成都蓝光地产产品标准化探路.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,蓝光产品标准化探路,蓝光,coco,系列,背景概况,蓝光,coco,系列个案研究,蓝光,coco,系列总结,蓝光是否需要产品标准化？,背景概况,标杆开发企业已拥有自己的标准化产品，对于正在“走出去”的蓝光也是必经之路,城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目,城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅社区,繁华都市中心区域的顶级豪宅项目，设计有私家花园，空中别墅等超豪华产品,恒大名都,、,恒大绿洲,坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目,恒大地产五大系列,万科地产产品系列,在,coco,系列之前，蓝光成都在售项目主要包括高端电梯、公寓，普通住宅，别墅，以及总部办公（青白江还有一块商业地），总体涵盖面较广，但销售均不温不火。,需要一个新的产品来活跃市场，而蓝光擅长的“短、平、快”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品标准化建设，,coco,产品系列开始试水蓉城。,背景概况,回归蓝光擅长的“短、平、快”项目开发模式，,coco,产品系列应市试水,目前成都在售项目分布示意,项目名称,项目规模,区域,项目特点,蓝光公馆,1881,60,亩,高新区神仙树片区,高端电梯,蓝光云鼎,22,亩,金牛区蜀汉路,高端公寓,蓝光四叶城,70,亩,温江国色天乡,普通住宅,蓝光金楠府,54,亩,成都武侯区双楠,普通住宅蓝光锦绣城,133,亩,成华区东方新城,普通住宅,蓝光紫檀山,320,亩,温江国色天乡,别墅,蓝光花满庭,2,期,101,亩,新都大丰,普通住宅,蓝光观岭,4200,亩,金堂,别墅,蓝光空港国际城,700,亩,双流航空港,总部办公,蓝光,coco,时代,58,亩,成华区建设路,coco,系列,蓝光,coco,金沙,43,亩,青羊区外金沙,coco,系列,蓝光,coco,蜜城,54,亩,青羊区内光华,coco,系列,青白江区凤凰大道以北、凤凰西二路北延线以西,31,亩,青白江,商业用地（兼容住宅,30%,）,背景概况,蓝光,coco,系列个案研究,蓝光,coco,系列总结,蓝光,coco,时代蓝光,coco,金沙,蓝光,coco,蜜城,蓝光,coco,时代,项目地址,成华二环路东一段内侧（府青立交旁）,项目规模,58.70,亩,总建面,21.75,万平米,总,户数,2000,户,车位情况,机动车位,1183,；非机动车,2258,容积率,4.5,物业管理,蓝光嘉宝物业管理有限公司,物管费,2.8,元,/,月,平方米,面积区间,50-89,平米,销售状态,一批次在售，二批次,10,月底推出,价格情况,均价,9300,元,/m,2,项目配套,学校：,电子科大、电子科大附中、成华实验小学、成都市实验中学、李家沱小学、成都大学附中,医院：,成都市六医院、,416,医院、成华区中医院,综合商场：,家乐福财富店、好又多、世纪联华、龙湖三千集、伊藤洋华堂、,SM,广场、人人乐、华联商厦、第五大道美食街区,蓝光,coco,系列,coco,时代,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,产品策略,】,周边概况,区域内除办公性质房源外，主力面积普遍在,70,平米以上，蓝光,coco,时代的面积定位集中在,63-70,平米之间，填补了区域空缺。,区域产品整体赠送率不高，但蓝光,coco,时代产品具有可变功能空间优势。,项目区域产品面积差异化竞争填补市场空缺，同时具备可变空间优势,区域项目分布示意,项目名称,主力面积区间,面积赠送情况,是否有可变空间,备注,招商东城,国际,51-68,几乎无赠送,无,办公性质,协信中心,80-113,常规阳台赠送,无,万科钻石广场,45-48,，,70-170,几乎无赠送,无,办公性质,世茂玉锦湾,110-150,常规阳台赠送，阳台个数较多,无,九龙,仓御园,137-168,常规阳台赠送,无,嘉通云尚,50-104,常规阳台赠送,无,和信融锦云湾,70-90,常规阳台赠送,无,保利康桥,110-200,常规阳台赠送，阳台面积较大,无,通瑞龙邸,未售新盘,蓝光,coco,时代,63-70,飘窗阳台赠送,有,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,产品策略,】,coco,时代已知楼栋（,4,、,5,号楼）户型统计,户型,建筑面积（）,实得面积（）,套数,总价区间,备注,两室两厅一卫,63,69,97,45-57,万,55,58.5,97,53,56.5,100,三室两厅一卫,69,78,97,64-67,万,套二变套三,68,76,97,套二变套三,蓝光,coco,时代目前户型面积段集中在,53-70,平米，其中,D1,、,D2,面积相对较大，得房率相对较高，可变小套三；,D3,、,D4,、,D5,面积相对较小，得房率相对较低，为套二户型。