廊坊嘉慧项目市场定位提报86p.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2010-4-16,#,嘉,慧,项目市场定位提报,Marketing Strategy,Report.,目录,Contents,PART 1,市场与政策分析,PART 2,区域解读,PART 3,项目定位,PART 4,产品建议,PART 5,推广营销,PART.1,市场与政策分析,经济形势,2009,全年,GDP,增长,8.7%,，第四季度增长,10.7%;,2010,年,2,月,CPI,同比上涨,2.7%PPI,涨,5.4%;,房价同比涨,10.7%;,出口同比增,45.7%,。,温家宝在报告中关键数据,09,年对中国人民来说是最困难的一年，世界经济一度颓靡，中国在,4,万亿投资引擎拉动和产业政策助推下，中国经济整体复苏明显；,2010,年,3,月，温家宝总理两会上再次定下保八的调子，,13,家国际金融机构有,11,家预测中国,GDP,数据超过,2009,年的,8.7%,，但面临世界经济全面复苏的不确定性、人民币汇率升值、通胀的压力，今年将会是中国经济最复杂的一年。,区域规划,国家发改委地区经济司副司长陈宣庆日前透露，,2010,年京津冀都市圈发展规划将会被研究制定。,两会关键词,区域经济,全面实施“两厢”新干线、城区大拆迁、高标准亮化等,9,项重点城建工程，加快推进廊坊面貌三年大变样。,938路公交,北京市至廊坊,938,支,5,路快速公交正式开通，将使北京至廊坊公交线路运营时间缩短,1/3,左右，单程运营时间总计,90,分钟。,三年大变样,受惠京津冀都市发展圈的新兴城市,城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。,廊坊,经济总量,2008,年，京津冀都市圈实现地区生产总值,33031,亿元，约占全国经济总量的,11%,。,整体布局,“,一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。,主导产业,以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；,以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；,钢铁、石油化工等基础原材料产业。,中心,三河,次中心,霸州,次中心,开发区是廊坊经济发展的源动力,廊坊开发区,于,1992,年,7,月,31,日批准设立的，,09,年,7,月,20,日升级为国家级经济技术开发区，开发区幅员面积,67.5,平方公里，已开发土地面积,14.49,平方公里，户籍人口,53362,（包括大学城）；,开发区目前已有,1300,多家企业进入，其中包括,15,家世界,500,强企业。投资国涉及,30,个国家和港澳台地区，初步形成了五大主导产业，现已成为国内外客商面向京津两市、环渤海以及整个中国北方市场的重要枢纽和立足点；,2008,年，廊坊开发区地区生产总值和财政收入占廊坊市比重分别达到,12.4%,和,18.5%,，带动全市增长,2.85,和,4.92,个百分点，对全市经济增长的贡献率达到,26.6%,和,22.5%,。,“三年大变样”加速城镇化步伐,提高城市的生活质量、提高城市的承载和辐射能力、提高城市的知名度和竞争力，打造成一座充满实力、活力、竞争力的宜居城市。,三年大变样工程总投资约,900,亿元的，,20082010,年重点实施,“369”,工程，即：,3,项重点工作,(,新迁工作、规划工作、招商引资工作,),；,6,大重点工程,(,民生保障、基础设施、生态环保、功能提升、精品建设、道路畅通,),三年大变样,城市化发展加速,京津塘高速公路是连接北京、天津和塘沽的高速公路。