南京仙林大道项目市场报告92p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,仙林大道项目市场报告,苏州迪赛,2010,年,8,月,前言：,本案隶属句容地界，但板块上属于南京仙林板块，与南京房产市场有着千丝万缕的联系，其价格、客群、销售渠道皆直面南京，因此本报告将立足于南京市场着力阐述。,印象篇,NAN JING NANJING is one of the important tourism cities in China,2010 famous for its natural beauty and historical.,文化与现代精神在此交融,1.The,Mausoleum of Dr.Sun Yat-sen,中山陵,2.PRESIDENTIAL PALACE,总统府,4.,Zifeng Tower,紫峰大厦,3.Qinhuai river,秦淮河,1,2,4,3,六朝古都，金陵王气，千年孕育的文明焕发出新的城市精神，借这一方风水宝地，我们将掀开新的城市篇章,宏观篇,土地市场,区域市场,板块,成交面积,成交宗数,面积（万m2）,同比（%）,宗数（幅）,同比（%）,城中,3.58,-67.1,2,-33.3,城东,13.92,/,3,/,城南,24.96,214.4,4,100,城北,13.46,-81.4,4,-42.9,河西,42.72,-41.2,12,50,仙林,53.96,74.1,6,100,江宁,109.42,6.2,24,50,江北,121.46,49.2,19,35.7,合计,383.48,1.1,74,39.6,2009,年各区域成交,09,年各板块土地成交面积中仙林,排位第三,，达,53.96,万方；,09,年各板块土地成交面积同比涨幅中，,仙林涨幅达,74%,，位列第二；,09,年仙林土地成交平均单幅面积近,9,万方，,大宗地块,成交成为仙林土地成交的特点；,预判：仙林板块异军突起，竞争者加速进入，未来竞争将十分激烈。,住宅销售,年度成交均价走势,2010,年上半年南京住宅销售均价,8618,元,/,，年度环比增长,17.49%,预判：南京整体市场呈现健康稳定的发展状态，新兴板块后劲十足。,住宅销售,09,年各板块销售,2009,年度各板块销售情况表,从,2010,年月度走势来看，,4,月份以后,，全市成交均价突破万元大关，后市成交均价基本维持在,1,万元,/,以上,；,4,月新政之后，市场处于明显的饱和状态，供过于求；,预判：南京市场受新政影响较大，供过于求明显，仙林板块销售低迷，无新盘加推活动。,8,月部分板块成交量出现井喷，,8,月市场呈现出“价跌量升”的局面。,项目所在区域篇,大学城何止一家为何仙林板块能一枝独秀？,南京三大大学城，仙林大学城一枝独秀，优势资源使其它板块只得望其项背。,仙林大学城,PK,江宁大学城,PK,点,仙林,大学城,江宁,大学城,板块规模,47,平方公里,27,平方公里,板块规划,“,四大片区，两大组团”,两大片区,建设时间,2002.02,2002.04,板块配套,金鹰天地、大成名店购物中心、东城汇商业一条街、仙林鼓楼医院、羊山公园及项目自带商业配套,文鼎广场、乐活时尚街区、大学城商贸中心、中国医科大学附属医院（筹建中）,板块交通,仙林大道、,312,国道、沪宁高速、地铁,2,号线、沪宁城铁,地铁,1,号线,PK,结果,仙林大学城起点更高、规模更大、配套更趋成熟，房地产升值潜力更大，仙林大学城胜出,仙林大学城,PK,江宁大学城,又是什么让仙林板块发展如此之快？,南京总体规划,“一城三区”,主城区（含河西）为一城；,浦口,珠江新市区、,仙林新市区,、江宁新市区为三区；,仙林新市区规划范围：南至沪宁高速、北至宁镇公路、西至绕城环二公路、东至七乡河，规划总用地面积,80,平方公里。,高尚住宅区,青龙片区,大学集中区,仙鹤片区,科技产业园,白象片区,国际会展交流区,麒麟片区,项目所在板块功能规划,仙林新市区分为四大片区；,仙鹤片区（大学集中区）：高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施；,白象片区（科技产业园）：高新技术密集型产业为主，部分学校用地和居住用地；,麒麟片区（国际会展交流区）：临近沪宁高速公路，综合性商业、金融、贸易等商业预留地；,青龙片区（高尚住宅区）：环境优美，山水环抱，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主的风情小镇。