福建漳州商业环境市场调研报告(48页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,集团项目开发部 Tel:[phone],香港名店街商业地产开发集团,福建省漳州市,商业环境调研报告,集团项目开发部 Tel:[phone],目录,1,一、研究思路,二、城市宏观环境分析,1.漳州城市概况,2.漳州城市发展规划,3.漳州商业网点规划,三、城市商业环境分析,1.城市商业发展现状,2.城市商业发展趋势,3.城市商业地产发展现状及趋势,四、漳州市楼盘销售情况,1.主要楼盘销售排名,2.龙文区主要在售楼盘,3.芗城区主要在售楼盘,五、项目立地分析,1.项目周边人口及商业分布现状,2项目周边交通及人流量现状,3.项目周边主要商业街现状,4.项目周边商铺租售情况,5.项目SWOT分析,六、漳州市公园广场概况,一、研究思路（1）,城市商业环境研究,项目立地分析,城市宏观环境研究,漳州概况,漳州城市发展规划,漳州商业网点规划,城市商业发展现状,城市商业地产发展现状及趋势,城市商业发展趋势,项目周边人口及商业分布现状,项目周边交通及人流量现状,项目周边主要商业街现状,项目周边商铺租售情况,项目SWOT分析,2,项目销售价格建议,人民广场地下商业售价建议,区域商业环境综合分析,研究思路（2）,3,城市宏观环境分析,漳州概况,漳州城市发展规划,漳州商业网点规划,二、城市宏观环境分析4,二、城市宏观环境分析,漳州城市概况,漳州市，地处东经,117-118,、北纬,23.8-25,之间，东濒,台湾海峡与台湾省隔海相望，东北与泉州和厦门接壤，西北与龙岩相接，西南与广东的潮州毗邻。,漳州市辖,2,个市辖区（,芗城区，龙文区,）、,1,个县级市（,龙海市）、,8,个县,(,漳浦县，平和县，东山县，长泰县，华安县，诏安县，云霄县，南靖县,),。,漳州是新兴的工业城市，已初步建成了以名、优、特产品为依托，以乡镇企业为基础，具有地方特色的轻型工业体系。全市主要工业生产行业有纺织、机械、电子、食品、包装、建材、制罐、医药等,15,个门类，产品,1000,多种。确立了食品、机械、电子、电力四大支柱产业和建材、旅游两个重点产业，工业化进程正在快速推进。,漳州是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸（漳州）农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。,根据漳州市,2009,年人口变动抽样调查推算。年末全市户籍人口,471.77,万人，常住人口,480.00,万人，城镇化水平,43.3%,。,漳州市 人民广场鸟瞰图,5,2.2城市宏观经济指标-城镇居民可支配收入,年份,城镇人均可支配收入（元）,2009,16616,2008,16023,2007,14153,2006,12511,2005,11241,2009年，漳州市城镇居民人均可支配收入16616元，同2008年比较增长10.0%，,8,2.2城市宏观经济指标-社会消费品零售总额,年份,社会消费品零售总额（亿元）,2009,418.14,2008,363.78,2007,302.28,2006,258.35,2005,229.94,2009年漳州全市实现社会消费品零售总额418.14亿元，比上年增长14.7%。其中：限额以上零售额85.99亿元，增长6.7%；限额以下零售额332.15亿元，增长17.0%。分行业看，批发零售业零售额363.2亿元，增长13.6%；住宿和餐饮业零售额47.54亿元，增长20.2%；其他行业零售额7.39亿元，增长37.7%。,9,2.2城市宏观经济指标-全社会固定投资,年份,全社会固定投资（亿元）,2009,579.21,2008,438.65,2007,327.04,2006,239.44,2005,195.22,2009年漳州市全社会固定资产投资完成579.21亿元，比上年增长31.2%。其中，城镇以上投资516.28亿元，增长32.3%；农村投资62.92亿元，增长22.6%。,10,2.2城市宏观经济指标-房地产开发投资,年份,房地产开发投资（亿元）,2009,99.31,2008,109.28,2007,83.53,2006,55.39,2005,123.00,2009年漳州市房地产开发投资99.31亿元，下降11.4%。商品房销售面积276.59万平方米，增长56.8%。其中，现房销售面积占14.6%，期房销售面积占85.4%，商品房销售额97.90亿元，增长74.4%。