南通海安曲塘综合体项目策划报告139p.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/1/10,#,海安,曲塘,曲塘综合体,策划,报告,Oct.2013,2,Hey,watch out!,we got some real stuff,for you guys,LETS,ROCKn,ROCKn,ROLL,2025/11/28 周五,3,Heres,a,funny thing,Caution,please,2025/11/28 周五,4,海安,曲塘,Qutang,Town,of,Haian,倾力巨献,独一无二的,the,most,now waiting for a,综合体,fantastic,2025/11/28 周五,大,GREAT,气势,高楼,平和,大,气,the,great,building,powerful,&peaceful,2025/11/28 周五,5,大,5-star,气派,酒店,华丽,大,方,5-star,hotel,gorgeous,&generous,2025/11/28 周五,6,wake up,Time to,这,就是,曲塘,滨,水商业,综合体,只在,海安！,没错！,2025/11/28 周五,9,每一座城市，都有一道独特,的风景,2025/11/28 周五,10,0,21-55882775,public,consult,ing,www.,consult,ing,Contact us,China consulting,Do,you,like,it?,2025/11/28 周五,11,12,海,外滩,安,外滩,延长海安夜生活两到三小时，加速海安时尚生活两到三年,！,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,2025/11/28 周五,/M,ain subjects,BUSINIESS,REPORT,2,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,目 录,南通印象,理解,定位,营销,推广,附件,支撑,13,2025/11/28 周五,南通,位于苏中，长江三角洲北翼,，,“,据江海之会、扼南北之喉,”,与,世界金融中心,上海,灯火相邀，被誉为,“,北上海,”,南通印象,理解。,定位,营销,推广,附件,支撑,14,2025/11/28 周五,城市发展状况研究,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,营销,推广,附件,支撑,15,2025/11/28 周五,南通,长三角,一体化迅速发展，形成上海为蝶身，江苏、浙江为蝶翼的“蝴蝶都市经济圈”，成为世界第六大都市群,P,16,长三角是以上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼，构成的,“蝴蝶都市经济圈”,，并形成一个你中有我，我中有你的,“蝴蝶经济效应”。,主城,副城,副城,副城,副城,大都市化形成,都市群形成,单中心城市扩张,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,P,17,南通,是中国首批对外开放城市之一，东至黄海，西临长江，与上海、苏州构成长三角城市群核心圈,南通市位于江苏省东部，东至黄海，西临长江，共,8544,平方千米，,1978,年被列入我国首批对外开放城市之一。,南通市下辖四区三市两县，分别为,崇川区、港闸区、通州区、经济开发区,四个区，下辖,如皋市、海门市、启东市,三个县级市，以及,海安县、如东县,两个县，拥有,720,万人口。,特殊的地理位置，使其成为东部沿海交通枢纽城市，,距离苏州、上海仅,1,小时路程，与苏州、上海构成三角形状，成为长三角城市群核心圈。,如东县,如皋市,通州区,南通,市,海门市,启东市,海安县,上海,苏州,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,城市,行车距离,（公里）,行车时间,上海,126.2,2,小时,26,分,苏州,108.7,2,小时,5,分,无锡,141.5,2,小时,34,分,常州,151.8,2,小时,35,分,扬州,172.9,2,小时,54,分,泰州,130.9,2,小时,26,分,镇江,204.3,3,小,26,分,嘉兴,172.0,3,小时,1,分,南京,267.6,4,小时,15,分,苏通大桥、崇启大桥,的建成通车，直接连接苏中、苏南和上海，同时拉近了南通与苏州上海的心理距离,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,3,小时车程内,大大缩短了南通与周边城市的,距离，尤其是和上海的距离,苏通,大桥、崇启大桥的,通车,苏通大桥,崇启大桥,18,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,概述：,南通交通体系成熟，全市公路总里程达,14372,公里。随着公路体系逐步成熟，,实现南通市区到所属各县一小时通达。