国内外超高层案例研究.ppt

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Grand,迈阿密海岸线案例,超高层住宅的发展背景,国内超高层住宅发展的历程以深圳为例，市场的成熟需经过漫长历程,1998年,深圳首个超高层住宅,万科俊园,2000年,港丽豪园,2002年,擎天华庭,2006年,高容积率下的无奈产物,金域蓝湾,2008年,逆市中的超高层顶级豪宅,幸福里,历程,项目,市场表现,罗湖老区项目，,容积率,14.29,，开发历程艰难，有过多次停工；,销售表现一般，销售,80%,，但后续出现价格大幅下跌；,项目整体没有取得成功，项目整体利润率仅为,6.43超高层豪宅的失败尝试,福田中心区，,容积率,4.7,，项目配套及装修号称“超六级”标准,虽远离口岸，但是以港客为主要定位，且产品无竞争力；,项目销售失败，三年的销售结果仅不到,60,，不被市场认可；,定位混乱的商住超高层,高尚居住区景田的超高层塔楼，,容积率,15.87,，从,2002,年到,2005,年，项目历经从纯住宅到商住定位的调整，拉长销售期；,项目整体失败：小户型销售顺利，但主力的大户型滞销，且,30,层以上单位难以售出；,红树林区域的高档住宅，,容积率,7,，以高层为主力产品，,2006,年最后一期销售,2,栋超高层以消化容积率，项目销售顺利,以港客和本地精英人士为主，销售价格比普通高层产品无优势,地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发,3,栋超高层顶级公寓，强势登场,预计,2008,年下半年销售，定价偏谨慎,三期均价17000元/,开盘均价7600元/,开盘均价约15000元/,均价约12000元/,正式定价未对外公布,超高层住宅客户群体的特性,超高层的心理安全感,高公摊,高物业管理费,客户心理优势,客户心理劣势,唯我独尊的感受,开阔的景观视野,便利的城区生活条件,客户群体为视野开阔的财富阶层,早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市,早期客户,发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士,当前客户,客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅超高层住宅发展的价值要点总结,宏观因素KPI,城市GDP,城市经济发达，GDP总量达到一定规模,城市化率,城市化率高，已经进入或将要进入后期阶段（超过65%）,实现售价,至少实现超过10000元/的销售均价，远超建安成本,客户群体,本地视野开阔的财富阶层，或能吸引国际化生活人士,超高层住宅的技术特征,超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大,由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；,直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；,结果是建设周期的拉长。,结构形式,住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构,水电指标,超高层高度为给水系统带来更多要求,消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置,配电,:,对配电要求比较高，多路配电,电梯设置,每隔,1518,层之间要分层设计高速电梯,避难层,每隔,1518,层之间需要设计一层避难层,户型立面,以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用,高科技,智能化：大量智能化技术的运用,还需预留职能化模块，为将来发展预备空间,超高层的梯户组织形式与实用率由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响,代表项目：深圳金域蓝湾三期,四梯五户，实用率,80%,户型面积：,100-160,平层面积：,702,代表项目：世贸滨江花园,两梯两户，实用率,77.2%,户型面积在,129,335,整体平层面积：,2000,板式结构顶级豪宅布局,筒体布局(酒店式)公寓,蝶式结构高档住宅布局,代表项目：黄金海岸Sierra Grand,三梯十户，实用率约,83%,户型面积在,63,198,超高层住宅项目发展模式,城市超高层住宅的分类,1.城市核心资源类代表案例,上海世茂滨江花园,武汉世茂锦绣长江,2.