南京酒店式公寓案例研究36p.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/12/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/12/22,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/12/22,#,南京酒店式公寓案例研究,南京润创置业投资顾问有限公司,2013/12/18,酒店式公寓解读,1,酒店式公寓客户特征,2,南京酒店式公寓市场情况,3,南京酒店式公寓典型案例,4,1,酒店,式公寓解读,1,、酒店式公寓的概念,酒店式公寓解读,Part 1,酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的,“,临时住家,”,。,起 源,意为“,酒店式的服务，公寓式的管理,”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期,住宅,。,概 念,严格,的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。,2,、酒店式公寓的特点,酒店式公寓解读,Part 1,酒店,式公寓是位于,大型商圈内,，所处位置交通便利；,有统一的装修风格，配置全套,高标准硬件设施,和,酒店服务系统,；,集中,解决,就餐、健身、会客、休闲,等功能，大多配有会所；,聘请,专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其,统一经营和管理,的公寓；,对,资金的需求上，因其为小面积户型，,单价高、总价,低,；,生活,配套,设施齐全,3,、酒店式公寓与传统酒店、公寓的区别,酒店式公寓解读,Part 1,与传统酒店比较：,最本质的区别,在于酒店式公寓,可,将每个单元出售给个体买房者,，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；,酒店,式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供,家庭住房格局,和,家居式服务,，真正实现宾至如归。,与普通公寓比较,：,统一装修，统一对外经营；服务周到；租金,获利比一般公寓要大,。,酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有,“自用”,和,“投资”,两大功效。,1,、酒店式公寓客户,类型,酒店式公寓客户特征,Part 2,核心客户,重要,客户,游离,客户,偶得,客户,核心,客户,写字楼,的商务人士，,海内外常驻机构,的,管理人员和技术人员,；长期,出国的生意人（即外籍工作者）,重要,客户,区域范围内的中高级管理阶层,、高级白领；投资客,游离,客户,经常出入该城市的,商务人士,，正在,度长假的家庭,偶得,客户,国内外,投资客，追求时尚,的普通,阶层,2,、酒店式公寓客户购买目的分析,酒店式公寓客户特征,Part 2,自主性客户关注点,景观,资源,舒适感,身份感,投资客户关注点,升值潜力（回报率）,开发商的品牌（品牌风险）,未来市场的客户量（市场风险,）,3,南京酒店式公寓市场情况,1,、南京酒店式公寓分布,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,南京的酒店式公寓集中分布在南京两大核心商圈：,新街口,长江路,鼓楼商圈,夫子庙,雨花台商圈,除此，河西、红山等近年新崛起的商圈也有部分酒店式公寓分布。,南京酒店式公寓分布在目前土地价值,最高，高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好,。,2,、南京酒店式公寓,市场供应与体量,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,建面（）,1,凯润广场,210000,2,中城国际广场,149500,3,中商万豪,120000,4,新街口苏宁生活广场,130533,5,长江会,25907,6,蓝岸,live,科技青年街区,68952,7,爱秦公寓,58915.9,8,金牛湖度假中心,87000,9,南京常发广场领域,212716,10,紫荆国际公寓,86987,11,首创天迈国际广场,150000,12,明发新城中心,399967,13,精锐,SOHO,10500,14,晓庄国际广场,110484,15,苏宁名都汇,46382,16,熊猫中央广场,400000,17,金域中央广场,220000,从供应体量上看，酒店式公寓大多属于,小盘项目,，在售项目,中,41%,以上的建面都在,10,万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。