成都和华项目年度营销方案130P.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,和华项目年度营销方案,汇报,提纲,一、宏观市场分析,二、成都别墅市场,三、区域别墅市场,市场部分,项目概况,核心价值提炼及定位,营销策略,阶段执行,销售策略,推广策略,一、项目概况,二、区域竞争关系,一、价格策略,二、推售策略,所需支撑,一、核心价值提炼,二、项目定位,三、目标客户定位,宏观市场分析,2009,年全国宏观经济概述,2009,年房地产相关政策概述,2009,年全国房地产市场概述,2010,年成都楼市走势预判,2009,年成都楼市概述,宏观市场概论：,1,、经济层面，,2010,年通胀预期持续加强。,2,、宏观政策偏向保障性住房需求，控（抑）制投资（机）性需求。,3,、,2009,年市场价量快速回升，势头有望在,2010,年上半年放缓，回落。,4,、,2009,年房价处于高位盘整，,2010,年涨幅收窄。,5,、,2010,年新增供应将大幅放量，后市竞争激烈。,1,、,2009,年中国经济完成年初确定的增长左右的目标已无悬念。,根据国家统计局发布的数据，我国,2009,年,GDP,从一季度,6.1%,的近年来谷底，到二季度,7.9%,再到三季度,8.9%,，前三季度已达,7.7%,。中国经济增速已经较快扭转了经济增速下滑态势，保增长取得了明显成效，实现全年增长,8%,左右已成定局。“这是中央果断出台一揽子计划取得的明显成效。”国家统计局总经济师姚景源说。,（一）,2009,年全国宏观经济概述,2,、,2009,年中国经济各项数据都出现了触底反弹的态势，支撑中国经济快速复苏，其中投资贡献最大，消费保持平稳，进出口已经有所好转。,2009,年,1-11,月份，城镇固定资产投资,168634,亿元，同比增长,32.1%,，比上年同期加快,5.3%,，比,1-10,月回落,1.0,个百分点。但所有行业投资均实现正增长，表明投资在我国经济中的地位依旧难以撼动，当前拉动经济增长贡献最大,。,（一）,2009,年全国宏观经济概述,2009,年,11,月份，,我国进出口总值实现年内首次月度同比正增长，对外贸易明显好转,。据海关统计，,11,月份当月，我国外贸进出口总值,2082.1,亿美元，比去年同期增长,9.8%,，环比增长,5.4%,；其中出口值,1136.5,亿美元，同比下降,1.2%,，环比增长,2.6%,；进口,945.6,亿美元，同比增长,26.7%,，环比增长,9%,。海关统计显示，,1,至,11,月，我国对外贸易累计进出口总值,19640,亿美元，同比下降,17.5%,。其中出口,10709.8,亿美元，下降,18.8%,；进口,8930.2,亿美元，下降,15.8%,。累计实现贸易顺差,1779.6,亿美元，减少,30.6%,。所以，我国外贸虽有所好转，但仍不乐观。,（一）,2009,年全国宏观经济概述,3,、,2009,年物价在连续,9,个月负增长后，,11,月由负转正，虽然政府仍然否认现阶段有通胀，但通胀预期却在加强。,2009,年,11,月份，居民消费价格同比上涨,0.6%,（上年同月为上涨,2.4%,），同比由上月的下降转为上涨；,1-11,月份，居民消费价格同比下降,0.9%,（上年同期为上涨,6.3%,），比,1-10,月降幅缩小,0.2,个百分点。,11,月份，工业品出厂价格同比下降,2.1%,（上年同月为上涨,2.0%,），降幅比上月缩小,3.7,个百分点；,1-11,月份，工业品出厂价格同比下降,6.0%,（上年同期为上涨,7.6%,），降幅比,1-10,月缩小,0.4,个百分点。,可见，这种物价上涨趋势不会停滞，还会上升一段时间，届时通胀预期会更强，压力也会更大。,（一）,2009,年全国宏观经济概述,4,、,2009,年实施积极的财政货币政策后，大量财政资金与信贷货币投放市场确实为我国今年经济快速走出低谷立下了汗马功劳，但也带来了一些潜在的问题，如产能过剩、流动性加大、通胀预期等。,2009,年,11,月份，人民币贷款增加,2948,亿元，,1-11,月份人民币各项贷款增加,9.21,万亿元，同比多增,5.06,万亿元,同比增加,122%,。,11,月末，金融机构本外币各项贷款余额为,42.16,万亿元，同比增长34.74%,；,1-11,月本外币各项贷款增加,10.12,万亿元，同比多增,5.86,万亿元。