,公路：,沪陕高速（,G40,）,：南至上海，北达西安；,沿海高速,：北接省道,225,、锡通（通如）高速，将如东、南通、长三角重要经济城市直线串连；,宁启高速,：连接南通与启东的主干道。,铁路：,宁启铁路,：南京至启东，途经海安、如皋、南通；,新长铁路,：新沂至南通，南北向穿过南通。,港口,：,南通港,：亿吨大港口；,如皋港,：国家一级开放口岸；,洋口港,：可通行,1000,吨级单机船舶；,吕四港,：有,4,个,10,万吨级的深水泊位。,航空,：,南通机场,：每年运送数十万宾客来往全国各地；,启东直升机场,：国内首家县级市民用机场。,沿海高速,宁启高速,宁启铁路,新长铁路,吕四港,洋口港,沪陕高速,如皋港,南通港,锡通高速,S221,南通,海安县,南通,作为中国东部沿海交通杻纽城市，其交通网络四通八达，水陆空并行发展,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,19,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,P,20,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,经济,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,2510.13,2872.8,3417,4100,4550,2008-2012,年,南通市,GDP,走势图,(,单位：亿元,),如图所示，南通市,GDP,呈逐年递增趋势，,年平均增长率约为,15%,，平均涨幅为,500,亿。,2012,年实现,4550,亿元的,GDP,总量，在,2008,年基础上实现翻番，综合经济实力不断提升。,南通,GDP,总量,近五年平均涨幅约,500,亿，年均增长率为,15%,，反映出良好的经济发展态势,据统计，,2013,年上半年，,从南通市委全体会议获悉，在总体发展环境不利的情况下，,该市,14,个主要经济指标中有,12,个增幅高于全省水平。,其中，全市实现生产总值,2500,亿元，按可比价格计算，同比增长,11.9%,。,注：资料,来源于南通统计局,2025/11/28 周五,图（一）,2008-2012,年,南通市人均,GDP,走势图,(,单位：元,),南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,经济,营销,推广,附件,支撑,人均,GDP,南通市近五年人均,GDP,年均涨幅突破,10000,美元，,意味着经济由加速成长进入稳步发展阶段,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,32867,37668,46708,56005,62506,如图所示，南通市人均,GDP,呈逐年递增趋势，,人均涨幅突破,60000,元，人民生活水平不断提高。,从,发展经济学角度来看，,2012,年南通人均,GDP,折合成美元约为,10207,美元，,超过,10000,美元，,意味着经济由加速成长进入稳步发展阶段，对于一个城市来说这是一个新的起点，新的发展平台。,注：资料,来源于南通统计局,图（二）,2008-2012,年,南通市人均,GDP,增长率走势图,21,2025/11/28 周五,图（一）,2008-2012,年,南通市城镇居民,人均可支配收入走势,图,(,单位：元,),图（二）,2008-2012,年,南通市城镇居民,人均生活支出走势图,(,单位：元,),南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,经济,营销,推广,附件,支撑,2012,年南通人均,可支配收入、人均可支配消费均创近五年来新高，,反映出居民消费能力逐步提高,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,18903,21001,23541,25094,28292,由图（一）可知，近五年来，南通市城镇居民人均收入呈稳步上升趋势。,2012,年人均可支配收入达到,28292,元，与,11,年相比，同比增长,12.7%,，反映出居民消费能力正逐年递增。,11978,11908,13359,15613,17858,注：资料,来源于南通统计局,由图（二）可知，,2012,年，南通市人均消费支出达到,17858,元，创历年来新高。,09,年受金融危机影响，较,08,年有小幅下降，但整体仍呈稳步上升趋势，居民消费水平正逐年提高。,22,2025/11/28 周五,根据,南通城市总体规划（,2008,2030,）,文件指示，南通城市未来整体空间发展格局为,一主三副三轴。,P,23,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,一主：,即以南通中心城区及其辐射影响下的通州城区、海门城区和如皋长江镇为中心的“南通都市区”。