,4,、,5,号楼均为,3,梯,10,户，其中,D1,、,D2,可变小套三户型面向中庭，,D3,、,D4,、,D5,套二户型面向二环路。,从已推出的,4,、,5,号楼来看，各种户型面积配比均衡；同时套二总价区间大约在,45-57,万，套二变套三户型总价约为,64-67,万。,控制面积，控制总价，满足居家功能,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,产品策略,】,户型分析,D1,户型：建筑面积约,69,，实得面积约,78,，得房率,113%,，三室两厅一卫,D2,户型：建筑面积约,68,，实得面积约,76,，得房率,112%,，三室两厅一卫,房间,尺寸,面积（）,厨房,1700*3200,5.44,卫生间,1800*1800,3.24,客厅,3400*3500,11.9,主卧,3100*3500,10.85,次卧,3500*2800,9.8,书房,2400*2400,5.76,赠送,阳台,飘窗,约,9,房间,尺寸,面积（）,厨房,1800*3000,5.4,卫生间,1800*1800,3.24,客厅,3800*4000,15.2,主卧,4000*3100,12.4,次卧,2200*2800,6.16,书房,2400*2400,5.76,赠送,阳台,+,飘窗,约,8,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,产品策略,】,户型分析,D3,户型：建筑面积约,63,，实得面积约,69,，得房率,110%,，两室两厅一卫,房间,尺寸,面积（）,厨房,1800*3000,5.4,卫生间,1900*1900,3.61,客厅,3500*4000,14,主卧,3800*3100,11.78次卧,2600*2200,5.72,赠送,飘窗,约,6,房间,尺寸,面积（）,厨房,1800*3000,5.4,卫生间,1900*1900,3.61,客厅,3500*3000,10.5,主卧,3800*3100,11.78,次卧,2600*2200,5.72,赠送,飘窗,约,3.5,D5,户型：建筑面积约,53,，实得面积约,56.5,，得房率,107%,，两室两厅一卫,房间,尺寸,面积（）,厨房,1700*3100,5.27,卫生间,1850*1850,3.42,客厅,3200*3000,9.6,主卧,3300*3000,9.9,次卧,2100*3400,7.14,赠送,飘窗,约,3.5,D4,户型：建筑面积约,55,，实得面积约,58.5,，得房率,110%,，两室两厅一卫,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,产品策略,】,户型分析,户型,建面,厨房,卫生间,客厅,主卧,次卧,1,次卧,2,赠送面积,D1,69,5.44,3.24,11.9,10.85,9.8,5.76,约,9,D2,68,5.4,3.24,13.2,12.4,6.16,5.76,约,8,D3,63,5.4,3.61,14,11.78,5.72,约,6,D4,55,5.4,3.61,10.5,11.78,5.72,约,3.5,D5,53,5.27,3.42,9.6,9.9,7.14,约,3.5,蓝光,coco,时代目前户型的厨房和卫生间面积相对比较固定，分别是,5.5,平米左右和,3.2-3.6,平米之间；客厅和主卧面积和该户型面积大小成正相关，会根据户型大小有所变化，但基本都在,10,平米以上，满足基本使用功能；而其他次卧会有明显缩紧，一般控制在,6,平米以内。,综上可看出,coco,时代户型紧凑但强调功能的齐全，主要缺点是厨房开间较小，不足,6,平米的小次卧作为一般卧室稍显小巧，但可满足作为书房或是儿童房功能使用。,据悉，项目后期户型会稍有改动，但仍会延续套二和小套三的刚需户型设计，面积也基本集中在,50-70,平米之间。,紧凑的户型中，满足核心空间基本使用尺寸要求下，在其他功能房做紧缩尺寸功夫,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,价格策略,】,价格低开高走，单价适中，控制总价,从区域楼盘价格对比看，除了办公性质产品，,coco,时代具有单价和总价优势。