,项目所在板块交通,项目,地铁二号线终点站经天路站,10KM,；,经天路站,新街口,15KM,；,项目,沪宁高速,7KM,；,项目,宁镇公路,3KM,；,项目,绕城高速,13KM,；,轻轨,2,号线终点站经天路站点,项目,10KM,7KM,产业规划,液晶谷（日本夏普进驻）,本案,夏普南京公司总体规模在,1000,人以上，该项目计划年内展开筹备工作，预计,2010,年底建成；,夏普寻寻觅觅，在中国转了大半个圈终于落户，而它选择的是仙林。,本案位于液晶谷东，对未来客群拓展来说是个极大的利好。,南京液晶谷处于高校云集的南京仙林大学城北部，规划面积,4,平方公里。,发展历程,2002.01,2005,年底,2010.05,1993-1995,2003.09,2009.06,仙林大学城启动,南京“东进南延”着手规划,地铁,2,号线通车运营,仙林大学城总体规划出炉,路网框架基本形成,仙林街道办事处成立,2004,栖霞区行政中心提出迁址大学新城,南京东部新城，仙林新市区新,CLD,居住区,自然资源,宝华山国家森林公园、国家四,A,级旅游景点,汤山温泉,人文资源,南师大图书馆,南京大学,规划：科学规划，起点高，产学研齐头并进；,自然资源：宝华山、汤山、紫金山，群山环抱；,人文资源：,11,所高校、,4,所中小学校，在校师生突破,17,万；,发展历程：起步早（,2002.01,），规模大，区域成熟度高。,卖点归纳,城市向东，奏响凯歌,区域市场,南京市区客户是本案重要客户群，对南京各区域板块市场做抽丝剥茧似的解读，希望能从中获得一些启示,客户分析,轻轨实现了城市一体化、城际带来了,1,小时都市生活圈,项目位置,沪宁城铁仙林站,沪宁城铁宝华站,地铁,2,号线,沪宁城际铁路宝华站、仙林站距离本项目分别为,5,、,10KM,左右,沪宁城际站点示意图,沪宁城铁开通，长三角城市实现了,1,小时都市圈，外地投资客快速导入,南京,2,号轻轨东延线至仙林大学城经天路站,快速交通是客户选房的重心，地铁,2,号线东延段的完工及沪宁城铁仙林站和宝华站的开通，给本案带来了极大利好。,供需分析,南京市场,8,月总体供需,南京市场,8,月总体供需比在,1.3,左右，河西、江宁及浦口供需基本平衡，城南、城北、仙林供大于求；,仙林板块供需比在,3.94,，为,8,月江南,8,区之最，严重供大于求。,结论：目前楼市“二次调控”呼声日高，南京受新政影响程度较大。,供需分析,南京市场各区,8,月面积段供需,南京江南八区新增供应中，,80-120,中小户型占比重最大，占总新增供应的,3,成之多，其次为,120-160,户型，占比,27%,，,200,以上户型新增占比,16%,；,南京江南八区去化中，,80-120中小户型占比,35%,，,120-160,户型占比,34%,，,200,以上户型去化占比仅为,6%,。,结论：新增及去化依然以中小户型为主，大户型房源供不应求，去化缓慢。,价格分析,南京市场各区,8,月销售价格,从各板块成交来看，,8,月成交均价中，,除江宁江北板块外，其它板块成交均价均突破万元；仙林板块成交均价,13206,元,/,，环比上月下跌,11.18%,（,-1406,元,/,）。,结论：仙林区逐步融入主城区，均价上涨空间较大。,产品分析,随着交通条件和居住环境的改善，城市别墅区已经从传统的环紫金山玄武湖区扩展到江宁三山片区；,同时未来城市范围逐渐向外延伸，仙西、九龙湖方山和老山阳面等近郊别墅区将成为城市别墅区的可发展区；,溧水、宝华、汤山以及老山阴面的区域属于远郊别墅区，由于可开发量较多，且与主城区的连接逐渐畅通，成为别墅购买客群休闲度假的第二居所，融进南京别墅市场中。,竞争格局演变,江宁板块,江北板块,城东板块,仙林板块,汤山板块,主城区,环紫金山板块,以独立、双拼为主,代表项目,钟山国际高尔夫,售价：,45000,元,/,江宁板块,三山：,已经形成较为成熟的别墅聚集区，独栋为主,方山,：以经济联排为主。,其他板块：,九龙湖片区、汤山片区等均成为别墅开发的热点区域。,代表项目：,玛斯兰德、罗托鲁拉小镇,售价：,1.5-2,万元,/,江北板块,以绿城玫瑰园（,15003500,万,/,套）、山河水（,13000,元,/,）为代表多为独立别墅项目,远郊,溧水板块,土地规划容积率相对较低，主要以度假别墅为主，如卧龙湖国际社区、恒大金碧天下。