苏州市整体零售市场分析.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,苏州市整体零售市场分析,苏州零售市场概况,苏州区域市场研究,区域市场比较分析,苏州商业总结与预测,苏州零售市场概览,苏州市商业网点布局规划,中，目前苏州市的零售市场主要分为三个层次：,苏州市现有的主要零售商业集中在古城圈层内，以观前、石路、南门最为集中，趋向饱和状态，低、中、高档参差不齐，是苏州市传统的商业区域。,随着苏州城市的东移北扩，苏州市,未来主要零售供应散落在古城圈层的范围之外,，集中在中心城圈层的范围内，项目的辐射区域更广。,层次,范围,面积,古城圈层,苏州古护城河为界,约,14.2,平方公里,核心圈层,东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速,约,81.5,平方公里,中心城圈层,以绕城高速为界,约,1000,平方公里,苏嘉杭高速,沪宁高速,苏州绕城高速,古城,圈层,核心,圈层,中心城圈层,苏州市商业规划布局,苏州目前主要商圈集中在沪宁高速以南的区域内，分布在平江区、沧浪区、金阊区、苏州工业园区和高新区内，呈现“,一个板块两新二轴四带的分布特征。,“一个板块”指古城核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业服务功能区组成。,“二新”指工业园区和高新区两个新的市级商业服务功能区。,“两轴”指通过景德路和人民路的商业发展横轴和纵轴，以传统的 古城商业为依托，形成向东西和南北的商业发展轴线，连接苏州工业园区和高新区，辐射相城和吴中区。,“四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。,从苏州商业规划布局角度分析，,依托两轴，未来苏州市的商业将会继续往古城周边区域发展延伸，区域级的商业中心在未来将得到更大的发展空间和机会。,高新区,沪宁高速,苏嘉杭高速,古城,人民路及其北沿段,景德路,苏州绕城高速,未来商业发展方向,相城区,本项目,吴中区,苏州工,业园区,苏州零售商圈分布,苏州目前主要零售商业物业集中在沪宁高速的南面。,以京杭大运河、东环路高架为界，分为高新商圈、古城商圈、金鸡湖商圈,、吴中区商圈、相城区商圈共五个主要商圈。,沪宁高速,东环路高架,京杭大运河,高新商圈,金鸡湖商圈,古城,商圈,相城商圈,吴中,商圈,苏州主要商圈概况,名称,高新商圈,古城商圈,金鸡湖商圈,吴中商圈,相城商圈,地理位置,沿狮山路所形成的区域,护城河为界所围成的区域,金鸡湖东西两岸,沿东吴路为轴结合区域零散分布的格局,沿苏州行政区布局,档次,中档,涵盖低,-,中,-,高档,中中高档,中低档,中低档,目标消费人群,本地居民、周边住宅人群、外籍人士,以苏州本地居民及游客为主,园区内的住宅人群、上班人群、苏州市本地居民、游客,吴中区当地人口、外来务工人员,当地居民、专业市场批发,主要零售项目,绿宝广场、淮海路商业街、,Tesco,乐购、金枫商业广场、,Metro,、百润发,金鹰国际购物中心、,豫园商城,、美罗商城、大洋百货、新苏州百货、第一百货、泰华商城、石路国际商城、越洋流行商厦、亚细亚商厦,圆融时代广场、现代休闲广场、,F,城、金鸡湖商业广场、新天翔广场、左岸商业街、湖滨新天地、水巷邻里,吴中商城、吴中银座、南苏州生活广场、木渎商业街等,中翔商贸城、嘉元广场、创世纪大厦等,主要零售业态,餐饮、娱乐、购物,购物、餐饮,购物、餐饮、娱乐、休闲,购物、餐饮、娱乐、休闲,购物、餐饮等,特点,以传统的餐饮、娱乐为主,超市卖场式的社区商业为主要模式,绿宝广场的开业，有效提升了商圈档次，扩大了商圈的辐射范围,区域内未来的零售供应还以超市卖场式商业为主,以购物和餐饮为主,以传统百货和沿街店铺为主要模式,苏州市传统的购物区域,在消费者心目中享有较高的知名度,区域内零售物业较为陈旧，未来零售供应有限,新兴的商业零售区域，目前以餐饮、娱乐、生活配套为主,邻里中心和社区型商业为主要模式,未来零售供应体量较大，业态新颖,目前某些商业项目的空置率较高,商业的初级发展极端。,区域型消费为主,吴中区现有商业的档次不高，无法满足区域消费需求。,越溪作为城市副中心，发展潜力巨大，众多商业项目将入市。,发展相对较晚，商业项目还为成型。,相城主要是以专业市场、物流为主，现存商业项目不多。,现在相城的开发速度非常快，住宅市场供应量和成交量都较大，这催生了市场对商业的需求。