,从项目开发看，项目首先启动临路东北角，后期住宅房源位置相对较好，为价格低开高走预留空间。,7#,8#,1#,3#,2#,6#,未推,预推,已推,5#,4#,项目名称,主力价格,总价区间（万）,备注,招商东城,国际,11500,58-78,办公性质,协信中心,9300,75-105,万科钻石广场,11900,53-58,85-200,办公性质,世茂玉锦湾,10600,117-160,九龙仓江湾城（御园）,9600,131162,嘉通云尚,9600,48-100,和信融锦云湾,11200,78-100,保利康桥,14800,163-296,通瑞龙邸,未售新盘,蓝光,coco,时代,9300,45-67,区域项目分布示意,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,价格策略,】,定价分析,D3,D4,D5,D5,D4,D3,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,63.46,10056.7286,55.32,9860.81,52.77,9859.77,52.77,9859.77,55.32,9860.81,63.46,10056.73D2,D1,电梯,D1,D2,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,建筑面积,建面单价,68.69,10496.4333,69.35,10392.21,68.69,10496.43,69.35,10599.86,从横向价格比较：,D2,户型价格最高，,D5,户型价格最低；,位置比较：面中庭高于临道，两侧高于中间；,户型采光、环境和位置等因素影响价格高低；,D2,户型亮点：三面采光，卧室面向小区，环境安静等特点。,从楼层立体看：单价在,10000,元,/,平米以上，总价在,70,万元左右，,15-20F,建面单价最高，建面单价,10392,元,/,平米，其次,8-14F,和,21-27F,建面单价,10189,元,/,平米，单价差约,200,元,/,平米（除,3,、,31F,外，因有平台利用建面单价高）；总之，楼层单价整体变化趋势为中间高，两头低。,楼层,建筑面积,建面单价,总价,32F,66.48,10084.24,670400,31F,71.3,13753.16,980600,30F,69.42,10086.43,700200,29F,69.42,10086.43,700200,28F,69.35,10086.52,699500,27F,69.35,10188.9,706600,26F,69.35,10188.9,706600,25F,69.35,10188.9,706600,24F,69.35,10188.9,706600,23F,69.35,10188.9,706600,22F,69.35,10188.9,706600,21F,69.35,10188.9,706600,20F,69.35,10392.21,720700,19F,69.35,10392.21,720700,18F,69.35,10392.21,720700,17F,69.35,10392.21,720700,16F,69.35,10392.21,720700,15F,69.35,10392.21,720700,14F,69.35,10188.9,706600,13F,69.35,10188.9,706600,12F,69.35,10188.9,706600,11F,69.35,10188.9,706600,10F,69.35,10188.9,706600,9F,69.35,10188.9,706600,8F,69.35,10188.9,706600,7F,69.35,10086.52,699500,6F,69.35,10086.52,699500,5F,69.35,10086.52,699500,4F,69.35,10086.52,699500,3F,69.36,14625.14,1014400,备注：以,5,号楼,1,号房间挂牌价格为例,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,价格策略,】,定价分析,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,推广策略,】,推广渠道,报广,灯箱广告,路标,微博互动,每周主题活动,推广渠道,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,推广策略,】,报广,发布日期,版面类型,媒体,版面,版式,推广诉求,2012.9.7,1/2,横版,成都商报,69,版：房产,33.00 