全长,142.69,公里。,京津高速公路起点为五环路化工桥，终点位于天津市东疆港，全长,147,公里,廊涿高速公路起点为涿州，终点位于廊坊市的旧州，路线全长,58.4,公里,京津高速,京津塘高速,廊涿高速,该市已经立项准备修建与北京对接的轻轨，届时从北京到廊坊市区只需要,15,分钟的车程。,廊坊至北京线路计划从北京亦庄轻轨站作为起点，一站直接到达廊坊中心市区，廊坊段全程,18,公里。以列车时速,60,公里计算，从北京亦庄到廊坊中心市区只需要,15,分钟左右。,城市交通,廊坊作为京津走廊的重要门户，其便捷的交通可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，这将使廊坊成为京津冀大都市圈最直接的受益者。,廊坊位于,京津黄金走廊，,依托,京津冀,大都市圈，城市地位和综合,实力快速,提升,区域产业结构不断优化，,经济,发展后势强劲,城市,三年大变样，生态宜居性提升,廊坊城市大规模改造建设，将极大的促进房地产市场发展,PART.2,区域市场分析,北外环板块,御泉湾,东日瑞景,华夏奥韵,商务,中心板块,尚都公,馆,名人国,际,锦瑞尚,城,金碧,伦,安,次核心板块,本案,翰林名晟,盛德花园,江南水郡,南外环板块,纽约公元,德仁永祥苑,区域住宅,市场板块划分,廊坊市区辖安次区和广阳区两个行政区，根据目前商品住宅市场发展状况，可划分为四个板块：,商务中心板块,安次核心板块,北外环板块,南外环板块,德源博通,板块特点分析,板块划分,代表项目,板块形象,板块特征,板块优势,板块劣势,客 群,商务中心板块,名人国际,尚都公馆,城市中心,繁华，都市核心，地位感强,商业繁华，配套齐全，交通便捷，黄金地段稀缺性,人流车流大，居住舒适度不足，同时价格高,城市高端客群,北外环板块,华夏奥韵,东日瑞景,新兴发展带,规划发展潜力大,区域发展利好，生态环境资源优势明显,配套设施不足、缺少人气,城市新兴客群、地缘性客户及部分北京客户,安次核心板块,江南水郡,翰林名晟,城市副中心,旧城改造重点区域,居住氛围浓，配套齐全，生活便利，可辐射以南下辖区县,区位环境形象差，城市面貌陈旧,地缘性客户、南部下辖区县及部分北京客户,南外环板块,德仁永祥苑,城郊结合部,城市边缘区域环境较差,性价比高，可借助龙河开发区发展带动,交通差、配套缺，生活不便,地缘性中低端客群及富士康、龙河开发区,项目名称,土地规模,建筑面积,总户数,绿化率,容积率,建筑类型,建筑风格,户型区间,主力户型区间,销售均价,安次区,江南水郡,100014,228579,1866,35%,1.8,板塔结合,江南园林风格,59138,80110,5600,纽约公元,155524,330797,2611,35%,1.7,板塔结合,美式现代风格,51130,76-120,5500-6000,豪邸坊,60000,153425,1181,56%,2,板塔结合,中式人文景观,50130,70120,6500,翰林名晟,34000,68000,770,30%,1.8,板塔结合,古典文化风格,6289,6289,5100,德仁永祥苑,30000,60000,390,35%,2,板塔结合,简欧风格,80-121,80-121,5500,德源博通,24000,50000,600,30%,2,板楼,北欧风格,74-110,74-110,6380,广阳区,馨园,34423,68846,792,45%,2,板塔结合,三山八园十六景的中式人文建筑,50140,70100,预计,6000,左右,名人国际,29139,79335,418,30%,2.2,板楼,北欧风格,71110,71110,7