,（一）,2009,年全国宏观经济概述,2009,年在全球金融危机和国内“保增长、促稳定”背景下，各项经济宏观调控政策都十分宽松，且这些政策都是在,2008,年底和,2009,年初就确定下来了的，,2009,年基本都是一个宽松政策执行年，只是到了年底才有部分来年的微调政策，与房地产业相关的政策现整理如下：,1,、,2009,年全国宏观经济政策：万亿元基础设施投资计划、十大产业振兴规划、降息减税放贷的宽松财政货币政策、倡导节能减排新能源等低碳经济新方向和鼓励住房、汽车、家电、三农等消费政策。,点评这些政策措施及时有效,，为,2009,年经济复苏立下头功，为房地产市场营造了一个宽松、有信心的大环境。,（二）,2009,年房地产相关政策概述,2,、,2009,年土地政策：在,2009,年,8,月份之前没有出台什么新的土地政策，之后在各地“地王”再现之后，国土资源部表示要清查已出让土地使用情况、加强土地的批后监管、国务院首次明确开发商闲置土地收费标准、推新版土地出让合同防闲置、设限住宅用地出让封顶,20,万平方米等。,点评：,2009,年前三季度虽然没有出台什么特别宽松的土地政策，但对于已经出让的土地各地政府在执行收取地价款、土地拆分、闲置期限及处罚、用途及规划指标变更、主体变更或转让等方面实际上十分放松，投放市场的土地也很少。这对减少商品房市场供给压力很有好处，为市场消化存量，走向复苏奠定了基础。至于年底这几项针对囤地、清理闲置土地的政策目前仍未显示出实际效应，仅为一种舆论造势和提示而已。,（二）,2009,年房地产相关政策概述,3,、,2009,年房地产金融信贷政策：针对开发商普通商品住房项目融资投资最低资本金比例从,35%,调低至,20%,、贷款利率大幅度下调、按揭贷款放贷时间不需等到封顶或达到一定楼层。针对购房者按揭贷款,5,年期以上利率下调到,5.94%,，首次置业和改善性需求还可打,7,折，首付款比例最低只需付,2,成，贷款期限可达,30,年；住宅二套房政策明紧暗松首付比例提高到,3-4,成后也可享受最低,7,折利率优惠；对于,144,以上大户型、别墅、写字楼、商业等非普通住宅或非住宅物业按揭贷款虽然硬性要求没有放松，但审批难度降低不少。,点评：,2009,年房贷政策前所未有的宽松对促进房地产市场需求大幅度反弹起到了最直接和最有效的作用，同时也带动了高端住宅、写字楼、商业等地产市场的爆发，从而促使,2009,年整个房地产市场乾坤扭转，将达到有史以来最高峰的一个年份。,（二）,2009,年房地产相关政策概述,4,、,2009,年房地产税费政策：针对开发商企业所得税从,33%,调低至,25%,。针对个人转让普通商品房超过,2,年的免征营业税及其附加，不到,2,年的按照差额征收，其他非普通住宅未满,2,年仍全额征收，满,2,年的实行差额征收；个人首次置业购买,90,以下普通商品房契税按,1%,征收，个人买卖普通商品房免征印花税、土地增值税，其他商品房买卖仍按各地方原来执行政策执行。,点评：,2009,年房地产方面的税费政策对市场具有一定促进作用，但其作用明显不如房贷政策有效和有力。,（二）,2009,年房地产相关政策概述,5,、,2009,年成都地方房地产政策：继续执行,2008,年,6,月,15,日出台的,成都市关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见,到,2009,年年底，相关购房补贴、税费减免、入户就学和对开发商的政策都有效；,2009,年,1,月,12,日：成都市房管局、成都市工商行政管理局联合发布,关于进一步规范房地产广告的通知,；,2009,年,1,月,20,日：川国土资源厅表示暂停别墅类房产项目土地供应；,2009,年,3,月,25,日：成都市房产管理局公布调整成都市中心城区享受优惠政策普通住房的标准，使受惠人群更多；,2009,年,4,月：成都市政府出台政策 买写字楼最高补贴,5,百万；,2009,年,4,月：“特殊人才”符合五条件之一 即刻入户成都；,2009,年,7,月,27,日：成都市规划局将专项整治房地产违规变更规划；,2009,年,8,月：市房管局：物业服务人员,9,月起均要持证上岗；,2009,年,9月,29,日：强化经济适用住房售后管理 成都市经适房新规出台；,2009,年成都共计划拆迁实施,63,个项目，涉及约,3.25,万户，,270,万平米。,点评：,2009,年成都房产政策对市场促进作用最大的还是,2008,年出台的,6.15,新政和大规模的旧城改造拆迁，直接促进了大量市场需求，并在国家相关政策的带动下促使成都楼市再度繁荣。