X 24.00,彩版,半辆甲壳虫，一辆,COCO,时代,2012.9.11,跨页半版,成都商报,42,版：房产,70.00 X 24.00,彩版,让利价值过亿，蓝光真金白银打造,COCO,房交会,2012.9.11,整版,成都商报,33,版：房产,33.00 X 48.00,彩版,9.16 5000,人的期待 因,COCO,时代而沸腾,2012.9.12,跨页整版,华西都市报,50,版：房产周刊,66.00 X 48.00,彩版,蓝光,COCO,时代，带领刚需挺进建设路,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,推广策略,】,报广,发布日期,版面类型,媒体,版面,版式,推广诉求,2011.7.15,1/2,横版,成都商报,34,版：房产,33.00 X 24.00,彩版,9.16,盛大开盘,2012.9.14,整版,华西都市报,34,版：房产周刊,33.00 X 48.00,彩版,抢占建设路套二“门槛”只要,13.5,万,2012.9.20,整版,华西都市报,111,版：城市读本,/,读资讯,33.00 X 48.00,彩版,3,小时，,2,亿，这只是一个开始,2012.9.26,整版,华西都市报,49,版：房产周刊,33.00 X 48.00,彩版,少奋斗,10,年 照样买建设路三房,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,推广策略,】,主题活动,蓝光,coco,时代每月每周每周安排各种主题活动：,8,月：以奥运为主题的城市奥运会,9,月：特惠购车活动，,9.8,日至,9.30,日，凡购买,买蓝光,COCO,系及,锦绣城的客户,，补,1,万元，,即可参加专,属特惠购车计划,，将,大热车型雪佛兰科鲁兹开回家。其中,2,万购车款由楼盘代付，余下,7,万购车款于年底之前,付清,Coco,时代每周活动有冷餐会、,DIY,、摄影沙龙等,8.11-8.19,城市奥运会,9.8,日售楼部摄影沙龙,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,推广策略,】,微薄互动,读广告赢大奖活动,奥运竞猜全民大狂欢,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,推广策略,】,路牌广告,灯箱广告,路牌展板,项目在自助银行、公交站牌等人流量较大，且多为刚需客户活动的地方有灯箱广告,项目周边的路口设有指示牌,推广方式多样，包括报广、每月每周主题活动、微博互动等多种手段,推广力度较强，每月主题活动、每周暖场活动；,7.27-9.26,日报广投放,45,条,定位准确，主题活动多为年轻人喜欢的时尚活动；灯箱广告投放点为刚需客户活动较多的地点,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,盈利策略,】,楼面地价,建面均价,实面均价,4250,元,/,平米,9300,元,/,平米（惠后）,8500,元,/,平米,备注：数据依据于,coco,时代,4,、,5,号楼,2012.9.16,：推出,4,、,5,号楼共,488,套；按揭优惠,1%,，一次性优惠,2%,，时代银卡,0.5%,，诚意金交,2,万优惠,2%,，开盘促销优惠,4%,（此优惠含利率补贴或房车一体化补贴），限时签约,0.5%,，团购优惠,1%,（爱房网、搜狐、焦点网、全搜索、腾讯等）；,2012.10.12,：参展第,40,届秋交会，房源仅剩,20,余套，后期即将推,6,号楼。,区域楼盘除目前九龙仓外，其他项目价差空间（,主力价格楼面地价,）均在,5000,元,/,平米以上，并且大部分项目是在,7000,9000,元,/,平米之间。,蓝光项目以,5050,元,/,平米的低价差空间运作，单位面积盈利能力低于区域其他项目，但是在项目快销的情况下，可以快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。,项目名称,主力价格,楼面地价,价差空间,招商东城,国际,11500,3155,8345,协信中心,9300,3500,5800,万科钻石广场,11900,3060,8840,世茂玉锦湾,10600,3843,6757,九龙仓御园,9600,4837,4763,和信融锦云湾,11200,4026,7174,保利康桥,14800,7300,7500,采用“薄利多销”策略，快速回笼资金，提高资本利用率,蓝光,coco,时代价差空间为,5050,元,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,锁定客群,】,客群来源：主要来源于成都本地与城东北区域，有部分客户来自二线城市（绵阳、南充等），以中青年刚需置户为主，年龄大概集中在,25-35,岁之间；,置业看法：建设路地段已达成熟，而附近楼盘户型总价较高，远远超过刚需客户总预算的范围，然而,COCO,产品低总价、户型面积紧凑实用、周边配套齐全、交通便利和品牌效应等性价比高特点，迎合刚需客户需求。