单纯城市核心类代表案例,万科俊园,深圳港丽豪园,3.城市非核心资源类代表案例,深圳万科金域蓝湾三期,景观资源,城市区位,高,高,低,单纯城市核心类超高层住宅,城市核心资源类超高层住宅,城市非核心资源类超高层住宅,1,3,2,不适合超高层,一、城市核心资源类超高层住宅,香港及新加坡案例,香港超高层住宅,香港超高层住宅,高度,楼层,用途,年份,晓峰阁(Hillsborough Court),137米,36层,住宅,1993,雅典居(Villa Athena),119-123米,27-28层,住宅,1994年,御峰(The Summit),219.8米,65层,住宅,2001年,海名轩(Harbourfront Landmark),232.6米,68-73层,住宅,2001年,晓庐(Highcliff),252.4米,73层,住宅,2003年,擎天半岛(Sorrento),256-206米,60-75层,住宅,2003年,君临天下(The Harbourside),255米,75层,住宅2003年,凯旋门(The Victory Arch),231米,65层,住宅,2005年,贝沙湾,超过150米,50,住宅,2006,凯旋门,香港单价最高的顶级公寓豪宅,项目：,凯旋门（,the victory arch,）,区域：,尖沙咀柯士甸道西,1,号,占地面积：,172000,平方尺,物业类型：,4,座住宅大厦，共,1054,个住宅单位,户型面积：,标准单位面积,500,2,300,平方尺，以三房为主,开发时间：,2005,年,入伙时间,：,2006,年,7,月,价格：,15,25,万（最高价,38,万）元,/,平方米,物管费,：,2.6,元,/,方尺,发展商,：新鸿基地产与香港地铁公司,管理公司,：地铁物业管理,代理商,：美联和中原,凯旋门,外立面,凯旋门夜景,“凯旋门效应”带旺同区二手楼，成2005年香港楼市营销经典案例,2005,年香港房地产市场背景：,2005,年,5,月，,香港银行陆续加息，香港地产尤其是二手房交易量骤减,，在加息公布后的一段时间，,郊区楼盘更是出现“零”成交量,。,投资银行美林证券预测，受到香港银行贷款利率上升的冲击，香港房地产价格在,2006,年中前将会下跌最高达,25%,。,在,6,月,1,日发布的报告里，美林同时下调香港五家房地产公司的评级。,但,6,月,15,日，凯旋门以,38,万元,/,平方米的天价震惊香港。,市场证明，“楼市脆弱”的论调都不能动摇他们对持有物业的渴望。,“凯旋门效应”带旺同区二手楼,凯旋门销售神话使自身所处地段天价暴涨，如同区项目九龙站,“君临天下”,06,年,3,月单价同期上升,7,12%,，飙升到,1.4,1.7,万元,/,平方米,。同时，更带起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出现了亚洲金融风暴以来的新高潮。,凯旋门效应下，目前擎天半岛的平均尺价为,8,000,元，较上月同期上升,5%,7%,，本月尺价将再有,3%,5%,升幅。,此外，受同区顶级豪宅凯旋门即将开售的消息所刺激，,3,月分擎天半岛累录,70,宗二手成交，较上月上升,1,倍。,君临天下,擎天半岛,地段与客户,：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地段；交通便利成香港企业家最大卖点,地段繁华，无敌海景资源,位于九龙城海边繁华地段,紧靠园林中央公园,临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源,交通非常便利,到中环只需一站,直达香港国际机场,靠近中港码头,将建南环线驳通港九新界和通往内地,凯旋门,客户：,已与,100,多位买家签约，约,一成是内地客户，,主要来自北京、上海和深圳；,另外四成是中港商人,。他们大部分都是最能干的企业家，,很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭,。,在九龙区买房子的,大部分都是香港的厂家、企业家和实业家,，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。