,高新商圈现有主要零售项目,淮海路商业街,物业基本情况,物业情况,地理位置,淮海街,发展商,本地发展商,总建筑面积,50000,平方米（估计）,楼层数,主体,2-3,层,经营状况,经营业态,综合性休闲、娱乐、餐饮商业街,目标消费群体,苏州本地居民、游客、在苏州工作的外国人士,业态组合,料理,30,家,烧烤,5,家,超市,2,家,商店,9,家,健身,/,按摩,/,洗裕,/,美容,/,美发,8,家,Club 55,家,市场定位,中、高档,租户列举,伊藤苑日本料理、联华超市、朝日居酒屋,项目评价,以日韩餐饮、酒吧夜生活为特色的商业街,在广大苏州外籍人士中享有较高的知名度,物业基本情况,物,业,情,况,地理位置,新区长江路,436,号（邓蔚路口）,发展商,苏州迈大房地产发展有限公司,总建筑面积,140000,平方米,开业时间,2007,年,4,月,楼层数,B1-4F,经,营,状,况,经营业态,购物、娱乐、休闲、美食,目标消费群体,苏州本地居民,业态组合,B1,华润万家超市、食中天美食园、生活馆,1F,泰华商城、时尚、精品、餐饮,2F,泰华商城、时尚、饰品、餐饮,3F,泰华商城、儿童天地、个人护理、家居用品、书店,4F,泰华商城、运动、男装、休闲、餐厅,市场定位,中档,租户列举,好人民间小吃、味千拉面、必胜客、,CK Jeans,、,Levis,、马克华菲、,Nike,、,Vero Moda,、,KUHLE,项,目,评,价,苏州第一家大型综合性,Shopping Mall,，业态新颖,一站式消费的概念，涵盖多种零售功能，高新区地标志性商业项目,项目周边缺乏成规模的商业配套设施，尚无法形成规模,高新商圈现有主要零售项目,绿宝广场,高新区未来主要零售项目,金枫商业广场,华润万家超市,+,底商,面积：,45000平方米,开业时间：,2007,年,11,月底,项目评价,高新区西南部的社区型商业中心,项目周边缺乏稳定的消费群体,Tesco,乐购超市,+,底商,面积：,25000,平方米,开业时间：,2007,年,11,月底,项目评价,项目周边社区较为成熟,区域型社区商业中心，满足居民日常消费需求为主,金枫商业广场,Tesco,高新区租金参考,地址,商铺面积,(,平方米,),租金,(,人民币元,/,平方米,/,月,),楼层,业态,高新区,绿宝广场,50-300(,估计,),150-240,1F,服饰、餐饮、娱乐,绿宝广场必胜客,500,（估计）,5%,营业额抽成,1F,餐饮,Tesco,30-200,420,1F,服饰、餐饮、服务,苏州主要商圈之古城商圈,商业发展特点,苏州市传统的核心商业中心，由观前、石路、南门三个市级商业中心组成。,古城商圈未来通过发展,景德路,形成连接新区和工业园区的商业发展横轴，通过发展,人民路,形成连接相城区和吴中区的商业发展纵轴，以扩大古城商业的辐射和影响范围。,商业形态以百货,+,沿街商铺为主，,缺乏综合性的购物中心，旧商业区发展购物中心的空间也相对狭小,。,业态组合丰富，但整体品牌档次不高。,传统商圈缺乏休闲商业，如电影院、卡拉,OK,、娱乐中心。,古城商圈核心区域内（护城河内）未来无主要商业项目，未来项目主要集中在核心区域的外围区域，沿人民路北沿的区域内。,石路,南门,观前街商圈,中至高档市场,以大众化及游客消费为主,为苏州核心商圈,美罗目前为苏州市最高档 的商场，吸引了一些一线品牌入驻,以临街店铺及百货为主,南门商圈,中高档市场,目前以时尚、较高消费 水平的本地居民为主,以泰华商城为核心,有限的零售楼面供应,石路商圈,中至中低档市场,以中至低档的年轻消费为主,零售物业较为陈旧，业态较为混乱，品牌档次较低,景德路,人民路及其北沿段,观前,观前,石路,南门,传统,+,全面,传统,+,初级,精品,+,区域性,古城商圈之观前街,序号,名称,业态,档次,面积（平方米）,1,新苏州百货,百货,中档,30,000,2,第一百货,百货,中档,23,000,3,大洋百货,百货,中档,35,000,4,美罗商城,百货,中高档,30,000,5,豫园商城,百货,中低档,10,000,6,金鹰国际购物中心,百货,中档,20,000,总计,148,000,商业发展特点,观前街上目前主要的商业形态为百货,+,沿街店铺，百货占据了较大的比例，品牌档次参差不齐，涵盖从低档到高档。,观前商圈的影响和辐射范围较广，在省外具有较高的知名度，其消费来源具有广泛性。,观前街以苏州古老的历史和文化为依托，在建筑布局上，古老与现代相结合，充分体现苏州江南水乡的历史风貌。,区域内具有苏州目前档次最高的美罗商城，其中包含新进入的,Gucci,、,Fendi,等国际知名的一线品牌，较大程度上提升了苏州零售市场的档次。