,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,销售情况,】,2012.9.14,448,套,448,套,2012.9.1,6,160,套,2012.9.16,中午,13:10,20,套,2012.10.12,取得,4,、,5,号楼预售证,4,、,5,号楼开盘推,448,套,截止至开盘当天中午,13:10,剩余,160,套,据现场了解得知剩余,20,套房源,销售进度：,4,、,5,号楼开盘推量套数多，开盘当天人气旺，销量达,64%,以上，房交会期间成交迅速，截止,10,月,12,日房源仅,20,套左右，其中,D3,户型已售罄，整体去化速度快；,预计,10,月底推出新房源,6,号楼，做到跑量快销；,总体上：该项目供应产品符合市场需求，月度销售量高，产品得到认同。,蓝光,coco,金沙,项目地址,青羊区西三环,IT,大道与公园路交界处（西三环外金沙西源大道）,项目规模,43,亩,总建面,11,万平米,总,户数,1007,户,车位情况,809,个,容积率,4.5,物业管理,蓝光嘉宝物业管理有限公司,物管费,2.8,元,/,月,平方米,面积区间,目前在售房源均为,65,平米,销售状态,在售,价格情况,均价,8500,元,/m,2,项目配套,学校：,新加坡森温双语幼儿园、城西重点小学草堂小学，树德中学、成都三十七中，西南财大,医院：,成都市妇女儿童中心、金沙医院、省医院金沙门诊,综合商场：,西单商场、国美、麦德龙、百安居、人人乐购物广场、乐宾百货、家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,项目规划,】,住宅,清水河,底商,IT,大道,下沉式商业,项目毗邻清水河以及,IT,大道，除,2,号楼以外均规划有底层商业,目前,1,、,5,号楼商业在售。,项目规划有下沉式商场，对外招商，周边商业、教育以及医院配套相对成熟。,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,开发策略,】,1,栋,5,栋,2,栋,3,栋,4,栋,未推,售罄,在售,该项目第一批次开盘时间为,2012,年,7,月,12,日，预定交房时间,2014,年,8月。,已于,2012,年,7,月,12,日、,2012,年,8,月,10,日、,2012,年,9,月,7,日、,2012,年,9,月,21,日四次推出,1,号楼,1,单元,1,号楼,2,单元、,2,号楼、,3,号楼、,5,号楼共,829,户，截至,2012,年,10,月,15,日，仅剩余,2,号楼、,3,号楼小户型产品数十套。预计,10,月底推出商业及,4,号楼,1,、,2,单元。,项目根据开盘销售情况，高频率多批次的推出产品，“小碎步快跑”销售,，迅速回笼资金。,拿地到销售，快速开发；同时先期启动项目临街物业，小区中庭房源最后推出,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,周边概况,区域内在售项目不多，但相对位置比较集中，除华润项目定位高端，和区域其他项目不在一个产品竞争层面外，其他项目存在一定的同质化竞争。,Coco,金沙项目在产品面积相差不大的情况下，具有可变空间优势。,项目区域产品存在少量同质化竞争，但,coco,金沙产品存在可变空间优势,项目名称,主力面积区间,面积赠送情况,是否有可变空间,备注,中房金沙海棠,70-170,常规阳台赠送,+,奇偶露台赠送,无,尾盘,英伦金沙,58-76,常规阳台赠送,无,尾盘,金沙柏林郡,50-90,常规阳台赠送,无,华润金悦湾,210-298,常规阳台赠送,无,德商金沙,10,年,70-90,常规阳台赠送,无,蓝光,coco,金沙,55-89,飘窗阳台赠送,有,周边项目分布示意,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,A3,A3,A3,A3,A4,A4,A4,A4,电梯,3,号楼、,4,号楼,1,单元,产品,建筑面积（平米）,实得面积（平米）,套数,价格区间,备注,A3,53,65,168,45,万,-58,万,二室二厅一卫,A4,69,78,168,二室二厅一卫,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,户型分析,房