,目前,南京,市场,总体,可售面积不到,50,万,，后期即将上市供应量越有,40,万左右，后期酒店式公寓市场的竞争将不断加剧。,3,、南京酒店式公寓,容积率,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,容积率,1,凯润广场,2.98,2,中城国际广场,4.46,3,中商万豪,28.4,4,新街口苏宁生活广场,7.46,5,长江会,6,蓝岸,live,科技青年街区,1.8,7,爱秦公寓,10,8,金牛湖度假中心,0.32,9,南京常发广场领域,3,10,紫荆国际公寓,11,首创天迈国际广场,2.5,12,明发新城中心,4.987,13,精锐,SOHO,3.5,14,晓庄国际广场,4.5,15,苏宁名都汇,1.6,16,熊猫中央广场,4.0,17,金域中央广场,2.0,容积率在,4,以上的项目有,6,个，占南京酒店式公寓的,35%,容积率,2,以上,的项目,11,个，占总体的,64%,，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，,强调回报,，对舒适性的要求不是特别高,。,4,、南京酒店式公寓,建筑形式,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,建筑类别,1,凯润广场,高层、小高层,2,中城国际广场,多层、高层,3,中商万豪,高层、超高层,4,新街口苏宁生活广场,高层,5,长江会,高层,6,蓝岸,live,科技青年街区,小高层,7,爱秦公寓,多层,8,金牛湖度假中心,多层,9,南京常发广场领域,小高层,10,紫荆国际公寓,小高层,11,首创天迈国际广场,高层,12,明发新城中心,高层,13,精锐,SOHO,小高层,14,晓庄国际广场,高层,15,苏宁名都汇,小高层,16,熊猫中央广场,高层、小高层,17,金域中央广场,高层,南京酒店式公寓,建筑以,高层和小高层,为主，也有部分多层、超高层，且,外立面,多为具有公建,特征的,玻璃幕墙,，成为有特色的,区域地标性建筑,是,所有酒店式公寓项目,的梦想,。,5,、南京酒店式公寓,装修情况,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,装修情况,1,凯润广场,精装修,2,中城国际广场,毛坯,3,中商万豪,毛坯,4,新街口苏宁生活广场,精装修,5,长江会,精装修,6,蓝岸,live,科技青年街区,精装修,7,爱秦公寓,毛坯,8,金牛湖度假中心,精装修、毛坯,9,南京常发广场领域,毛坯,10,紫荆国际公寓,精装修,11,首创天迈国际广场,精装修,12,明发新城中心,毛坯,13,精锐,SOHO,精装修,14,晓庄国际广场,毛坯,15,苏宁名都汇,毛坯,16,熊猫中央广场,待定,17,金域中央广场,毛坯、精装,南京酒店式公寓精装和毛坯比例各占一半,，但是,酒店,式,公寓的性质和特征决定了精装,修应该是项目定位的必要条件之一,，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用,。所以南京目前的酒店式公寓在装修方面还不够规范。,6,、南京酒店式公寓,物业管理形式,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,物业管理公司,物业费,1,凯润广场,深圳市保利物业,3.8,元,/,平方米,/,月,2,中城国际广场,苏州嘉正物业,6,元,/,月,3,中商万豪,嘉润物业,3.2,元,/,平米,/,月,4,新街口苏宁生活广场,高力国际物业,7,元,/,平方米,/,月,5,长江会,仲量联行,待定,6,蓝岸,live,科技青年街区,世邦魏理仕物业,3.4,元,/,平米,/,月,7,爱秦公寓,锦江物业,待定,8,金牛湖度假中心,南京荣达物业,3,元,/,平方米,月,9,南京常发广场领域,常发物业,待定,10,紫荆国际公寓,待定,待定,11,首创天迈国际广场,地铁物业,2.9,元,/,月,12,明发新城中心,待定,待定,13,精锐,SOHO,南京晢瑞物业,2.5,元,/,/,月,14,晓庄国际广场,深圳市保利物业,2.5,元,/,月,15,苏宁名都汇,苏宁物业,1.8,元,/,平方米,/,月,16,熊猫中央广场,待定,待定,17,金域中央广场,南京香溢物业,2.5,元,/,平米,南京酒店式,公寓,物业,费目前最高的7,元，最低的,1.8,，,绝大数在,2.5,元以上,。