华韵城市海岸营销思路报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,长沙华韵城市海岸营销思路建议,汇报思路,项目自体分析,项目竞品分析,目标解析及核心问题,置业通营销优势,项目机会挖掘,项目技术指标,总用地面积：,28096,总建筑面积：,111334.81,（一期,51601.64,，商业,4552.24,）,二期,59733.17,）,总体容积率：,3.27,建筑密度：,28%,绿化率：,38%,二期主力户型面积：,134/,户,250/,户之间,Strengths,（优势）,滨江新城区位优势,:,位于滨江新城的门户位置、区域产业价值复合区、城市休闲生活圈、城际核心交通价值、现代住江社区,周边居住配套资源优势：学校、医院、酒店、商业中心等，配套成熟；,景观优势,:,拥有绝版的景观资源，一线无敌江景,Weaknesses,（劣势）,噪音干扰,项目体量小,开发商品牌力小,Opportunities,（机会）,潇湘大道拉通，过江隧道开工，项目的交通便利性加强，与城市,CBD,核心区的距离拉近,滨江新城规划：长沙市的复合型新都会中心，近期内成为大河西先导区新的商业中心，湘江西岸重要的旅游休闲与文化教育基地,Threats,（威胁）,来自长沙一线江景豪宅的竞争,本区域大户型产品竞争,项目,swot,分析,项目目标,战略目标：,树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品,7000,均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。,销售目标：,本案二期突破,9000,均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。,高溢价,目标,1,快速现金流,目标,2,2013,年项目目标,基于,自身优劣势,与,项目目标,，如何挖掘市场机会,先看看本项目直接竞品,整体比较：,三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟；,项目,奥克斯广场,绿地中央广场,世贸铂翠湾,规模,44,万方,44.48,万方,55,万方,容积率,5,5.4,商业,3.7,、住宅,2.8,绿化率,15%,40%,45%,建筑形式,高层,高层、超高层,高层、超高层,品牌及物业,奥克斯品牌认知度广，地产新兴品牌,品牌开发商，中国房地产上市企业,10,强,品牌开发商，中国房地产上市企业,10,强,交通延展性,岳麓大道与银杉路东南角,岳麓大道与银杉路交汇西北角,岳麓大道与潇湘大道交汇西北角,地段及配套设施,滨江新城板块，大河西先导区，自身配套完善，将有沃尔玛和平和堂等大型卖场入驻,海派综合体，自身配套齐全，超高层双子塔，并有大型超市卖场入驻,滨江新城板块，大河西先导区，超五星级酒店入驻，,2,万方社区集中式情景商业街,位置比较：,奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯,3+1,户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。,名称,通风,采光,噪音,景观资源,世茂铂翠湾,绿地中央广场,奥克斯广场,世茂,130-140 3+1,房,82,二房,98,三房,商业街,130-1403+1,房,二期低密度产品,绿地,126 4,房,奥克斯,123 3+1,房,1#,2#,3#,4#,5#,园林,希尔顿酒店、临路公寓,三期,二期,园林,园林,会所,入户大堂,银杉路,商业商务区,园林,注：对比楼栋为上面,3,图的 蓝色圈。,户型比较：,本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。