[北京]商业中心安装工程成本控制分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,科学筑家,The Science of Living,安装工程成本控制,主要内容,一、项目概述及总成本构成,二、建安工程费用对比分析,三、金地中心机电工程成本概括分析,四、机电系统详述及对比分析,一、概述及总成本分析,B,塔,/27,层,61810M2,A,塔,/35,层,37990M2,裙房,/3,层,11962M2,地下室,3,层,37992M2,总建筑面积：,151342M2,一、概述及总成本分析,2,、总成本分析：,金地中心写字楼总投资,11.89,亿：,一、概述及总成本分析,3,、写字楼与住宅总成本的差异：,二、建安工程费用对比分析,单位：元,/M2,二、建安单体工程费用对比分析,1,、,总体分析：,写字楼的单体建安工程费比住宅楼提高了约,1/3,写字楼机电占,35%,，土建占,65%,（,1,：,2,）,住宅楼分别为机电,25%,和土建,75%,（,1,；,3,）,2,、,基础设施费用单方造价中心为,220,元,/,平米，花园为,206,元,/,平米。基本相当，写字楼配电室费用成本较高，但花园住宅楼室外燃气费用有,280,多万，两者抵消，总成本相差不大。,3,、环境部分写字楼偏高主要是因为写字楼需要做泛光照明，而住宅楼则没有此部分费用。,二、建安单体工程费用对比分析,4,、配套设施：住宅楼造价高，这主要是因为住宅楼配备会所，其他与写字楼类似，所以造成配套设施单方偏高。,5,、建筑单体成本：此部分写字楼部分比住宅楼高,1597.26,元,/M2,。整个写字楼增加的主要投资都在这里。其中土建工程单方提高,686.57,元,/M2,，成本提高,30%,，机电工程成本提高,910.03,元,/M2,，成本翻了一翻还多。下面我来对机电系统做一下详细的分析，找出差别的关键部位。,三、金地中心机电工程成本概括分析,三、金地中心机电工程成本概括分析,从机电的整体来看，写字楼的机电投资主要集中在空调和电气专业，占,80%,，而住宅则主要投资在水电专业，占,75%,。,给排水专业单方降低,111,元,/M2,（扣除洁具后是,40.16,元,/M2,），主要是因为写字楼，卫生间、厨房的数量相对减少造成的；空调工程的单方工程造价大幅度提高，提高了,414,元,/M2,，主要是因为写字楼用了,VAV,空调系统风机盘管加新风系统，电气工程写字楼也大幅度提高，单方提高,608,元,/M2,，主要是电梯档次的提高和弱电系统的投资。,一、）给排水专业：,四、机电系统详述及对比分析,金地中心的给排水专业系统主要包括：,1,、给水系统：管材为塑钢管。（住宅支管为,PP-R,管）,2,、热水系统采用分散就地加热方式供应，管材为,PP-R,管。,3,、中水系统只在,18,层以下回用。为热浸镀锌钢管。,4,、排水系统管材为柔性排水铸铁管。压力排水管为焊接钢管。,5,、雨水系统：内排水系统，接入室外雨水管道。为热浸镀锌钢管。,主要在总包工程范围内。,6,、消防系统：管材：热浸镀锌钢管。,住宅楼、写字楼造价对比：,四、机电系统详述及对比分析,分析：,写字楼地上部分整个办公区遍布消火栓及喷淋系统，而住宅楼地上部分仅在楼梯间部分有几个消火栓和喷淋头，所以写字楼地上消防系统比住宅楼高,2,倍还要多。,四、机电系统详述及对比分析,7,、燃气工程：,住宅楼的燃气工程室内单方有借鉴意义，室外收费与项目的地理位置及政府垄断程度，收费额差别比较大。,本人个人认为，住宅楼燃气工程按户数折算每户的造价更合理一些。,金地国际花园的燃气费用为,6181,元,/,户，扣除集资费后为,2380,元,/,户。