,物业服务水平是酒店式公寓的重要指标，目前南京宣称“酒店式”的公寓，物业管理,水平良莠不齐，真正达到星级标准的,不多。,7,、南京酒店式公寓,产权年限,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,产权年限（年）,1,凯润广场,65,2,中城国际广场,40,3,中商万豪,70,4,新街口苏宁生活广场,65,5,长江会,40,6,蓝岸,live,科技青年街区,40,7,爱秦公寓,40,8,金牛湖度假中心,40,9,南京常发广场领域,40,10,紫荆国际公寓,40,11,首创天迈国际广场,40,12,明发新城中心,未知,13,精锐,SOHO,50,14,晓庄国际广场,65,15,苏宁名都汇,40,16,熊猫中央广场,70,17,金域中央广场,40,目前在售酒店式公寓的产权年限，,绝大多数项目产权,为,40,年,，其次是,65,年，,70,年的项目只有两个。酒店式公寓的客户,对产权年限区别并不是非常的敏感,，这部分客群最,关心,的还是,位置和项目的品质,以及,未来升值的空间,。,8,、南京酒店式公寓,销售均价,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,销售均价,1,凯润广场,27000,元,/,2,中城国际广场,32000,元,/,3,中商万豪,17500,元,/,4,新街口苏宁生活广场,39000,元,/,5,长江会待定,6,蓝岸,live,科技青年街区,12000,元,/,7,爱秦公寓,12000,元,/,8,金牛湖度假中心,15000,元,/,9,南京常发广场领域,待定,10,紫荆国际公寓,待定,11,首创天迈国际广场,14000,元,/,12,明发新城中心,未知,13,精锐,SOHO,17200,元,/,14,晓庄国际广场,14000,元,/,15,苏宁名都汇,14000,元,/,16,熊猫中央广场,待定,17,金域中央广场,12500,元,/,从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在,12000,元,/,平米,至,18000,元,/,平米之,间，但此类项目,受地段影响非常明显,，新街口苏宁生活广场、中城国际广场因为显著,的区位优势均价已经分别站在,了,39000,元,/,平米和,32000,元,/,平米的高位,。,9,、南京酒店式公寓,价格增长情况,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,开盘价,现价,涨幅,1,凯润广场（公寓部分）,26500,40000,50%,2,中城国际广场,25000,32000,28%,3,中商万豪,13000,17500,34%,4,新街口苏宁生活广场,39000,39000,0,5,长江会,6,蓝岸,live,科技青年街区,11000,12000,9%,7,爱秦公寓,12000,12000,0,8,金牛湖度假中心,12000,13000,8%,9,南京常发广场领域,10,紫荆国际公寓,11,首创天迈国际广场,13000,14000,7%,12,明发新城中心,13,精锐,SOHO,14800,17200,16%,14,晓庄国际广场,11000,14000,27%,15,苏宁名都汇,10000,14000,40%,16,熊猫中央广场,17,金域中央广场,14000,14000,0,占据好的地段的酒店式公寓价格基本持续上扬,，最高溢价达到,50%,，但是个别区位不好，地段较为便宜的项目出于低溢价甚至是零溢价水平。由此可见酒店式公寓是否有良好的溢价能力，除了受市场总体供求和政策影响外，良好的地段起着至关重要的作用。,10,、南京酒店式公寓,销售,情况,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,开盘时间,销售情况,1,凯润广场（公寓部分）,2009-9-20,销售率,67.73%,2,中城国际广场,2013-10-23,刚开盘，销售率销售率,1.8%,3,中商万豪,2007-9,销售率,85.99%,4,新街口苏宁生活广场,2012-6,销售率,1.71%,5,长江会,6,蓝岸,live,科技青年街区,2010-7-3,销售率,82.99%,7,爱秦公寓,2013-1-14,销售率,98.66%,8,金牛湖度假中心,2013-10-17,新开盘，销售率,5.31%,9,南京常发广场领域,10,紫荆国际公寓,11,首创天迈国际广场,2012-12-22,销售率,62.02%,12,明发新城中心,13,精锐,SOHO,2011-9-29,14,晓庄国际广场,2010-10-30,销售率,45.78%,15,苏宁名都汇,2012,销售率,85.38%,16,熊猫中央广场,17,金域中央广场,2011-6-30,售罄,总体来说南京酒店式公寓的,销售情况并不是特别理想,，金域中央广场因其较低的单价和总价，以及良好的区位地段，目前已经售罄，另外爱琴公寓今年,1,月份开拍，已趋于售罄，而与此同时地段、区位较好的新街口苏宁生活广场因期过高的单价和总价，销售情况不太理想。