,（二）,2009,年房地产相关政策概述,1,、,2009,年房地产投资完成情况：增速逐月加快，但到年底有所回落，且整体仍低于去年同期。,1-11,月，全国完成房地产开发投资,31271,亿元，同比增长,17.8%,，增幅比,1-10,月提高,1.2,个百分点，比去年同期回落,4.9,个百分点。其中，商品住宅完成投资,22369,亿元，同比增长,15.7%,，比,1-10,月提高,1.6,个百分点，比去年同期回落,9.5,个百分点，,占房地产开发投资的比重为,71.5%,。,（三）,2009,年全国房地产市场概述,2,、,2009,年房地产开发供给情况：由于供给的滞后性，致使,2009,年前三个季度市场新增供给不足，同比都是负增长,;,直到,10,月份才转正，,11,月份又迅速增加，同比达,15.8%,，环比增长近,98%,。,1-11,月，全国房地产开发企业房屋施工面积,29.88,亿平方米，同比增长,17.2%,，增幅比,1-10,月提高,08,个百分点；房屋新开工面积,9.76,亿平方米，同比增长,15.8%,，增幅比,1-10,月提高,12.5,个百分点；房屋竣工面积,4.42,亿平方米，同比增长,26.1%,，增幅比,1-10,月提高,3.4,个百分点。其中，住宅竣工面积,3.67,亿平方米，增长,28.2%,，比,1-10,月提高,3.2,个百分点。,1-11,月，全国房地产开发企业完成土地购置面积,27091,万平方米，同比下降,15.4%,；完成土地开发面积,20338,万平方米，同比下降,2.5%,。,（三）,2009,年全国房地产市场概述,3,、,2009,年房地产销售需求情况：众所周知，,2009,年春节后需求迅速提升，并一发不可收拾，虽然,7-9,月增速有所回落，但年底又大幅反弹，面积和金额,1-11,月同比增长,53-87%,，,11,月环比增长,10.5-11.5%,。,1-11,月，全国商品房销售面积,75203,万平方米，同比增长,53.0%,。其中，商品住宅销售面积增长,54.4%,；办公楼销售面积增长,39.2%,；商业营业用房销售面积增长,39.1%,。,1-11,月，商品房销售额,35987,亿元，同比增长,86.8%,。其中，商品住宅销售额增长,91.5%,，,办公楼和商业营业用房销售额分别增长,58.4%,和,60.4%,。,（三）,2009,年全国房地产市场概述,4,、,2009,年房地产销售价格情况：商品房成交均价年初从低点快速弹升，并一直在高位稳步盘升；虽然从,8,月份开始,70,个大中城市房价月度环比增速有所回落，但,11,月份同比、环比增速再度加快，说明房价涨势没有得到遏制，反而在加速上涨。,11,月份，全国,70,个大中城市房屋销售价格同比上涨,5.7%,，涨幅比,10,月份扩大,1.8,个百分点；环比上涨,1.2%,，涨幅比,10,月份扩大,0.5,个百分点。新建住宅销售价格同比上涨,6.2%,，,涨幅比,10,月份扩大,2.2,个百分点；环比上涨,1.5%,，涨幅比,10,月份扩大,0.6,个百分点。,与上年同月相比，办公楼销售价格上涨,6.6%,，商业营业用房销售价格上涨,2.1%,。,与上月相比，办公楼销售价格上涨,0.9%,，商业营业用房销售价格上涨,0.6%,。,（三）,2009,年全国房地产市场概述,5,、,2009,年房地产国房景气指数情况：各项景气指数在去年年底和今年年初触底后一直稳步上升，说明房地产整个行业,2009,年已经全面复苏，且这种复苏势头还在延续。,11,月份，全国房地产开发景气指数为,102.78,，比,10,月份提高,0.75,点。,从分类指数看：房地产开发投资分类指数为,100.60,，比,10,月份提高,0.11,点；土地开发面积分类指数为,95.36,，比,10,月份提高,0.77,点；商品房空置面积分类指数为,93.84,，比,10,月份提高,2.00,点；房屋施工面积分类指数为,103.01,，比,10,月份提高,2.30,点。,（三）,2009,年全国房地产市场概述,1,、,2009,年成都楼市走势轨迹：,2-5,月成交首次放量，房价底部趋稳，新增供给继续萎缩；,6-8,月份成交量有所回落，房价稳步上升，供给继续消化存量；,9-12,月份成交量盘升至年底冲刺创新高，房价全面快速上涨，存量消化殆尽，新增供给开始增加。,特征一：,08,年楼市超跌，,09,年价量齐升，价量将创出新高，特别是国庆后略显疯狂；目前新增供给仍未跟上，第四季度到,2010,年上半年会有一波集中释放。