,三副：,“掘港,长沙”城镇组群,“汇龙,吕四”城镇组群,“如皋,海安”城镇组群,三轴：,南通,如东发展轴,南通,如皋,海安发展轴,长沙镇,南通,启东发展轴,一主：,南通都市区,三副：,掘港,长沙,三副：,如皋,海安,三副：,汇龙,吕四,注：资料来源于,南通城市总体规划（,2008,2030,）,文件,南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,经济,上位规划,区位,营销,推广,附件,支撑,南通市未来将以市中心为发展主体向周边延伸，构成,“一主三副三轴”,空间格局,2025/11/28 周五,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,“十二五”规划中，,南通全面加速发展，加快构建沪苏通,“小金三角”,的黄金机遇期,“十二五”时期是南通在全省江北率先基本实现现代化的加速推进阶段，是加快转变发展方式、推动经济转型升级的攻坚突破阶段，也是加快建设江海交汇的现代化国际港口城市、构建长三角北翼经济中心的重要时期。,24,南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,经济,上位规划,区位,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,经济,上位规划,区位,交通,营销,推广,附件,支撑,P,25,沪通轻轨规划图,沪通轻轨,规划中的沪通铁路、沪通轻轨，将使上海与南通的距离进一步缩短，有助于南通经济发展,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,沪通铁路：,上海至南通，与沪宁铁路相连。实现,南通,-,上海,-,南京几,大城市密切对接,，为南通未来经济发展创造了良好环境。,沪通轻轨：,路线为上海,崇明岛,南通，该线将使南通与上海浦东、浦西直线相接，使南通快速融入上海经济圈。,南通,沪通铁路规划图,2025/11/28 周五,南通,是我国沿海最早对外开放城市之一，作为长三角城市群核心圈中一员，经济、交通环境优越,P,26,1-,南通处于长三角城市核心圈，有助于其经济迅速发展,南通在长三角城市圈中占有重要作用，与苏州、上海等重要经济城市形成长三角城市群核心圈，为南通经济发展创造了有利的经济环境。,2-,南通交通体系完善，促进经济快速发展,南通对外交通便捷，拥有锡通、沿海、宁启等多条高速，尤其是苏通大桥的落成，使南通与长三角主要经济城市联系更紧密，为南通今后各个区域的经济发展提供了坚实的交通保障。,3-,南通对外开放早，外向型经济发展成熟,南通特殊的地理位置使其成为中国沿海最早对外开放城市之一，带来更广阔的市场，也为经济对外发展提供了突破口。,4-,南通居民消费能力逐年增强,2010,年南通人均,GDP,达,5000,美元以上，人均可支配收支均呈上升趋势，整体发展势态较好，,反映出南通市民消费能力在不断提升。且随着港口、交通体系完善，与长三角城市联系会越来越,紧密，经济发展潜力无限。,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,经济,上位规划,区位,交通,概况,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,区域发展,状况研究,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,营销,推广,附件,支撑,海安县发展,状况研究,曲塘镇发展,状况研究,27,2025/11/28 周五,海安县下辖,10,个区镇：,海安,犹如一把打开未来之门的金钥匙，,东临黄海，南望长江，靠江靠海靠上海，是苏中水陆交通要冲,，,下辖,10,个区镇,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,如东县,如皋市,通州区,南通,市,海门市,启东市,海安县,海安镇,角斜镇,李堡镇,大公镇,城东镇（海安开发区）,曲塘镇,南莫镇,白甸镇,墩头镇,雅周镇,海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连，,气候宜人，雨水充沛，河道成网，物产丰富。,全县总面积,1180,平方,千米,，总人口,96,万，下辖,10,个区镇，其中，国家级开发区,1,个，省级高新区,1,个。,28,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,海安县,随着长三角一体化、江苏沿海地区发展两大国家战略的深入实施，,海安的区位优势将更加凸显,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县位于江苏东部的苏中地区，南通、,盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望,长江，是苏中水陆交通要冲。,204,、,328,国道 和,202,省道贯穿全境,，,两条运河 沟通长江、淮河两大水系。海安县,是传统的革命老区，教育之乡。,随着火车站、苏通大桥、崇海大桥的相继,建成通车，海安逐渐发展成为上海都市圈辐射苏北的桥头堡。