000,尚都公馆,31000,40429,200,39%,1.3,板楼,现代简约式,89400,89131,6500,锦瑞尚城,22964,54771,492,26%,1.8,板楼,北美风情社区,46103,75103,6800,金碧伦温泉公寓,100000,160000,1500,40%,1.6,板楼,欧式新古典建筑风格,65.95138.88,91128,6000,区域主要在售楼盘,区域主要待售楼盘分析,项目,位置,开发商,价格,规模,目前进度,江南水郡,光明西道以北，西外环以东,荣盛地产,均价暂定,6000,元,建筑面积,22,万平米,准现房,纽约公园,常甫路与南外环交汇处,富强地产,均价暂定,6300,元,一期,9,万平米已售罄，二、三期,21,万平米待售,期房，,2011,年交房,通过对,区域主要在售楼盘分析，可以发现目前区域,楼盘大致分为,三个档次：,6000-6500,元,以上,5500-6000,元,5000-5500,价格,项目,豪邸坊、江南水郡,安泰家园、中房馨园,德仁永祥苑、翰林名晟,价格档次,项目素质,第一档,大盘气质、知名开发商、产品细节,第二档,形象、位置较好、性价比较高,第三档,形象调性不足，以价格或位置为诉求点,目前,住宅,市场存量基本消化，,新一轮市场供量将会在,2010,年,5,月前后集中爆发，据粗略统计将不低,于,10000,套,；,区域住宅均价已,上,5800,元,以上，其中商务中心板块价格最高，均价已达,6500,元以上，北外环板块紧随其后，均价接,近,6200,元，安次核心和南外环板块均价较低，在,55006000,左右区间内，,目前高价楼盘主要集中,在商务中心板块；,目前区域住宅销量势头旺盛，特别是新入市的高品质楼盘，如尚都公馆、翰林名晟等，在基本没宣传推广的前提下都取得了不错的认购量,；,区域楼盘形象包装力差、推广渠道单一，主要是本地报纸（消费广场、视讯传媒）、短信、电视广告为主，有些体量小的楼盘无推广也都售罄。,廊坊市场所有在售项目是以毛坯交房，缺乏精装交房来带动高品质楼盘的热销。,小结：,光明西道,西环路,地块,地块,光明西道以南，顺安街以北，西外环以东，馨语星苑以西。总占地面积约,102500,平米。,地块,A,公共绿地 （,4500,平方米）,商业金融用地（,15200,平方米）,防护绿带 （,3000,平方米）,地块,B,公共设施用地（,15500,平方米）,地块,C,住宅用地（,64300,平方米）,项目分析,地块,地块,交通环境,本案,地块四周道路完善、四通八达，特别,是西侧,紧邻,的西外环，而,且是廊坊市以南下辖区县通往廊坊市区的咽喉要道；,项目有公交,1,、,4,路可以达到，交通设施齐全，畅达性较好。,配套设施,地块周边生活配套设施一应俱全，,有中国银行、金苹果超,市、兴安市场,、廊坊师范学,院、御龙大酒店等；,城市外扩,品牌价值,城市综合体,三者的任一都不无法独立承担项目建立竞争优势的使命，唯有将其结合才能达成,。,带动区域与城市发展，是地区经济成熟的表现,塑造项目品牌价值与提升价值,安次区新,兴开发热土,项目核心价值点提炼,区域客群调研样本选择,纽约公园,安泰家园,江南水郡,为了解区域客户构成，我们对等多个竞品项目进行了客户调研，此处我们仅对重要竞争项目客户情况进行说明：,区域客户研究,客 户,分布区域,说 