,特征二：,09年初市场启动阶段是以刚性需求为主，特别是三环路内,70-90,两房、可变小三房是市场主需热销户型，购买群体以首次置业刚性需求工薪阶层为核心。,特征三：,09,年春交会后，改善型需求抬头，中大户型开始走出低迷，但整体走势均匀，此类项目的景观性、地段性对该类客群的影响至关重要；,特征四：,09,年年中之后，投资型客群重出江湖，稀缺地段高品质精装公寓及高性价比项目热销。,特征五：,09,年,9,月后城市高端大户电梯物业成交呈增长态势，设计理念趋向国际化、硬件标准全面升级、物业管理升级，稀缺性大户型高总价房源销售速度反而优于,130-140,舒适三房单位；,特征六：,景观性、主题性低密度别墅去化相对平稳，走好趋势明显。（如：保利,公园,198,、龙湖,长桥郡、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚等）,特征七：,09,年,10,月后市场需求再次全面强劲爆发，抢搭政策优惠末班车的需求提前释放，房价、供给也同步快速上涨。,（四）,2009,年成都楼市概述,2,、,2009,年成都土地成交情况：上半年交易清淡，下半年价量齐升，特别是地价涨幅巨大，意味着后期房价难以下降。,2009,年,1-11,月份，成都土地出让面积累计,14789,亩，成交金额,252,亿元，,成交面积同比下降,4.2%,，而成交金额却同比上升,81.7%,。,09,年从,6,月开始，每月成交面积和金额都呈快速增长之势。,从,6,月开始活跃,7,月成交地价开始攀升,（四）,2009,年成都楼市概述,3,、,2009,年成都楼市供需情况：上半年新增供给较少，市场主要是在消化存量房；而进入下半年后，存量房消化殆尽，新增供给由于时滞原因也没有跟上，市场出现供不应求现象，供销比多数时候小于,1,。,2009,年,1-11,月份，成都主城区商品房新增供应面积累计,1033,万，同比下跌,25.0%,，主城区商品房销售面积累计,1152,万，同比增长,71.2%,，平均供销比,0.9,，,2009,年平均来看供小于求。,2009,年,1-10,月份，全市完成投资,708.59,亿元，同比增长,-6.6%,；施工面积,7832.38,万平米增长,9.7%,；新开工面积,1102.49,万平米，增长,-29.6%,；销售面积,2101.89,万平米，增长,103.9%,；成交金额为,1026.17,亿元，增长,100.6%,。,2009,年新增供给不足，供求比很多时候低于,1,2008,年供给总是大于需求,2009,年需求多是大于供给,（四）,2009,年成都楼市概述,4,、,2009,年成都商品房成交价格情况：在成交量急剧放大的情况下，成都房价年初稳住之后一直呈上涨趋势，在,9,月份之前涨幅不大，但进入,10,月份后涨速加快，,11,月份新开楼盘均价已达,6086,元,/,。,截至,10,月，据统计局公布数据，成都商品房均价为4882,元,/,，而去年同期为近两年房价最低点，故,09,年,10,月均价同比上涨达,20%,。整体来看，,09,年较,08,年商品房均价有所下降，但逐月来看，至,09,年,6,月开始，房价一直呈上扬态势，市场反应是,10,月份后房价进入快速上涨期。,（四）,2009,年成都楼市概述,2010,年政策基调是“调结构，保民生”，但实际上是要小心翼翼保护以取得成果的基础上再“调,整”，故上半年还是要巩固回升基础，在确定全年无虞之后下半年才会加大促调整的力度，并在,今后几年延续下去。,2010,年上半年会延续,2009,年下半年惯性冲高；,2010,年上半年各项政策更宽松。,2010,年下半年政策可能会微调，政府可能开始退出强势，以引导新的经济方向。,1,、,2010,年全国宏观经济走势预判：全年,GDP,整体会高于,2009,年水平，估计在,8.5-9%,之间，会呈现出前高后低的走势。,预测值,理由,（五）,2010,年宏观经济走势预判,根据中央经济工作会议、国务院常务会议、中央领导近期言论及市场房价再次高企情况，我们可以窥测出,2010,年国家房地产调控政策基调有以下几个方面：,目前，我国房地产市场已经走出低迷，部分城市房价涨幅较快，投资（机）性购房是推动房价上涨的重要因素。,温家宝在上海考察时指出，要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业；同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。