,4,1,2,3,6,5,范围,：,东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路,，规划用地约,52,公顷。,功能定位,：零售主导型商业服务功能区。形成以观前步行街为主干，以美罗商城、人民商场等大型商厦为支撑，以玄妙观道教文化、老字号商店、地方戏剧为文化底蕴，集旅游观光、文化宗教、购物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的市级传统商业服务功能区。,古城商圈之石路,2,3,4,1,5,6,序号,名称,业态,档次,面积（平方米）,1,越洋流行商厦,百货,中档,8,000,2,石路时代广场,百货,中低档,12,000,3,石路国际商城,百货,中档,40,000,4,石路中心广场,百货,中低档,5,000,5,亚细亚商厦,百货,中档,28,000,6,威尼斯商厦,百货,中档,10,000,总计,103,000,范围,：北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河，规划用地面积约,30.9,公顷。,功能定位,：零售主导型商业服务功能区。以石路国际、亚细亚等大型商厦和杜三珍、近水台、沐泰山等老字号为主要支撑的现代与传统相结合的市级商业服务功能区。,商业发展特点,相对于观前街而言，石路商业总体体量不大，综合性、代表性的商业项目容量、档次不高。,定位上仍显凌乱，缺少品牌的主力店，区域商业的影响力和号召力有限，档次低于观前街。,经过一定改造，整体的商业形象有所改善但布局过于孤单，缺少有效的支援力量。,本身的定位和其他商圈有部分重复，存在不足。,古城商圈之南门,1,2,序号,名称,业态,档次,面积（平方米）,1,泰华商城西楼,百货,中高档,30,000,2,泰华商城东楼,百货,中档,20,000,总计,50,000,范围,：北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村，规划用地面积为,12.4,公顷。,功能定位,：零售主导型商业服务功能区。以泰华商城、餐饮广场、购物广场、滨水广场和地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服务功能区。,商业发展特点,业态组合略显单一,品牌档次整体高于石路，略低于观前,以泰华商城为主体，商业供应体量有限，无法形成成片商业，规模效应不明显,古城商圈三大区域比较,大众化,高端,品牌档次,石路,103,000,平方米,观前街,148,000,平方米,南门,50,000,平方米,说明：该图来自前面对古城商圈三大区域定性比较结果，色块面积与商圈规模为示意性，不完全成比例。,业态丰富度,单一,多元,定位最高,覆盖面广,走时尚精品路线,传统大众消费为主，较为低端,古城商圈现有主要零售项目,美罗商城,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州市观前街景德路口,总建筑面积,30000,平方米,开业时间,1990,年,楼层数,7,层，,B1-6F,经营状况,经营形态,百货,经营者来源,国内及国际品牌,目标消费群,公司白领等中高收入群,业态组合,B1,精品超市,1F,南：精品服装、化妆、名表、黄金珠宝,北：精品服装、高级配饰、高级包袋,2F,职业女装、精品服装、女包,3F,少淑女装、女鞋子、配饰饰品、内衣、羊绒,4F,男装服饰、休闲系列,5F,家居、小家电、儿童、礼品、客服中心,6F,精品运动,市场定位,中高档,租户列举,Zegna,Armani Collezioni,Dunhill,Mont Blanc,OMEGA,TSL,Maxmara,Gucci,Fendi,Emporio Armani,Chloe,项目评价,苏州市内目前最高档的商场，云集一系列国际知名的一线品牌,传统百货的平面布局，人流动线的布置较为模糊,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州市观前街,245,号,总建筑面积,30000,平方米,开业时间,2007,年（重新开业）,楼层数,7,层，,B1-6F,经营状况,经营形态,百货,经营者来源,国内及国外品牌,目标消费群,本地消费者,业态组合,B1,食品家用坊,1F,时尚百货坊,2F,名媛淑女坊,3F,魅力绅士坊,4F,家居生活坊,5F,家电数码坊,6F,欢乐运动坊,市场定位,中档,租户列举,Costa,DQ,Nike,Vero