,近五年来，漳州市的房地产开发投资一直处于波动中，2005年房地产投资达到最高的123亿元，但是2006年又暴跌至55.39亿元不足2005年的45%。此后的几年也屡有涨跌，说明了漳州市民对于房地产投资的敏感和缺乏信心。,11,二、城市宏观环境分析,海西概况,海峡西岸经济区，简称“海西”，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。它是一个涵盖经济、政治、文化、社会等各个领域的综合性概念，总的目标任务是“对外开放、协调发展、全面繁荣”，基本要求是经济一体化、投资贸易自由化、宏观政策统一化、产业高级化、区域城镇化、社会文明化。经济区以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为60008000万人。经初步统计，年海峡西岸经济区实现地区生产总值亿元，比上年增长，增幅高出全国平均水平个百分点。它面对台湾，毗邻台湾海峡，地处海峡西岸，是一个肩任促进祖国统一大业历史使命的特殊地域经济综合体，因此海峡西岸经济区的建设有着重要的意义。截止目前海峡西岸经济区扩张，包括福建周边的浙江温州、丽水、衢州；江西上饶、鹰潭、抚州、赣州；广东梅州、潮州、汕头、揭阳以及福建福州、厦门、泉州、漳州、龙岩、莆田、三明、南平、宁德共计20市。,漳州市作为串联海峡西岸经济区沿海一线城市与内陆城市的节点，在交通，物流和配套产业上都将有所发展和提升，随着海西经济区一线城市的不断发展，海西经济区的发展也将向内陆深入，必然带动漳州市的经济发展走向一个更高的高度。,12,二、城市宏观环境分析,漳州城市发展规划,漳州2005-2020城市规划中指出按区域划分的老城市中心：在西洋坪路到现状东环城路之间，对旧区要调整用地功能，改善生活环境，加强对古城的保护和改造，发挥土地效 益。旧城商业区要保持和发扬传统特色。,新城市中心区：在人民广场以南，马灶路以东，东三号路以西的用地之间建设新的市一级行政、文化和商贸中心。,规划中指出漳州市的城市中心将东移。,随着城市向东发展，城市重心东移，将在水仙大街以北，九龙大道以东，人民广场以南，东三号路以西建设市级的商务、办公、金融、资信、大型商业、文化娱乐、服务业等设施，形成现代化城市中心区。,芗城中心：以现状市中心为基础，在新的市中心建设起来后，降格为区级中心。旧城中传统商业中心以小商品零售业和服务业为主，包括延安南路、新华东路等，颇具传统特色，是历史文化名城保护的组成部分。要通过沿街商业改造，改善购物环境，强化特色，如地方风味食品街及特色商品街，老建筑的改造要按照名城保护要求进行。,13,二、城市宏观环境分析,城市商业网点发展规划,规划范围：中心城区至2020年的规划建设区，含芗城区、龙文区、桥南片一部分用地。具体分为旧城市中心区组团、新城市中心区组团、丹霞组团、芗城北组团、城西组团、迎宾北组团、城东组团、桥南组团。,总量发展目标,：1、中心城区社会消费品零售总额：近期至2010年的增长率为14%，总额为116亿元，远期至2020年的增长率为12%，总额为360亿元。,2、营业面积：近期人均营业面积为1.2平方米，总量为54万平方米，远期人均营业面积为1.4平方米，总量为84万平方米。其中大中型商业网点总量达66处，增建48处，总面积达36万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积达0.6平方米。,14,二、城市宏观环境分析,漳州市城市中心东移计划概况,城市向东，更紧密地融入海西、对接厦门是未来漳州城市发展的主要方向。近年来，尽管市政东移议题被搁置，但漳州城市“东进”的进程并未停止，相反其发展步伐更为稳健。与其他发展片区不同的是，东部新城的定位是打造漳州第二中心城，高起点、高标准的规划必将使其成为漳州新的城市名片。据新的城市规划，漳州东部新城区位于九龙大道以东，九龙江西溪以北，包括东部新中心区、商贸物流区和江滨观光区三个部分，总面积约126平方公里。其中东部新中心区处于未来城市构架的几何中心，将与以芗城区政府为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局，是漳州城市向东发展过程中最为重要和相对完整的一个区域，规划约容纳居住人口18万人。在“城市东进”战略的引导下，东部新城区正在完成一次“凤凰涅槃”式的跨越，各项基础配套项目正全面铺开建设。