南昌市商业市场动态分析68p.ppt

单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版文本样式,*,单击此处编辑母版文本样式,*,南昌市商业市场动态分析,尚美佳出品,2012,年,7,月,报告提纲,本案商业建议,目前商业存量,社区商业,集中性商业地产,商业报告,特色性商业,前言：,商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。,商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。,从目前南昌的商业形态及分布特征来看，南昌商业市场主要细分为三大商业形态：,集中性商业地产、特色型商业地产、社区商业地产。,集中性商业地产,1,万达广场红谷滩,CBD,核心个案分析,已售商铺,金街，共约,5,万方，,11,年,4,月出售，目前正在内部装修,售价：一楼,5,万,/,平，二楼,3,万,/,平,优惠：一次性,94,折，按揭,98,折,自持商业,商场，共,5,层，约,20,万方,自主招商，签约率,100,，入驻品牌有,KFC,、,ZARA,、屈臣氏等高档品牌,自持商业：万千百货、万达影院等,待售底商,底商，约,150/,间，,8,月份推出,典型个案,万达广场：,已售商铺,3,万,-5,万，,7,月,25,试营业，,8,月,25,正式营 业；待售底商,8,月份推出,典型个案,万达广场：,大型商业、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装,SOHO,、高级写字楼六大顶级业态的,大型城市综合体,精装公寓,室外步行街,室内步行街,万达影城,写字楼,五星级酒店,典型个案,万达广场：,大盒子商业自持、大型主力店留住客源，小商户跟着赚钱,典型个案,万达广场,3,.,30,9,.,25,4.28,7,.,30,8.,27,9.,8,10.27,售楼部正式对外开放,4.19VIP,登记,首批步行街开盘，面积,70-120,不等，均价,30000-40000,元,/,6.1,二期商铺抢购登记中,6.9,七城会”倒计时牌揭牌仪式,2,期钻铺开盘，商铺主力户型面积,80-120,不等，售价,25000-60000,元,/,8.4SOHO,新闻发布会隆重举办,8.9,板式精装,SOHO,（,29,层）诚意登记火爆进行中,板式精装,SOHO,（,29,层）,8,月,27,日开盘，均价,10000,元,/,；精装,SOHO,层高,3.2,米，单套面积,40-60,不等,A6,栋精装,SOHO,（,27,层），全城登记中,9,月,25,日加推最后一栋精装,SOHO-A6,栋（,27,层），；单间面积,38-65,不等，均价,10000,元,/,10.10,万达,A3,栋写字楼 预约登记,A3,栋写字楼,10,月,27,日大开盘，可自由分割，均价,10000,元,/,11.2LOFT,样板房开放,11.8LOFT,预约登记,11,.,16,A5,栋,LOFT,开盘，均价,10000,元,/,典型个案,万达广场,报广：,2011,年,2,月万达广场开始轰炸式的报广，在连续几个月之内，成为南昌市投放报广金额量最大的项目。,户外：,2011,年南昌市户外广告投放,8,块。,恒茂梦时代国际广场个案分析,典型个案,恒茂梦时代广场：,南昌市中心唯一一座,28,万超大体量的“城市综核体”项目,地理位置,青山湖北京东路,308,号（城东百货大楼对面）,开发商,江西恒茂房地产开发有限公司,物业管理,暂无,占地面积,62239,平方米,建筑面积,287797平方米,物业类别,商业、写字楼,建筑类别,高层,容 积 率,3.45,停车位,共,1620,个车位，地上,80,个，地下,1540,个；,北京东路,N,规模,占比,总体,28,万方,100%,商铺,约,7.5,万方,26.8%,写字楼,约,3.5,万方,12.5%,公寓,约,17,万方,60.7%,典型个案,恒茂梦时代广场：,南昌市中心唯一一座,28,万超大体量的“城市综核体”项目,1,、商业体量较大，面积占绝对优势,如：红谷滩万达广场,55,万方、恒茂梦时代,28,万,2,、形成区域内商业中心乃至南昌市商业中心,如：红谷滩万达广场形成红谷滩,CBD,中心,3,、大型商业自持或者招商引资，引进主力商家,如：恒茂梦时代广场、红谷滩万达广场大盒子商业自持等,4,、集中性