渐增加。贵港也不例外地成为一个以青年人消费群体为主的消费现状。,年轻人敢于消费、乐观消费、超前消费已经是年轻群体消费的代名词。年轻人本身又是一个发展空间和发展后劲都极其强大的群体。年轻人是一个城市发展的重要推动力量的同时也将会是未来城市的消费主力；,项目正是抓住了贵港的商业现状和消费现状，为贵港的年轻人而生。,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,一是乐观消费，敢于冒险，消费目的更强调追求快乐、享受生活，而非传统的“成就感”,；,二是消费中注重对个人价值的体现，而对关系消费、情感消费关注度降低,；,三是重品牌，重时尚，并愿意为此付费，对低价产品的解读可能不再是“划算”，而是“不够档次”。,项目目标客户定位为年轻人，那么就要紧紧抓住年轻人的消费心理特征，从而针对这些心理制定适合年轻群体的消费模式和消费环境。,贵港年轻人的社交平台,年轻人的消费心理特征,贵港lifestyle cent,er，社会属性,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,贵港lifestyle cent,er，社会属性,贵港年轻人的社交平台,关键词：社交平台,贵港的lifestyle center是为年轻消费群体提供舒适环境和氛围进行交友等社交活动的平台。,在这里，年轻的人们可以在轻松愉快的氛围里、抑或泡泡MM、抑或把酒会友、抑或释放压力，寻求慰藉。,在这里，年轻人们的情感、人脉与成长过程的互动都能得到很好的满足。,物质属性,项目定位,心理属性,社会属性,第三章 lifestyle center的目标,空间的升级,空间的升级，最重要的就是消费环境等体验度的升级。,空间的升级，包括吃喝玩乐购等消费活动所在的场所的,消费,环境的塑造、氛围的营造和品牌装修水平的提高。,现代社会，人们不在满足单纯的消费、物质的满足，人们追求的是消费过程中的得到的精神满足。,消费环境和氛围在精神满足的过程中起着十分重要的作用，消费环境和氛围的体验感则是重中之重。,lifestyle cent,er,的目标,业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,空间的升级,lifestyle center的核心就是增加人们购物过程中的愉悦感。人们最基本的生活需求满足了，就开始关注情感价值，需要感情上的愉悦享受，这就是体验。,lifestyle center是强调消费者在购物过程中感官的立体享受，使得消费者的体验更加的全面、系统；不论是吃喝玩乐购哪一种消费都能够得到很好的一次体验过程的感受。,lifestyle center空间的这种升级使得项目源于体验中心，又高于体验中心时尚生活方式中心。,lifestyle cent,er,的目标,业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,业态构成的升级,业态构成的升级，是指项目的业态构成将是更为科学、更为丰富和合理。,届时，项目的商业功能将更加的完善，满足吃、喝、玩、乐、购的商业业态都将有一个科学的比例，在业态构成上达到的升级的目标。,业态,餐饮,休闲,娱乐,购物,其他,比例,1216%,812%,713%,4455%,25%,lifestyle cent,er,的目标,业态,餐饮,休闲,娱乐,购物,其他,比例,1520%,46%,39%,6075%,35%,一般商业项目业态比例,项目业态比例,业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,品牌组成的升级,品牌构成是一个商业中心运营成败的关键点之一。,项目要运营成功，则要在品牌构成上进行必要的升级。品牌的升级包括以下三个方面的升级：,一是本地已有品牌的旗舰店引进，从而有效进行品牌的升级；,二是外地品牌（本地还没有的）的招商引进，达到品牌的升级；,三是当地发展前景好的成功老品牌的引进和重新包装升级。,lifestyle cent,er,的目标,业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,商业管理的升级商业管理是商业地产的灵魂,商业管理是一个商业地产项目的灵魂。要想保证一个商业地产项目的最终成功，仅有经营主题定位的成功还不够，还需要最后一环后期经营管理的成功。,商业管理是商业地产的灵魂所在，也是最难做好的，因为它非常琐碎要面对大量的商户，周期非常长几年时间甚至更长（要想长久兴旺并形成品牌，需要长期的良性坚持），市场变幻莫测要随时改变经营管理策略，才能立于不败,因此，必须寻找一家专业的商业经营管理公司担纲，要科学管理，精心培育，才能确保后期经营管理的成功。,lifestyle cent,er,的目标,业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,商业经营管理同一般的物业管理有本质的区别，前者包含后者的全部内容，而后者只是前者的一部分。,商业管理与物业管理的最重要区别是在对商家的态度上。商业管理除了做好一般的物业管理之外，还要做的事情就是帮助商家。,帮助商家就是在不同阶段制定出不同的优惠政策，帮助商家度过难关、突破瓶颈。如在进驻初期，商业管理就要采取“放水养鱼”的管理策略，为商家着想，尽可能的提供支持与帮助，与商家一起将项目盘活；,帮助商家就是帮助商家在不同的阶段更好地了解目标消费者的消费行为和消费心理特征，从而制定出适合目标消费者的营销策略和方法，确保商家的成功运营，从而达到项目的成功运营。,业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,lifestyle cent,er,的目标,商业管理的升级商业管理是商家与项目、项目与市场沟通的桥梁业态升级,空间升级,品牌升级,商业管理升级,lifestyle cent,er,的目标,经营管理能力是目前国内商业项目的开发主体最为忽视或者头疼的问题。经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。,商业地产是一种长线投资，需要有长达几年的市场培育期，所以注定商业管理的过程会是一个需要大笔资金投入的过程，包括广告推广的投入、招商管理工作的进行等。在这一过程中，商业管理则需要对商家进行一对一的贴身服务，与商家形成很好的联动，并发挥自身的组织调配能力，维护商家和项目的利益，有效带动项目的运作，真正实现项目的定位和商业价值。,商业管理的升级商业管理是商业地产成功运营的最佳组织者,谢 谢！,