Moda,马克华菲，,爵根仕，舒适步，摩力狮,，,阿玛施，福柯斯女装,项目评价,项目前身为苏州商城，在苏州享受较高的知名度,项目内拥有一些较新的餐饮品牌，比如,Costa,D&Q,经过改造，项目内部的软硬件条件有了极大的改善,项目摆脱传统百货的束缚，增加了餐饮、服务、休闲等功能,古城商圈现有主要零售项目,新苏州百货,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州市人民路,1381,号,总建筑面积,23000,平方米,开业时间,1993,年,楼层数,6,层，,1F-6F,经营状况,经营形态,百货,经营者来源,国内品牌,目标消费群,本地消费者,业态组合,1F,流行百货,2F,时尚少女,3F,都市丽人,4F,绅士名品,5F,运动休闲,6F,宏图三胞,市场定位,中档,租户列举,拉夏贝尔、,巴黎洋服、,Only,、天恩、赛丹,项目评价,苏州市内传统百货,大众化消费为主，走偏时尚路线,古城商圈现有主要零售项目,第一百货,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州市人民路,1331,号,总建筑面积,35000,平方米,开业时间,2002,年,楼层数,7,层，,B1-6F,经营状况,经营形态,百货,经营者来源,国内品牌,目标消费群,本地消费者,业态组合,B1,休闲美食馆,1F,仕女名品馆,2F,少女流行馆,3F,淑女服饰馆,4F,绅士休闲馆,5F,运动休闲馆,6F,童装家饰馆,市场定位,中档,租户列举,Jack&Jones,Sephora,Basic House,Mark Fairwhale,Tonyjeans,SCAT,Honeys,屈臣氏，味千拉面,项目评价,苏州市内较为时尚的百货,以年轻的女性为主要目标消费群体,购物环境舒适,古城商圈现有主要零售项目,大洋百货,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州市人民路,383,号,总建筑面积,50000,平方米,开业时间,1996,年,楼层数,西楼,B1-7F,东楼,B1-5F,经营状况,经营形态,百货,经营者来源,国际国内品牌,目标消费群,本地消费者,业态组合,B1,食品,家居礼品,厨房用品（西）交通器材（东）,1F,世界品牌精品,化妆品,首饰（西）化妆品,珠宝手表（东）,2F,时尚女装,女士包袋,女鞋（西）少女装（东）,3F,高级时装,内衣,羊绒衣（西）淑女装（东）,4F,男士服装,男鞋男包,男士配饰品（西）男士商务休闲,数码相机,健身器材,健身馆（东）,5F,都市休闲服,户外休闲服及配食品（西）,运动名牌服饰,体育用品（东）,6F,寝具家饰,童装玩具,乐器（西）,7F,童装家饰馆（西）,市场定位,中高档,租户列举,Burberry,Versace,Ralph Lauren,Paul&Shark,Aquascutum,Cartier,Bally,Cerruti1881,Swarovski,CD,项目评价,精品和时尚结合，云集一些一线品牌,涵盖不同档次的消费群体,优雅舒适的购物环境,古城商圈现有主要零售项目,泰华商城,古城商圈租金参考,地址,商铺面积,(,平方米,),租金,(,人民币元,/,平方米/,月,),楼层,业态,古城商圈,观前街,50-300,（估计）,450-600,街铺、百货,1F,服饰,南门,100-200,（估计）,300-450,街铺、百货,1F,服饰,石路,50-150,（估计）,200-300,街铺、百货,1F,服饰,大洋百货,80-200,（估计）,15%-26%,营业额抽成,1F-2F,服饰,新苏州百货,80-200,（估计）,20%-25%,营业额抽成,1F-2F,服饰,美罗商城,100-300,（估计）,20%-25%,营业额抽成,1F-2F,服饰,苏州豫园商场,50-100,（估计）,20%-26%,营业额抽成,1F-2F,服饰,金鹰国际购物中心,80200,（估计）,15%-25%,营业额抽成,1F-2F,服饰,石路国际商城,50-150,（估计）,24%-27%,营业额抽成,1F-2F,服饰,苏州亚细亚商厦,50-200,（估计）,26%-27%,营业额抽成,1F-2F,服饰,泰华商城,100-300,（估计）,26%,营业额抽成,1F-2F,服饰,苏州主要商圈之金鸡湖商圈,商业发展特点,苏州未来新兴的零售商业中心，未来随着地铁的建设，金鸡湖商圈的辐射和覆盖范围将会进一步扩大。