,产品规划，,4栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景,外立面,：,4,栋住宅大楼扇形排列，保证每户大观景面，大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景；建筑物以暖色系为主，使凯旋门与邻近的建筑物凸显出来,层高,：共,65,层，,231,米；从普通公寓的,3,米到别墅般挑空大厅享受的,3.8,4.0,米,产品,：凯旋门提供,4,幢，标准单位面积由约,500,2,300,平方尺，以三房单位为主；提供少量特色单位，包括五个面积由约,3,300,5,500,平方尺的“天际独立屋”，,12,个面积由约,3,300,3,400,平方尺的“至尊门”和,21,个面积超过,2,500,平方尺的“大宅门”,其他：,3,层为平台花园，,5,层以上为住宅部分，,1054,个单位；,59,61,层为空中会所，,62,层为著名的空中花园；每座均有一层专为隔火层,大部分单位均可观赏维多利亚无敌海景,规划图,摩天会所,：拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现了顶级高尚生活,59,楼的摩天大厅,，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。,60,楼为宴会及休闲区,，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着,6,盏法国,Baccarat,水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，,180,度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；,61,楼是大型健身中心,，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；,62,楼为空中花园,，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,“香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范”,发展项目名称：,贝沙湾,(Residence Bel-Air),区位,：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段，属于“香港硅谷”数码港中的住宅部分（数码港包括核心办公大楼、国际级发,数码港艾美酒店、豪华住宅和购物商场）,发展商,盈科大衍地产发展有限公司,卖方,：香港数码港（附属发展）有限公司,地块用途限制,：私人住宅,年期,：2000年5月22日起计50年,交通,：有巴士、渡轮及规划中地铁连接市区，18分钟至中环，20分钟到尖沙咀，35分钟到机场,资源,：背山面海，700米海岸线,香港岛,贝沙湾,九龙,贝沙湾六期,贝沙湾共分6期物业，2800户，本案主要研究6期Bel-Air No.8,贝沙湾分,6,期：,一期：,Residence,Ber,-Air,二期：,南岸,Residence,Ber,-Air,（,South Towers),三期,：南湾,Residence,Ber-Air,(Bel-Air,on the Peak),四期,：贝沙湾豪华洋房,Deluxe Houses at Villa,Ber,-Air,五期,：贝沙湾第五期豪华洋房,Deluxe Houses Phase,（,兴建中,）,六期,：,Residence,Ber,-Air,(,Bel,-Air No.8),本案例主要研究,Bel-Air No.8,。,一期,二期,三期,五期,六期,贝沙湾一、二期物业,四期,Bel-Air No.8,共,709,伙单位，分别是,1,房约,50,个（占,7%,），,2,房约,180,个（约,26%,），,3,房约,390,个（占,55%,）、,4,房约,70,个（占,10%,）。,贝沙湾六期,贝沙湾6期Bel-Air No.8”,，由8幢呈波浪型的豪华高层住宅组成,Bel-Air no.8,由知名建筑师,Foster&Partner,设计的，共有,8,座住宅大厦。,Bel-Air no.8,4,幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林，接连一望无际的碧海蓝天，同时饱览三重优美景致,37,层（,2,）、,43,层（,2,）、,50,层（,4,）,注：不设,14,、,24,、,34,、,44,层,数码港艾美酒店,豪华游艇码头,甲级写字楼,娱乐购物中心,豪华洋房豪华高层住宅,豪华高层住宅,会所,自,2003,年,2,月,14,日，在铺天盖地的宣传推广攻势下，贝沙湾正式开售，,短短一周内售出近,100,套豪宅,。目前,已卖出共接近,2000,个豪华单位,。无论是作为投资或自住贝沙湾都是上佳之选。