,售价：,8000-14000,元,/,仙林板块,主要以宝华山及仙西别墅项目为主,代表项目,仙林翠谷、大山地、栖园,售价：,1-2.5,万元,/,不等,区域竞争界定,核心竞争,重要竞争,次要竞争,可忽略竞争,区域竞争界定,仙林板块,江宁板块、,汤山板块、江北板块,溧水等远郊板块,主城区板块,界定,1,：区域距离,界定,2,：产品价格、品质,板块解读,环紫金山板块（主城区）,作为南京城市的,“,生态绿肺,”,，紫金山巨大的自然资源价值无法估量，而且，随着城市规划的进一步东扩，紫金山板块无疑将逐步进入城市的中心位置，区位价值更加明显。环紫金山玄武湖的珍稀景观区是南京城市别墅的传统区域，主要集中在紫金山、玄武湖等自然景观良好的区域，紫金山因为其地处城中的独特位置和长久的人文积淀，成为南京高端别墅的集中地，钟山国际高尔夫等为板块典型代表。,板块研读：主城区域别墅由于具有较好的山水资源，唯一性明显，同时有较好的配套，得到了市场高端人士的认可。但由于目前区域在售项目不多，且客群与本案存在一定的差距，因此与本案竞争关系并不明显。,板块解读,江北板块,江北板块的概念是一个广义的概念，从地理位置看包括浦口和六合两个行政区。而对于广大购房者而言所谓江北板块实际上是指浦口滨江板块。根据南京市的整体规划，,2020,年，浦口区总人口,112.3,万左右，城市建设用地约,89.95,平方公里，人均城市建设用地约,119.9,平米。区域内拥有长江滨水景观带，老山森林公园、珍珠泉等旅游景点，自然资源丰富；别墅供应主要集中在老山、珍珠泉附近。,板块研读：凭借政府的有利支持，江北板块别墅市场近年来开始发力。随着区域别墅项目的兴起，同样作为南京新城发展的江北板块，将成为南京别墅市场极具竞争力的板块之一。江北新城的兴起，将给本案带来不小的竞争压力。,板块解读,江北板块,项目,产品类型,建筑面积,容积率,主力户型面积（）,价格,景观设计,推售案量,国信自然天城,独栋、双拼、联排,25,万方,0.4,独栋,380-680,独栋,15000元/,香港贝尔,目前在售二期独栋产品,绿城玫瑰园,独立别墅,9,万方,0.3,680-800,1500-3500,万,北京奇思哲,目前在售二期独栋产品,山河水,独立别墅,10,万方,0.3,370,400-500,万,香港雅卓信,项目,1-5,期已售完，将推出,6,期产品,明发珍珠泉,9,号,独栋、双拼,3,万方,0.3,240-490,700-1000,万,深圳奥克森,一期独栋、双拼在售,大吉山水田园,联排,7,万方,0.7,180-250,1.2-1.5,万,/,/,尾盘阶段,江北板块市场目前主要以独栋产品为主，区域别墅开发起步较晚，目前以珍珠泉、老山区域为供应的重点，后续供应充足；,区域内具丰富资源优势，别墅市场开发时间短，随着江北交通格局的改善，区域有望发展成南京居住别墅板块，目前总体市场认可、接受程度良好。,江北板块,绿城玫瑰园,地址：,浦口区珍珠泉旅游度假区绿园路,88,号,容积率：,0.3,建筑面积：,9,万,m,2,占地面积：,460,亩,绿化率：,70%,建筑风格：,地中海,规划布局：,项目位处南京唯一省级旅游度假区,珍珠泉旅游度假区密林深处，有,10,万余亩森林公园和,1800,亩高尔夫球场环绕四周。地形坐北朝南、背山面水，近可赏千亩高尔夫球场绿茵、远可眺万里长江及金陵灯火阑珊，项目建成后将成为南京市区稀有的高尔夫、公园、山、水、林多重立体景观纯别墅社区。,配套：,老山森林公园、高尔夫球场,绿城玫瑰园,销售动态,入网总套数,可售,认购,成交,销售面积,成交均价,成交比,98,1,2,89,611598,2500,万,/,套,9,0%,2008,年,06,月,，一期,48,套在售，,800-1500,万,/,套,20,09,年,06,月,：,二期法式、意式山地别墅,46,套，,547-889,，,1500-2000,万,/,套,2009,年,12,月：二期剩余三套,2010,年,06,月：推出,10,套独栋，,660-1000,，,1500-3500,万/,套,2010,年,08,月：一次性付款优惠总价优惠,10,万元,月均去化：约,4,套,/,月,绿城玫瑰园,户型分析,负一层作为多功能厅设计,首层双车库设计 四厅一卧设计 格局较高,二层三房设计，主卧套房设计,户型整体私密性较好 功能布局合理,带,800,左右私家庭院花园,8,室,2,厅,8,卫,1,厨,759.09,负一层,一层,二层,江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁地区已经发展成为南京别墅物业的主要聚集地。