,中央经济工作会议提出，财政政策实施重点包括保障性住房；明年要加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造；积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平；当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，放宽中小城市和城镇户籍限制。,2009,年,12,月,9,日举行的国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由年恢复到年，其他住房消费政策继续实施。这意味着政府一方面支持百姓在住房上的自住和改善性需求，一方面抑制投机性购房。,在,2009,年,12,月,9,日举行的全国发展和改革工作会议上，国家发展和改革委员会主任张平表示，明年中国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。,2,、,2010,年房地产宏观政策走势预判：宏观政策将由“扶植、刺激”转为“保障困难群体有房住、支持和鼓励自住性需求、控（抑）制投资（机）性需求、稳定房价和市场”。,（五）,2010,宏观政策走势预判,3,、,2010,年全国房地产市场走势预判：整体走势应跟全国宏观经济同步，呈现前高后低的态势，但全年需求会略低于,2009,年，房价将处于高位盘整中，新增投资和商品房供给会放大。,成交略降,供给放量,房价高位盘整，涨幅下降，,2010,年政策不允许大幅度上涨，部分投资（机）性需求将受政策抑制下降；,2010,年市场自身需求释放难以为继，部分需求在,2009,年已经提前释放；,2010,年市场将再次面临高房价压制，部分刚需将会受到抑制；,2010,年市场供给放量毋庸置疑，供过于求的矛盾将逐步凸现，房价面临双重压力。,理由,（五）,2010,年全国楼市走势预判,4,、,2010,年成都房地产市场走势预判：成交量同比将小幅负增长，环比起伏波动，房价涨幅收窄，前高后低，新增供给将大幅放量。,1-3,月成交量有较大幅度回落，房价继续稳步上涨，新增供给有所回落；,4-6,月份成交量有所回升，房价高位盘升，新增供给放量；,7-8,月份成交量再次回落，房价高位盘整，新增供给有所放缓；,9-10,月份成交量再次回升，房价高位盘整，新增供给再次放量；,11-12,月份成交量、房价、新增供给都将有所下降。,2010,年波动走势预计如下：,成交冲高回落,供给放量，投资加速,房价高位盘整，涨幅下降,理由同前,（五）,2010,年成都楼市走势预判,我们需要把握这种节奏,顺势而为。,5,、,2010,年后成都房地产市场中长期走势预判：,2009,年阶段性超跌反弹冲高,2010,年回落筑底,2011-2012,年盘整复苏,2013-2015,年逐步回暖,2015-2020,年将迎来新一轮快速发展期。,12-13,年,10-13,年,超跌,反弹,回落,筑底,盘整复苏回暖,加速上升,（五）,2010,年成都楼市走势预判,成都市别墅市场,市场供需情况,市场存量情况,价格情况,销售去化情况,1,、成都别墅市场,目前供需矛盾较大，明年矛盾将加剧，后续竞争激烈,。,2,、整体价格呈上涨趋势，其中联排、双拼价格波动较大。,3,、联排价格波动主要受供给别墅的品质、区位等因素影响。,4,、别墅类物业形态中，联排、独栋销售速率高于双拼。,成都别墅市场概论：,1,、市场供需情况,2009,年,4-11,月，成都别墅市场新增供给约,6000,套，累计销售约,2500,套，新增,供需比,2.4,：,1,，供需矛盾较大,。,从各月供需走势看，别墅市场同样受房地产大势影响，房交会期间集中放量。前三季度销售量基本保持在,300,套每月，,10,月开始有所上涨，高端物业市场回升明显。,数据来源：中成房业信息中心,2,、市场存量情况,数据来源：中成房业信息中心,截止,2009,年,11,月，成都市别墅物业当前存量,10909,套，突增的供给与销售的相对稳定导致了别墅物业市场的空置增加，市场后续竞争较为激烈。,3,、价格情况,联排和双拼价格波动较大，主要受供给别墅的品质、区位等因素影响，从,5-10,月的价格走势看，联排双拼价格差异不大，平均售价在,8200-8300,之间；独栋相对价格稳定，主要集中在,10000-13000,。