,目标客户群,自然是追求高素质的居住环境，懂得享受生活的专业人士及成功人士,(,来自世界各地，包括东南亚、英国、美国、澳大利亚、欧洲及内地等外籍买家、企业家、跨国集团的高层,),Bel-Air No.8开发理念,：贝沙湾构建了以创新生活理念为场所精神的滨海生活,创意空间，创新求变,艺术标榜，生活品位,效率至上，时间无价,意大利新古典建筑风格,洋溢文艺复兴时代的氛围,文艺复兴时期建筑小品,主体硬件设施和室内艺术品,全方位的会员接送服务系统,新兴贵族创新生活理念,萌发创意的校园式敞开空间设计,拥有专属品牌系列，并且产品和款式不断创新,将办公和居住空间统一起来，适合IT界新贵,会所设施和服务也推陈出新，创意不断,会所的艺术品陈列对业主进行艺术洗礼,核心理念,KPI(关键指标系统),Bel-Air No.8资源,：贝沙湾，以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术,背靠翠绿山林，面朝,700,米海岸线，饱览无敌大海景。地理环境与美国加州比华利山豪宅区相似。,坐拥,10,万平米的绿化园林，前临,5.5,万平米的临海休憩公园。,靠山面海，尽享港岛南区的幽邃静谧，同时兼享都会的缤纷动感。,发展商形容此物业可媲美法国南部。,贝沙湾室内设计和陈列品都充满艺术气质，艺术标榜生活品位，引导业主全新生活艺术理念,贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊贵的生活品位。,贝沙湾拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。,贝沙湾尊贵而独一无二的会所服务设施，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。,贝沙湾宣称：“生活像艺术，不能言喻，只能体会。每天游历最美丽的艺术馆，让心灵跟大师级作品对话，启迪凡界以外的眼界”。,贝沙湾Bel-Air No.8，8个特色水池配以不同主题，灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼,Bel,-Air no.8,不但拥有高达,170,万尺的大型绿化环境，而,60,万尺的临海休憩公园更在咫尺；,大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：,8,个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；,花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯,Bellagio,多达约,100,条的屏风式喷水柱,，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；,发展商将一艘,60,尺长的游艇放在示范单位旁,，而未来,Bel,-Air no.8,的住户，可凭,住客会所的会员身分,，租用这艘游艇。,水莲瀑布,缤纷喷泉玩乐池,60米无边际泳池,日光浴台,儿童嬉戏泳池,写意休闲泳池,特色鱼池,按摩浴池,翠绿山景,无边际远洋景,八大特色水池,按摩泳池,屏风式喷水柱,八大泳池实景,贝沙湾Bel-Air No.8硬件的精细化设计,波浪型露台,每位住客享有无敌海景大露台，高楼底，宽敞的大厅和房间。大部分单位都拥有,波浪形露台，标准单位楼高为,10,尺,4,寸，高层户楼高更达,11,尺,6,寸,。间格只有,2,房,2,厅以上的大单位，建筑面积在,825,方尺以上，建筑实用率是,82%,，楼底有,10,尺,6,寸以上，有,9,尺,7,寸的露台；,巧妙利用空间,设计上巧妙善用空间,，尤其设计厨房及浴室时，橱柜、炉具、冰箱等家电用品的配置皆经过精心安排，以扩大空间感。,贝沙湾公寓层高普遍达到,3,米甚至更高,，加上,2.4,米宽的进户门，让人备感舒适和宽敞。,电梯,电梯门厅,里没有安排任何设备间，而是,通过装修设计，用很简洁的处理手法体现了高档楼盘的品质。每座电梯大堂的楼高达,30,尺,，气势不凡；,对于楼梯的尺度和开门的尺度都有细心设计,，尤其是大量采用双进户门的设计，也充分考虑到日常生活的细节,可以让佣人直接进入厨房和佣人的住处，而不必提着大包小包经过客厅到厨房。,在有限的室内安排充足的储藏空间,。香港的所谓豪宅其实面积也并不大，贝沙湾一套近,2000,万港币的公寓其实也只有,160,平方米而已，但是却有多达四处可以满足分类储藏的需要。,附送名牌厨具,各类单位都配置,Miele,名牌厨具,，浴室和厨房附送迷你电视及按摩式浴缸，另浴室装置了电暖玻璃板，而三房户也都配设,Island Kitchen,；,Island kitchen,洗手间内带Guerlain Spa,无敌海景大露台，弧形窗,海景式客厅,贝沙湾Bel-Air No.8硬件的精细化设计,电视、电话孔位置,贝沙湾则在客厅左右两面墙上都预留了电视、电话孔。