,三山板块主要依托将军山作为景观资源，成片开发别墅项目，目前已经形成一定的规模，山水华门、翠屏国际城、玛斯兰德等项目得到了市场的充分认可，别墅集中区的概念基本形成。,百家湖地区由于开发时间比较早，有百家湖花园等一批项目，目前基本开发完，无新项目上市。,方山九龙湖板块将是江宁未来中端价位别墅的聚集地，加州城、罗托鲁拉等项目的批量上市将带动方山市场的兴起，方山将很快进入高速发展期，大量分流三山板块的潜在购买者。,板块解读,江宁板块,板块研读：从江宁板块的各个区位来看，现在大致格局基本已定，区域主要以中高档别墅开发为主，成为南京中高档别墅聚集地。随着地铁南延、江宁大学城的开发，方山九龙湖板块将成为江宁板块别墅的热点开发板块，将构成对本案客群的主要分流。,项目,产品类型,建筑面积,容积率,主力户型面积,价格,发展商,推售案量,复地朗香,独栋、双拼、独栋,13,万,m,0.39,四期独栋,427517,16500,元,/,盛唐艺术,1-3,期售罄、,4,期近期开盘,加州城,独栋、联排,50,万,m,0.54,联排,230-310m,联排,12000,元,/,平,江宁市政,一期售罄，二期尚未建设,玛斯兰德,联排、双拼、独栋,25.86,万,0.39,独栋：,520,独栋：,12001600,万,/,栋,金陵置业,一、二期已交付，明年推案,罗托鲁拉,双拼、联排、小高,26,万,别墅,0.5,260-340,500-800,万,/,套,明月建设,一期售罄，二期枫叶园预约,美之国,独栋、联排、双拼,24,万,0.56,190-400,联排,1.8-2,万,/,平，独栋,1,千万,运盛实业,一期售罄，二期在售,板块解读,江宁板块,江宁板块的别墅项目主要集中在三山、方山及九龙湖，其中三山做为江宁中端别墅的集中区，由于近期新增可开发项目不多，在区域所占的份额不断下降，其“一股独大”局面将被打破。而方山、九龙湖板块由于区位交通设施的不断完善，将在江宁板块中发挥着越来越重要的作用。,江宁板块,复地朗香,地址：,江宁经济开发区佛城西路,88,号,产品形态：,联排、双拼、独栋,建筑风格：,美式,容积率：,0.39,占地面积：,33,万,m2,建筑面积：,13,万,m,2,绿化率：,64%,规划布局：,项目分四期开发。一期、二期、三期已形成独立的别墅群落，四期为百余栋高档独立别墅，主力户型,400-700,，第一批次房源,09,年底推出，,2010,年,5,月,16,日再度开盘。,周边配套：,三山风景区、江宁大学城,内部配套：,八大艺术主题会所、健身房、网球场、壁球馆、泳池、风情园、有幼儿园和沿街商店,综合商场,:,大超市,医院,:,医务室、沿街商店,综合商场，大超市,复地朗香,销售动态,2003,年,06,月,，一期,42,户开始发售，,2004,年,09,月,，一期完成交房,20,04,年,09,月,：,二期共计,190,户，,9,月,19,日开盘，联排均价在,5500,元,/,，双拼均价在,6800,元,/,，于,2005,年,10,交付使用,2007,年,05,月：三期岭郡开盘，共计,53,户，独栋,274-345,，总价,200-270,万，双拼,500-800,，总价,600-1000,万,2009,年,12,月：四期半山别墅开盘，面积,426-517,，为小面宽、大进深、侧院式纯独栋别墅，其中地下室占全面积比率大于,50%,2010,年,05,月：四期加推,12,栋独栋，,为427、514、593,户型,2010,年,08,月：一次性付款优惠总价优惠,10,万元,月均去化：约,3,套,/,月,入网总套数,可售,认购,成交,销售面积,成交均价,成交比,263,12,243,67672.51,16500,9,2%,7,室,4,厅,5,卫,1,厨,554.87,复地朗香,户型分析,产品为以联院特色的类独栋产品,下沉式庭园,大面宽,餐厅挑高设计,主卧套房设计,远景规划,50,万人口、,15,所高等院校师生、液晶谷高新技术员工、国际交流会展商业区人员,这就是仙林大学城,板块内项目分布,项目,仙林翠谷,东寰大山地,朗诗地块,保利紫晶山,中豪仙龙湾,亚东城已售罄,依云溪谷雅苑,东墅山庄,栖园,恒基玲珑翠谷,鸿雁名居,高科地块,阳光集团地块,在售项目,出让地块,5km,翡翠湾,仙林板块主要在售