南昌康城Ⅳ期商业整合推广策略方案55p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,康城,期商业整合推广策略方案,在房地产里强调的三要素“第一,地段,、第二,地段,、第三还是,地段,”，明确了地段的重要性。,而在商业经营中，更是注重,地段,这一因素。,颠覆,一个区域的价值,通 中心,枢纽,交,第一篇章 三重区域价值,都市,引领昌南商业未来,2011年,7月26日起，43条从南昌长途汽车总站分流的班线正式从昌南客运站发班，发车班次主要为省内南向和省外东南向车辆，共有43条班线、202个班次171台车辆。,发班的班线为：福建省的长汀、德化、福安、建宁、龙岩、南平、宁化、莆田（芴石）、邵武、石狮、泰宁；浙江省的玉环、慈溪、乐清、路桥、绍兴、水头、温岭、永康、义乌；省内的遂川、寻乌、石城、于都、宁都、会昌、瑞金、吉水、新干、永丰、樟树、丰城、广昌、金溪、南丰、宜黄、资溪、乐安、玉山、铅山、广丰、贵溪。,到今年年底前，所有途经银三角方向的南下车辆将全部从昌南客运站发班，,介时将有共计1,10,余条线路，日均发送旅客预计将达到2万人次。,全市交通枢纽，昌南客运站成最大客运站场,长运搬迁分流，,110余班线将激活昌南经济,昌南客运站距离南昌市区有四五十分钟的车程，就是去南昌县莲塘镇也要20分钟左右，属于两不靠地带。,这次长运搬迁分流，促进昌南区域商业圈的发展，加快集服务业、物流业、房地产开发、旅游业等一系列产业的发展，以及产业集群的产生。,今后昌南客运站的人流量将大增，周边的经济也会随之盘活。上百条班线带来的人流、客流必定会带来新的商机。,入住,昌南枢纽核心,坐拥昌南客运枢纽，扼守地铁3号线，区域枢纽地位牢不可破，昌南核心区域商业中心大局已定。,领主昌南核心区域,昌南客运站周边形成,三大主力商业业态,其一，服务于汽车市场的汽配业态。,其二，依托昌南客运站产生的餐饮住宿休闲业态。,其三，大社区配套的社区生活商业圈。,以昌南客运站为,中心,，周边商圈崛起势在必得，,区域价值突飚猛进,迎宾大道周边汽配业态,金屋装饰城周边住宿餐饮建材业态,以桂花村酒店为中心的餐饮零售休闲业态,正荣大湖之都步行街为中心的生活业态,永通澄湖街区为代表的商业圈,本案,昌南,客运站,繁荣,衍生昌南商业繁荣,一个区域,只有一个交通枢纽,中心,项目,东临昌南客运站,、,西靠昌南社区组团,、又临地铁3号线，,且本身拥有大规模的社区体量，,即满足客运站流动人口,商业,需求，又兼顾周边社区常住人口,商业配套，亦将成为区域商业中心的核心,。,交通,客运地铁大局已成 交通枢纽呼之欲出直驳新老中心,第二篇章 双重交通价值,一重：客运地铁大局已成,坐拥地铁客运，汇聚八方财气,早前地铁客运价值已深入人心，区域坐拥昌南客运站和地铁3号线，如今，长运搬迁分流，110余条班线枢纽交通贯通八方，汇聚八方人流，起商业价值与往日不可同日而语。,二重：交通枢纽呼之欲出直驳新老中心,扼守核心枢纽，占据财富引擎中心,昌南枢纽集地铁、城市干道、长途客运、公交、的士等于一体，交通枢纽之势已成，颠破区域价值，催生城市价值裂变。新老繁华中心真正实现高效无缝连接，未来商业繁荣景象不可小看。,Business Street,商业、休闲、开放、人群、亲和,第三篇章 多重产品价值,红线所勾勒区域为康城4期商铺分布线。,目前，正推出四期收官房源。,四期商业面积为1,0000,平方米，1,0,0,余,间店铺,，面积为60300,。