成都天府软件园商业-蛰伏择机.ppt

本报告是严格保密的。,谨呈:成都高新置业,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归嘉联地产顾问有限公司所有，未经嘉联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,蛰 伏 择 机,目录,天府软件园情况阐述,区域商业市场调查,项目自身情况阐述,项目定位分析,项目运营建议,01,区域商业市场调查,目前区域商业市场是什么样的？,区域商业市场调查,1,市场探究,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,区域市场介绍,本区域由处于南城核心开,发组团之一的大源组团，,会展中心、天府软件园等,三个部分组成,未来区域将有大量商业用地供应,现状,目前该区域内商业土地,供应主要集中于天府大道西,侧，近年已有一批商业用地供,应市场；,未来：,在大源组团内规划有大,量商业用地并呈带状分布，预,计未来本区域还将有大量的商,业土地供应市场。,区域商业分析,范围：,连接城南新中心和华阳,外围商业组团的重要区域。,现状：,目前该区域内商业主要,集中于一点，即世纪城、会展,中心板块，业态以高端专卖店,（奥特莱斯）、高尚餐饮休闲,娱乐店为主,，,多为会展中心周,边五星级酒店的配套商业；,未来：,在会展经济、酒店旅游,经济的带动下，随着ARMANI.,Dunhill等国际知名品牌商家相,继开业，该区域的商业地位必,将凸现。,区域商业主要集中于会展中心内,酒店商业配套,世纪城商业配套,会展中心商业,会展中心商业,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,区域商业项目,-,新会展中心,建筑面积,115万,占地面积,1500亩,组成,展览中心、会议中心、酒店及配套设施、文化娱乐及休闲度假设施、商务办公区、商业住宅区,开发公司,成都世纪城新国际会展有限公司,全长,1.5公里,开盘时间,04年,层高,会展一楼8米，二、三楼4米,售价,开盘时50001600元/，现售价10000元/以上,租金,80100元/左右,商务总部基地,天鹅湖花园2期,国际会展中心,假日大酒店西楼,水品大厦,歌剧院,洲际大饭店,西蜀廊桥古镇,国际会议中心,休闲天堂小镇,时尚天堂街区,文化广场,新会展项目整体规划图,该项目更多考虑的会展功能与环境营造，缺乏对商业的整体设计,（,时尚天堂街区美嘉奥特莱斯实景,）,新会展规划的百货购物区,全长,1.5公里,总占地面积,165.63亩,建筑风格,简约、时尚、大气的后现代主义风格,招商范围,时尚品牌服饰,中型超市,主力店百货,中外特色美食,酒吧,音像图书,数码产品,居家生活配套,休闲,电玩,家具,家居,展览配套,总建筑面积,约14万,建筑层数,3层（局部为4层）,建筑结构,钢结构,停车位,约1200辆,休闲天堂（天鹅湖花园大户型商铺）实景,商业特征,社区商业配套设施,层数,小户型13层，大户型外圈13层,定位,集娱乐、餐饮、休闲、购物、旅游为一体的 综合性商业集散中心,新会展规划的餐饮、休闲区,招商范围,世界品牌服饰,珠宝,皮具,钟表,古玩店,精品画廊,高尔夫用品,茶禅文化鉴赏馆,特色风情美食,贵族文化沙龙会所,高尔夫用品,民俗工艺馆,品牌咖啡馆,总建筑面积,约16376.75,栋数,由12栋建筑组成，每栋面积为,每栋面积约1892200,建筑结构,钢结构,建筑层数,3层,路面,天然石板,地砖,新会展规划的旅游民俗文化区,湖畔玻璃景屋,（湖边玻璃景屋实景,）,栋数,6栋,层数,3层,面积,1088/栋,商业形态,主题音乐餐厅、酒吧、会所,建筑风格,玻璃结构,新会展规划的湖畔商业区,会展项目分析结论,1、会展中心内规划有会展、百货、餐饮、休闲等商业业态；,2、会展项目规划时依据会展与环境的需求，缺少对商业规划的思考；,3、新会展商业体量过大，规划和分区有业态的重合；,4、发展商对区域发展的时间预判失误，造成区域商业供需失衡；,5、由于目前区域不成熟，造成会展内入驻商家经营状况较差；,6、项目内仍有大量的商铺存在空置，短期内难以改观。,目前区域内的商业供求失衡,02,天府软件园情况阐述,2,天府软件园,软件园处在什么样的大环境中，他拥有什么样的企业？,天府软件园情况阐述,天府软件园,-,将成为西部软件基,地，中国软件产业园区中一颗耀眼,的明星。,园区概况-天府软件园是西部软件产业的,中心,成都市的软件园发展战略中将在,新城规划9平方公里的软件产业,带，而天府软件园是其中的核心,组成部分，它将为四川软件产业,的快速发展奠定良好的基础。