,目前金鸡湖商圈的商业的格局以 园区,CBD,区域内的商业和金鸡湖景观休闲商业带为主体，以散落在各个区域内的邻里商业为补充。,大型购物中心圆融时代广场预计于,2008,年,10,月初开业，将彻底改变金鸡湖商圈的商业结构和布局。,目前商圈内的零售物业还以餐饮、娱乐、生活配套为主，以邻里中心为模式的零售商业最具代表性,环湖休闲商业凭借良好的自然景观，为园区创造了一种新的商业形式，目前园区居民数量有限，区内商业尚未成熟，个别项目自身的运营方式出现偏差，空置率较高。,金鸡湖商圈,中至中高档市场,未来苏州,CBD,地区,目前以满足日常生活基本消费为主，如邻里中心及餐饮,随着园融时代广场的开业，地铁,1,号线的建成完工，金鸡湖商圈极具潜力发展成为一个具有体量规模、业态新颖的综合性商圈,景观休闲商业带,CBD,区域,地铁,1,号线,7,散落在园区内的邻里中心和社区型商业中心,湖西,湖东,金鸡湖商圈商业特征,湖西商业,在住宅建成之后发展起来，具有一定消费者支撑。,建筑形式多以狭长型步行街或内街为主。,项目规模以,15,000-30,000,平方米为主，开发风险相对较小。,多数项目采取只租不售的方式，有利于未来经营。,业态基本以餐饮、娱乐为主，辅以社区配套，重叠严重，竞争激烈。,项目相对独立，虽然总体体量不小，但缺乏集中的规模效应。,湖东商业,以大体量（超过,10,万平方米）的综合性购物中心为主要形式。,与住宅同步甚至先于住宅开发，承受着较大的城市发展压力。,消费者支持太少。,在业态组合上留有较大的发展空间，规模效应明显。,部分大规模的商业项目准备或已经卖散，因此为未来经营管理带来隐患。,金鸡湖商圈主要项目列表,序号,名称,业态,档次,面积,(,平方米,),现有项目,1,湖东邻里中心,生活配套,中低档,30,000,2,联丰商业广场,生活配套,中低档,120,000,3,F,城,暂时空置,-,68,000,4,金鸡湖商业广场,暂时空置,-,128,600,5,现代休闲广场,餐饮、娱乐,中高档,27,000,6,李公堤商业水街,餐饮、娱乐,中高档,17,000,7,水巷邻里,零售、餐饮、娱乐,中高档,27,600,8,湖滨楼,餐饮,中档,17,500,9,湖滨新天地,餐饮、娱乐,中高档,32,000,10,沁苑邻里中心,生活配套,中低档,11,800,11,新城邻里中心,生活配套,中低档,18,000,12,左岸商业街,餐饮、娱乐,中档,43,000,13,师惠坊邻里 中心,生活配套,中低档,12,300,14,星都中心,餐饮、娱乐,中档,17,500,15,贵都邻里中心,生活配套,中低档,11,000,16,玲珑邻里中心,生活配套,中低档,19,800,17,大润发,大卖场,中低档,18,000,18,欧尚百安居,大卖场,中档,48,400,19,家乐福,大卖场,中档,18,000,未来项目,20,园融时代广场,购物中心,中档,350,000,21,深国投商业中心,综合卖场,中档,130,000,22,新天翔广场,购物中心,中档,60,000,总计,1,225,500,21,22,7,6,9,8,2,11,13,10,12,14,20,5,3,4,1,15,现有项目,未来项目,未来项目,深国投商业中心,新天翔广场,圆融时代广场,16,17,18,19,金鸡湖商圈现有主要零售项目,李公堤,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州工业园区金鸡湖西岸,发展商,苏州工业园区圆融发展集团,零售建筑面积,17000,平方米,开业时间,2006,年,楼层数,独立单体建筑,经营状况,经营业态,娱乐、休闲、餐饮,目标消费群体,苏州本地居民，游客,市场定位,中高档,租户列举,HB,皇家啤酒馆，丹麦老农舍，,7 Club,枫桥轩，番茄主义，香港御庭,SPA,精品酒店，得月楼，美美茶餐厅，金海华,1890,私家会馆,项目评价,项目临金鸡湖，充分利用了湖景资源，针对中高端消费群体,项目自身集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲与一体，汇聚国内外知名的品牌商家，传统与现代的完美融合,项目自身建筑保留传统的苏州民居建筑形态，中西合璧，动静相宜，古园林的布局，尽显江南水乡神韵,物业基本情况,物业情况,地理位置,金鸡湖西岸李公堤,发展商,苏州工业园区圆融发展集团,零售建筑面积,27600,平方米,开业时间,2007,年,楼层数,1F-3F,经营状况,经营业态,购物