,地板铺设,贝沙湾的板铺设别出心裁，,以房间对角线为对称，两边斜铺,。设计人员说，这样做的用意是客户看起来房间会显得更大些，从而达到视觉上的愉悦。,玻璃,多种单位善用对流窗和偌大玻璃窗设计，部份单位更采用,弧形窗设计令天然采光充足，并保特全屋理想的空气流通量,；石材使用,在卫生间、厨房等地，开发商没有使用小面积石材，而,用了大块的（像近,10,平方米的卫生间只用了四块拼接，拼接处十分平滑）,。这样做，能保证整个地面颜色差异不大，提高档次。而在小区里的空地处，还有大量石材铺在地上，工作人员挑选颜色、纹路相近的，铺于同一套房子内。,地板铺设,卫生间、厨房使用大块石材,装修,：Bel-Air No.8以法国南部风情作为规划和建筑设计蓝本，,耗资逾1亿元打造海边示范单位及售楼处,，为业主提供个性化装修套餐,贝沙湾“南湾”三个各具特色的示范单位，体现了艺术品位与富豪生活的结合：,主题示范单位：,Manhattan,Manhattan,以展示个人收藏品味为主题饭厅主墙以红色橱窗设计，并挂满搜罗自俄罗斯的瓷碟子，予人步入屋即留下一个鲜明的印象。,主题示范单位：,Malibu,最富活力的一个，其名字取自距洛杉矶市中心,20,多公里的,Mailbu,。该处有山有水，最适合登山、观鸟、骑马、垂钓及滑浪等活动。为迎合动感主题，设计师以极珍贵的限量版,Ferrari,单车及,Ripcuri,滑浪板点缀露台，,带出单身贵族的独特品味及个人色彩主义,。,主题示范单位：,Power Blue,喻意贝沙湾临海而居，每天凝望海天一色的碧蓝景致。设计师特意将海天的天然色调自室外引入室内，予主人时刻都能感受,净明无压,的生活感觉。,Manhattan风格,Malibu风格,Power Blue风格,豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有8大主题,贝沙湾会所,顶级,艺术馆,空中服务俱乐部,名车、游艇俱乐部,时尚娱乐城,顶尖健身美容会所,豪华宴会厅,品酒馆、雪茄馆,艺术少年宫,搜罗了逾300件来自全球拍卖行、艺术馆及私人收藏家的艺术名作，住户只需凭签帐积分，即可将艺术品租借回家放置欣赏。此外，会所更会定期安排艺术展览及讲座,提供私人客机及直升机服务，并为住客设计不同的航程,特别提供豪华游艇和名贵房车如劳斯莱斯、法拉利及保时捷的接载及租用服务,会所定期邀请世界级音乐大师为住户举办各类型的艺术表演，还不时举办著名时装品牌最新系列的时装表演,香港顶尖美发美容集团ILColpo开设其首间位于豪宅内的美发美容形像设计廊。法国奢侈品牌“娇兰”亦进驻会所提供星级水疗护理服务,豪华宴会厅面积和装潢媲美五星级酒店,由著名酒评家定期举办试酒会和雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得。贝沙湾亦曾邀请苏富比的首席品酒家Serena Sutcliffe，M.W.在贝沙湾Wine&Cigar Club举行试酒大会,特邀著名国际级小提琴家西崎崇子进驻，教授贝沙湾的小朋友拉奏小提琴,附件1：8座A户型图,Tower 8A 8/F,Tower 8A 9/F-28/F&35/F-42/F,Tower 8A 29/F-33/F,Tower 8A 43/F-49/F,附件1：8座B户型图,Tower 8B 8/F,Tower 8B 9/F-28/F&35/F-42/F,Tower 8B 29/F-33/F,Tower 8B 43/F-49/F,附件1：7座户型图,Tower 7 9/F,Tower 7 10/F-27/F 32/F-42/F,Tower 7 28/F-31/F,Tower 7 43/F-49/F,吉宝湾计划由码头改建而成，占地30公顷，计划容纳2800个住宅单位，但因地产低潮，目前只开发1/3，共两期,开发商：,新加坡吉宝置业,吉宝湾项目由,Keppel,码头改建而成,，早在,1999,年便启动，但持续多年的房地产低潮却打乱了发展商的推出计划，,7,年后只开发了大约,1/3,的地段。,总占地,30,公顷的吉宝湾计划在,8,10,年内容纳,2800,个住宅单位,，这包括佳丽比园、第二期共管公寓，以及绳缆大桥以东的两幅共管公寓地段和吉宝岛上的一幅住宅地段。