间,尺寸,面积,客厅,3400,*,3400,11.6,厨房,1800,*,3900,7.02,主卧,3100,*,3400,10.54,次卧,2400,*,3050,7.32,赠送,阳台,+,飘窗,12,A3,户型建筑面积,53,平米，实得约,65,平米,房间,尺寸,面积,客厅,3400,*,3700,12.58,餐厅,3100,*,3100,9.61,厨房,1800,*,3800,6.84,主卧,3300,*,3700,12.21,次卧,2600,*,3700,9.62,赠送,阳台,+,飘窗,9,A4,户型建筑面积,69,平米，实得约,78,平米,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,B1/C1,B1/C1,B2/C2,B2/C2,B2/C2,B2/C2,B3/C2,B3/C2,电梯,1,号楼,1,单元、,2,号楼,产品,建筑面积（平米）,实得面积（平米）,套数,价格区间,备注,B1/C1,65,约,78,60,50,万,-55,万,三室二厅一卫,B2/C2,66,79,120,三室二厅一卫,B3/C3,65,约,78,60,三室二厅一卫,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,户型分析,B1/C1,户型建面,65,平米，实得约,68,平米,房间,尺寸,面积,客厅,3300,*,3900,12.87,餐厅,2450,*,3400,8.33,厨房,1800,*,3950,7.11,主卧,2750,*,3250,8.94,次卧,1,2900,*,2900,8.41,次卧,2,2400*2250,5.4,赠送,阳台,+,飘窗,约,13,房间,尺寸,面积,客厅,3350,*,4000,13.4,餐厅,2800,*,3350,9.38,厨房,1800,*,3850,6.93,主卧,3100,*,3400,10.54,次卧,1,2650,*,3150,8.35,次卧,2,2250,*,2400,5.4,赠送,阳台,+,飘窗,13,B2/C2,户型建筑面积,66,平米，实得,79,平米,房间,尺寸,面积,客厅,3300,*,3900,12.87,餐厅,2450,*,3000,7.35,厨房,1800,*,3950,7.11,主卧,3200,*,3250,10.4,次卧,1,2900,*,2900,8.41,次卧,2,2250,*,2400,5.4,赠送,阳台,+,飘窗,约,13,B3/C3,户型建筑面积,65,平米，实得约,78,平米,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,A1,A1,A1,A1,A2,A2,A2,A2,电梯,1,号楼,2,单元,产品,建筑面积（平米）,实得面积（平米）,套数,价格区间,备注,A1,55,约,72,72,45,万,-58,万,三室二厅一卫,A2,67,约,81,72,三室二厅一卫,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,户型分析,房间,尺寸,面积,客厅,3250,*,3400,11.1,厨房,1750,*,3900,6.83,主卧3100,*,3250,10.08,次卧,1,2400,*,3000,7.2,赠送,阳台,+,飘窗,约,15,A1,户型建筑面积,55,平米，实得,72,平米,房间,尺寸,面积,客厅,4100*3350,13.7,厨房,1750,*,3850,6.74,主卧,3100,*,3400,10.54,次卧,1,2650,*,3150,8.35,次卧,2,2250,*,2300,5.18,赠送,阳台,+,飘窗,约,10,A2,户型建筑面积,67,平米，实得,81,平米,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,F1,F1,F3,（,50,平米）,F2,F2,F4,F4,电梯,4,号楼,2,单元、,5,号楼,产品,建筑面积（平米）,实得面积（平米）,套数,价格区间,备注,F1,75,约,89,88,63,万,-74,万,三室二厅一卫,F2,85,约,100,88,三室二厅二卫,F4,89,101,88,三室二厅二卫,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,户型分析,房间,尺寸,面积,客厅,3600,*,4000,14.4,餐厅,3000,*,3100,9.3,厨房,2000,*,2500,5,主卧,3000,*,3600,10.8,次卧,1,2650,*,2700,7.16,次卧,2,2500,*,2700,6.75,赠送,阳台,+