,四、机电系统详述及对比分析,二、）空调系统：,1,、系统介绍：,A,楼选用标准的,VAV,变风量空调系统，,B,楼采用风机盘管加新风系统。,群房商业餐饮部分采用风机盘管加新风。,地下室主要是送、排风系统。,四、机电系统详述及对比分析,3,、空调工程施工招标：,A,：工程范围的考虑：,四、机电系统详述及对比分析,1,）通风工程由总承包商施工。,2,）裙房大堂和,B,塔大堂地板采暖由专业分包施工,3,）地下二层热交换站由专业分包施工,4,）厨房通风由工程专业分包安装。,5,）,办公区风口由空调分包施工。,6,）裙房商业大堂全空气系统送风口和回风口由装修公司提供和安装，风口与风管的连接由空调分包实施。,四、机电系统详述及对比分析,B,：材料设备分判原则：,1,）甲购材料的考虑；,2,）甲方指定品牌乙购的材料；,3,）乙方采购的材料设备；,C,：招标时的注意事项：,1,）吊顶回风口：,2,）装饰风口：,四、机电系统详述及对比分析,D,：,招标过程中的经验教训：,1,）加强设计院的管理，招标前图纸的完善（,B,塔为暂定量）,2,）采用新的材料技术，风管安装速度提高,30%,（,B,塔采用无法兰风管）；,3,）入围单位的选择（防止中途放弃投标）,4,）招标过程的控制：（投标前的初次回标）,5,）组织述标和答辩会：辨别真正实力,6,）中标单位的选择：考虑写字楼档次,7,）设立奖励办法（中心空调工程设质量、进度奖励,100,万）,四、机电系统详述及对比分析,4,、空调工程设备的成本控制：,原理简介,1,）,VAV,变风量末端箱的招标及成本控制,中标价,318,万，单方造价,55.39,元,/M2,，占,A,座空调总投资的,12.6%,，,与华贸中心项目同型号同品牌设备比较节省,30%,左右。,BOX,箱包含控制器、墙装液晶显示模块和电源的单方,106.28,元,/M2,，占,A,座空调系统总投资的,24.18%,约,1/4,左右。,2,）冷水机组招标及成本控制,与北京电视台项目相比节省,20%,以上3,）风机盘管和空调机组的招标及成本控制,A,：选择标配产品，否则提高成本，影响工期；,B,：加强对材料设备的了解，比如,FP,回风箱的连接。,四、机电系统详述及对比分析,三）电气工程,1,、电气工程：,四、机电系统详述及对比分析,其中住宅楼总包部分包含配电箱的暂定料值约,425,万，扣除后单方为,77,元,/M2,，比写字楼低,12,个百分点。,由上表住宅楼总包部分加电缆价占造总电气造价的,85%,左右（已包含配电箱），而对于写字楼来说总包部分,+,电缆,+,配电箱仅占到,75%,左右。,四、机电系统详述及对比分析,2,、电梯工程：,1,、金地中心的电梯工程包括,A,塔,19,部、,B,塔,11,部、裙房,4,部电梯（直梯）和,8,部扶梯的供货及安装；,2,、,A,、,B,塔楼标准电梯轿厢装修（其中,A,塔,15,部电梯、,B,塔,10,部电梯、裙房,4,部）；,3,、井道之间的分隔工字钢梁供货与安装。,其中客梯全部为进口电梯（,29,台），货梯为合资梯（,5,台）。国际花园都是合资电梯，共,20,台。,注意：,1,付款方式设备、安装和装修分开付款；,2,、尽量选用标配产品，因为配件都是进口的，一方面供货期长，另一方面要单独模具单独生产，成本较高。例如，,我设计部选用的电梯按钮。,四、机电系统详述及对比分析,3,、弱电工程,电信服务基本不用投资，金地中心合作公司为网通，国际花园为北京电信，金地中心为,4500,元,/M2,租期,20,年租用机房费用，共,68M2,机房，,30.6,万元，而花园为北京电信，,3500,元,/M2,租期,50,年，,100M2,机房，共,35,万元，格林小镇,6,项目为 北京电信，,3800,元,/M2,租期,30,年，共,11.4,万元。,Gemdale,结束语,谢谢！,