,11,、南京酒店式公寓,主力户型,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,主力户型,1,凯润广场（公寓部分）,47 53 56,2,中城国际广场,56 65 72,3,中商万豪,53 55,4,新街口苏宁生活广场,47-140,5,长江会,6,蓝岸,live,科技青年街区,27 44 65,7,爱秦公寓,68 55,8,金牛湖度假中心,60 70 103,9,南京常发广场领域,50 78 58,10,紫荆国际公寓,4050,11,首创天迈国际广场,52 41 32,12,明发新城中心,13,精锐,SOHO,45 35 39,14,晓庄国际广场,113 78,15,苏宁名都汇,80,42-72,16,熊猫中央广场,17,金域中央广场,35 41,南京目前的酒店式公寓,主力户型在,4060,平米之间,，主流户型是一室一厅。,不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高,。大,回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。,12,、南京酒店式公寓,主力,总价,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,主力总价（万元）,1,凯润广场（公寓部分）,126151,2,中城国际广场,179230,3,中商万豪,9296,4,新街口苏宁生活广场,180540,5,蓝岸,live,科技青年街区,3278,6,爱秦公寓,6681,7金牛湖度假中心,90154,8,紫荆国际公寓,4050,9,首创天迈国际广场,4472,10,精锐,SOHO,6077,11,晓庄国际广场,109158,12,苏宁名都汇,70112,13,金域中央广场,4351,40,60,8,0,100,120,金域,中央广场,苏宁名都汇,晓庄国际广场,精锐,SOHO,首创天迈国际,紫荆国际公寓,金牛,湖度假中心,爱,秦,公寓,蓝,岸,live,新,街口苏宁,中,商,万豪,140,160,中城国际广场,凯,润广场,20,目前南京市酒店式公寓的主力总价区间在,60100,万,之间，是百万元以下投资者的乐园，不同楼盘在这个区间的集中度很高,这也从价格层面说明酒店式公寓产品的,竞争优势十分明显,。,13,、南京酒店式公寓,配套商业分析,分析,南京酒店式公寓市场情况,Part 3,名称,商业类型,体量（）,1,凯润广场,集中商业,210000,2,中城国际广场,集中商业,26489,3,新街口苏宁生活广场,集中商业,130000,4,蓝岸,live,科技青年街区,集中商业,9000,5,爱秦公寓,集中商业,60000,6,南京常发广场领域,集中商业,+,底商,300153,7,紫荆国际公寓,集中商业,3000,8,首创天迈国际广场,集中商业,109000,9,精锐,SOHO,无,10,晓庄国际广场,集中商业,60000,11,苏宁名都汇,集中商业,+底商,12,金域中央广场,底商,10000,目前在售酒店式公寓几乎都是,综合体项目,，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说,在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响,。,总结,目前南京酒店式公寓进入相对稳定的发展阶段，,投资客开始对项目的,品质、区位,、经营,方式、回报率,进行综合的,分析。,一般来说，受房地产大势的影响，单价的不断攀升使大多数项目中的小,面积,低,总价销量快，基本去化都在,80%,以上，,而剩余的多是相对面积较大的户型,，总体,来说,区位地段好、小户型、总价低的酒店式公寓去化速度更快,。,随着青奥会的,临近,，南京对,城市基础设施巨大投入的效果也逐渐显现，商务环境的不断完善使酒店式公寓产品迎来了难得,的新发展期。但如何,保证打造项目优良的品质被高端人群接受，必须要在,物业管理和整体环境配套环节,多下功夫。