,截止,2009,年,11,月，别墅物业均价有所上涨，联排约,8700,元,/,，独栋,15000,元,/,，双拼物业售价总体上等同与联排，溢价空间较小。,数据来源：中成房业信息中心,4,、销售去化情况,别墅物业去化速率受市场供给变化较大，从平均销售套数看，联排、独栋销售速率高于双拼。,截止,09,年,11,月，全市月均销售套数分别达,130,和,100,套。,数据来源：中成房业信息中心,区域别墅市场,1,、区域联排存量,251,套，,85516,，与需求相对平衡。但后续巨大的潜在供应项,目将使,竞争加剧,。,2,、区域别墅市场同样出现“高端独栋”、“低端洋房”两极分化“,M,型产品畅销”趋势，联排等中间物业面临尴尬。,09,年联排销售同比下降,2,成，叠拼供不应求。本项目须考虑向下兼容洋房客群，方可实现销售突破。,3,、,2009,年销售量激增，消化大量需求，未来市场需求将相对稳定，而区域卡地亚联排销量平均,10,套,/,月，本项目快速去化难度较大。,4,、,09,年整体价格同比小幅回落，未来判断,价格涨幅不大,。,区域市场概论：未来市场竞争激烈，需求相对稳定，形势不容乐观,华阳板块：,蜀郡：,洋房,120-190,，总价,72-170,万；叠拼,240-260,，总价,210-280,万；,联排,280-390,，总价,200-400,万；,独栋,400-470,，总价,400-500,万,麓山板块：,麓山国际：,洋房：,130-150,，总价,90-120,；叠拼,220-240,，总价,220-280,万；,独栋,200-570-820,，总价,160-300-1500,万,卡地亚：,9F,叠拼,230-304,，总价,180-240,万；联排,280-350,，总价,330-420,万；,双拼,400,左右，总价,600,万；,独栋,500-700,，总价,1500-2000,万,蓝山溪谷：,联排,180-220,，,200-250,万；,双拼,320-350,，总价,500,万,雅居乐：,四孖屋,152,，总价,110,万；,联排：,188-245,，总价,215-280,万；,独栋：,310-498,总价,500-1100,。,本案,（一）区域别墅市场概况,中和板块：,福邸：,联排,263-390,，,320-680,万；,独栋,411,，总价,780-800,万,南郡七英里：,联排：,256-282,总价,250-270,万；,300-357,，总价,300-400,万。,数据来源：双流房管局、中成房业信息中心,区域在售别墅项目,07-09,年,11,月供需总量及售价一览表,产品,形态,总供应,量（套）,总供应,量（）,总计销,售量（套）,总计销,售量（）,套数,销售率,剩余,量（套）,剩余量,（）,销售均价,（元,/,）,独栋,909,407962.4,722,281010,79%,187,126952,14530,联排,1275,346795,1024,261279,80%,251,85516,10491,叠拼,/,洋房,1601,352719,1229,262564.2,77%,372,90155,8795,双拼,38,15691,20,8465,53%,18,7226,12591,合计,3823,1123168,2995,813318,78%,828,309850,区域别墅市场供需（,1,）,至,07,年以来，区域别墅总体供给,3823,套，,112.3,万,，截止,09,年,11,月底，总体销售量达,2995,套，,81.3,万,，整体供需比,1.28,：,1,。09,年,1-11,月，总体供给,1605,套，,54.3,万,，销售,1526,套，,41.64,万,，供销基本平衡。,区域别墅市场供需两旺，从,销售总量看，,09,年,1-11,月销售量占了,3,年以来的,51%,。,区域别墅市场供需（,2,）,截止,09,年,11,月，区域别墅存量房源,31,万。其中,09,年新增存量,828,套，,12.6,万，供销基本平衡，但加之潜在项目，后续竞争加剧。,区域别墅市场存量,截止,09,年,11,月，区域别墅销售均价基本反应了物业形态的差异：独栋、双拼,12000-15000,，联排售价,10000,，叠拼、洋房,8800,。,区域别墅市场价格,07年至,09,年,11,月，区域别墅物业销售速率最快为叠拼、洋房，,35,套,/,月，联排,29,套，独栋,21,套,/,月，双拼因市场供给影响，速率最低。