明,高层,来源,廊坊地区,70%,，北京天津等周边城市,30%,职业,私营企业主、公司中层管理者、公务员、教师、金融从业人员,年龄,28-50,岁,承受价格,45,万,-80,万,购买目的,自住,85%,，投资,15%,购房关注点,交通,/,配套,/,户型,/,总价,/,升值空间,住宅,来源,廊坊地区,80%,，北京天津等周边城市,20%,职业,私营企业主、公司高管、公务员、教授,年龄,30-45,岁,承受价格,60,万,-100,万,置业目的,自住,85%,，投资,15%,购房关注点,环境,/,交通,/,配套,/,物管服务,/,升值空间,（数据来源,：市,场调研）,区域客户研究,项目客,群来源,京津客户,在廊坊工作的其他城市移民,廊坊下辖区县置业客户,廊坊市地缘性客户,区域地缘性客户：,是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例最大，达到,80%,以上，其中改善性需求占到较大比例；,下辖区县客户：,作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，交通、配套是其考虑的首要因素；,城市新移民：,此部分购房者多集中在经济开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高；,京津客户：,含有在京津工作的廊坊人，享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，,交通便捷、房价和生活成本的低廉,，使其以投资升值为目的到廊坊置业、居住，未来此类客户将呈上升趋势。,目标客,群分析,上升,的中,产阶层,依靠高职位收入及创业持续,积累进行,购房的客,群,本案财务分析,主力户型面积：,90.81-129.55,平米,预期销售均价：,6000,元平米,房款总价：,55-78,万左右,首付款：,17-25,万,20,年月供：,2800-4000,元,本案的主力客群将来自于经济体系,中的,中上层。其迅速积累财富的能力和魄力，已足以独特成群，故我们又将其称之为：,掌握财富升力的新中产层,权利顶层,财富层,市 民 阶 层,温 饱 阶 层,底 层,新中产层,中产层,目标客群定位,新中产层,的生活方式及,态度,关注子女成长教育并舍得投入,敢于率先接触新事物，有更强的求知欲及购买欲,注重产品的品质，偏理智消费，但愿意倾听专家的讲解,喜欢有创意的广告及产品，崇尚一切新鲜事物,居住习惯及消费习惯已经形成，消费品位个性化,追求,享受,辛苦工作之余，希望更多的享受,生活,“,消费付出要与产品价值成正比”，是他们的人生,信条,主要,消费倾向,饮食、房产、汽车、旅游,努力工作就是为了生活得更好,目标客,群描述,本案,S.W.O.T,分析,32,Strengths,优势分析,Weaknesses,劣势分析,Opportunities,机会分析,Threats,威胁分析,1,、区位优势：扼守市区南大门重要关隘；,2,、交通优势：紧邻,城市迎宾道，,出行畅通无阻；,3,、,教育优势：紧,邻廊坊师范学院，,共享区域优质教育资,源；,4,、配套优势：周边配套设施齐全；,5,、地标优势：工业遗址博物馆的建造。,1,、地块不完整，项目整体感、标志感不足,；,2,、项目周边环境，有瑕疵；,3,、项目于工业博物馆的结合。,1,、三年大变样城市改造拉动住宅需求；,2,、区域市场进入高速发展阶段，前期低价土地基本消化完毕；,3,、区域无真正的意义高品质楼盘。,1,、政策出台调控风,险；,2,、区域的认可度,、名誉,度不,足；,3,、区域未来供应总量较大。,PART.3,项目定位,关键问题,:,激烈市场竞争下如何寻找差异化市场机会点？,如何实现住宅现金流的快速周转？,如何通过提升附加值实现住宅价值最大化？,让我们来分享一个故事,如,果进行住宅定位？