,29,南通印象,理解,定位,项目理解,区位营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,营销,推广,附件,支撑,海安,素有“交通枢纽”之称，路网密集，高速公路、铁路、空路聚合成县城与外部沟通的纽带，,堪称“江海河相通，水公铁联运”,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,水路：,通扬、通榆、栟茶等三条运河畅流其间,，沟通了长江、淮河两大水系。,公路：,江海高速、沿海高速两条高速公路穿境而过,。从上海经过苏通长江大桥抵达海安，仅需,1.5,小时车程。,204,国道、,328,国道、,202,省道和海防公路贯穿海安全境，海安城乡公路纵横连网，从海安下辖的任何一个镇，平均可在,10,分钟内上国道、,15,分钟内上高速、,20,分钟内抵达县城。,铁路：,新（江苏新沂）长（浙江长兴）铁路与宁（南京）启（启东）铁路在海安交汇,。海安火车站集客运站、货运站、机务段、编组站于一体，是苏东地区最大的二级编组站。沪通铁路、沪崇启、沪崇海等多条越江通道正在规划建设。,海运：,海安城区距国家十大港口之一南通港仅,70,公里,，该港与日本、韩国、香港等国家和地区均有直通集装箱班轮；距建设中的东方大港洋口港仅,30,公里。,航空：,近在咫尺的南通机场已开通至北京、广州、厦门等航线。,30,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,营销,推广,附件,支撑,近五年,海安县人口自然增长率一直呈上升趋势，从业人口占总人口过半，未来消费潜力巨大,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县从业,人口与非从业人口比例示意图,据海安县人口统计局统计，由于人口老龄化现象突出，近,5,年总人口量呈下降趋势。,自然增长率虽然一直为负增长，但总量却不断提高，由,08,年,-2.52,上升至,2010,年的,-1.84,。近五年出生率也在不断提高。,时间（年）,总人口,出生数,出生率,自然增长率,（万人）,（人）,（,）,(),2008,93.81,4472,4.76,-2.52,2009,93.68,5111,5.46,-1.98,2010,93.42,4953,5.29,-2.39,2011,93.71,5350,5.72,-1.48,2012,93.87,5646,6.02,-1.84,据海安县,人口统计局统计，近,两年,该,县,从业人员达到总量的,59%,，在总人口中略占优势。,随着,人口自然增长率、人口出生率逐步提高，以及从业人员居多优势,，海安县,居民存在巨大消费潜力。,31,2025/11/28 周五,南通印象,理解定位,项目理解,区位,交通,人口,营销,推广,附件,支撑,2012,年海安县在,全国百强县中排名,56,位,，县域经济竞争力较强，处于全国县级城市中上等水平,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,城市,排名,江阴市 昆山市 张家港市 常熟市,1,吴江市,2,太仓市,3,宜兴市,4,丹阳市,5,海门市,6,靖江市,7,溧阳市,8,启东市,9,江都市 铜山县,10,海安县 泰兴市 泰兴市 东台市 如东县 兴化市 大丰市 姜堰市,11,邳州市,12,句容市,13,建湖县,14,高淳县,15,2012,年,江苏省全国百强县经济竞争力排名表,依据,全国县域经济基本竞争力与科学发展评价报告,，海安县在,2012,年全国百强县县域经济基本竞争力评比中，跨入全国百强县的行列，排名第,56,位。,目前，中国县级市、县及自治县共,2027,个,，海安县经济实力在全国处于中上等水平，且竞争力相对稳定。,32,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,营销,推广,附件,支撑,海安县,近五年,GDP,总量保持稳定上升趋势，年均增幅达到,17%,，综合经济实力逐步增强,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,图（一）,2008-2012,年海安县,GDP,走势图（单位,:,亿元）,图,（二）,2008-2012,年海安县,GDP,增长率走势图,如,图二所示，受经济危机影响，如东县,GDP,增长率在,2011,年,下跌至,10%,，为,2008-2012,年海安县,GDP,增长率最低值，但在全球经济缓慢复苏的大环境下，,2012,年海安县,GDP,增长率突飞猛进回升到,24%,。,如图一所示，,2008-2012,年海安县,GDP,呈上升趋势，年均增幅达到,17%,，,2012,年,GDP,达,480,亿元，较,2008,年将近翻番,，经济发展形势良好，经济实力逐年提升。,注：资料,来源于南通统计局,33,2025/11/28 周五,海安县,近五年人均,GDP,逐渐增长经济发展处于加速成长阶段,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,如图一所示，如东县人均,GDP,呈逐年递增趋势，年均涨幅达到,6700,元，人民生活水平不断提高。,从发展经济学角度来看，,2012,年如东人均,GDP,折合成美元约为,9064,美元，,在,2000-10000,美元之间，,经济处于加速成长阶段。