,功能,鲜明的主题式街区规划,差异化的业态互补,细化消费市场,精准定位主流消费群,市场？,满足区域社区生活的需要；,进驻商业发展的前瞻性、赢利性和持续经营性；,目标客流与商流的来源；,吸纳与聚散功能的具备；,周边商业形态的互补性；,交通动线的组织；,考虑因素,物业形态,地理位置,体量规模,社区商业,临客运站、地铁商业,规模商业,商铺布局,条状临街商业,人流与交通,吸纳性商业,商业价值,的提炼,精准,定位,，核心,思路,社区生活消费的满足,+,区域外向性商业,便利超市店、美容美发店、洗,染店、银行、社区医疗门诊、,甜品店、早餐店、花店、药店、,送水站、五金店、,VCD,出租店,主题特色,型商业,（以特色商业街形式,出现）,商业功能定位,社区服务的配套性商业,主题特色,商业的附,属联带补,充型商业,周边大型,专业市场,的寄居型,商业,集聚和吸,纳客流,基于主题,商业氛围,的营造，,对消费功,能及客流,的补充,金屋装饰城,内专业卖,场的差异,性补充,功能,明确的目标客流引纳；,单类业态集成形成的客流聚散；,业态集成形成的规模化市场；,主题特色型商业定位,引擎商业服务功能,引进主力商超，融合精品专卖、,美容、休闲、餐饮、娱乐等业态，,集综合商业、特色商业、配套,商业于一体的集成商业街。,目前,传达,客流吸纳,客流聚散,商业市场,剥离出,一种特,色业态,集成,新主题特色商业街,某一类特色业态的集成商业街。,（通过此主题特色街市场切入，,拉动整个项目的商业启动）,我们期望,传达,特色商业街,+,主力店,+,社区型商业,通过上述分析，本项目商业规划定位为：,业态布局建议,生活购物广场,集购物、休闲、娱乐于一体，偏向于为居民生活服务，但比较社区商业在功能和档次上有所提升,生活购物：,大型生活超市,特色零售：,外贸服饰店、特色零售、书店,休闲：,美容、SPA、健身,餐饮：,大中型餐饮、咖啡,保障,大型商超、品牌主力店强势进驻，商业繁荣呼之欲出,区域10万固定消费、年700余万流动消费大军构筑强力经营根基,统一经营管理，专业团队为投资保驾护航,引者智，随者利,大型商超、品牌主力店的强势进驻，具有巨大的市场感召力，将给本项目的日后成功运营提供巨大的外来消费人流做保障。,案例：某购物中心主力店进驻前后租金变化,大型商超、品牌主力店所到之处无不形成以它为主的新的商业中心，并带动周围商业租金数倍递增。,统一经营管理，专业团队为投资保驾护航,区域10万固定消费、年700余万流动消费大军构筑强力经营根基,昌南区域内大型成熟社区林立，未来约有10万的庞大消费人群的聚焦；,而因长运搬迁分流促使昌南客运站已增到110余条客运班线，700余万人次的年客运量；,为项目及周边商业发展提供了有力保障，也将成为项目持续稳定经营的永动磁场。,商业部分的客户定位相对比住宅的客户定位要更加烦琐，因为商业涉及的中间群体要比住宅更多。不同群体之间相对独立又具有互动关系。,开发商,投资者,经营者,消费者,（有时也会出现开发商与投资者或投资者与经营者为统一实体的现象）,充足的终端消费群体是商业项目的基本保障，也是商业项目首要条件。,有需求就会出现供给，大量终端消费群体为商业经营创造条件。,有良好的商业经营环境，才会出现商业项目投资者购买商业业态。,通过多种营销手段，顺畅销售商业组团，最终实现项目的价值最大化。