项目,项目,占地面积,(,万方,),建筑面积,(,万方,),容积率,物业类型,主力面积（）,单价,总价,栖园,29,22,0.75,联排,268,2.18-2.68,万,/,580-720,万,叠拼,150-220,1.65,万,/,240-360,万,新湖仙林翠谷,63,35,0.44,独联（下半年推）,联排,250,0.9-1.0,万,/,220-250,万,双拼（下半年推）,东墅山庄,8.2,5.35,0.65,叠加,150-170,2,万,/,300-340,万,联排（,9,月推）,250-300,仙龙湾,15.9,19.1,1.2,独栋、花园洋房、复式公寓,300-400,独栋预计,2.5,万,/,800,万,-1000,万,翡翠湾,16.8,9.9,0.53,花园洋房、独栋,300-400,1.1-1.5,万,/,350-550,万,东寰大山地,22.5,11,0.49,独栋、联排,独栋,350,1.4,万,/,500,万,招商,依云溪谷,24,17,0.47,独栋,400-600,3.5,万,/,1800-2300,万,双拼,294-376,2.6,万,/,800-900,万,仙林板块,发,展历程,成交地块：目前仙林西板块出让底价较高，仙林东板块相对较低；,物业形态：综合考虑区域的文化、自然资源等，多以别墅等高端物业形态出现；,公寓发展：,02,年仙林大学城宣布成立，亚东城成为仙林大学城的拓荒者，见证了仙林板块的发展：,别墅发展：,2007,年，招商依云溪谷,开盘销售，自此,仙林出现了容积率在,0.5,的别墅建筑,，栖园等亦在当年推出，,07,年是仙林西板块别墅发展的一年；,2008,年仙林板块相继有东墅山庄等项目推出,；,仙东板块别墅物业几乎在同时也相继喷发；,其中别墅项目以招商,依云溪谷,最为高端，成交单价在,3.5,万元,/,左右。,2009,年到,2010,年间，随着房地产整个宏观经济市场的变动，房价有所起伏，但是总体趋势依旧看涨,。,板块研读,以轻轨及产品价格为界定标准，将仙林板块分为仙西和仙东板块，,2,号线终点站往西至二环路为仙西板块，,2,号线终点站至东宝华山为仙东板块，产品价格从西往东可分为三大递减阶梯，依次为环紫金山板块,仙西板块,仙东板块；,仙林别墅的产品由于受容积率的限制，纯独栋别墅社区少，主要以联排和公寓等混合型物业为主，整体别墅市场发展还不够成熟。目前仙林板块人气相对不足，但随着政府各项配套设施的投入，加上地铁,2,号线的贯通，预计未来仙林板块将成为南京远郊别墅板块市场上极具市场竞争力的板块。,周边成交地块,编号,占地面积,容积率,起拍楼面价（元,/,）,成交楼面价（元,/,）,涨幅,成交单位,成交时间,NO.2010G13,97396.2,1.2,3499,6032,72.39%,南京朗诗,2010-05-07,NO.2010G06,124235,1.7,4001,5492,37.27%,高科置业,2010-03-30,阳光,仙林东路南侧,133348,1.2,725,2700,272.41%,阳光集团,2007-11-05,阳光,仙林东路南侧（鸿堰村南侧局部地块）,310100,1.2,825,3100,275.75%,阳光集团,2007-11-05,本案,333088,1.5,-,地价,2061,元,/,-,宁沪置业,2009-09,周边四宗主要竞争地块共计占地面积,54,万方，总建面积,86,万方；,朗诗地块主要规划为,19,栋三层联排别墅和,25,栋多层，建筑面积,156760,平米（含地下），设置,3700,商业会所（沿街商铺及超市）；阳光集团地块从容积率来看，预计将以别墅和花园洋房的组合形式出现；,高科地块规划,30,幢住宅，以小高层和高层为主。,个案研究,翡翠湾,地址：,栖霞区仙林东路,6,号（七乡河与文苑路交汇处）,容积率：,0.53,绿化率：,35%,建筑面积：,9.9,万,m,2,占地面积：,16.8,万,m,2,规划布局：,项目由,254,套独立别墅组成，另规划有约,800,的高级会所和,1600,的商业街，项目西接规划中的七乡河滨河公园，主力户型,300-400,，,200,精装修庭院,交通：,二号线仙鹤中站出口,配套：,内部规划约,800,平米的高级会所和,1600,平米的商业街,翡翠湾,销售动态,2010,年,05,月,，,开始预约预约金交纳,20,万,2010,年,06,月,06,日，推出,52,套独栋，户型,300-400