,名称,动线,功能分区,赠送空间,设计创新点,总面积,总价,价格,世茂铂翠湾,98,万（以,136,算）,7400,元,/,平（毛坯）绿地中央广场,98,2,万,7800,元,/,平（精装）,奥克斯广场,88,万,以,7200,计算,82,二房,98,三房,商业街,130-1403+1,房,二期低密度产品,世茂,130-140 3+1,房,绿地,126 4,房,奥克斯,123 3+1,房,竞争之变,小结：,本案户型面积大，,毛坯总价与绿地精装房总价相当,，竞争处于弱势；,奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格可能偏低，同样具有较低总价优势，按照,7200,价格估算，,本案总价高出奥克斯,3+1,户型,10,万元,；,绿地、奥克斯地段认同度高于本案,，因此，本项目,3+1,房总体竞争将处于弱势。,82,二房,98,三房,商业街,130-1403+1,房,二期低密度产品,如何塑造华韵城市海岸市场占位,独一无二,14,基于滨江豪宅竞品分析，建议本项目应走产品差异化品质路线进行突破，跳出同质化竞争。,1,、高端高定位路线,2,、产品差异化品质路线,什么样的发力方向是符合市场及客户需求的？可以从哪些方面进行突破？,VS,思考,将陷入与城区板块滨江豪宅项目和板块内高价产品两大直面竞争。,将会拉长项目的销售周期，增加财务成本,大开发商云集，构建项目的品牌优势难度加大，成本较高,项目条件（区域,/,户型,/,低成本等）对此路线有一定支撑；,板块经济发展结构对高品质发展有较强支撑；,超越混沌的市场竞争，直接进入蓝海竞争领域,华韵城市海岸,如何通过产品差异化溢价？,上风上水，宜居福地,项目地形为一个斜躺的,“,八,”,字形，地势自西向东,13,米高差，楼宇依势而建，节节高升。,自西向东,13,米高差,“,八,”,字形,蝶式平面造型，生动别致且富有灵气,将板楼与塔楼的优势完美结合，户户朝阳，达到最佳的通风及采光效果,户与户相对独立，相互依赖性小,二梯三户，分摊较少，增加使用面积,奇偶数错层阳台，避免视线干扰,偶数层阳台,奇数层阳台,360,0,极致观景体验,楼层较高的主力复式户型，可考虑部分精装,华韵城市海岸滨江高层蝶形产品发布会,暨贵族派对,活动时间：,2013,年,4,月底,活动地点：,河西五星酒店,活动内容：,1二期产品样板区开放，及滨江高层产品发布，邀请意向客户和长沙大企业老总来感受超大滨江豪宅极致体验,2,、邀请主流媒体，事后新闻炒作,活动目的：,1.,全方位展示本案样板区，形成品牌影响力,2.,通过风水讲座，提升客户对项目的认识,项目亮点聚焦,滨江复式产品面积：,292,平层：,134-141,小区将直接从长沙市四水厂引进优质自来水，避免了二次污染；另外将配备新风系统及净水处理系统，为业主生活增添绿色健康因子。,塑造以人为本的,生态一体化体系,活动目的：,结合本项目自来水厂直饮水为环保话题起势，扩大项目品牌影响力及知名度；,活动内容：,首先号召全长沙参与，向全长沙市人民免费赠送,100,辆自行车，倡导少开一天车的生态生活方式，引发业内、媒体和全市人民的广泛关注与讨论，活动当天邀请主流媒体到场。,赠车当日举行,500,辆自行车全城游活动。,华韵城市海岸倡导生态生活方式,项目亮点聚焦,置业通认为：,有了好的产品，需要大量的市场客户资源和销售力，作为,热销保障,置业通有何秘笈快速积累客户？,置业通成功操作全程营销,置业通操作第一步,全城营销,The strongest team Pk,最强的,Pk,团队,分组,PK,，成王败寇,置业通针不但和其他代理公司联合销售，,置业通内部也实施分组,PK,。置业通的项目部就分为,3,组进行项目,pk,，置业通代理的楼盘一般现场也分成,A,、,B,两组，获胜组成员佣金整体跳，失败组全体打折。,上到总监下到置业顾问全部采用,pk,制度,。