交通路网方面，新浦东路一期、十三号路、六号路相继通车或开工，龙江北路、新浦东路二期、九龙江大桥及接线工程等城市主干道建设也已启动;教育医疗方面，投入近7000万元收回毅达学校设立漳州第九中学，总投资2.6亿元的龙文医院、朝阳社区卫生服务中心也已开工建设。按照大漳州“一城二心”的总体空间规划，东部新城区将定位为集商务、会展、行政、文化、居住等多功能于一体的重要城区。东部将规划建成五星级酒店、国际会展中心、明发商业广场、荔海公园、滨江公园、西溪城市湿地公园、云洞岩风景区、市政广场、市青少年活动中心、实验幼儿园等一大批高端的城市配套;,在人民广场也将规划建成漳州影视中心、漳州市新图书馆，为东部区域的腾飞打下基础,，也将大大提升漳州的城市价值。,根据漳州市2005-2020年城市总体规划 芗城区的旧城市中心是以现状市中心为基础，在新的东部市中心建设起来后，降格为区级中心。,15,城市商业环境分析,城市商业发展现状,城市商业地产发展现状及趋势,城市商业发展趋势,三、城市商业环境分析,16,三、城市商业环境分析,商业发展现状（商圈分布及特点）,漳州市目前拥有两个主要商圈，分别为：新华商圈、丹霞路商圈。其中新华商圈为老城区传统商圈。丹霞路为近几年新崛起的新兴商圈。,丹霞路商圈,新华商圈,人民广场,17,3.1商圈基本情况新华商圈,主力店,中旅商厦,。,好运来百货，环宇百货，恒顺隆购物商场，宝隆百货，芗客隆购物商场，吉马购物广场，,永乐思文生活电器商业大厦店,，中闽百货商场。,主营业态,百货、专业店、专卖店,商业定位,传统的百货商圈，商业定位为中档和中低档。,商圈特点,新华商圈属于传统的百货商圈，商圈内百货店较为集中，且普遍经营面积较大。,商圈内由于百货店过于集中，且定位同质化的程度很高，所以商圈内百货店的经营情况普遍较为一般，但是作为漳州市的老牌商圈商圈内主要街道人流量有所保证，购物人群比较稳定。新华商圈经过多次品牌和业态的调整，已经逐步开始稳定的向前发展，影响力和辐射力正在进一步的加强。,18,3.1商圈基本情况丹霞路商圈,主力店,嘉信茂广场,(,沃尔玛），悦华商业广场,，,吉马生鲜广场竹围商场，芗客隆平价超市、国美电器香格里拉店,主营业态,百货、专业店、专卖店，大型便民超市。,商业定位,新兴的百货商圈，商业定位为中档和中高档。,商圈特点,丹霞路商圈属于新兴的百货商圈，商圈内百货店较为松散，且普遍经营面积较大。商圈内几家大型百货店比较分散，沿街商铺比较多，该区域人流量大，周边多为中高档小区入住率高，居住人口多，提供了稳定的客户来源，保证了商店经营情况良好，,随着沃尔玛购物广场的进驻，商圈整体商业档次有向中高档发展的趋势。同时也提高了该区域的租金收益，带动了商铺价格。,19,三、城市商业环境分析,城市商业发展现状,商业发展现状：,一、整体商业规模偏小。漳州市主城区常住人口数量偏少，加上流动人口数量不足导致了整体购买力偏小，因此很大程度上限制了商业规模的发展和扩大。,二、大型集中式商业，特别是集娱乐、休闲、购物为一体的大型购物中心数量偏少。,三、网点多呈沿街零散分布、且无统一规划布局。,四、核心商圈辐射力与集聚能力较弱，同质化程度较高。漳州市目前只有一个个一级商圈，但是商圈影响力均较弱，新兴的丹霞路商圈发展前景看好，目前商业氛围培养良好，对漳州整体商业发展的水平的提升作用不明显。,五、商铺供应量与商铺需求基本平衡。虽然部分社区商铺出现了空置率较高的现象，但是从整体来看，商铺的供应量与需求基本平衡，并且在核心商圈出现了供不应求的局面。,六、知名连锁特色餐饮在餐饮类网点中所占比例较小。,七、百货、超市类业态发展成熟，已经趋近于饱和。,漳州商业发展现状与经济发展水平存在诸多不相称的地方，归其原因在于两个方面一、商业网,点缺乏统一的规划布局，导致了市场的无序竞争与资源浪费。二、缺乏大型集中式商业，导致核,心商圈的影响力难以扩大、商圈同质化程度较高。市场存在诸多需求尚未被满足的部分，本项目定,位应结合城市商业发展环境，采用差异化战略，打造特色鲜明的消费场所。,20,三、城市商业环境分析,城市商业发展趋势,城市商业发展趋势,一、在海西经济区区域经济一体化的带动下，漳州经济将会得到更快的发展、商业也将获得更大的发展空间。,二、经济的快速发展，居民购买力会得到进一步的提升，商业规模将会得到进一步的扩大、业态也将更加丰富与齐全，整体商业发展水平将得到较大提高。,三、城市商业中心政府行政中心东移，以人民广场以南的新金融街为核心的新市商圈将会发展成为城市核心商业区。,四、一批正在建设中的大型商业地产项目将会对城市商业的科学合理布局起到极大的推动作用。