,一期经济技术指标摘要,总规划用地：1500亩,总建筑面积：23万,绿地率：45%,建筑密度：22%,停车总数：1311,项目总用地：340亩,容积率：1.02,一期入驻企业约50余家,天府软件园一期聚集众多的国际知名软件企业,天府软件园一期入驻软件企业,天府软件园入住企业,安杰信,思爱普,网通,宜高美,SAP,巨辐实业,思尔科,颠峰软件,NEC,凡安德,维纳软件,兆虹信息,金蝶,国信安,四川精锐,伟创力,交大光茫,杰华科技,华为,新电信息,新聚思电脑,松翰科技,育碧,神达电脑,速倍软件,IBM,诺基亚集团公司,大东网络,赛门铁克,九州电器公司,信必优,大连软件园咨询服务有限公司成都分公司,科胜讯数字电视（成都）有限公司,CDC,建设银行,成都鼎天微电子有限公司,飞思卡尔,成都软件人才培训联盟,海辉软件（成都）有限公司,中国四川电信,盛大网络公司,四川移动通信有限公司,台塑网软件科技（成都）有限公司,成都华城电子信息产业有限公司,新通通讯公司,新波电脑（成都）有限公司,盛趣信息技术（上海）有限公司,江南安信公司,成都阿尔卡特通信系统有限公司,上海贝尔阿尔卡特股份有限公司,巴国布衣,天府软件园一期入驻软件企业,知名软件企业的入驻，将为商业部分提供所需的消费群体。,天府软件园一期商业配套,布衣快饭,天府软件园A9楼，是园区,引进的配套设施，2005年12月开业。,尚舍咖啡,天府软件园A9楼，2006年,10月8日开业。,菜品介绍：1、6元套餐二荤二素一小菜，米饭、汤2、8元套餐三荤二素一小菜，米饭、汤3、小炒自助荤菜5元，素菜3元，米饭、汤4、点菜服务家常小炒、时令鲜蔬、煲仔类、汤羹类，随配席桌。5、面食-牛肉面、排骨面、炖鸡面、杂酱面（4元/2两，5元/3两）抄手、饺子（4元/2两）,布衣快饭*尚舍咖啡,天府软件园一期商业配套,浪淘沙餐厅“本物之味”,浪淘沙餐厅“本物之味”在天府软,件园A1幢综合服务楼开张营业。,餐厅推出商务套餐、特色小吃等经,营项目。“本物之味”的开张，将与此,前已经开业的“巴国布衣”形成良性竞,争。,03,项目自身情况阐述,3,二期配套商业,软件园商业配套处在什么样的环境中，他拥有什么样的产品？,项目自身情况阐述,项目所处位置关系,本案处于天府软,件园二期C5-C8,的区域内,二期经济技术指标摘要,总建筑面积：56万,绿地率：35%,建筑密度：18%,停车总数：4068,项目总用地：570亩,容积率：1.62,研发办公：46万,商业配套：10万,本案商业约：1.2万,项目基本概况,根据发展商的介绍软件园二期拟入驻企业约30-40余家,人口约1万余人。,北面临C10-12,南面临C2-C4,西面与独栋楼宇比邻,东面临C9号建筑项目四至,项目被大量软件企业的办公楼宇所包围,通过对区域的总结，可以看,出项目周边未来,将迎来一个,新的发展契机。,项目所处的周边及商业环境,基于目前区域居住的不成熟，,造成区域商业发展受限，区域现有,会展中心的商业同样发展缓慢。,项目产品分析,下沉庭院,天井,天井,天井,下沉庭院,花地,花地,C7,下沉庭院,下沉庭院,天井,天井,天井,天井,C5-C6,下沉式商业不符合成都人的消费习惯,项目层层合围难以吸引外部消费群,项目商业呈带状不利于商业规划,项目商业缺乏良好的人流动线设计,商业内街一般不受品质商家青睐,项目小结,根据政府对南城的未来规划，无疑将会促进和带动区域的,快速发展，形成一个高品质住区与科技、软件结合的新兴区域。,但是，在目前区域发展不成熟的情况下，软件园的配套商,业结合自身的特点，消费客群目前仅能锁定软件园内部的商务,人士。,所以,我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划,04,项目定位分析,商务人口,1万余人,商业配套,食堂、咖啡,1,软件园一期,2,在天府软件园内已入驻或将要入驻的软件企业近百家，大部分均是国际,知名的软件开发企业，商务办公人群约2万余人（估算）。