,4,南京酒店式公寓典型案例,项目基本情况,地理位置：,淮海路,68,号（淮海路与洪武北路交叉口）,开发商：,苏宁置业集团,有限公司,物业顾问：,高力国际物业,总占地面积：,9243,总建筑面积：,130533,容积率：,7.46,绿化率：,30.01%,总套数：,公寓,365,户,soho62,套,。,物业类型：,住宅、写字楼、公寓,新街口苏宁生活广场项目定位为,苏宁全球第一生活广场,，是涵盖精装酒店式公寓,-,苏宁雅悦、甲级写字楼、苏宁,EXPO,超级店、四星级法国诺富特酒店、精致餐饮、娱乐休闲六大高端业态为一体的城市综合体。,新街口苏宁生活广场,项目配套情况,餐饮：新街口商圈,金融：招商银行、工商银行、建设银行等等,超市：沃尔玛,学校：游府西街小学（学区）、三中（学区）,休闲：沃尔玛、新街口国际影城,卖场：莱迪、大洋、新百、中央等大型,购物中心,项目,地处新街口淮海路,68,号，毗邻沃尔玛、新街口国际影城、多家银行等生活配套，同时毗邻大洋百货、中央商场、新百等成熟商业，,享有新街口所有核心资源,。,新街口苏宁生活广场,项目户型特色,一房户型,户型：,A,面积：,47,房,型：,一房,朝向,：,东南,该户型在楼盘房间数：,66,套,该户型房间总价范围：,160-482,万,户型优势：,1.,房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确,2.,内部动线布局合理,3,.,可观,内部中央景观，视线好,4.,储物间设计，增加空间,实用性,户型,：,B,面积,：,93,房,型：,一房,朝向,：,东南,该户型在楼盘房间数：,33,套,该户型房间总价范围：,160-482,万,户型优势：,1.,动线清晰，功能划分明确,2.,房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确,3.,内部动线布局合理,4.,面宽、进深比例关系好,新街口苏宁生活广场,项目户型特色,一房户型,户型,：,C,面积,：,56,房,型：,一房,朝向,：,东南,该户型在楼盘房间数：,55,套,该户型房间总价范围：,160-482,万,户型优势：,1.,动线清晰，功能划分明确,2.,客厅开间较大，活动空间充足,3.,餐厨联接，可打造敞开式厨房，节省空间，简洁时尚,4.,内部动线布局合理,5.,面宽、进深比例关系好,户型,：,D,面积,：,68,房,型：,一房,朝向,：,东南,该户型在楼盘房间数：,33,套,该户型房间总价范围：,160-482,万,户型优势：,1.,动线清晰，功能划分明确,2.,房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确,3.,内部动线布局合理,4.,面宽、进深比例关系好,新街口苏宁生活广场,项目户型特色,二房,户型,户型,：,L,面积,：,132,房,型,：,二房,房,朝向,：,东南,该户型在楼盘房间数：,14,套,该户型房间总价范围：,160-482,万,户型优势：,1.,动线清晰，功能划分明确,2.,厨房与卧室相隔较远，减少油烟影响,3,.,中间,套，有效降低街道干扰,4.,客厅开间较大，活动空间充足,户型,：,M,面积,：,139,房,型,：二,房,朝向,：,东南,该户型在楼盘房间数：,28,套,该户型房间总价范围：,160-482,万,户型优势：,1.,动线清晰，功能划分明确,2.,房型分割较合理，布局紧凑，功能划分明确,3.,客厅开间较大，活动空间充足,4.,面宽、进深比例关系好,1,、项目紧靠南京商业中心,新街口，区位地段十分好，业态齐全，是典型的商业综合体项目。,2,、户型设计良好，但是存在两个缺陷：一是南北不通透，二是厨房的位置比较尴尬，利用度不高。,总结,项目基本情况,地理位置：,地铁二号线油坊桥天迈广场,站,开发商：,南京天迈房地产开发有限公司,物业顾问,：,地铁物业,总占地面积,：,10000,总,建筑面积,：,150000,容积率,：,2.5,绿化率,：,总,套数,：,440,户。,物业类型：,住宅、商业、公寓,首创天迈广场,首创,天迈国际广场总建筑面积约为,15,万平米，是一个集居住、购物、办公、餐饮、休闲、娱乐等为一体的,地铁上盖城市综合体,。,项目配套情况,周边配套：,餐饮：肯德基、回味鸭血粉丝汤、九色鹿、荷苑茶餐厅,金融：中国工商银行、中国移动,超市：华润苏果,卖场：天迈广场、富力城居家百货,首创天迈广场,新街口苏宁生活广场,项目户型特色,一房户型,1,、项目位置,优越，发展潜力大,。优势,借助河西新城发展，升值空间大,；,2,、临,地铁,2,号线和后期建设的地铁,8,、,12,号线，交通便利,3,、不足之处：周边,其他配套尚不完善。,总结,