,区域经济的快速发展、商业地产的蓬勃发展和城市核心商业区的打造，对城市商业布局更加合理和商业发展水平的提高将会起到积极的推动作用，本项目所在的区域商业也将进入一个快速发展期。,21,三、城市商业环境分析,商业地产发展现状及趋势,商业地产发展现状,（一）漳州市目前商业地产主要以住宅底商的形式出现，社区商业开发较为成熟。,二、不同区域和地段，商铺供求状况存在较大的差异。部分路段存在商铺空置率较高的现象，核心商业区，商铺存在“一铺难求”的情况。,三、以沃尔玛、大福源、人人乐购物广场为代表的大型商业项目的入市，标志着漳州将会进入一个商业地产开发的高潮商业地产发展趋势,一、随着商业格局的调整和居民购买力的提升、漳州商业地产将会以大体量的项目开发为主导。,二、大型集中式商业开发将会成为今后商业地产开发的热点。,三、随着城市行政，金融中心的东移，商业地产的开发区域也将随之转移。,漳州东部目前商业地产正处在起步阶段，商业地产主要以住宅底商的形式出现。,以人人乐综合体项目的立项为标志，项目所处的漳州市东部区域今后将会成为漳州市商业地产开发的热点区域。,22,四,、,漳州市近期楼盘销售情况,漳州市近期楼盘销售情况,主要楼盘销售排名,芗城区主要在售楼盘,龙文区主要在售楼盘,23,序号,项目名称,开发企业,项目地址,许可套数(套),历史均价,6月均价本月均价,销售率,(元/m2),(元/m2),(元/m2),1,冠城国际,漳州南成房地产开发有限公司,新华北路以东、漳响路以北,1105,7582,7651,7534,27.69%,2,至诚广场,漳州志诚房地产开发有限公司,胜利东路与新华东路交接处东南侧,386,5024,5716,6000,48.70%,3,悦华城市广场,悦华新房产集团有限公司,南昌路与丹霞路交汇处,583,5155,5667,-,93.65%,4,鑫荣花苑一期C块地,福建向荣建设集团有限公司,芗城区钟法路,682,4679,5456,5444,64.37%,5,鑫荣花苑一期A块地,福建向荣建设集团有限公司,芗城区钟法路,239,5440,5338,5329,43.10%,6,外滩明珠花园,漳州市毅都房地产开发有限公司,厦门路265号,318,5298,5057,-,27.04%,7,鑫荣花苑一期B块地,福建向荣建设集团有限公司,芗城区钟法路,534,4075,4998,-,88.95%,8,华港豪庭,漳州市华港置地有限公司,蓝田开发区纵一路,215,4107,4937,-,76.28%,9,江滨花园,冠宏星(漳州)房地产发展有限公司,江滨路,1829,4085,4928,5355,69.44%,10,丽景芗城,福建三钢房地产开发有限公司,漳州市建元路以南，丹霞路以西,830,4114,4899,5017,8687%,四、漳州市近期楼盘销售情况,主要楼盘销售排名,24,四、漳州市近期楼盘销售情况,龙文区主要在售楼盘,项目 名称,钱隆学府,东方钻石城,夏商*香榭花都,锦绣一方,Me时代,天利仁和,项目所在地,漳州市龙文路与迎宾路交汇处,漳州市胜利东路广电中心旁,漳华路以南，九龙大道以西,漳州迎宾路南侧、浦头港东侧,漳州市龙文区新浦东路,漳州市龙文区新浦路,项目均价,（元/,）,3580,4400,3800,4200,3080,5500,根据上表我们可以知道龙文区在售楼盘均价在3500-4500元/平方米这个范围以内。,25,开 发 商：,福晟集团漳州福晟房地产开发有限公司,区 域：,龙文区,物业状况普通式住宅,物业地址：,漳州市龙文路与迎宾路交汇处,物业费用：,0.5元,建筑面积：,700000,占地面积：,865800,容 积 率：,1.1,绿化率：,36%,周边配套：,龙文区政府 银行 学校 九中,价格：,起价：3088 元/,均价：3580 元/,更新价格日期：2010年06月15日,开盘时间：,2007,售楼热线：,15880535729,联 系 人：,小李,楼盘外景图,钱隆学府,“福晟钱隆学府”所在区域距离漳州未来的行政中心500米，与龙文区政府相邻，与明发商业广场、人人乐购物广场等大型商场咫尺之遥，教育配套完善，漳州一中分校、漳州第二实验小学、龙文实验幼儿园、景山中学、漳州九中、小区幼儿园等一应俱全。