、娱乐、休闲、美食,目标消费群体,苏州本地居民，游客,市场定位,中档,租户列举,苏州奥特莱斯，好乐迪，代官山，查尔斯牛排，大铁板烧，动感酒吧街区,项目评价,项目位于金鸡湖西岸，区域优越，结合休闲、购物、餐饮、娱乐与一体,国际国内品牌折扣店苏州奥特莱斯，引入全新的零售业态形式,17,幢独立建筑，融合现代和传统，时尚与古典，体现苏州水乡的独特韵味,项目位于金鸡湖风景区，周边缺乏成规模的商业配套设施，商业氛围欠佳,金鸡湖商圈现有主要零售项目,水巷邻里,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州工业园区金鸡湖西岸,发展商,苏州工业园区建屋发展有限公司,零售建筑面积,49500,平方米,开业时间,2005,年,楼层数,1F-3F,经营状况,经营业态,娱乐、休闲、餐饮、服务,目标消费群体,苏州本地居民，游客,市场定位,中高档,租户列举,王品台塑牛排，黔蜀香特色餐厅，美美港式茶餐厅，,SPR,咖啡，芳满庭,SPA,养生馆，,Victoria 18,动吧，,匹克维舍德式乡村西餐 吧,项目评价,项目临金鸡湖，可视性佳,项目以中高档餐饮为主，营造湖西高端餐饮、娱乐的休闲商务场所,项目建筑风格明快，充满时代气息，体现苏州水乡特色,项目内部结构过于繁琐和复杂，指示性不强,项目主题定位与,李公堤国际风情商业水街相似，不可避免会和李公堤国际风情商业水街产生直接的竞争,金鸡湖商圈现有主要零售项目,湖滨新天地,资料来源：苏州工业园区邻里中心发展有限公司,已建成邻里中心,规划中邻里中心,贵都,新城,沁苑,师惠坊,玲珑,翰林,邻里中心社区商业,是,政府主导的为居民提供社会生活配套设施，,紧紧依托于生活的，而非传统的大规模商业，,以居住人群为中心，全部设施围绕家居生活展开，以日常商业及服务为主要业态的社区商业。它的所有经营都围绕生活而展开，比如：菜场、超市、餐饮、小吃、茶座、游艺厅等。,苏州工业园区目前建有,7,个邻里中心，建筑面积逾,12.5,万平方米。,师惠坊邻里 中心,贵都邻里中心,新城邻里中心,湖东邻里中心,玲珑邻里中心,沁苑邻里中心,金鸡湖商圈现有主要零售项目,邻里中心,湖东,领,里中心,翰林大厦,金鸡湖商圈未来主要零售项目,圆融时代广场,物业基本情况,物业情况,地理位置,苏州工业园区金鸡湖东,发展商,苏州工业园区圆融发展集团,零售建筑面积,350000,平方米,开业时间,2008,年,9,月,楼层数,主体,1F-3F,经营状况,经营业态,时尚购物、餐饮、休闲、娱乐,目标消费群体,苏州本地和周边居民,业态组合,时尚购物街，多个独立建筑有机串联，全权代言活色生香的游购情景体验,滨河餐饮区，网络无国界美味、体验美食美景动感地带,生活休闲区，包括家居、家电、数码及儿童天地等主题专业商场,购物中心，包括时尚百货、精品超市、国际影院等主力店,市场定位,中档,租户列举,主力店百货为,SOGO,百货,项目评价,多种混合经营业态，苏州市内第一个大型城市综合体的商业项目,一站式大型购物中心，丰富时尚全新的零售业态，直接与地铁相连,独特的建筑设计，未来区域内的地标建筑,周围商业氛围略有欠缺，项目成熟需要时间培养,金鸡湖商圈租金参考,地址,商铺面积,(,平方米,),租金,(,人民币元,/,平方米,/,月,),楼层,业态,金鸡湖东,F,城,1300,60,整体,空置，正在招商,F,城,189,60,1F-3F,空置，正在招商,F,城,450,74,1F-3F,空置，正在招商,联丰商业广场三期,150,66.7,1F+2F,正在招商,F,城,140,70,1F+2F,空置，正在招商,圆融时代广场,2500,第,1-3,年,:59,或,8%,营业额抽成第,4-5,年,:69,或,8%,营业额抽成,2F,babyshop,圆融时代广场,9000,第,1-5,年,:49,或,5%,营业额抽成第,6-10,年,:65,或,6%,营业额抽成,1F-2F,Home Centre,圆融时代广场,3400,第,1-3,年,:11%,营业额抽成,整栋（,1F-2F,）,Cartoony world,圆融时代广场,2500,第,1-2,年,:7%,营业额抽成第,3-5,年,:9%,营业额抽成第,6-10,年,:10%,营业额抽成,3F,Toys R US,圆融时代广场,330,第,1,年,:120,或,8%,营业额抽成第,2,年,:180,或,8%,营业额抽成,1F,M.A.P,圆融时代广场,400,2008-2010:150,或,10%,营业额抽成,2010-2012:180,或,10%,营业额抽成,1F,Bristro