,天府软件园正在强势崛起，成为西部软件中心,软件园二期,商务人口,1万余人,商业配套,-,备注：根据发展商对二期介绍的估计,园区人口：约20000余人,商业总建筑面积：100000m,2,下沉商业建筑面积约：12000m,2,项目商业面积约12000平米，均为下沉商业步行街,2,1,下沉式商业呈带状分布,2,下沉式商业,1,停车侧下沉式商业,减小劣势，避免威胁,定位清晰(产品、业态),发挥优势，转化威胁,产品优化,威胁（T,）,新兴区域：,成熟度不够；,消费人口：,目前园区人口不足以支撑；,商业特性：,工业园区商业特性过强,利用机会，克服劣势,顺应现有的发展格局，利用专业园区的特点,发挥优势，抢占机会,顺势而为，确保优势；,机会（O）,区域发展：,南城区域发展正在提速；,软件产业：,政府规划的支柱产业；,劣势（W）,交通：,项目到达性不佳；,规划位置：,商业步行街规划于第二期的内,侧完成包裹在内,物业形态：,下沉式和商业内街不受青睐；,商业体量：,按二期周边规划的人口不足以,支持本案的商业体量；,优势（S）,实力,：背景雄厚的实力开发商；,软件园：,本案所处园区为成都软件,产业带动的龙头,;,成本：,作为政府主要产业的园区,其,各项成本较为低廉,SWOT分析,项目短期来看挑战大于机遇，随着区域发展将会得到改善,项目SOWT分析,1、市级商业中心,2、区域商业中心,3、社区商业中心,4、专业商业市场,四种典型商业类型,市级商业中心一般出现老牌的城市绝对中心，这里拥有令人羡慕的人流量，便捷的交通，量大取胜，多以大型百货、商业步行街为主。例：春熙路、盐市口、骡马市。,区域商业中心是随着大型住宅片区诞生、提供日常消费功能，一般是价值量比较小的商品，如超市、餐饮。例：双楠伊藤、九里堤沃尔玛,社区商业是指每个社区所自带的零星商业，提供最常用的便利服务。例：WOWO等小超市、小餐馆。,专业市场是指某种功能产品的集中卖场，一般需要大型物流配合，嘈杂。例：荷花池、富森美家居、金府机电城。,成都商业的四种常见层级,四种典型商业类型,1、市级商业中心,2、区域商业中心,3、社区商业中心,4、专业商业市场,根据产品线指标及区域商业市场，本项目具备以上哪种产品资质？,软件园商业属于何种商业层级,1、园区内人口超过2万余人。,2、园区内商务群体职业特性较强。,3、园区内置配套商业远远超过他们需求。,4、第一个五年期内的定位,商业定位：,园区商业服务中心,服务功能：,满足园区内大量商务群体工作之余的消费、休闲中心。,05,项目运营建议,项目商业规划,项目战略思考,商业定位：,园区商业服务中心,-,小憩休闲街,满足园区内商务群体的办公之后的消费、休闲服务，走大众化的服务路线,运动休闲,餐厅,下沉,庭院,下沉庭院,天井,天井,天井,天井,2,C5-C6,下沉庭院,天井,天井,天井,下沉庭院,1,花地,花地,C7,茶楼,超 市,1号餐厅面积：1000,2号餐厅面积：800,运动休闲:800,茶楼:300,书吧:100,合计:3000,书吧,前面我司已经感受到高新置业对一期商业品质的追求，在此就不做一一描述,项目商业规划,项目战略思考,通过对区域市场及竞争项目的分析，结合项目自身的特点所规划的商业业态,在五年期内都明显不足以支撑项目的商业体量，那么我们应该如何解决这一问题？,根据我司专业的经验判断认为，二期配套性商业须进,行整体联动,才能确保商业全面盘活和软件园整体形象的匹配。,自古不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域,实际上我们的开发管理方已在其宣传画册上明确规划-以城南高新区作为主要聚集区，形成连接武侯区、都江堰市的软件产业带。构想在五年之后，软件产业将成为成都战略的发展平台和支柱产业之一。成都将发展成为本部第一，全国领先，集研发、生产、出口和服务为一体的国际综合性软件产业之都。,核心战略思考,如何借助发展商及软件园区自身优质平台和资源，,进行高效的系统整合，构筑软件园区独有的核心竞,争力，并超脱出目前区域内商业的恶性竞争。,核心战略提出,两个五年规划,-构筑软件,园商业独有核心竞争力。,第一个五年以作为满足园区,内商业需求而设立。,第二个五年则提供科技创新,和软件,产业链的整合,，达到,构建国际行业商业独特核心,竞争力的目的。,进入蓝海,核心战略建议,充分利用自身优势及会展商圈平台，,打造软件和科技创新产业的,展会、展示、,展销,于一体的三展商业，创造商业核心,价值。,三 展 商 业,展 会,展 示,展 销,借鉴之,American,-加州技术创新博物馆,位于圣何塞(San Jose)的加州技术创新博物馆(Tech Museum of Innovation)成立于1990年。自成立以来，就成为了硅谷有名又受欢迎的参观地，并吸引了很多家庭和科技爱好者前来参观访问。每年大约能接待40万参观者。,目前在未对园区消费人群进行深入调查，及获悉项目全面资料,的情况下，只是以商业的特性对项目局部进行了初期规划;由于在,研究规划过程中所遇到的瓶颈,凭借自身的商业嗅觉提出项目未来,的商业模式和构想。,问题,商业布局的具体方案,商业业态的评定,消费者客户进一步研究,招商策略如何安排,需要在后续中不断研究明确我们深感责任重大,The End.,