,26,开 发 商：,漳州信隆建设有限公司,区 域：,龙文区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州市胜利东路广电中心旁,建筑面积：,50000,占地面积：,10000,公交状况：,1、5、8、10、23路,周边配套：,沃尔玛、信义超市、吉马超市、南丰超市、文华园市场,预售许可证：,价格：,均价：4400 元/销售状态：更新价格日期：2010年06月25日,开盘时间：,2007年10月20日,售楼地址：,漳州市胜利东路广电中心旁,售楼热线：,0596-2933699/2933969,楼盘外景图,东方钻石城,项目位于漳州市胜利东路广电中心旁，毗邻228亩的人民广场公园，享受公园美景。项目采用节能建材、智能化配套、五重安防。购物中心：沃尔玛、信义超市、吉马超市、南丰超市、文华园市场 中、小学：一中分校、漳州第二实验小学、漳州八中、岳口小学 医 院：175医院、龙文医院、漳州妇幼 邮 政 局：暂无 幼 儿 园：暂无 银 行：兴业银行、农业银行、建设银行、农村信用社。,27,开 发 商：,厦门夏商房地产有限公司,区 域：,龙文区,物业状况：,经济适用房,物业地址：,漳华路以南，九龙大道以西,建筑面积：,182031,占地面积：,65560.47,容 积 率：,2.5,绿化率：,40%,价格：,起价：2998 元/均价：3800 元/销售状态：更新价格日期：2010年06月25日,开盘时间：,2010-5-8（二期）,售楼地址：,漳州市漳华路与九龙大道交汇处,售楼热线：,0596-2956996、2956986,楼盘外景图,夏商*香榭花都,城市向东，漳华路与九龙大道交汇处，50-130平米户型面积，绿化率达40%，购物中心：暂无 中、小学：一中分校 医 院：175医院 邮 政 局：暂无 幼 儿 园，游泳池 银 行：暂无 景 观：物业现状：期房。开工时间：2008年3月12日。,28,开 发 商：,漳州特房开发有限公司/投资商,区 域：,龙文区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州迎宾路南侧、浦头港东侧,建筑面积：,45万,占地面积：,193041.55,容 积 率：,2.2,绿化率：,46%,周边配套：,购物中心：社区商业中心 中、小学：漳州一中分校、景山中学、漳州第二实验小学、步该文小学 医 院：暂无 邮 政 局：社区邮政局 幼 儿 园：社区幼儿园 银 行：社区银行,价格：,起价：2999 元/均价：4200 元/销售状态：一期已入住,更新价格日期：2010年06月25日,开盘时间：,08年3月22日,售楼地址：,漳州迎宾路南侧、浦头港东侧,售楼热线：,0596-2166866 05926022127,楼盘外景图,该项目荣获“中国经济型住宅特别贡献楼盘”称号，项目位于漳州市新城区中心区，规划总建筑面积175万平方米，是漳州乃至闽南地区目前规模最大的高尚生态花园社区。物业现状：期房 开工时间：2006年12月19日。,锦绣一方,29,开 发 商：,万博（漳州）房地产开发有限公司,区 域：,龙文区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州市龙文区新浦东路,建筑面积：,34408,占地面积：,11235,容 积 率：,2.80,绿化率：,29.4%,公交状况：,11路、13路、25路公车,周边配套：,学校、银行、市场、医院,价格：,均价：3080 元/销售状态：更新价格日期：2010年05月26日,开盘时间：,2008年10月26日,售楼地址：,漳州市龙文区新浦东路,售楼热线：,0596-2911299,楼盘外景图,Me时代项目位于漳州市龙文区新浦东路。总占地面积1万多平方米，总建筑面积3万平方米。由3栋带电梯小高层及3栋多层组成，面积从30多平米的单身公寓到200多平米的楼中楼，户型设计多样化。总用地面积11235；总建筑面积34408；容积率2.80建筑密度29.4%；绿化率35.1%学校、银行、市场、医院 11路、13路、25路公车。,30,开 发 商：,漳州天利房地产发展有限公司,区 域：,龙文区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州市龙文区新浦路,物业费用：,天利仁和高端物业,建筑面积：,80万,占地面积：,18万,周边配套：,吉马购物广场 第二实验小学、漳州一中分校、漳州青少年活动中心 实验幼儿园、,价格：,起价：3699 元/均价：5500 元/销售状态：更新价格日期：2010年05月25日,开盘时间：,2008-10-1,入住时间：,2009年9月初,售楼地址：,漳州市龙文区新浦路,售楼热线：,05962659666/7081180,楼盘外景图,天利仁和,该社区东望规划中的市政广场，西接浦头港景观休闲带，南临漳州市区主干道水仙大街，北靠新浦东路，与漳州二实小、漳州一中分校隔路相望。