商业售价高，较少对外零售，以出租形式较多，租金较高,恒茂梦时代的租金在,100-200/,元,集中性商业地产小结：,未来可能发展的集中性商业,世茂天城,自持商业,6F,商场，约,7,万方,已售底商,约,0.9,万方底商，,11,年开始销售,目前售价：折后均价,3,万,/,平，面积约,200-400,平,优惠：一次性,96,折，按揭,97,折,交房时间：,13,年,9,月,-14,年,6,月,规划中的商业,住宅用地，沿街规划有底商,11,年销售一批底商，约,0.9,万方，售价约,3,万，目前尚未交付；自持商业约,7,万方特色性商业地产,2,樟树林文化生活公园个案分析,物业地址,南昌市东湖区佘山路,66,号,物业类别,综合体,/,购物中心,建筑层数,1-3F,装修状况,公共部分精装修,容积率,0.87,绿化率,30.5%,车位数,900,个,是否可分割,是,开发商,江西樟树林文化生活公园有限公司,物业费,5,元,/,平米,月,交通状况,8,路、,88,路、,223,路、,237,路、,303,路,开工时间,2010-07-01,整合推广,九天机构,开业时间,2011-12-25,典型个案,樟树林文化生活公园：,江西首个创意商业综合体,工业遗产,老化纤厂工业旧址,绿色生态,特色餐饮、娱乐、休闲业态,创意文化,江南艺术馆、南昌瓷板画,创意商业综合体,典型个案,樟树林文化生活公园：,江西首个创意商业综合体,典型个案,樟树林文化生活公园：,总体规划清晰，富有层次感,典型个案,樟树林文化生活公园：,在老厂房的基础上，精心改造，突出美感,典型个案,樟树林文化生活公园：,功能分区合理，层次分明；交通流线清晰合理,典型个案,樟树林文化生活公园：,建筑效果极具美感，艺术气息浓烈,典型个案,樟树林文化生活公园：,五大组团合理分布、相互协调,典型个案,樟树林文化生活公园：,餐饮,+,酒吧,+,宾馆,+,运动,+,影院,+,艺术,+,零售,+,会所,+LOFT,办公,序列,业态,商户列举,1,餐饮,鱼香汇、黄记煌、民间河鲜坊、思必客、百度烤肉,2,宾馆,现代设计宾馆,3,运动,樟树林羽毛球馆,+,夜时尚台球,4,影院,星美国际影城,5,艺术,江南艺术馆、百翠工坊、南昌瓷板画研究中心,6,零售,耐克、,361,、才子、,AA,国际动漫专营、乙尚便利店、致尚名品,7,酒吧,过客酒吧、墨西哥酒吧餐厅、德诺酒窖,8,会所,贵足养生会所、香樟公馆、天宫国际会所,9,LOFT,办公,邦盛装饰、共度地产,民间河鲜坊,墨西哥餐厅酒吧,天宫国际会所,才子男装,南昌瓷板画研究中心,星美国际影城,典型个案,樟树林文化生活公园：,餐饮,+,酒吧,+,宾馆,+,运动,+,影院,+,艺术,+,零售,+,会所,+LOFT,办公,商户名称：八马茶叶,店铺面积：,70,平米左右,租金情况：,5000,元,/,月,商户名称：乙尚便利店,店铺面积：,50,平米左右,租金情况：,4000,元,/,月,典型个案,樟树林文化生活公园：,商铺只租不售，租金为,60-100,元,/,平米,月,上海路,699,创意产业园个案分析,地理位置,南昌市上海路,699,号,开发商,江西新华安文化发展有限公司,物业管理,江西和音物业服务有限公司,占地面积,10,万方,建筑面积,11.2,万方,物业类别,商铺,建筑密度,42.2%,容 积 率,1.1,绿 化 率,25.2%,停车位,387,个,典型个案,699,创意产业园公园：,南昌最大的文化创意产业园,银行,学校,餐饮,沿街商铺,典型个案,699,创意产业园公园：,商业气氛浓厚,典型个案,699,创意产业园公园：,项目由,699,创意工场及,699,生活空间二个区域组成,二期,三期,699,创意工场,集,699,文化交流展示馆、文化体验、创意设计、教育孵化、人文生活、文化消费配套等完整文化产业链各环节功能于一体的标准文化创意产业园,一期,项目已完成改造。一期已完成招商，二期、三期还未开始招商,LOFT,创意办公,699,生活空间,1#,2#,3#,4#,典型个案,699,创意产业园公园：,本区域重点打造成集星级影院、主题酒店、特色餐饮、休闲娱乐、健康养生、金融服务等于一体的文化创意产业终端聚集区。,总建面积约,3.5,万方，目前已入驻主力店有屈臣氏、,KFC,、时代影院等，目前,500,以上的大面积商铺正在招商。