,体制之下，部与部、组与组之间竞争异常激烈、失败组长最后不得不面对下岗，因此组内部也形成排异力量，业务能力低下的人常常受不了他人白眼自动离场。,置业通的快销宝典,全城营销,置业通目前在售楼盘已全部展开置业通从上至下全民营销策略,针对,11,月置业通营销月，置业通还制定了相关的奖罚政策,11,月份，仅置业通内部人员就带动了五矿万境水岸、融源极地和天麓项目一共,34,套房源的销售,置业通操作第二步,Call,客及短信覆盖,Call,客及短信覆盖,在一个月内整理所有高端客户名单,在,8,天内,call,完第一批,5000,组客户电话，筛选初步意向客户。,预计整个,call,客团队在一个月时间内,call,客,2,万组,高端商场,Vip,客户,1000,组,置业通三级市场高端客户,2000,余组,置业通高端,客户,3000,余组,十万余条,短信发送,商会,客户,600,余组,Call,客中心,工作成果,5000,余个高端,项目业主名单,Call,客,豪车客户,2000,组,纳税大户,500,组,置业通操作第三步,政商渠道拓展,商会渠道拓展,以独家房产赞助商的形式与三大商会巨星合作，联合商会分批的在项目体验中心举办的大型活动,中对本项目进行推广，建议以每个商会,3,万元的赞助费获取提供商会会员名单、在商会网站宣传项,目，在活动中搭建站台摆放项目资料、安排,4-6,名大客户经理销售植入切客作为回馈。,具体操作,联合公司已经搭建好的商会平台,省内长沙商会、益阳商会省外温州商会资源,钟浩,置业通董事长,湖南省青年联合委员会委员,入围湖南省十大杰出经济人物,长沙房地产中介协会副会长,长沙市青年企业家协会理事,长沙市青年联合会会长益阳商会常务理事,芙蓉区人大代表已被推荐为长沙市人大代表候选人,通过政商资源置业通成功操作案例：,案例：天麓项目,置业通与长沙市秘书长接洽，邀请长沙,60,多名青企协的企业家到高鑫天麓项目上参加青企协交流会。,通过这次资源的整合，以及现场的引导，当场预定,1,套，积累意向客户,13,批，通过后续跟进成功销售,6,套。,案例：长房西郡项目,2006,年，长房西郡项目由于当时所处的地段偏远，尽管做了大量的市场推广但是效果并不明显销售受阻。,置业通通过自身的政府关系联系了长沙市团委，以团委的名义举办了以“我为星城添绿色，共建山水生态城”为主题植树行动，市场影响力巨大，短时间内就实现了热销。,置业通操作第四步,消费场所,银行金融机构,区域专业市场,银行金融机构拓展,拓展方式：,通过与置业通和贵公司已经建立了合作关系的银行，向金融机构员工发放短信。,与相关客户经理对接，获得,VIP,客户信息，并邀请其他的,VIP,客户参加项目现场活动，并发放项目资料。,1.,银行选取：在项目附近区域设有支行的,2.,合作方式：短信群发、对账单内附项目信息、资料进场摆放、举办金融交流活动等,银行金融机构拓展秘籍,置业通、华远合作银行及金融机构,项目周边的银行、期货、证券机构,银行白金客户、,VIP,钻石客户,邮政储蓄 工商银行 光大银行 兴业银行 招商银行 长沙银行,区域专业市场拓展,拓展市场：,红星市场群、马王堆陶瓷建材市场、万家丽建材市场等专业市场的拓展。,以选定的专业市场为目标，由专人携带项目资料进入专业市场进行发放，对私营业主进行上门,拜访，直接面对面地释放项目信息。,为了保证效果，在拓展前期，重点针对长沙专业市场进行评估，充分考虑拓展对象的购买能级及喜好，及时调整拓展口径，有的放矢，减少了不必要的成本开销。,长沙市专业市场,高桥建材大市场,人民中路与二环线的交汇处,家润多建材超市,人民中路与二环线的交汇处,高桥大市场,雨花大道、火星大道交汇处,三湘南湖大市场,远大一路，车站北路，东二环线的交汇处,红星大市场,韶山南路、湘府路，中意路的交汇处,马王堆陶瓷建材城,大路、火星大道、马王堆路、公园路的交汇处,万家丽建材超市,荷晏路与火星大道交汇处,置业通地产,2013,年,1,月,You enjoy.,We serve.,谢谢聆听！,