,一期,二期,二期外立面,目前吉宝岛项目分两期,：,一期：佳丽比园,（,Caribbean at Keppel Bay,）,二期：,Reflections at Keppel Bay,Keppel码头,一期,二期,Reflections at Keppel Bay,由6座高层公寓楼及11座别墅式公寓楼组成，本案主要研究该案例,二期：,Reflections at Keppel Bay,项目地址：,位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳丽比园,项目类型：,公寓,土地期限：,99,年地契,建筑面积,：,193,，,400,平方米,容积率,：,2.3,物业类型,：,3,栋,41,层、,3,栋,24,层玻璃高楼，,11,栋高,6,至,8,层的公寓楼。,单位数目,：,1129,户,稀缺资源,：整幅地段的海岸线长达,750,米,策划及代理：,世邦魏理仕及,DTZ,戴德梁行为在香港及全球的市场策划及销售代理,6栋高层规划图,11栋别墅规划图,Reflections at Keppel Bay,Reflections at Keppel Bay开发理念,：吉宝湾迎合了亚洲富人,生活、居住上亲近自然，但工作又不远离都市,的渴求,回归自然,绿色休闲,效率至上,业主免费10年的超豪华游艇俱乐部,度假胜地圣淘沙度假村,高尔夫球场,仅5分钟车程即到市区CBD和新加坡顶级商业区,亚洲新富人生活理念,建筑大师地标性创意外立面，与周围环境充分融合,卧室、客厅、洗手间、厨房一线看海,将办公和居住空间统一起来，适合IT界新贵,750米海岸线、将Marian Bay当成自己“大操场”,花园社区充分人性化，会所设10个主题，拥有1万平方米反射池,核心理念,KPI(关键指标系统),Reflections at Keppel Bay定位：,打造融生活、工作、娱乐于一体的世界级滨海湾居生活方式（,having a luxury premier live-work-play,world class,waterfront living,）,开发商,：“没有建筑理念的建筑不过是一堆空洞的混凝土。我们需要赋予建筑物以生命，创造出兼具形态与功能的建筑杰作。”,建筑师,：“,高楼的垂直线和低层别墅的水平线，在海水和蓝天的映照下，交织成一种完整与和谐的状态。此外，每一层楼的景观都不一样，绝无重复，让每个住户都能感受到自己与众不同,。”,在,reflections,，你可以享有离市区最近却最幽静、拥有,750,米海岸线的一线海滨生活；你可以仅花五分钟车程即可到达新加坡最繁华的,CBD,和商业区；你可以免费,10,年加盟顶级海滨俱乐部，充分享有吉宝湾一切资源。,工作,娱乐,生活,建筑开发理念,：独特曲线与水岸景观相映成趣，,物业与所处的天然环境、人文环境巧妙融合，迎合了现在人回归自然的渴求,顶层和楼宇间均种植树木,与吉宝湾天然环境融为一体,Reflections at Keppel Bay,实现吉宝岛资源价值最大化的同时，也充分珍视岛屿周围的环境，小区园林植被、甚至顶楼以及楼宇间的植被，都使其与吉宝岛融为一体。,“,环保意识是当前一种全球性的觉醒,，建筑师们再也不能只是单纯地盖房子，建筑的意义关系到人类生存与生活的方式。”,产品：,美国著名建筑大师林贝斯金亚洲首个项目，外立面极富冲击力，成地标建筑,Reflections at Keppel Bay,高楼的弯曲线条使整体造型宛如水中盛开的莲；倾斜屋顶上的空中花园代表希望和生机；衔接高楼的空中走廊是最佳的观景台，山光水色尽收眼帘,。,美国世贸中心总规划,米兰,Fiera,柏林犹太博物馆,丹佛美术馆,香港城市大学创意媒体中心,美国市民博物馆,Daniel Libeskind,新加坡Reflections,肯塔基州Roebling桥,产品,：从客厅、卧室到洗手间均观海景，观海阳台180度观海,180度屋顶观海阳台,从屋顶阳台看圣淘沙,封闭式verandah对屋顶阳台,观海客厅,观海卧室,观海卧室的夜晚,观海洗手间,产品：超级顶层豪宅面积为新加坡之最,，主人房占据每一层的整个翼楼，其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅,逾千个共管公寓单位分布在,6,栋高,24,层楼至,41,层楼的玻璃高楼，以及,11,栋高,68,层的公寓楼。最小的公寓单位是面积约,73.2,平方米的套间公寓，最大的就是中央大楼顶端的,6,个卧房式超级顶层豪宅。,顶层豪宅的偌大空间，超级主人房能占据每一层的整个翼楼，其余空间可供休闲和娱乐用途，屋主甚至能在其间建造私人的,SPA,、健身房或美术展示厅，且能眺望吉宝湾和圣淘沙,;,除了超级顶层豪宅，吉宝湾的这个濒水共管公寓项目，还有另外,34,个面积介于,360,820,平方米的两层楼顶层豪宅。