By Wagas,金鸡湖西,水巷邻里,100-500,（估计）,100-130,整栋,餐饮、零售、娱乐,李公堤,300-800,（估计）,70-80,整栋,餐饮、娱乐,湖滨楼,500-1000,（估计）,60-70,整栋,餐饮,苏州 主要商圈之吴中商圈,东吴国际商城,吴中银座,南苏州生活广场,木渎商业街,序号,名称,业态,档次,面积（平方米）,现有项目,1,东吴商城,百货商城,中档,17,000,2,吴中银座,超市卖场,中低档,20,000,3,南苏州生活广场,购物中心,中档,100,000,4,木渎商业街,沿街商业,中低档,约,30,万方（估）,未来项目,5,中润广场,综合体,中,高,档,160,000,总计,597000,吴中商业分布,吴中区商业发展相对比较零散，没有形成聚集效应，传统商圈为宝带路和东吴北路沿线。,随着越溪城市副中心地位的显现，南苏州商业广场等项目的推出，提升了区域商业档次。,木渎为首的沿太湖商业圈正在形成，其中木渎的商业以传统的沿街商业为主。,吴中现有主要零售项目,东吴商城,物业基本情况,物,业,情,况,地理位置,苏州市东吴北路吴中西路口,发展商,石路国际商城,零售建筑面积,17000,平方米,开业时间,2007,年,9,月,楼层数3,层,经,营,状,况,经营业态,流行百货,目标消费群体,苏州本地居民，游客,市场定位,中低档,租户列举,国美电器、飞利浦、耐克、阿迪达斯、,Kappa,、,JACK&JONES,等,项,目,评,价,项目所在区域内竞争对手较少，区域消费人群较充足。,为避免强力竞争对手南门泰华商城，项目实施错位经营，走中低端路线。,项目中低端的利润相对不高，但是其主要功能是为补充南门商圈的零售份额，经营至今，表现良好。,吴中现有主要零售项目,吴中银座,物业基本情况,物业情况,地理位置,吴中区东吴南路,388,号,发展商,吴中地产集团,零售建筑面积,2,万多平方米,开业时间,2008,年,9,月公寓部分开盘,楼层数,1-3,层规划卖场,经营状况,经营业态,购物、办公、休闲、餐饮等,目标消费群体,苏州本地居民，少量商务人群,市场定位,大众消费群体,租户列举,世纪华联大卖场,项目评价,项目由吴中地产集团开发建设，位于规划中的吴中新城内，京杭大运河南侧。,引入大卖场后，将聚集大量的人气，同时其对住宅部分的销售，起到非常好的聚集人气作用。月初开盘即售罄的公寓部分就是一个很好的证明。,吴中现有主要零售项目,南苏州生活广场,物业基本情况,物业情况,地理位置,吴中区越湖路南越溪路东吴中大道,1109,号,发展商,苏州越兴置业公司,零售建筑面积,10,万,平方米,开业时间,预计,08,年,11,月开盘,楼层数,4,层,经营状况,经营业态,大型购物综合体,目标消费群体,越溪本地人、新苏州人及开发区工作人员,市场定位,中档为主，兼顾高低,租户列举,华润万家超市、,SM,百货、肯德基等,项目评价,南苏州生活广场位于越溪城市副中心，目前是该区域唯一的一个大型商业项目，填补了区域商业不足的弱点,.,该项目体量巨大，商业面积约占,10,万方，占据了越溪商业项目的先发优势。,项目业态齐全，包括百货、餐饮、休闲娱乐、酒店、服饰、数码等多种。项目主体基本完成，商铺将分割销售，相信这一地块的升值空间巨大。,吴中现有主要零售项目,木渎商业街,物业基本情况,物业情况,地理位置,木渎镇沿街商铺,发展商,木渎当地开发为主,零售建筑面积,香港街、花苑街、翠坊大街、金枫路商圈等多个商业体。面积未作详细统计,开业时间,不定,楼层数,12,层为主,经营状况,经营业态,娱乐、休闲、餐饮、购物等,目标消费群体,苏州本地居民，游客、外来娱乐群体,市场定位,各档次均有,租户列举,上岛咖啡、中华园大酒店、永真商城、水天堂大酒店等。,项目评价,木渎作为一个镇域经济比较发达的地方，其商业体量较大，但是档次较低，分散经营，这从长远来看，不利于经济的良性发展。,木渎凭借优越的旅游资源，吸引了大量的游客，同时，随着其经济的发展，有越来越多的外来务工人员生活在木渎，其中不少人已经成为新木渎人。,相信木渎第三产业的快速发展，尤其是商业服务业的快速发展必将提高其外来人口比例，这在一定程度上为木渎经济发展注入了新的活力。,吴中未来零售项目,中润广场,物业基本情况,物业情况,地理位置,宝带东路以南、东苑路以东,发展商,中润地产集团,零售建筑面积,160000,平方米,开业时间,待定,楼层数,5,层,经营状况,经营业态,购物、餐饮、娱乐、办公等,目标消费群体,区域消费市场、外来商务人员,市场定位,中高档,租户列举,届时将引入包括五星级酒店、品牌服饰、特色餐饮等多种业态。