,开发商,投资者,经营者,消费者,项目目标,客群,客户群,政府、金融及,企事业单位的,高级管理人员,持有资产,：,200万以上,购买用途：,投资,70%以委托经营投资，少数自营，可做品牌专营或连锁经营尤其关心租金回报,付款方式：,目前商铺的购买者经济景况较好，资金比较宽裕,各商业区个体,商户周边居民,其它片区商及,富裕人,对商铺的租金有经验性认识，认同发展潜力或自营需要才会购买，较理性化,工作稳定，住房已解决，有积蓄和较高的资金收入来源，购买，商铺用于出租收租。,特征,第一类,第,二,类,价值,核聚专属价值 丰享财富盛宴,1,）优良的建筑品质,-,以建造,昌南,高尚生活区,为目标，品质自然有保证,。,2,）品位,城市,生活,-,创新城市精英时尚购物生活,概念,。,3,）情感享受,-,高档生活社区满足你情感的需要（成就感）和日常休闲购物需求。,4,）自由空间、自由组合,-,框架结构设计，空间规划灵活。5,）投资潜力大,-,地处高尚生活区,繁华地段,，地铁物业、临近昌南客运站、汽总站,。,6,）生活的便利,-,主力商超带动其他商业氛围,，,更能,提供生活的便利。,7,）尽享高尚生活区准,繁华,-,坐拥,昌南,繁华景象。,第四篇章 整合推广策略,突出功能诉求，以项目功能特点来提升,USP,。,（,昌南,核心,地段、全框架结构，分割组合,自由,）,高位嫁接，从形象上提升,USP,。,升值,性（,高尚生活区仅有商业店面，升值潜力大,）,舒适性（,畅享,城市,繁华,，,又,享宁静生活）,高贵性（生活品质的全面提升）,便利性（商业形态齐全,，,提供,便捷的生活）,商铺“,USP”,的提炼,大破大立，从案名开始，推荐案名：,万象,星街,良好的整体形象，以一站式消费概念推动消费群，满足当地人日常娱乐，休闲，购物需求。,广告语,临客运站旺铺,掘金昌南，先行一步！,昌南核心地段，一个区域只有一个交通枢纽中心，700余万人次的年客运量为投资商铺做后盾，无限升值,庞大消费潜力，创富街区，掘金领地，值得有眼光的人士、淘金的人士为之投资的商铺,旺铺原始股，财富新领地,财富：本案商铺的财富分为赢利财富与升值财富两部分。,1、赢利财富：是指商铺经营或出租所得的收入。,2、升值财富：随,着昌南城区,渐趋繁华成熟，加上周边小区的日渐成熟，地段升值在望，升值潜力无限。随着市政配套的日益完善，该区块已日益为投资者所看好。未来巨大的升值是本案吸引客户购买的巨大诱惑因。,旺铺：本案商业之所称之为“旺铺”，有以下三个理由支撑：,1、本案住宅用户为商铺提供了固定而强大的消费群；,2、本项目周边，拥有庞大的消费群体；,3、本案,紧邻昌南客运总站旁，,繁华商圈核心位置，庞大固定消费群体，商业旺盛也应该在情理之中。,新领地/原始股：旺盛的人流,，昌南,商住结合的标志性典范形成强大的项目品牌力，实现“三动”效应：即在市场和同行中产生“震动”，与周边项目及市政条件形成有机“互动”；对,昌南,整体区域价值产生极大的“带动”。,广告语（备选）,整体推广进程分为三大阶段,发售期,内部认购期,：,8月上旬-9,月初,公开发售期,9,月初,强销期,强销期,：,9,月,-10,月,清盘期,清盘期,：,10,月,以后,以,“,临客运站旺铺，掘金昌南，先行一步”推广主题，快速转入对本案产品的利益诉求，,利用,3,周时间进行内部认购，消化首批客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，积累首批客户资源。