天利仁和一期样板房、社区景观、商务中心、运动场以及浦头港景观亮化示范区等已经形成一个实景体验区。购物中心：吉马购物广场 中、小学：漳州市第二实验小学、漳州一中分校、漳州青少年活动中心，幼 儿 园：龙文区实验幼儿园 银 行：建设银行、兴业银行、工商银行、中国银行。,31,四、漳州市近期楼盘销售情况,芗城区主要在售楼盘,项目 名称,外滩明珠,东方明珠花园,悦华城市广场,鑫荣花苑,福海阳光,榕御,项目所在地,漳州九龙江畔战备大桥西侧,漳州新浦路以南，悦港路以东，水仙大街以北,南昌路与丹霞路交汇处,芗城区钟法路与江滨路交汇处,漳州丹霞路与漳华路交汇处,漳州市芗城区建元路以南、丹霞路以西,项目均价,均价：5500 元/,均价：4500 元/,均价：5500 元/,均价：5000 元/,均价：5000 元/,均价：4500 元/,根据上表我们可以知道芗城区主要在售楼盘的均价在4500-5500元/平米这个区间内。,32,开 发 商：,漳州市毅都房地产开发有限公司,区 域：,芗城区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州九龙江畔战备大桥西侧,建筑面积：,100000,占地面积：,5000,容 积 率：,4.0,周边配套：,漳州五中,预售许可证：,2007龙）房预售证第087号,价格：,均价：5500 元/更新价格日期：2010年06月25日,开盘时间：,2009.02.29,入住时间：,一期2009年入住,售楼地址：,漳州九龙江畔战备大桥西侧,售楼热线：,0596-2059988 2059977,外滩明珠,楼盘外景图,“外滩明珠”花园地处江滨大道中段，战备大桥桥头西侧，总建筑面积10万平方米拟建33层高层建筑成为江滨路标志性建筑。“外滩明珠”花园配套有专为业主服务的“VIP温泉会所”，会所提供温泉浴池、SPA池、健身区、休闲娱乐区等。,33,东方明珠花园,开 发 商：,漳州市悦港房地产开发有限公司,区 域：,芗城区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州新浦路以南，悦港路以东，水仙大街以北,物业费用：,0.99,建筑面积：,320000,占地面积：,140多亩,容 积 率：,3.6,绿化率：,35%,周边配套：,沃尔玛、小商品批发市场,价格：,均价：4500 元/销售状态：一期二期已交房入住，目前可售房源有87-230平米的楼中楼 更新价格日期：2010年06月25日,开盘时间：,一期2005年5月开盘，二期2006年12月22日,售楼地址：,漳州市水仙大街与悦港路交叉口,售楼热线：,0596-2688807 2688808,项目位处漳州市区中心点，同时也是东部的起点，地段上有优势。周边市场较多，近距沃尔玛，生活购物比较方便；另外，项目规划了32万平方米的夏威夷风情园林社区，绿化率高达40%；其多层、小高层、商铺，购物、休闲、居家一体。在空间设计上，厅房方正、功能完备、分区合理，客厅外宽大的阳台，迎来大片的绿地和宽广的视野。购物中心：沃尔玛、小商品批发市场 中、小学：实小分校、一中分校银行：农村信用社、建设银行、兴业银行,项目效果图,34,悦华城市广场,开 发 商悦华新房产集团有限公司,区 域：,芗城区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,南昌路与丹霞路交汇处,建筑面积：,16000,占地面积：,10万,周边配套：,沃尔玛购物广场 永乐生活电器 建设银行、兴业银行、工商银行、中国银行等,价格：,起价：5000 元/均价：5500 元/销售状态：更新价格日期：2010年06月25日,开盘时间：,2009-10-02,售楼地址：,漳州市区南昌路与丹霞路交汇处沃尔玛正对面,售楼热线：,0596-2659888 2956737,项目效果图,悦华城市广场地处漳州市区南昌路与丹霞路的黄金交汇处，正对沃尔玛，总用地近24亩，总建筑面积近10万。项目一至四层规划有大型购物中心及部分临街店面，五层为架空泛会所，六层以上为住宅，设计有单身公寓、雅致两房、阔绰三房等。该项目与嘉信茂购物中心、悦华都市阳光等大型商住建筑群体，共同构建漳州市区最具价值的第一商圈。物业现状：期房 10万m2 商业：沃尔玛购物广场、永乐生活电器、国美电器、麦当劳、肯德基、小肥羊火锅店、我佳咖啡等金融:建设银行、兴业银行、工商银行、中国银行等服务：中国移动、中国邮政等。