,图（一）,2008-2012,年海安人均,GDP,走势图,(,单位,:,元,),如,图二所示,，海安县,人均,GDP,增长率从,2009,年,有所递减，受金融危机影响，人均,GDP,增长率由,2008,年的,214,%,跌至,2010,年的,18%,，但到,2011,年,又开始上涨，增长率达到,25%,。,注：资料,来源于南通统计局,图（二）,2008-2012,年海安人均,GDP,增长率走势图,(,单位,:,元,),34,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县,GDP,快速发展有力地推动了房地产市场稳定发展,海安全县经济保持平稳增长，按照国民经济增长与房地产发展关系，海安县房地产处于高速发展时期。,海安县,2012,年人均,GDP,约,9064,美元，由右图可知，海安房地产处于平稳发展期。,房地产预警系统判断,GDP,增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于,8%,小于,4%,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,减缓发展期,人均,GDP,与房地产发展关系,萎 缩,停 滞,稳定发展,高速发展,启动期,快速发展期,平稳发展期,35,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县,居民生活水平不断提高，人均可支配收入与消费支出均呈递增趋势，存在较大消费潜力,近五年海安县居民人均可支配收入以平均,2000,元每年上涨，到,2012,年人均可支配收入达,23000,元以上，说明海安良好的经济发展态势，为海安人民生活质量改善奠定了坚实的基础。,图（一）,2008-2012,年海安城镇人均可支配收入,(,单位,:,元,),海安县,居民人均消费支出呈不断上涨趋势，尤其是近两年来达到一个新的高度，人均生活消费支出超过万元，并有继续上涨趋势。,海安县,人均生活消费支出,说明海安县,未来存在较大消费空间。,图（二）,2008-2012,年海安城镇居民,人均生活消费支出走势图,(,单位,:,元,),36,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,城镇居民消费结构中，恩格尔系数始终稳定保持在,36%,至,40%,之间，居民生活水平步入富裕阶层,海安县,近,5,年来，城镇居民恩格尔系数在,36%40%,之间。根据联合国粮农组织提出的标准,，海安县,居民的生活水平属于富裕阶层。,恩格尔系数对照表,59%,以上,贫困,50-59%,温饱,40-50%,小康,30-40%,富裕,30%,以下,最富裕,2008-2012,年海安城镇居民,恩格尔系数走势图,37,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县,三产比重中，以第二产业为主，其次分别为第三产业、第一产业,近年来，海安县产业层次明显提升，和谐程度明显提升，生态建设成效明显，城市功能不断完善，城乡人居环境显著改善，城乡一体化步伐不断加快，在全省率先实现城乡客运一体化。,近,5,年来，第二产业比重稳定在三产总量的,50%,以上,，仍是县城的主要产值贡献，产能巨大。,随着政府对第三产业发展越来越重视，近几年中第三产业比重正逐年上升。,未来几年，第三产业比重仍将在第二产业不低于,50%,的前提下大幅快速增加。,第一产业,（亿元）,第二产业,（亿元）,第三产业,（亿元）,2008,29.1,145.12,90.38,2009,34.7,163,103.05,2010,38.25,193.26,124.06,2011,42.94,228.01,158.57,2012,56.56,243.03,178.41,2008-2012,年海安产业分析表,38,2025/11/28 周五,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,近年来,海安县房地产发展迅猛,，一幢幢高楼犹如雨后春笋般拔地而起,海安县房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民经济的快速发展，人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。,近年来，房地产市场形势严峻，大中城市房地产发展日渐成熟完善的同时，出现价格过快上涨、市场过热的线下，县城城市房地产的发展面临着诸多机遇与挑战。但是随着城镇化进程加快，住房需求压力骤然增大。,39,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,优势,海安交通便利，,东临黄海，南望长江，靠江靠海靠上海，是苏中水陆交通要冲,；,随着城镇化进程加快，刚需住房需求骤然增大，房地产开发量逐年上升，商业用房面积比例也逐渐增多；,县城投资环境改善，整体经济迅速发展为房地产市场发展提供了良好的条件。