,顶层豪宅为13300平方英尺，屋主可在其间建造私人的SPA、健身房或美术展示厅,两房,卧室与洗手间由玻璃隔开，180度观海,卧室与书房由玻璃隔开,精装修,，邀得意大利豪华家具品牌高档家具摆设，,高科技智能化服务,Reflections2900,平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌,Minotti,和,Giorgetti,，借出高档家具摆设，而其中有些还是在本地第一次出现的家具摆设。,智能化服务,，通过指纹可以进自家、以及各会所；,webpad,可视来访者、网上购物、收发邮件、预约物管服务；无线网络，同时可通过摄像头可视孩子在泳池或休憩区状况，确保其安全；通过网络与邻居沟通、社区新闻公布、买菜等。,四房样板房，350平方米，家具为Minotti品牌,三房样板房，100平方米，家具为,Giorgetti品牌,掌上智能化服务,会所：,充分利用楼隙空间，,设10个主题，拥有1万平方米的反射池,（相当于8个奥林匹克游泳池的规模）,充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角落，为每栋业主带来便捷服务。,会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、,2,个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，,会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；,一个,1,万平方米的反射池（相等于大约,8,个奥林匹克游泳池的规模）,。,1,1,23,2,4,5,6,5,3,7,9,9,10,8,1,网球场,2,反射池,3,按摩浴缸,4,会所,5,泳池,6,儿童泳池,7,健身房,8,健身房,9,烧烤亭,10,儿童游憩区,会所,儿童游憩区,附件1：,开发商,：吉宝置业为新加坡第三大上市房地产公司，中国市场,以中高档高层公寓为主，目前已有一线城市扩张到二线城市,吉宝置业,，总资产高达,47,亿新元，是新加坡规模最大的上市房地产公司之一。公司目前的两大核心业务是,房地产发展与销售以及房地产基金管理,，力求争取更高回报。,吉宝置业在,发展高级住宅和投资级办公室,方面拥有卓越信誉，其业务分布亚洲各地，包括,新加坡、中国与香港、泰国、越南、印度、印尼、日本、马来西亚、菲律宾、韩国、澳大利亚及缅甸。,上海 沁风雅泾,，168座独栋，双拼和联排别墅,上海 静安豪景,由十栋高层公寓共946个精装修单位组成,北京 季景沁园,，1,859户精装修单位,成都 卓锦城,由约8,200户低层和高层住宅单位,成都 粼江峰阁,由1,143户精装修单位构成,无锡 尚锦城,，4,700户多层、小高层和高层住宅单位,天津 新悦庭,昆明 春城湖畔度假村,江阴 综合项目,，将包括约2,100户住宅单位；,沈阳 城镇项目,，将包括多达5,400户中高层住宅单位,附件2：户型VD1,户型VD2,户型VD3,户型VP7,户型VP8,国内一线及二线城市案例,区位,上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧,规模,占地220668平方米，总建筑面积近70万平方米,周边配套,中小学：栖霞小学、临浦中学、洋泾菊园小学；综合商场：正大广场、联华超市等；邮局；各大中外银行；东方医院,开发周期,分为四期滚动开发,竣工时间,2006-7-31,开发成本,总投资50亿,园林面积,园林占地16万平方米,绿化率,70%,容积率,2.9,产品类型,6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓,梯户比,单体为板式，三梯两户或四户，电梯直接入户，使住户更安全、拥有更多使用空间，并通过智能化管理保证住户的私密性,主力户型,230平方米的三房二厅二卫，330平方米的四房二厅三卫,总价区间,约250-1200万元,上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区,案例1：世贸滨江,以黄浦江景观为依托，充分利用地段优势，以奢华配置和强势营销打造浦江东岸大型水岸豪宅社区,以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅,奢华设置和配套营造顶级豪宅产品,以强势营销树立项目顶级豪宅形象,独特的国际化园林景观,豪华会所树立豪宅物业标准,独创的高品质物业管理,强势营销立势，一举树立顶级豪宅形象,以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力,顶级室内装修,上海首创超高层豪宅,上海首家组建全球化的销售网络,整体规划：,提高建筑高度，降低建筑密度，,主体建筑沿江弧形单排布置,保证