,飘窗,约,14,F1,户型建筑面积,75,平米，实得约,89,平米,房间,尺寸,面积,客厅,3600,*,4500,16.2,餐厅,2900,*,3100,8.99,厨房,1800,*,2400,4.32,主卧,3300,*,3500,11.55,次卧,1,2700,*,3500,9.45,次卧,2,2400,*,2800,6.72,赠送,阳台,+,飘窗,约,15,F2,户型建筑面积,85,平米，实得约,100,平米,房间,尺寸,面积,客厅,3600,*,4200,15.12,餐厅,2500,*,3000,7.5,厨房,2400,*,2600,6.24,主卧,3300,*,3500,11.55,次卧,1,2700,*,3000,8.1,次卧,2,2700,*,3000,8.1,赠送,阳台,+,飘窗,12,F4,户型建筑面积,89,平米，实得约,101,平米,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,产品策略,】,户型分析,大部分户型具有可变空间设计，且赠送面积基本在,10,平米以上,户型,建面,客厅,厨房,主卧,次卧,1,次卧,2,赠送面积,A1,55,11.1,6.8,10.1,7.2,15,A2,67,13.7,6.7,10.5,8.4,5.2,10,A3,53,11.6,7.0,10.5,7.3,12,A4,69,12.6,6.8,12.2,9.6,9,B1/C1,65,12.9,7.1,8.9,8.4,5.4,13,B2/C2,66,13.4,6.9,10.5,8.4,5.4,13,B3/C3,65,12.9,7.1,10.4,8.4,5.4,13,F1,75,14.4,5,10.8,7.2,6.8,14,F2,85,16.2,4.3,11.6,9.5,6.7,15,F4,89,15.1,6.2,11.6,8.1,8.1,12,蓝光,coco,金沙的,A,B,C,户型面积相对较小，在,55-65,之间，厨房，卧室面积比较集中，厨房在,7,平米左右，主卧在,10-11,平米之间，次卧,1,集中在,7.2-8.5,平米之间，最小的卧室均在,5.5,平米内。,项目的,F,户型面积稍大，集中在,75-89,平米，除厨房比其他户型稍小外，其他功能房均较大。,整体来看，大部分户型具有可变空间设计，并且整体赠送面积较大，基本都在,10,平米以上，个别户型达到,15,平米。,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,价格策略,】,低总价，高赠送；实得单价较低,项目住宅总价区间,4,5,万,-,75,万，排号交,1,万优惠,2%,，开盘优惠达到,14%,左右。,同户型间差价不大，不同户型存在一定的差价。,53,平米户型单价约,8300,元,/,平米，,65,平米户型单价约,8500,元,/,平米，,89,平米户型单价约,8800,元,/,平米。,项目名称,主力价格,总价区间,备注,中房金沙海棠7300,51-125,尾盘,英伦金沙,7400,43-57,尾盘,金沙柏林郡,7500,40-70,华润金悦湾,19000,400-570,德商金沙,10,年,7300,51-66,蓝光,coco,金沙,8500,55-75,赠送,10,平米以上,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,推广策略,】,截止,2012,年,10,月,15,日，项目在成都商报报广投放,43,次，华西都市报报广投放,26,次，共计,69,次报广投放。并于各大房产主题网上公布项目信息，同步推广信息。,销售中心距离项目地址有一定距离，销售中心选址在公交四通八达的,IT,大道站（,13,路、,78,路、,32,路、,163,路、,164,路），处于十字路口，周边设置道旗和围墙广告，以“有一种生活叫,coco,”、“,10,分钟生活圈，全功能商业配套”为推广语，以超大赠送面积（约每户,10,平米）、清水河自然资源为噱头，吸引客户。,而产品自推出以来的快销佳绩，也为本项目的推广提供了有力保证。,有蓝光集团的品牌支撑，及,coco,系列产品的高性价比刚需产品优势保障，产品自推出以来的快销佳绩，也为本项目的推广提供了有力保证。,蓝光,coco,系列,coco,金沙,【,盈利策略,】,蓝光,coco,金沙于,2012,年,7,月,12,日推出,1,号楼,1,、,2,单元小户型，,2012,年,8,月,10,日推出,5,号楼临河,89,平米三房，,2012,年,9,月,7,日推出,2,号楼小户型，,2012,年,9,月,21,日推出,3,号楼小户型，预计将于,2012,年,10,月底推出剩余,4,号楼,1,、,2,单元三房，并于本年完成商业销售。