,，均价,11000-15000,元,/,，交预约金享受,9.7,折优惠,2010,年,06,月,09,日，按揭和全款均,9.8,折优惠，明年十月交付,目前已售,20,套左右，,月均去化,7,套左右,翡翠湾,户型分析,5,室,4,厅,4,卫,2,厨,350,坡地式设计,半地下室多功能设计,精装庭院,单车位设计,主卧套房设计，功能性区分明显，私密性强,仙龙湾,地址：,仙林大学城仙隐北路应天学院对面,容积率：,1.2,绿化率：,35%,建筑面积：,19.1,万,m,2,占地面积：,15.9,万,m,2规划布局：,项目规划户数,1238,户，其中独栋别墅,20,套，其余为电梯花园洋房与复式挑高公寓，花园洋房,90-238,，复式公寓为,40-50,，独栋别墅,300-400,。,交通：,二号线仙鹤中站出口,配套：,教育：仙林大学城；,商业：,3,万方的大型苏果社区店、麦当劳汽车餐厅；,内部配套：幼儿园和大型社区商业。,2009,年,12,月18日,开始认购,2010年1月,：,在售面积,90-166,平米房源，均价,13000,元,/,2010,年,4,月,10,日：推出,90-160,的新房源，价格,14500,元,/,2010,年,06,月,17,日：推出,40,套挑高小户型，,40-50,平方米左右，均价,17000,元,/,；,19,间沿街商铺，面积,120-300,，价格,38600,元,/,2010,年,07,月：一次性付款优惠,800,元,/,平方米，按揭优惠,200,元,/,平方米,月均去化：约,106,套,/,月,入网总套数,可售,认购,成交,销售面积,成交均价,成交比,1218,411,57,748,63274,12340,61.41%,仙龙湾,销售动态,景观楼王，大平层；,一梯一户，六阳台设置；,3.3,米层高，客厅挑高,5.8,米，双餐厅设计；,4.2,米大开间南向主卧，豪华套房设计；,双入户设计，动线清晰，私密性强。,仙龙湾,户型分析,4,室,2,厅,3,卫,建筑面积,286,（花园洋房）,建筑风格,：英伦风格,地址：,仙林大学城学子路与灵山北路交界处,容积率：,0.65,绿化率：,46%,建筑面积：,53536m,2,占地面积：,82363m,2,规划布局：,规划户数,218,户，共计,46,栋。整体规划以优雅的都铎式建筑风格为基调，主力面积,200300,之间，建筑主体,34,层，每户均拥有车库、前院、后院及特色中庭等多重庭院景观。,交通：,地铁二号线,配套,：金鹰国际仙林店、鼓楼医院仙林分院、苏果超市、南京外国语学校仙林分校，大成名店购物中心。,东墅山庄,入网总套数,可售,认购,成交,销售面积,均价,成交比,113,20,2,91,26020,9346,80.53%,2008,年,6,月第一期的别墅面积在,200300m,2,左右，价格在,1300014000m,2,左右，,2010,年,6,月推出第二期叠加别墅，面积在,150170m,2,左右，价格在,20000,元,/m,2,左右,月均去化：约,3,套,/,月,东墅山庄,销售动态,户型赏析,依云溪谷,地址：,南京栖霞区仙林大道南侧,物业类别：,独栋、双拼,容积率：,0.47,绿化率：,40%,建筑面积：,16.87,万,m2,占地面积：,24.19,万,m2,规划布局：,一期,90,套双拼,，,4,套独栋别墅。岛屿、带状绿化为构成因素，流水、湖泊为基本骨架的规划结构；同时，结合水岸创造出的自然缓坡与半围合半开敞的庭院绿地，着力刻画出小桥、流水人家的田园诗一般的浪漫情境。,交通：,地铁二号线,配套,：亚东商业广场、大成名店购物中心、苏果文苑路社区店、鼓楼医院仙林分院、金鹰商业步行街,。,入网总套数,可售,认购,成交,销售面积,成交均价,去化,524,55,1,468,133264,13086,89.31%,2008,年,6,月首推的主力双拼别墅面积在,217266m,2,左右，价格在,15500,元,/m,2,左右，总价约为,315,万元。,2009,年,8,月新推双拼别墅，均价调整为,17000,元,/m2,，每套总价在,400,万元左右。,2009,年,8,月底，仅剩的双拼价格再次抬升，每平米涨价到,18000,元,/m2,。,2010,年,5,月再次开盘，推出的独栋，双拼别墅，其中双拼面积大约为,300m,2,，总价为,800,万，独栋面积大约在,400-600m,2,，总价约为,2000,万。