,项目评价,中润广场预计投入数亿元，分多期完成建设项目，项目建成将成为吴中区地标性建筑，楼层最高、档次最高的购物场所。,项目定位为高端，所有商家引入将通过筛选，中高档商家为主，届时将满足区域内,60,余万人，高端消费需求。,凭借优越的地理为主，拦截了吴中区南部大量的消费力量，再借助于行政中心地位、文体中心地位，打造成吴中的典型项目。,吴中商圈租金参考,地址,商铺面积,(,平方米,),租金,(,人民币元,/,平方米,/,月,),楼层,业态,吴 中 区,吴中商城花园街,180,55,1F,空置，正在招商,宝带西路沿街商铺,50,60,1F,空置，正在招商,吴中商城第三大街,15,60,1F,空置，正在招商,吴中商城第三大街,140,20,1F3F,服饰,锦都大厦,213.6,59,1F,路面商铺,江南汽配市场,120,30,1F,汽车配件等,宝带西路龙西路,450,84,1F,办公,美之国建材市场,400,42,2F,建材,苏州 主要商圈之相城商圈,蠡口家具城,中翔商贸城,嘉元广场,序号,名称,业态,档次,面积（平方米）,现有项目,1,中翔商贸城,小商品、家电、家居等,中低档批发为主,1200,000,2,嘉元广场,办公为主,相城商务地标,75,000,3,蠡口家具城,家具展览、批发销售,大众化档次,1200,000,总计,3150,000,相城区商圈,所属板块：相城板块,主力消费人群：当地居民、外来务工人员、目的性消费客群,交通状况：地处相城大道沿线，交通通达尤其可以吸引大量古城及周边区域的人群。,商业构成：商务办公、购物、餐饮、娱乐等,相城现有主要零售项目中翔商贸城,物业基本情况,物,业,情,况,地理位置,相城大道、沪宁高速苏州市区入口处,发展商,苏州中翔集团,建筑面积,120,余万平方米,开业时间,2006,年,3,月小商品市场开业，其他分多期陆续开业,楼层数,35,为主,经,营,状,况,经营业态,包括小商品批发、家电、家居等综合性商业业态。,目标消费群体,目的性消费者为主。,市场定位,随着中翔商贸城未来多个项目建成后，成为相城商业中心。,租户列举,小商品批发商、家乐福、红星美凯龙、苏宁电器等。,项,目,评,价,中翔集团总部是苏州市商业地产龙头企业，逐步形成了房地产开发和商贸业为两大支柱产业、专业市场经营管理、旅游开发、金融投资、物业管理、广告开发、仓储物流、制造业等多元化经营的市场格局。,中翔商贸城分多期开发、共,11,个区，预计总投资,65,亿元人民币，总建筑面积,120,万平方。,小商品市场成功开发、带动后续项目顺利推进，将成为相城的商业中心。,相城现有主要零售项目,嘉元广场,物业基本情况,物,业,情,况,地理位置,相城区嘉元路与相城大道路口,发展商,苏州德诚房地产开发有限公司,建筑面积,约,75000,平方米,开业时间,2007,年,10,月开盘,楼层数,3,层商业裙楼及办公、酒店,经,营,状,况,经营业态,商务办公、酒店、零售,目标消费群体,商务人群、当地人口,市场定位,相城区的商务新地标,租户列举,暂省略,项,目,评价,嘉元广场属于复合型业态，项目包括写字楼、酒店式公寓、商铺、,SOHO,办公楼，周围配套设施齐全。,规划总用地面积,16763,平米，南北深约,80,米，东西长约,210,米。地上建筑面积约,62080,平米，地下建筑面积,13748,平米，由一幢,25,（,A,座）、,21,（,B,座）层办公楼、一幢,24,层酒店式公寓、一幢,19,（,A,座）、,16,（,B,座）层商务酒店以及,3,层商业裙楼组成。,嘉元路被政府规划为“金融一条街”，这里将是未来相成的商务,CBD,中心。随着苏州经济的蓬勃发展，相成区将迎来新的飞跃。商业诸强必将在此争夺一席之地。,相城现有主要零售项目,蠡口家具城,物业基本情况,物,业,情,况,地理位置,蠡口镇相城大道,建筑面积,120,多万平方,开业时间,上世纪末,楼层数,3,层左右,经,营,状,况,经营业态,家具批发、展销,目标消费群体,目的性消费者,市场定位,立志成为中国最具影响力家具批发商城,租户列举,汇海隆、香港皇朝家私、金利源等多家著名商家入驻。,项,目,评,价,江苏蠡口国际家具城是经江苏省工商局核准的省级家具专业市场。市场总投资,20,多亿 元人民币，占地近,1000,亩，营业、仓储面积,120,多万平方米。,蠡口家具城只是相城商业形态一个典型表现，相城的商业更多以专业市场的形态表现。,相城区租金参考,地址,商铺面积,(,平方米,),租金,(