,35,鑫荣花苑,开 发 商：,福建向荣集团,区 域：,芗城区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,芗城区钟法路与江滨路交汇处,容 积 率：,4.8,周边配套：,芗城实小、漳州二中、漳州师院 新华都、中闽百汇、新华西,价格：,均价：5000 元/销售状态：入住时间：B1/B2/C3幢已交房；C1幢于2010.08.30交房；C2幢于2011.07.30更新价格日期：2010年05月27日,开盘时间：,2008年2月,入住时间：,2009年12月31日,售楼地址：,芗城区钟法路与江滨路交汇处,售楼热线：,0596-2192888 2192999,鑫荣花苑是漳州市区钟法路南段片区的旧址改造项目，是市、区两级政府重点项目之一。该项目地处漳州市繁华的老城区，毗邻中山公园，临九龙江滨，与闻名中外的历史文化街区台湾街、香港路相连，拟分两期进行建设，项目定位为“漳州首席文化名盘”。总投资约2.6亿元。,项目效果图,36,福海阳光,开 发 商：,漳州金威龙建设发展有限公司,区 域：,芗城区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州丹霞路与漳华路交汇处,建筑面积：,20万,占地面积：,57334,公交状况：,3、5、8、17、23路,周边配套：,新华都、沃尔玛，丹霞商业街 名流小学、玉兰小学、巷口小学、第八中学,价格：,起价：3600 元/均价：5000 元/更新价格日期：2010年05月27日,开盘时间：,2009年1月1日,入住时间：,预计2009年底,售楼地址：,漳州丹霞路与漳华路交汇处,售楼热线：,0596-2961988/2989666,项目效果图,福海阳光位于漳华路以南，丹霞路以东，由多幢小高层和高层建筑组成，住宅主要以板式小高层为主，并配有大型文化会所、景观游泳池、运动场所等。公交：3、5、8、17、23路。购物中心：新华都、沃尔玛，丹霞商业街 中、小学：名流小学、玉兰小学、巷口小学、第八中学 医 院：175医院。邮 政 局：中国邮政。幼 儿 园：中心幼儿园 银 行：建行、农行 景 观：物业现状：期房。开工时间：2007年10月。,37,榕御,开 发 商：,福建三钢房地产开发有限公司,区 域：,芗城区,物业状况：,普通式住宅,物业地址：,漳州市芗城区建元路以南、丹霞路以西,建筑面积：,23万,占地面积：,106亩,容 积 率：,3.0,绿化率：,35%,周边配套：,新华都、国美 漳州市芗城实验小学新城分校、漳州三中分校 漳州中医院、九龙医院,价格：,起价：3500 元/均价：4500 元/更新价格日期：2010年06月24日,开盘时间：,2008-12-06,入住时间：,2009-09-12,售楼地址：,漳州市建元路闽南商业批发城南门正对面,售楼热线：,0596-2615999/2617999,项目效果图,项目位居建元路以南、丹霞路以西，归根城市中轴。榕御配备有大型星级名流会所、千余平米社区幼儿园、风情主题园林公园、户外风情泳池等，英国的顶级“管家”伯恩物业。购物中心：新华都、国美 中、小学：漳州市芗城实验小学新城分校、漳州三中分校 医 院：漳州中医院、九龙医院 邮 政 局：暂无 幼 儿 园：千余平米社区幼儿园 银 行：农村信用社、建行、中行，工行 景 观：欧式新古典主义主题景观园林.,38,主要沿街商铺出售价格案例,所在区域,具体地段,面积（平方米）,总价（万元）,出售均价（元/平方米）,龙海区,厦大北门对面,40,35,8750,芗城区,丹霞路与胜利路交汇处,253,366.8,14498,芗城区,瑞京路商业街,60,87,14500,芗城区,丹霞路、新浦路,92,80,8696,芗城区,天下广场B区,27,25,9259,芗城区,元光南路,90,70,7778,四、漳州市近期楼盘销售情况,漳州市主要在售商铺,通过上表我们可以看出现阶段漳州市的商铺交易主要集中在芗城区，主要价格在800015000元/平方米这个区间之内。