,阶段策略：,系列营销活动,/,开盘热销,第二阶段 开盘强销期,加推续热,第三阶段 清盘期,项目形象标高,/,承接产品,第一阶段 蓄客期,第一阶段（营销蓄客期）,时间,营销层面,营销主题,营销事件,8月14日,VIP,认筹,营销任务,201,1年8月上旬至9月初,蓄客冲刺,VIP会员认筹,承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。,加推续热,第三阶段 清盘期,项目形象标高,/,承接产品,第一阶段 蓄客期,系列营销活动,/,开盘热销,第二阶段 开盘强销期,第二阶段,时间,营销层面,营销主题,营销任务,营销事件,开盘日活动,/,清凉一夏啤酒美食节活动,201,1年9月,-,10月,开盘前作各项准备,项目开盘,9月10日开展清凉一夏啤酒美食节活动,加推续热,第三阶段 清盘期,项目形象标高,/,承接产品,第一阶段 蓄客期,系列营销活动,/,开盘热销,第二阶段 开盘强销期,利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。,阶段策略：,第三阶段,时间,营销层面,营销主题,营销任务,营销事件,商铺清盘！,201,1年,10,月以后,做好加推各项准备,项目二批商铺加推,推广文案,临客运站旺铺,掘金昌南，先行一步！,比一比，选一选，商铺优势很明显。,客运站，地铁站，交通便捷扼守要道。,临街铺，潜力股，升值指数无穷大。,60-300临客运站旺铺,即将奏响昌南区域商铺最强音,交通枢纽价值 催生财富倍增,康城万象星街聚财旺铺，创富中心即将登场,间间临街铺，户户招牌店,有魅力，人气自然旺盛；有才气，财源自然广进,60-300临客运站旺铺,即将奏响昌南区域商铺最强音,抢占,枢纽,核心地段,，,掌控未来财富中心,聚焦城市中心璀璨之萃,焦点所在，总聚拢无数目光，华彩簇拥之地，总令人趋之若鹜！,康城万象星街,落座,昌南,商业最繁华的心脏地带，无与伦比地生活便利尽在其中，囊括都会璀璨之萃，繁华色彩交萦互染，惹人顿生艳羡！,黄金地段,，,地处旺角,，,升值无限,人气鼎沸,，康城万象星街紧邻昌南客运总站,，作为一个,南昌,重要的交通枢纽，拥有最繁荣的商业环境，,旺盛的,人流量，是,昌南城区,人潮最多的区域。,都市,风情，时尚四溢,康城万象星街,集购物、休闲、娱乐、旅游观光于一体，有着难以抗拒的繁华与人潮鼎沸。一种纯粹,都市,全新休闲购物模式，让时间在浪漫和休闲中度过。成熟的商圈和熙熙攘攘的人气，绝无仅有的,现代都市,购物环境，闲适、浪漫、安详而又时尚。,围墙：,临客运站旺铺,掘金昌南，先行一步！,核心商圈,旺铺掘金，势在必得,！,发现昌南财富矿脉,金涛富浪，驾驭商机,！,短信：,临客运站旺铺，掘金昌南，先行一步！,康城,万象星街,，核心商圈财富标王，人潮汹涌商机勃勃。60-,300临街旺铺盛大公开，5981111,广播：,临客运站旺铺，掘金昌南，先行一步！,康城,万象星街,，60-300临街旺铺盛大公开,。间间临街铺，户户,招牌店。有魅力，人气自然旺盛；有才气，财源自然广进。,财富热,线,5981111,清凉一夏啤酒美食节活动,1,、所有参展商一律免费入场；,2,、所有来项目的顾客，均可以凭报纸免费领取代金券；,3,、号称清凉一夏啤酒美食节每年举办一次。,现场布置舞台，开展啤酒竞饮活动，配合活动表演，增加啤酒美食节的趣味性、参与性和观赏性。达到快速聚集人气，打出知名度的效果。,以美食来吸引客源，营造良好的商业氛围，展示优秀的商业前景。,