,可乐的故事,超市里,散装可乐,1.25L,4.9,元,2.5L,6.9,元,商店中,瓶装可乐,500ML,3,元,一杯可乐,加冰、背景音乐,元,分装体现价值,环境提升价值,增加附加值,散装可乐,听装可乐,瓶装可乐,酒吧“可乐”，小众环境，中高价格；,超市“可乐”，大众化环境，低价格；,会所“可乐”，一站式环境，高价格；,music,加冰可乐,可乐的故事给予项目的启示：,A,、切分产品可提升项目的总体价值；,B,、环境可提升项目价值；,C,、给产品植入敏感元素可提升附加值,;,三个定位纬度,受启发于可乐的故,事，,运用三个纬度工具进行项目定位,价值最大化,塑造竞争优势,优化限制条件,运用三个纬度工具进行项目定位,纬度一：提升本案的价值,价值最大化,塑造竞争优势,优化限制条件,提升价值策略之,一：,将,住宅融入综合体进行定位与营销,本体,工业遗址博物馆,整,体规,划,景观规划,建筑立面,住宅客群为商业提供消费人群服务,营销,完美的与工业遗址结合,商业,附加值应用在,住宅,综合体体验式营销模式,缘由：,1,、避,免客群单一化、自身市场单一化而缺乏竞争力；,2,、,利用部分优势产品提升整体项目品质；,3,、,丰富项目的产品线，满足不同层次的需求。,自住型刚性需求；,改善型刚性需求；,一居紧凑两居,紧凑三居,舒适三居,舒适四居,投资性需求；,一居,提升价值策略之二,:,切分市场,丰富产品线,形成组合,融,合工业遗址展览馆立,面风格，引入国际、现代、时尚的元素，突显项目昭示性，提升项目整体竞争力。,提升价值策略,之三,:,增加附加值之改善立面,住宅打,造产品在区域的唯一性；提升项目整体品质；,本案选择精装修市场背景：,市场大势所趋；,利于强占市场，提升品牌；,区域缺精装修产品；,完善自身条件，增加产品附加值；,提升价值策略,之四,:,部分精,装修,建议精装修标准,600-800,元,/,融合建筑,与工业遗址展览馆、,国际元素，同时结合人文。让景观不仅是一种视觉的享受，也同样成为本案国际生活城,市的,重要载体。,提升价值策略,之五,:,景观园林,整体风格与建筑的现代、时尚相融,景观动线联接各地块,住宅,与工业遗址展览馆间,通过景观轴、景观桥、景观路相融,打造铁路特色景观带,打造特色规划道路,现代元素的景观小品,商业经营中能对住宅业主实施优惠，体现业主置业的尊贵感。,商业规划中，考虑增加住宅功能外延的布局。如酒店内的泳池、商务接待区,。,商,业为业主提供了便利，提升了在本案置业的价值。另一方面，业主为商业经营带来了人流量上的保证。,提升价值策略,之六,:,商业是住宅的泛会所,提升价值策略,之七,:,工业遗址展览馆,工业遗址展览馆带动项目,先启,动住宅的,推广,引爆市场,实现项目市场高认知,提升整体调性,一期启动区,：住宅,推售产品,：住宅,+,电梯,提升价值策略之八,:,合理的开发时序提升整体价值,光明西道,西环外,住宅,工业遗址,商业综合体,产品的价值提升策略：,价值高于价格,打造别墅品质的洋房产品，洋房品质的高层产品,产品的价值提升策略：,价值高于价格,打造高端住宅品质的产品，高端住宅品质的高端产品,纬度二：树立本案的竞争优势,价值最大化,塑造竞争优势,优化限制条件,运用三个纬度工具进行项目定位,成本领先,差异化,集中化,项目组合,附加值,时间垄断,竞争优势的形成,项目的竞争策略,:,差异化、组合、附加值,综合体内住宅,住宅,电梯,+,洋房,建筑立面,精装修,景观园林,低碳环,保,竞品物业：住宅商业（商住楼）,本案物业：住宅商业写字楼公寓（城市综合体）,一个综合体内住宅，即将成为城市的未来发展中心，生活的更便利、舒适和现代，是人们心中的一种生活愿景！,商住楼,vs,城市综合体,塑造竞争优势之一,:,住宅依附体的差异化,同一地块容积率的拆分，使得物业形态变得多样化，既有低密产品，也有现代高层。这区分于单一产品项目，具有产品类型上的竞争优势。