户户“前江后园”极致景观,项目主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后错落布置，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景”,单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡,园林景观：,六大国际化主题园林景观，营造多种异国风情体验，吸引全球目光,国际著名公司设计,：享有国际声誉的美国泛亚易道公司，曾规划迪斯尼乐园,绿化率,：,70%,园林面积,:,1,6,万平方米,六大世界风格园林景区,:,分为中式苏州园林、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥运公园六大风情各异的世界性园林景区,苏州园林,奥运公园,德式绿荫天鹅湖,英式大草坪,夏威夷冲浪沙滩,法式迷宫花园,户型与平面布局：,种类较多，适应不同客户需求层面，提高产品抗风险性,大而规整的空间布局，主人生活区与佣人服务区分隔明确，客厅、主卧等区各行其是、互不干扰。户型从四房两厅到一房一厅，从,80,多平米到,300,多平米，自由选择,开阔江景卧室与客厅，配以上海住宅罕有的双层中空钢化玻璃落地窗，将稀有水景、外滩风光及园内美景引入室内,大部分实现外销,50%,的购房者来自境外,包括欧美、港澳台、东南亚等地住户，其中美国、欧洲和日本的购房者合计占了境外购房者的,23%,左右,上海楼市销售冠军,世贸滨江花园产品定位明确，在区域不断出现高端楼盘的竞争下，价格依然坚挺，取得非常好的销售业绩,世茂滨江花园在上海一炮打响，从,2001,年,-2004,年连续蝉联上海楼市销售冠军,市场实现情况：,销售业绩非常好，其中大部分外销,销售均价：,35000,元,/,平,武汉自96年开始出现超高层建筑，绝大多数为写字楼，世茂锦绣长江为首个超高层住宅,武汉目前超过150M的超高层建筑：,武汉佳丽广场（96）,泰合广场（96）,武汉国贸大厦（2000）,武汉广场（2003）,中南商业广场（2003）,武汉世贸大厦（2005）,武汉民生银行大厦（2006）,武汉建银大厦（2006）,京汉科技大厦（2006）,保利文化广场（2006）,武汉时代广场（2006）,武汉广电中心（2006）,其中仅有武汉锦绣长江属于超高层住宅,开盘时间:2006-10-28,入住时间:2007-06-30,民生银行,武汉世贸大厦,武汉建银大厦,武汉国贸大厦,武汉广电中心,案例2：锦绣长江,武汉世茂锦绣长江为“滨江豪宅模式”的又一代表项目，座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，2公里长江景观为其优势资源,区位：,武汉世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，居两江之交，立足武汉三镇黄金交汇处，南临杨泗路，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水,资源：,怀抱2公里超长江岸线,。,外景图,武汉世茂锦绣长江是,集超五星级酒店、高端办公楼、产权式公寓、SOHO、商业街及优质住宅为一体的大型综合国际水岸小区,规模,占地57.21万平方米，总建筑面积182万平方米,开发成本,地价高达367万元/亩，,楼面价达到1967元/平，再加上建安成本，成本直逼5000元/平方米,开发周期,施工期由2005年12月22日开始，预计将于2007年-2010年分期完成，其中一期1、3、4、5号楼已于2007年6月30日盛装交房,园林面积,超过350亩,绿化率,53.60%,容积率,2.7,产品类型,超高层公寓、滨江联排别墅、A级写字楼、SOHO商务区、五星级酒店、酒店式公寓,规划采取超高层低密度的形式，最大化利用江景的价值，同时多种顶级物业烘托项目价值,“世茂滨江生活OSCAR”,，从城市运营商定位出发，选取具有滨江资源的大中型城市，融入本地域文化，最终形成“豪宅、高档酒店、写字楼及商业街”组成的复合豪宅社区开发思路，全面提升该区域经济、居住档次及整个城市形象。,总体规划上延续世茂滨江模式“向空中发展”策略，高层低密度的规划布局留出更多土地，使得园林绿化和公共空间得到大量增加。,商业设施、酒店、写字楼规划共计26万，结合其他资源占总体比例约20。,酒店式公寓,超A级写字楼（高250米）,超5星酒店（高180米）,高层、超高层住宅,启动区,联排别墅,超高层约180m,绿化面积高，增强视觉通达性的同时，更强化园林景观：四大主题园林景观,一期工程不仅有较高的绿地率53%，从植物选择上以乡