,SWOT,分析,劣势,在总需中，低收入家庭所占比例较低，由于县城住房商业贷款审查严格，“门槛”较高，有效需求相对少；,海安房地产市场秩序相对混乱，不同程度的中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理服务质量差等问题。,机遇,从产品类型上看,，,住宅投资占了,70%,，商业占20%,，,办公及其他类型占,10%,，高速发展的经济，主题式商业的缺乏；,从市场走势上看,，,供需持续走旺，消费者心理步入成熟；城市建设加速，产品不断升级，房价仍有小幅上涨趋势；城区房地产发展倍受瞩目，营销手段多元化发展。,威胁,从市场层次结构发育来看，房地产的一级市场较活跃，而二级、三级地产市场的低调则制约了产业的市场化进程；,从行业结构来看，房地产投资市场和建筑施工市场比较活跃，而房地产金融市场、物业管理、中介服务等发展滞后，水平很低，已经成为房地产业发展的重要制约因素。,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县房地产市场发展,SWOT,分析,40,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安县商业,主要集中在海安市内，主要有,6,大商圈，各商圈自成体系，业态有所重叠,目前,海安商业以人民中路商圈、曙光路商业圈、中坝路,商圈,、宁海路,商圈和汽车站商业圈,为主。各,商圈,自成体系，业态,有所重叠。,以,文峰大世界为中心的卖场型商圈,已逐步,形成，未来将成为海安的核心商圈，这已是海安商业模式发展的必然趋势。其他商圈相对业态丰富，相反也就比较凌乱，品牌形象差。随着海安经济的高速发展，这些旧的商业模式将来会逐渐被淘汰，形成新的连锁、主题式的适应时代发展的商业形式。,6,2,1,5,3,4,中大 街 安达步行街 恒天新世界,文峰大世界 明珠城 贵,都广场,1,2,3,4,5,6,41,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,文峰大世界商圈,海安文峰大世界位于宁海中路和江海中路交界处，海安文峰目前周边的商业主要是以洗浴、餐饮、宾馆、手机、服装、美容美发、鲜花礼品文化用品、烟酒杂货店为主。周边商业形象一般。,租金约,3,元,/,平米,/,天。,该路段目前业态杂乱，无统一规划，但是随着文峰,的搬迁，该路段应该会有部分品牌专卖店的迁入。,文峰大世界业态分布图,42,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,安达步行街商圈,安达步行街位于宁海路与曙光路、宁海路与中坝路交汇处，目前一楼已全部招商完成，沿街店面主要经营精品服装、,内街主要是皮草及儿童娱乐，服饰行业占到,80%,以上。,一、二层均价,2,万，沿曙光路一层价格为,3.6,万；内街一层,1.8,元,/,平米,/,天；二层,1,元,/,平米,/,天左右；三层,0.4,元,/,平米,/,天；外街,6,元,/,平米,/,天左右。目前只租不售。,该商业街建筑形式新颖，有统一规划，装修风格一致，商业形象较好。,但是由于该街区对面商业杂乱，该商业应属单边商业，人流量稍有不足。,43,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,贵都广场商圈,该路段统计分析主要从长江路、中坝南路，该项目主要引进了苏果超市，周边有商务休闲配套、市政中心、金融、新兴住宅小区等配套设施，主要以苏果超市为主力旗舰店的商圈。,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,随着政府行政中心的南移，该地段商圈逐渐形成，最终有可能会成为城市南部最具竞争力的商业中心。,44,2025/11/28 周五,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海,安部分项目价格、租金列表,代表项目,单价,面积,租金,投资回报,商业类型,人民中路,40000,元,30200,平,米,4-7,元,/,平,米,/,天,10%,沿街商铺,明珠城,35000,元,40,200,平,米,1.5,4,元,/,平,米,/,天,6%,商业广场,安达步行街,28000,元,45,200,平,米,1,4,元,/,平,米,/,天,6.5%,步行街,恒天新世界,27500,元40,200,平,米,0.5,4.5,元,/,平,米,/,天,7%,步行街,贵都广场,20000,元,20,100,平,米,2,元,/,平,米,/,天,7%,商业广场,人民东路,约,16000,元,30,80,平,米,1.51.7,元,/,平,米,/,天,11%,沿街商铺,中洋现代城附近,10000,元,2060,平,米,0.6,元,/,平,米,/,天,4%,社区商铺,中大街（内街）,10000,元,40,100,平,米,1.5,元,/,平,米,/,天,10%,步行街,人民西路,6000,元,30200,平,米,1.5-2,元,/,平,米,/,天,20%,沿街商铺,以上数据可以看出单价为,2000035000,元的项目都为海安商业圈，商业氛围浓厚。社区商铺、次级商业的单价普遍较低，单价仅在,10000,元左右。