,住宅,+,电,梯,+,洋房,vs,电梯,塑造竞争优势之二,:,住宅拆分容积率,工业遗址展览馆 建,筑立面,精,装修,景,观园林,低碳环,保,塑造竞争优势之三,:,产品附加值,运用三个纬度工具进行项目定位,纬度三：优化限制条件,价值最大化,塑造竞争优势,优化限制条件,通过景观轴线、建筑风格，实现组团与组团,、工业遗址、住,宅与商业的和谐统一,优化限制条件之一,:,地块分散,地块间的规划路，采用景观路方式，弱化因此带来的地块分散的劣势。,优化限制条件,之二,:,规划道路,LOW-E,玻璃使用；,沿路种植灌木，让路成为风景。,1,、,2,地块的小区车流通道沿地块南侧修建。使建筑物后退，降低噪音污染。,优化限制条件,之三,:,西侧,市政道路,地,块西侧,临,通市,政道路，存在噪音污染，影响居住品质。,住宅,工业遗址,商业综合体,西 外 环,光明西路,基于三个纬度回答三个关键问题：,激烈市场竞争下如何寻找机会点？,10,万,平米综合体下的住宅定位,如何实现住宅现金流的快速周转？,拆分低密产品，捕捉市场空白，实现差异化营销,如何通过提升附加值实现住宅价值最大化？,工业遗址展览馆、精,装修、丰富产品链、园林景观,基于三个纬度分析得出的项目定位,价值最大化,塑造竞争优势,优化限制条件,集高档购物、品位休闲、特色餐饮娱乐、商务、居住等多元功能于一体，以综合大盘规模影响力,，起,到推动作,用,.,城,市多,元化特,区,项目整体定位,住宅定位,安次区,的核心,区：,国际时尚生活特区,是廊坊市的梦,想生,活,PART.4,产品建议,案名建议,锦阙纪,锦：精美鲜艳的纺织品，比喻美丽或美好的事物。,项目旧址为纺织厂，以“锦”字指代和纪念那个激情澎湃的年代，同时也怀抱着对未来的美好期许。,阙：阙，门观也。,说文,本义：古代宫殿前的高台，通常左右各一，台上起楼观，二阙之间有道路。,徐锴曰：“以其阙然为道，谓之阙。以其上可远观，谓之观。”,项目作为廊坊市区门户，紧邻迎宾道，将以地标性建筑群引领廊坊新城市居住典范。,纪：记载。记录年代的方式。中国传统史书的一种体裁，以重要事件为纲，将一段历史完整地记载下来，一般专记帝王的历史事迹及时代大事。,项目毗邻廊坊城市博物馆，记录着廊坊曾走过的光辉历程，承载着厚重的历史文化积淀。,锦阙纪，以“纪”的辉煌记录廊坊的荣耀往昔，以“锦”的华美展望廊坊的壮丽未来。作为廊坊市区门户，必将成为廊坊新城市宜居标杆。,设计,slogan:,坐揽万象 藏鋒未来,案名备用：,千阙城,案名释义,千：千,十百也。,说文,比喻数量甚大，许许多多。清丽千眼。,陆机,文赋,形容变化无穷。千变万化,不可穷极。,列子,周穆王,项目定位为国际外向型城市多元特区，“千”的多种多样和变化无穷正体现了项目的多元化特征,阙：阙，门观也。,说文,本义：古代宫殿前的高台，通常左右各一，台上起楼观，二阙之间有道路。,徐锴曰：“以其阙然为道，谓之阙。以其上可远观，谓之观。”,项目作为廊坊市区门户，紧邻迎宾道，将以地标性建筑群引领廊坊新城市居住典范。,城：都市。城，所以盛民也。,说文,千阙城，彰显了项目的城市多元综合体特征和项目的城市门户地位，将以其独特定位，成为廊坊现代人居标杆。,工业遗址公园产品建议,保留下的当时的纺织场厂房构成了一种有意味的韵律。有节奏地从建筑间的空隙溢到城市，漫游过程中不仅仅在享受物质性的绿地和园林，也在享受城市的历史和文化。市民通过享受宜人的公共空间，再来体会和品味熟视无睹的建筑,.,。,历史是因为有现代才称其为历史，现代是因为有历史才称其为现代。,借助唐山城市工业遗址展览馆的成功案例：,唐山,展览馆的前身，是西北井的,4,栋,20,世纪,30,年代日伪政府统治时期的弹药库，还有两栋是,20,世纪,80,年代修建的粮库。总用地面积,29636.58,平方米，建筑面积,5650.17,平方米。