,39,部分沿街商铺出租价格,所在区域,具体地段,总面积,（平方米）,月租,（元/月）,出租均价,（元/平米天）,芗城区,文华园 沃尔玛附近,85,2700,1.10,芗城区,建元路元南菜市场旁,46,1900,1.38,芗城区,世纪广场9幢A20店铺,35,1600,1.52,芗城区,师院瑞京路（高信花园）11号门面,100,4000,1.33,芗城区,芗城区南昌路华联商厦A9柜台,30,2000,2.22,芗城区,西洋坪大桥北路店面,42,1300,1.04,芗城区,联丰浩苑(一中分校与二实小中间,90,2700,1.00,芗城区南昌路（电子城旁边）,56,2400,1.43,龙文区,浦东副食品批发市场10栋店面,56,1200,0.71,龙文区,新浦路荣昌花园16幢21号店面,32,1850,1.93,四、漳州市近期楼盘销售情况,漳州部分商铺租赁情况,根据上表我们可以看出漳州市沿街店铺出租价格主要在1.00-2.20元/平米天这个区间之内,40,宏观经济环境,漳州城市发展要结合海西经济区的总体发展规划，要面向台湾和海外，面向,21,世纪国内国际社会经济发展的大舞台，在城市现有发展基础上，经过约,20,余年的建设，逐步成为闽南地区经济繁荣、交通便利、文化发达的现代化大城市。,从城市发展的方向来看，有向东扩张的趋势，龙文新区的建设拉开了城市新中心建设的序幕。该区域的规模在不断的扩张、人口数量也在高速的增长，城市化的进程正在加速进行，龙文区将成为漳州商业的新增长点。,城市商业发展环境,随着城市规模的不断扩大，商业格局正在适应城市的发展需要而不断的改变，未来将会形成一个新城市中心，现有城市中心将变化为副城市中心的新型布局。,漳州的商业正处在从中低档向中高档、高档发展的时期，中高档层次的百货店不断的涌现。外来的零售商业与本土零售商业的竞争有不断加剧的趋势，。,城市商业地产在经历了,2008,下半年至,2009,年上半年的井喷之后，已经进入了一个相对平稳的发展时期。,在这一阶段项目在招商和运营方面将会面临激烈的竞争整个地产商业市场也会进入到理性回归的阶段，在这个时间段项目入市的时机不佳，,但是随着漳州东部城市新中心的确立，政府向城东转移的步伐加快，金融界项目的建设实施。商业地产发展的宏观环境将会不断优化，从长远来看，龙文新区发展大型商业项目的前景依然看好。,漳州属于福建沿海地带，人防设施需求量大，单本地的地下商业发展相对滞后，仅有的几处地下商业普遍出现经营面积偏小，经营情况较差、经营管理方式落后、商铺空置率较高的现象，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型地下商业这一新型的商业形态在漳州尚不存在。,项目立地环境,从商业发展的角度来看，项目由两条城市主干道围绕、地处厦门与漳州的交接地带，拥有独一无二的交通优势，为项目商业影响力的扩大提供了重要保障。,七、项目商业环境综合分析,54,项目立地环境,城市新中心的的建设，给区域商业发展带来了新的机会，项目所在区域商业将会进入一个全新的发展时期、功能组合以及业态构成将更加的完善，辐射能力也将不断的加强。,项目所在区域目前商业氛围较淡，缺乏能够聚集人流的大型商业设施和市政配套设施。从短期来看，这一现状的改变较为困难，从长远来看，随着周边大量中高档住宅的入住率升高漳州市政府的迁移以及金融街的建设，稳定的中高收入人群以及流动人口数量会大量的增加，区域商业的前景将被看好。,项目周边目前商铺的租金和售价均处于整个城市的较低水平，商铺供应量较大，但是需求量却远不及老城区，项目比邻的迎宾大道，漳福路业态低端，出租率低，租金低廉，项目周边的商业氛围还需要培养。对项目的销售和招商工作带来巨大的负面影响。,项目销售价格建议,现阶段在,7000-15000,元,/,平米（该价格,60,日内有效）,目前漳州市老城区内商铺销售均价在,30000,元,/,平米左右，且都为地上商铺。作为辅助型商业的地下商业商铺售价一般为地上商铺售价的一半。因此，,25000-30000,元,/,平米的销售仍然需要在精确的业态定位和科学合理的招商策略下才能顺利实现。,项目后期销售及招商建议,目前漳州市现有的地下商业街普遍经营情况较差，投资客对于集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的大型地下商业的投资会较为谨慎，所以本项目需通过精确的业态定位和“低开高走”的定价策略来吸引投资客和消费者，以规避可能存在的各种风险。,55,八、漳州市公园广场概况,漳州市中心城区现有的可开发公园除人民广场外主要有三个分别是：胜利公园、中山公园、九龙公园。,九龙公园,胜利公园,中山公园,沃尔玛,丹霞路,56,广场地理位置：,中山公园地处漳州的市中心的新华商圈内，,公园北临新华西路，东临延安北路，南连芳华北路，西连芳华横路。,广场基本情况：,中山公园为,公园占地面积,58.6,亩，为市级休闲公园。内有仰文楼，中山纪念亭，漳州解放纪念亭，华表，七星池，闽南革命烈士纪念碑。等文物古迹。,周边大型商业网点：,薇薇百