,蓝光将,coco,金沙原定,2014,年,8,月的交房提前至,2013,年年底。可见其已将该系列产品定位为刚需快销产品。,楼面地价,建面均价,实面均价,3660,元,/,平米,8500,元,/,平米,约,7200,元,/,平米,项目名称,主力价格,楼面地价,价差空间,中房金沙海棠,7300,2148,5152,英伦金沙,7400,4105,3295,华润金悦湾,19000,3600,15400,德商金沙,10,年,7300,3160,4140,利用产品优势，实现快销，回笼资金，提高资本利用率,蓝光,coco,金沙价差空间为,4840,元,区域楼盘除目前华润外，其他项目价差空间（,主力价格楼面地价,）在,3300-5200,元,/,平米之间。,蓝光项目以,4840,元,/,平米的中等价差空间运作，在项目产品优势下实现快销，快速回笼资金，降低时间成本，提高资金利用率。,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,锁定客群,】,根据蓝光,coco,系列产品，打造具有流行和时尚气质，且具备高性价比的高端城市公寓品牌产品定位。以及其线上为主线下为辅的推广策略和刚需快销的盈利策略。蓝光,coco,金沙将目标客群锁定于就业大学生和青年工薪阶层。,而该项目的部分兼具刚需和经济型三房产品，也为部分外地移居成都和本地对功能房要求较高的客户提供了选择余地。,同时该项目除蓝光销售团队以外，还同时有代理公司销售，利用代理公司扩大客户资源。,蓝光,coco,系列,coco,时代,【,销售情况,】,项目每次间隔不到,1,个月开盘推出新房源，基本完成前批次产品去化后，迅速推出新房源。,截止,2012,年,10,月,15,日项目已经已推出,829,户，据现场置业顾问介绍，仅余,A3,户型（,53,平米）,C2,户型（,65,平米）不足一百套（该项目只支持商贷按揭，尚不支持公积金贷款）。,蓝光,coco,蜜城,项目地址,青羊区内光华贝森路,项目规模,54,亩,总建面,17.2,万平米,总,户数,1319,户,车位情况,1192,个,容积率,3.4,物业管理,蓝光嘉宝物业管理有限公司,物管费,未公布,面积区间,63-67,平米（平层），,65-82,（复式）,销售状态,未售，近期将开盘,价格情况,未公布,项目配套,学校：,天使宝贝早教、新世纪幼儿园、财大幼儿园、泡桐树小学、树德中学、成都七中，西南财大,综合商场：,仁和春天光华店、优品道商业广场、乐宾百货,休闲中心：,金沙遗址公园、天鹅湖高尔夫公园,蓝光,coco,系列,coco,蜜城,【,项目规划,】,项目占地,54,亩，规划建筑面积约,17.2,万平米，共,7,栋高层住宅、配套商业、以及社区卫生服务中心组成。其中，住宅建筑面积约,11,万平米，商业公园约,2,万平米,，下沉式品牌超市约,1,万平米。,住宅,总建面：约,11,万,商业,总建面：约,3,万,（,底,商,1-2F+,架空式长廊,=,商业公园，下沉式品牌超市）,社区卫生服务中心,4#,6#,3#,2#,1#,5#,7#,蓝光,coco,系列,coco,蜜城,【,开发策略,】,项目预计,10,月,20,日首次开盘，推,5,、,6,号,楼，,5,号楼为中庭楼王，位于小区中央，,6,号楼为景观楼王，视野开阔，直面宽庭公园；,项目首次开盘推出“楼王”位置，便于项目可视性展示，同时配合项目景观和商业打造。,4#,6#,3#,2#,1#,5#,7#,项目首期推出“楼王”位置，增强项目可视性，配合项目景观和商业启动,蓝光,coco,系列,coco,蜜城,【,产品策略,】,周边概况,区域内产品差异化竞争，以小户型刚需和部分改善型产品对口目前市场需求,区域内在售项目不多，金沙西墅和保利贝森公馆属于区域改善高端产品，中大君悦金沙为刚需改善型需求产品。,Coco,蜜城项目在区域内属于差异化竞争产品，主要是小户型的刚需以及部分改善型产品，对口目前市场需求。,周边项目分布示意,项目名称,主力面积区间,面积赠送情况,是否有可变空间,备注,中大君悦金沙花园,70-110,常规阳台赠送,+,奇偶露台赠送,无,金沙西墅,150-400,常规阳台赠送,无,保利贝森公馆,87-170,常规阳台赠送,无,蓝光,coco,蜜城,63-68,（平层），,65-82,（复式）,飘窗,+,阳台复式赠送,有,赠送面积较大,蓝光,coco,系列,coco,蜜城,【,产品策略,】,户型,建筑面积（平米）,实得面积（平米）,套数,总价区间,备注,4,室,2,厅,3,卫,69,150,280,90-110,万,5.8,米复式，赠送率高,82,150,3,室,2,厅,3,卫,65,119,224,85,万左右,3,室,2,厅,1,卫,63,77,632,58-65,万,平层小户