,2010,年,7,月，双拼别墅面积为,300m,2,，价格为,800,万，独栋面积为,400m,2,价格为,2400,万。,月均去化：约,15,套,/,月,依云溪谷,销售动态,户型赏析,独栋（地上,381+,地下,154,）,户型赏析,户型赏析,栖园,建筑风格,：法式风格,物业地址：,栖霞仙林大道北侧,、,学子路东侧,物业类别：,双拼、联排、叠加,容积率：,0.75,绿化率：,50%,建筑面积：,22,万,m,2,占地面积：,29,万,m,2,规划,设计,：,产品设计，联排别墅的面宽达到了近,10,米，约,8,平方米的中庭，每户至少有,3,个庭院：前院、后院、中间庭园，此外还有阳台、屋顶花园。户型上，双客厅、双挑高（,6.8,米的挑空客厅、,5.9,米跃式餐厅）、双主卧、双露台设计。,交通：,地铁二号线,配套,：金鹰国际、苏果超市、鼓楼医院仙林分院、南京外国语学院仙林分院、南京中医药大学、中心商务区,。,2008,年,6,月,二期,开盘时候推出,144-200m,2,左右的叠加别墅单价在,11000,左右,，,260m,2,左右的联排别墅，单价在,15000,元左右，相应总价约为,380,万。,2009,年,10,月叠加别墅售罄，联排别墅的价格增加到,15200,元,/m,2,2009,年,10,月底，联排价格再次上升为,17000,元,/m,2,2010,年新推房源，叠加别墅面积约为,16000,元,/m,2,面积大概在,150-200,之间，联排别墅的价格为,19000,元,/m,2,，面积大约在,260-270,。,2010,年,7,月，联排的价格增长到,21800-26800,元，再创新高。,月均去化：约,2,3,套,/月,入网总套数,可售,认购,成交,销售面积,均价,成交比,1366,465,90,810,115911,21800,59.30%,栖园,销售动态,在售主力户型,产品价格,21800-26800,元,/,；,产品今年,5,月底推出，目前仅剩数套在售；,最大特点赠送面积比例大，超过建筑面积。,户型赏析,4,房,2,厅,4,卫,268,（赠送面积,281,）,户型赏析,仙林翠谷,建筑风格,：,西班牙、北美,风格,地址：,东依宝华山国家,4A,级森林公园，西邻南京仙林大学城,物业类别：,别墅,容积率：,0.44,绿化率：,40%,建筑面积：,35,万,m,2,占地面积：,63.67,万,m,2,规划布局：,分,5,期开发,，,一期总占地面积约,270,亩,东西高差,20,米。,共分为,5,个组团,沿湖组团包括,13,幢独立别墅、会所和样板区；,A,、,B,、,D,组团为北美风格小院排屋，,C,组团为南加洲风格小院排屋。,户型设计上，所有排屋户型面积都控制在,230,280,。,配套：,学校：仙林大学城目前,11,所高校,农贸市场：规划在建农贸市场，今后小区内会有商业中心和超市。,医院：三级甲等医院鼓楼医院,交通状况：地铁二号线仙林东延站距,项目,约,8,公里左右,2009,年,3,月,25,日，,加推,价格为,120,190,万,/,套,2009,年,6,月,25,日，联排别墅为,150,200,万,/,套,2009,年,9,月,28,日，面积为,240,290m,2,的别墅价格在188,260,万,/,套,2010,年,4,月,8,日，一期售完，即将推出,250m,2,联排别墅，均价,1,2000-14000,元,/m,2,2010,年,5,月,27,日，推出新的联排别墅，面积约,250m,2,，大约总价在,220,万左右。,从价格来看，从,08,年初期别墅均价在,7200,元,/m,2,到,09,年的一路攀升到,1,0000,多元,/m,2,，,总体依旧呈现出增长的趋势。,从户型来看，大多数的户型都在,250,平米左右，比较适中，同时由于总价仅仅在,200,万左右吸引了很多的购买者。,仙林翠谷,销售动态,东寰大山地,建筑风格,：,北美,风格,地址：,东依宝华山国家4A,级森林公园，西邻南京仙林大学城,物业类别：,独栋、双拼,容积率：,0,.39,建筑面积：,1,1,万,m,2,占地面积：,2,2.5,万,m,2,规划布局：,项目规划有山景独栋，水景双拼，坡地排屋，共,340,户，规划三期开发。一期包括,31,幢独立别墅和,19,幢双拼，总共,69,户，地下一层地上两层的建筑，北美风格，独栋面积,250-300,平米，双拼,240,平米左右。