,典型个案,699,创意产业园公园：,699,生活空间目前工程进度，,1#,、,4#,属于新建，即将封顶，,2#,、,3#,旧厂房改造，预计,10,月份可入驻商家,2#,3#,4#,1#,4#,租售：,一期只租不售，租金为40元,/,平米,月，,免2年租金，出租率约80%，约合20元/,特色性商业地产小结：,1,、与集中性商业有异曲同工之妙的是，特色性商业的体量较大；,2,、与集中性商业不同的是，特色性商业只要为旧城改造项目；,3,、在经营模式上，特色性商业更倾向于招商引资招商时间较长，通常在,3,年左右；,4,、特色性商业只租不售，且租金水平在近几年逐渐拔高，,50-100,元,/,平米不等。,目前市场往特色性商业发展的项目,经纬府邸,-,底层商业总面积约,3,万方，主要经营艺术品商铺,商业总体量：约,3,万方,经营方式：自持招商,租金水平：,70-85,元,/.,月,经营业态：艺术品店为主,出租率：60%左右,经纬府邸,-,经营业态：艺术品街区,陶瓷艺术馆,艺术中心,紫金城,-,商业约,34,万方，部分底层商业，以超市为主,商业总体量：约,34,万方,经营方式：已售罄，部分自持,销售均价：,20000,元,/,经营业态：部分特色餐饮营业,紫金城,-,经营业态：部分餐饮营业，底层商铺部分开业，有超市、烟酒、汽车美容等,酒楼,特色餐饮,超市,汽车美容,烟酒,社区性商业地产,3,在售商铺,二期，共,84,间，约,1,万方；目前剩余,3,套，约,100-150,沿街售价约,2,万,/,；朝小区内,1.8,万,/,优惠：一次性,95,折，按揭,98,折,已售商铺,一期，,09,年销售，均价约,1,万,目前租金,50-60,元,/,业态分布：以茶馆，餐饮，公司为主,名门世家,一期已售商铺租金,50-60,左右，业态分布以茶馆，餐饮，公司为主；二期在售，均价,2,万,绿湖豪城,已售底商,一期底商，,50-70,平米为主，已售罄,租金：,45-50,元,/,平业态：以装修公司，家电，二手房产公司为主，个别美容美发,已售底商,二期已售底商，主要为内部员工消化,售价：沿街,2,万,/,平，朝小区内,1,万,/,平，,30-100,平米为主,未售底商,二期未售底商,一期已售底商租金水平,45-50,平米左右，业态分布以装修公司，家电，房产公司为主；二期售价约,1,万,-2,万，,30-100,平为主,联泰香域滨江,已售底商,一期底商，,10,年推出，销售,50%,，约,1.3,万方；剩余商铺目前由开发商自行出租,售价：约,1.8,万,-2,万,/,平,租金：开发商招租，租金分,20,、,30,、,45,不等；已售商铺出租,10-30,元不等,一期共,2000,户，目前入住率,30%,一期已售底商,10,年推出，售价,1.8-2,万，目前租金水平,10-45,不等；业态分布以汽车美容，饰品为主,丰和新城,已售商业,一期底商，,09,年销售，约,0.8,万方，售价约,1,万,/,平,租金水平：约,30,元,/,平米,面积：上下,2,层，,100-300,平米左右,业态：市政配套，房产公司，家电为主；个别干洗店，便利店等,09,年销售一期底商，售价约,1,万，目前租金水平约,30,元每平，面积划分,100-300,平米，业态分布以市政配套，房产公司，家电为主,东方海德堡,已售商业,一期底商,租金水平：,50-70,元,/,平,面积：单层，,30-50,平米左右,业态：餐饮，房产公司，一般生活配套，中高档次,一期底商目前租金水平,50-70,元每平，面积划分为,30-50,左右，业态分布以餐饮，房产公司，一般生活配套为主；属中高档次,保利凯旋,1#,2#,3#,4#,在售商业,4,栋商铺，约,2,万方，面积在,140-2000,平米左右,6,月,17,号推出，折合后售价约,1.2,万左右,优惠：,2,万抵,6.8,万,4,栋商业在售，约,2,万方，面积划分,140-2000,平米左右，售价约,1.2,万,社区商业地产小结：,1,、社区商业主要依托社区消费，客户群体有限；,2,、社区商业地产体量较小；,3,、社区商业地产售价相对较低，社区业态单一，普遍为社区生活配套商业；,4,、社区商业以出售为主，租金低,目前正在发展的社区商业,香缇溪岸商业情况：预计底商部分明年推出，总计,3268,平米,总商业体量为,3268,平米，预计明年推出,保利香槟国际商业情况：目前库存,7526,平米，预计下半年推出,15159,平米,总商业体量为,22685,平米，目前库存,7526,平米,预计下半年推出,15159,平米,恒大名都商业情况：目前库存,637,平米，