,区域别墅市场销售速率,07,年至,09,年,11,月，区域别墅物业年度供需走势基本平衡，,09,年供需放量明显，,1427,套，同比均有,6,成的增涨。其中，,麓山,09,年总销售量,488,套，蜀郡,375,套，卡地亚,243,套，分别占总体的,34%,、,26%,、,17%,。,平均年度去化量,998,套。,其中独栋销售量为前两年总和的,2.6,倍。而叠拼洋房销售超过了新增供给量，出现供不应求的局面。别墅市场同样出现高端、低端两极分化M,型产品畅销”趋势，联排等中间物业面临尴尬。,数据来源：双流房管局、中成房业信息中心,（二）区域别墅市场供需走势分析,09,年区域别墅物业销售速率快速提升，独栋和叠拼洋房涨幅最大，,同比分别增长,1.9,、,1.7,倍，,联排同比下降,2,成。,区域独栋主要为麓山、雅居乐和卡地亚，稀缺资源的占有,，高品质及完善配套等因素具备的别,墅高端物业受市场青睐。,叠拼、洋房主要为卡地亚和蜀郡,，相对较小的面积，较低的总价突破,市场；,联排则几乎所有别墅项目均有供给，市场竞争激烈,。,区域别墅市场销售走势分析,麓山历年月度去化速率对比,(,套,/,月,),独栋,叠拼洋房,07,年,8,17,08,年9,9,09,年,1-11,月,32,12,卡地亚历年月度去化速率对比,(,套,/,月,),独栋,联排,叠拼洋房,07,年,0,3,0,08,年,0.1,10,1,09,年,1-11,月,0.5,10,11,南郡,7,英里历年月度去化速率对比,(,套,/,月,),联排,07,年,6,08,年,6,09,年,1-11,月,5,区域代表项目销售速率分析,09,年，别墅项目放量明显，项目,09,年销售速率均大幅增加。,综合统计，区域项目平均销售速率为：,品牌、高品质,项目独栋,8-32,套；联排,10,套；叠拼洋房,11-17,套,普通、区位较优项目：联排,5-6,套、洋房,12-34,套。,数据来源：双流房管局、中成房业信息中心,蜀郡历年月度去化速率对比,联排,叠拼洋房,07,年,3,12,08,年,1,12,09,年,1-11,月,0.4,34,区域主要别墅物业售价,08,年达到高值，,09,年基本保持高位运行，整体同比小幅回落，这也是销售,大幅提高的因素之一。,高端需求市场的回升，后续市场供给的放量，区域别墅售价有望保持上涨态势，但涨幅不会很大。,区域别墅市场价格走势分析,项目名称,地理位置,占地面积,产品开发方向,麓山正兴项目,正兴镇,10000,亩,依托南湖风景区，开发高端别墅物业为主,三利宅院三期,中和镇,200,亩,以联排为主，部分独栋高尚别墅社区；延续中式特色，品质感高于前期户型区间为,200-400,；,9,月,20,日公开,万事兴,.,中和项目,中和镇,50,亩,小别墅；,10,年初面市,国嘉航空港别墅,航空港新川大南侧,300,亩,以,4,层电梯叠拼别墅和沿河联排别墅为主，计划秋交会亮相，,2010,年,3,月,15,日起对社会销售。,蓝山溪谷,麓山大道,200,亩,联排,180-320,，双拼,320-350,，其中,180-220,联排占一二期户型配比,44%.8,月,30,首期开盘,厦门建发项目,正兴镇,1000,亩,联排、独栋,雅居乐花园,麓山大道,2008,亩,联排、小独栋,1,、潜在竞争大，推出时间与本项目基本同步；,2,、别墅需求相对稳定若要争取更大的市场份额，必须另辟蹊径。,区域别墅市场潜在供应分析,别墅市场部分知名项目概况,楼盘名称,当前推盘情况,蔚蓝卡地亚,3,期独栋,11.29,开盘一批次推,60,套，开盘当天售,53,套；,1,期售完交房中,麓山国际社区,11,月,21,号，新推碧湖岸剩余,42,套独栋，当天售罄,雅居乐花园,“,香草山”别墅,11,月,15,日二批次推出,28,套，,其中独栋,14,套，联排,14,套,蓝山溪谷,1,期双拼、联排共,102,套,蜀郡,主推三期叠拼,10,栋，二期还有联排,10,套左右,三利宅院,.,福邸,3,批次,12,月推出,南郡七英里,尾盘,锦绣尚郡,二批次咨询中，未排号，预计联排,40,套，双拼,10,套,牧山丽景,2,期,2010,年,3,月开盘，联排,+,独栋，英伦风格,121,套,以下数据均来源于中成房业信息中心，个案数据时效自开盘日更新至,2009,年,11,月。