经过现代化的艺术设计和改建，展馆从城市规划的视角，集中反映了城市规划和建设的历程，展望了城市规划发展的美好未来。,建筑外立面建议,几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。,体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息,户型建议,在保证容积率的前提下，能产出相对舒适的户型，采用一梯三户的户型结构。,LOW-E,玻璃具有良好的隔热保温作用；,为业主节省制冷费用另外,LOW-E,玻璃,的可见光反射率一般在,30%,以下，可避免造成反射光污染；,考虑到本项目周边临路及商业区，,LOW-E,玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保证业主生活在一个安静的环境中。,室内,室外,LOW-E,玻璃,LOW-E,玻璃达到降低能耗效果,楼宇建议,断桥铝合金采用隔热铝合金型材，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能。断桥铝合金窗比普通窗热量散失减少一半，隔声量达,29,分贝以上，水密性、气密性良好。,与,LOW-E,组合使用将为业主节省更多的制冷费用并保证良好的隔音效果。,断,桥铝合金达到降低能耗效果,通过滤料、活性炭、沸石，产生吸附、过滤、微电化学电场作用，去除水中余氯、重金属离子、细菌和杂质。,本项目面向的中高端人群对与健康息息相关的方面非常挑剔，采用净水系统将保证业主可以喝到最清澈的水，提高生活品质,户,式直饮水系统,普通排水方式容易产生卫生死角和噪音。,而同层排水的支管不穿越楼板，沿墙而走，在同一楼层内与立管相连；从而避免噪音、异味与维修干扰。,同层排水,普通排水,同层排水降低噪音,指纹门禁系统,彩色可视对讲,门磁窗磁,小区监控系统,现阶段普遍以采用一卡通的门禁系统。,建议采用更加先进的指纹门禁系统等设备即“一指通”，进一步提升安防级别和安防效果。,智,能安防系统确保安全,PART.5,推广营销,售楼处现场体验,视觉,听觉,嗅觉,触觉,味觉,五感营销,精细打造,对售楼处、样板间、样板园林、物业服务、销售员气质等项目品质展示进行全方位细节打造，最大化满足来访客户“视、听、触、味、嗅”的五感体验，提升客户对于项目的心理价值。,高投入的体验区营造将显著提高项目档次,同时拔升客户的心理价值拉升项目整体销售价格,细节营造,售楼处及样板间,五感营销细节打造,物业服务,售楼处,装修风格,格局布置,背景音乐,饮品小食,销售员气质,气息烘托,样板间,装修风格,实现销售速度与销售价格的完美平衡,在市场波动前抵达项目销售安全点,达到项目利润最大化目标,销售,执行,高效决策力,高效执行力,高效到访力,高效成交力,高效回款力,销,售控制,策划推广,广告制作,卖场包装,销售执行,市场研判,主动,定向,直击项目目标客群,默契的团队配合促进成交，烘托卖场热销氛围,层层锁定式谈判方式，实现绝对成交,以信念塑造为执行内核，创造销售奇迹,前期铺垫,中期保养,后期挤压,依托市场模块信息支持,掌握宏观及微观市场监控，以最真实的市场数据为项目销控策略提供参考。,执,行团队架构,销售总监,销售经理,销售经理,销售经理,销售经理,销售,秘书,4,销售,主任,30,直销,人员,60,策划总监,专案经理,营销中心,平面设计,文案经理,创意总监,创造“不可能”,我们的客户到访量是竞争项目的,300%,！,我们让客户从购买,80m,2,变为购买,180m,2,！,我们,80%,的成交客户为,第,1,次,到访即成交,！,我们,80%,的成交客户,3,天,之内完成签约！,我们的销售人员比竞争项目每月多工作,3000,小时,！,团队销售能力,