项目对面人民东路单层的沿街店面的售价也仅为,16000,元。,45,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,代表项目,单价,在售房型,/,面积,中央高尔夫公寓,12000,元,88,-167,平,米,中大街,10000,元,88,160,平,米,苏中尚城,7800,元,100242,平,米,金石蓝郡,6600,元,128148,平,米,奥体新城,6600,元,90,140,平,米,星湖湾,6400,元,100,140,平,米,7,星首府,6350,元,88,140,平,米,爱法山水国际,6200,元,100140,平,米,长宏水岸名城,5500,元,95,140,平,米,海安房地产市场总体形势：市场运行总体是健康稳定的，销售价格稳中略有升，商品房的品质进一步向精品型转变。,2013,年海安部分在售楼盘：,2012,年全年销售情况：,销售总面积：,68.5,万平米（其中住宅,56.2,万平米）,销售套数：,5747,套（其中住宅,4524,套）,成交金额：,约,37.6,亿元，均价达到,5281,元,/,平米，,同比增长,8.7%,。,2013,年到,5,月,20,日销售情况统计：,销售面积：,约,45.6,万平米（其中住宅约,39.8,万平米）,销售套数：,3864,套（其中住宅,3201,套）,成交金额：,约,28.41,亿元。住宅成交均价,6166.67,元,/,平米，,同比增长,31.8%,。,目前全县在售楼盘共,22,个。,未来沪通高铁的全面建成，文化会展中心、都会综合居住区等规划的陆续成型，海安有望成为崭新的长三角宜居新城,46,2025/11/28 周五,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,随着城市化的进程，海安的房地产开发规模逐年递增，开发量日益增加，开发水平也随之进步显著,从销售情况看,，大多为当地居民购买，,商品房的开发和销售供求基本平衡,，市场秩序较稳定，并呈现逐年上升的态势。,但是，可以预见的未来,甚至,出现,供大于求,趋势,。,从产品类型上看,，,住宅投资占了,70%,，商业占,20%,，,（现有的商业可能在,35%,以上）办公及其他类型占,10%,。,从产品档次来看,，,目前普通住宅产品以多层,、,小高层为主，建筑品质较好，综合环境一般,。高端产品相对较少，,特别是高品质的住宅市场，稀缺性比较明显。,从价格走势来看,，,目前,，,海安房地产业仍,然,处于高速发展阶段,，建成的住宅,类,楼盘销售形势乐观，,2012,年主城区新建商品住宅预售均价,5000,元,/,平米,，,2013,年达到,6000,元,/,平米,，,涨幅平稳上扬。,47,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,中洋高尔夫公寓,项目名称,中央高尔夫公寓,项目位置,海安江海西路,52-02,开发商,江苏中洲置业有限公司,项目规模,110000,平米,容 积 率,3.0,物业类型,住宅建筑类型,多层、高层,中洋高尔夫公寓目前剩余少量房源在售，面积为,160,平米以上，均价,12000,元,/,平米。目前全部房源正在进行交付。,48,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,苏中尚城,项目名称,苏中尚城,项目位置,海安县中坝南路与黄海大道交汇处,开发商,南通苏中置业有限公司,项目规模,7000,平米,容 积 率,2.4,物业类型,住宅,建筑类型,多层,苏中尚城,9#,、,10#,楼，主力户型为,139,平米，均价,7800,元,/,平米。多层,7#,、,8#,楼面积为,107,平米、,136,平米和,142,平米房源,在售，均价为,7700,元,/,平米。,49,2025/11/28 周五,南通印象,理解,定位,项目理解,区位,交通,人口,经济,市场,营销,推广,附件,支撑,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,奥体新城,项目名称,奥体新城,项目位置,海安永安南路与安平路交汇处,开发商,南通久和房地产开发有限公司,项目规模,80000,平米,容 积 率,2.50,物业类型,住宅,建筑类型,高层,奥体新城目前主推星城尚府二期，项目均为花园电梯洋房和高层，花园电梯洋房均价,8000,元,/,平米，高层均价,6200元,/,平米。,目前花园电梯洋房和高层的销售情况均在,70%,左右。,50,2025/11/28 周五,城北板块均价,：,7000,元,/,平米,城西板块均价,：,5500,元,/,平米,城南板块均价,：,7000,元,/,平米,中心板块均价,：,7000,元,/,平米,城东板块均价,：,6000,元,/,平米,上海信众投资管理有限公司,CHINA CONSULTING,海安住宅,市场分析,从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主，均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。,从板块成交比重来看，随着县城房价