,配套：,学校：仙林大学城目前,11,所高校,农贸市场：规划在建农贸市场医院：三级甲等医院鼓楼医院,交通状况：地铁二号线仙林东延站距,项目,约,8,公里左右,2008,年,11,月，买,240,赠送,170,，约,200-300,万,/,套,2009,年,6,月，双拼,240,，约,200-300,万,/,套，独栋,250-300,约,260-500,万,/,套,2009,年,12,月中旬，二期御墅组团开出，,350-370,，总价,500-600,万,/,套,2010,年,4,月,，,320,，,总价在400-600万/套,2010,年,5,月,，,5,00,，,价格530万,/,套,，认购有总价,3,万优惠,2010年7,月，下批,100,余套房源预计,10,月份加推，独栋,200-400,，联排,200,左右,价格从,08,年年底的,9000-10000,元,/,上升到,09,年年底二期的,13000-14000,元,/,；,一期,69,户去化时间,12,个月，月均去化,6,套左右；,产品依山而建，北美风格，美感较强，产品赠送面积较大，占建筑面积,71%,。,东寰大山地,销售动态,负一层,一层,二层,户型赏析,四房两厅三卫,500,北,地下室全赠送，双车库设计；,南向大露台设计，采光面无限拉伸，将生活空间向户外延伸；,整体户型方正，舒适性强。,保利紫晶山,建筑风格,：,英伦风格,地址：,栖霞区马群大庄6号地块,物业类别：,类独栋、类双拼、花园洋房,容积率：,1,.2,绿化率：,3,5%,建筑面积,：21,.,44平,万,m2,占地面积,：,2,5.7,万,m2,规划布局：,项目利用其地势与周边道路天然存在的,6-8,米高差，“台地叠景”、“大社区小组团”、“装饰性建筑风格”等均在项目得到不同程度的体现，别墅新古典主义英伦风格，花园洋房则采用了,Artdeco,建筑风格。,配套：,学校：仙林大学城,、项目内部南师幼儿园,医院：鼓楼医院仙林分院,交通状况：地铁二号线,仙鹤门站,动态展示,售楼处,老爷车,引导牌,开盘预约金,50,万，享受开盘优惠，目前已经结束，预计推出价格在,17000-20000,元,/,；,目前预约客户,300,组左右，预计推出近,200,套花园洋房；,花园洋房户型,140,、,170,、,195,三种，一层赠送花园及地下室；,类独栋和类双拼别墅，面积,240-340,平米，地下室全赠送，预计,10,月份开盘。,户型赏析,4,房,2,厅,4,卫,268,（赠送面积,281,）,户型赏析,项目认知,项目地块经济指标,规划用地性质,综合（商住）,建筑占地面积,M,333088,建築密度,%,20%-30%,容积率,/,1.5,绿地率,%,35,车位配置,自行车：,2,辆,/,户；小汽车：,0.5,辆,/,户,地价,元,/,（万元,/,亩）,2061,（,137.4,）,地块位置,宝华镇牡丹路南侧,、仙林大道北侧，西为青龙高尚住宅区,地块位置,仙林新市区总体规划,地块四至,东至宝四路、西至纬九路、南至仙林大道、北至牡丹路,北地块（紧邻牡丹路）,地块内部规划道路（东西向）,南地块（紧邻仙林大道）,东为空地,属性,界定,地理位置,新城、地铁,片区规划,南京城市东扩，前景光明,项目本身,规模大，具备造城资源,区域属性,教育文化、风景名胜、轻轨交通,周边配套,周边配套设施匮乏、内部规划有商业设施,核心属性提炼,关键点,1,：自然、市郊、人文属性突出,关键点,2,：配套设施匮乏，生活便利度差,S,W,O,T,坐拥宝华山国家森林公园,2,号地铁终点站距本案,5-10,分钟车程,处于仙林板块价格洼地,地块西侧规划滨河公园,宁沪置业知名开发商,区域配套亟待完善,项目附近高压线密布,地块内部资源一般,“一区三城”，区域人口导入速度加快,目前水电网等均按南京标准，未来入宁可能性加大,仙西成熟，仙东接受度逐步提高,楼市后市不明朗，未来楼市存在危机,后期存在较大同类市场供应量，未来板块内产品竞争十分激烈,项目,SWOT,分析,城市高端物业价值定位,城市地段,指标,优质产品,指标,稀缺资源,指标,舒适服务,指标,商务指标,便利指标,人文指标,自然指标,规划指标,建筑指标,户型指标,品牌物管,会所服务,配套指标,市场定价指标解析,具体推导方法,市场比较法通过对区域典型成交个案进行分析对比，最终得出项目价格，相对比较客观，因此本案选择市场比较法进行定价：,“市场比较法推导过程”,项目定价,选择可比对象,权重打分,加权求值,核心均价,价格修正,楼盘因素,比例,