预计下半年推出,14100,平米,总商业体量为,18000,平米，目前库存,637,平米,预计下半年推出,14100,平米,保利东湾国际商业情况：目前库存,1394,平米，预计下半年推出,16308,平米,总商业体量为,20215,平米，目前库存,1394,平米，预计下半年推出,16308,平米,目前南昌市商业市场动态汇总,4,南昌市近期商业市场动态汇总,项目,总体量（万方）,剩余体量（万方）,销售均价（万元,/,方）,租金（元,/,方）,自持,/,销售,/,返租,央央春天,0.7,0.7,/,/,/,经纬府邸,3,0,/,70-85,自持,紫金城,34,0,2,/,自持,/,销售,国金印象,0.36,0.36,待定,/,销售,满庭春,0.11,0.11,待定,/,待定,御湖国际,0.88,0.88,待定,/,待定,香缇溪岸,0.33,0.33,待定,/,待定,保利香槟国际2.27,2.27,待定,/,待定,恒大名都,1.8,1.8,待定,/,待定,保利东湾国际,2.02,1.77,1.05,/,销售,名门世家,3,0.04,2,50-60,销售,万达广场,55,30,3-5,/,自持,/,销售,/,返租,唐宁街,0.3,0.3,/,/,/,奥克斯盛世经典,2,0.3,1.5-2,/,销售,绿湖豪城,2.5,0.8,1,15-50,销售,联泰香域滨江,3.5,0,1.8-2,10-45,销售,世茂天城,7.9,0.34,3,/,自持,/,销售,丰和新城,0.8,0,1.9,70,销售,东方海德堡,0.4,0.4,1.8,50-70,销售,保利凯旋国际,2,2,1.2,/,销售,合计：,122.87,42.4,本案分析及未来发展方向,5,本案商业是体量约,5368,平方米的外向型社区商业。,项目基础资料,项目名称,香溢花城,住宅面积,43,万平方米,可售商业面积,约,5368,平方米,商业类型,外向型社区商业,位置,紧邻主干道湖滨东路,集中商业,项目商业划分,楼栋,一层面积,二层面积,11#A,区,705,487,11#B,区,1326,868,12#,1583,896,15#,约,900,16#,1625,总计,3452.03,1916.57,总面积约：,5368,平方米,本案商业面积约,5368,平方米，呈多区域分布，不利打造商业氛围。,11#A区,11#B,区,12#,15#,16#,备注：,15#,为售楼部，为社区用房报建，如要销售或租赁，需相关部门变更其性质。,根据项目的交通四至情况，商业紧邻主干道湖滨东路，加上已经开通的青山湖大道，项目可达性强。,青,山,湖,大,道,住宅内部,市政广场,湖,滨,东,路,东侧：住宅临近在修建的青山湖大道，但商业被住宅遮挡,南侧：被政府共建阻挡，基本无昭示性,西侧：临主干道，车流量大，昭示性最佳,北侧：住宅小区内部，昭示性差,项目位于湖滨东路大道主干道上，车流量大，人流量小，基本是目的性消费。,昭示性最好的是西侧，应是项目的商业价值最高的区位。,集中商业,项目四至分析,项目本体分析小结,在入住率较高的情况下，商业有着本社区消费人群的支持；,有湖滨东路和青山湖大道做支撑，项目商业可达性强；,商业体量相对较小；,与传统集中商业相比，商业分布较散。,综合商业建议：,根据本项目根据自身的特点，可考虑招商引资，借主力商家实现本案的商业价值,集中性商业,本案相比较集中性商业，体量不占优势，开发商商业扶持政策较弱；,特色商业,与特色商业相比，本案缺少招商引资时间成本，体量较小,社区商业,相对于社区商业而言，本案在地理位置占据绝对优势，可塑造性强,目前意向客户分析,杨先生,都市阳光海鲜城老板,杨先生是玺园房地产地产商兼自营都市阳光海鲜城，目前想拿下,11#B,自持经营，意向打造成都市阳光海鲜城的升级版，纯高端海鲜城，非,VIP,客户不接待。,杨先生海鲜城经营模式已成熟，若被该客户拿下，人气较快上升。,意向价格在,10000-12000,元,/,谢先生,空中别墅客户,谢先生是已经购买本项目空中别墅客户，看重,11#B,商业，意向打造西餐厅已经奢侈品展览等业态。,已于开发商协商地下室以成本价购买，因此,11#B,意向价格在,15000,元,/,总结：,1,、,根据本案项目分析，建议引进,1,2,家自营性较好的高端品质商家，拔高项目商业形象，实现商铺价值，同时兼顾商业经营品质；,2,、根据目前意向客户分析，建议本案抓紧时机，综合考虑商业出售时间。,The end,尚驰,事业一部,