,麓山国际圣芭芭拉户型配比,物业,分类,面积区间,套数,供给套数百分比,销售单价,(,元,/),总价,(,万元,),销售套数,销售套数,百分比,叠拼,390-420,52,29%,9000-,10000,200-400,390-420,32,18%,230-238,32,18%,215-240,36,20%,192,28,16%,合计,180,100%,圣芭芭拉,麓山国际社区,麓山国际社区,09,年推盘户型情况,物业分类,开盘时间,总套数,面积（）,合同均价,(,元,/),已售套数,销售率,独栋,2009-3-13,53,205-283,10931,53,100%,2009-9-16,66,212-245,12739,66,100%,2009-4-1,56,205-283,12739,56,100%,2009-6-25,66,570-715,23343,66,100%,2009-9-12,88,356-475,15770,88,100%,2009-11-21,42,450-480,18000,42,100%,叠拼,2009-12-1,180,190-400,9000-10000,/,/合计,551,371,雅居乐花园二期推售情况,物业分类,面积区间,套数,供给套数,百分比,销售单价,总价,销售,套数,销售套数,百分比,独栋,356,51,34%,10000-11000,360,万起,30,59%,联排,288,54,36%,8800-10000,256,万起,7,13%,315,44,30%,300,万,3,7%,合计,149,100%,40,27%,雅居乐花园二期,二期,蔚蓝卡地亚,三期：纯独栋,四期：叠拼,二期：,8+1F,叠拼,+,联排,+,双拼,+,独栋,一期：,联排,+,双拼,蔚蓝卡地亚,开盘时间,业态,面积,区间,供给,套数,销售单价,(,均价,),总价,(,万,),销售,套数,销售套数,(%),2008-9-1,联排,286-371,106,11700,372-482,106,100%,双拼,280-410,14,17000,342-456,14,100%,洋房,9+1,230-305,32,7200-9000,169-212,32,100%,2008-11-1,独栋,536-788,17,15000-25000,653-2406,17,100%,2008-12-1,独栋,536-788,115,25000-36000,1513-5414,115,100%,2009-2-1,洋房,9+1,232-309,266,7800,180-220,266,100%,2009-11-30,独栋,420-606,60,15000-30000,600-1200,53,90%,合计,610,603,99%,蔚蓝卡地亚,一期,二期,三期,首期主要为联排与双拼，二期主要为联排和少量双拼,三期待定。,蓝山溪谷,蓝山溪谷,开盘时间,物业分类,面积区间,套数,均价,(,元,/),总价（万元）,已售套数,销售率,2009-8-30,联排,180-199,62,9180,190,41,66%,200-220,18,15,83%,249,2,2,100%,双拼,320-350,48,7800,250-273,5,10%,总计,130,63,48%,三利宅院,.,福邸一二批次,开盘时间,物业,分类,面积区间,套数,均价,(,元,/),总价（万元）,已售套数,销售率,2009-9-20,联排,263-285,101,9000-13000,320-560,80,79%,330,18,520-690,14,78%,390,11,410-680,6,55%,独栋,411,10,15000-20000,785-800,10,100%,合计,140,110,79%,一批次：联排,+,独栋,三批次联排,二批次联排,三利宅院,.,福邸,锦绣尚郡一期一批次,开盘时间,物业,分类,面积区间,套数,均价,(,元,/),总价（万元）,已售套数,销售率,2009-10-18,联排,240,16,7000,168,16,100%,281-284,24,197,24,100%,315,12,221,12,100%,双拼,406-482,8,9000,365,8,100%,总计,60,60,100%,一期,华新,锦绣尚郡,南郡,7,英里,南郡七英里四期户型产品供需,物业,形态,开盘,时间,总数,供给数百分比,面积,m2,均价,总价,(,万）,已售数,销售数百分比,联排,2008-11-13,2,8%,444-456,15000,800-900,0,0%,4,16%,331-335,9200,305-309,4,100%,6,24%,331,9700,420,5,83%,6,2