商业地产餐饮招商技术要点介绍.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,餐饮招商,技术要点,介绍,2011,年,9,月,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业拓展的基本物业选址要求,餐饮招商的策略和方法,前言,知识点,前 言,“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。,前言,火热的餐饮市场，必然引来商业地产商的青睐。餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到,40,甚至更高。,餐饮商家对于商业地产意义重大,开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。,餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，投资客非常喜欢购买餐饮商铺。,一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵,500,元甚至更高。如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并不低。,更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。,餐饮、娱乐业无疑是让顾客留下来的法宝。,招商的成败在一定程度上决定了商业地产项目的成败。,作为绝大部分商业地产项目的必备业态,餐饮，其招商显得尤其重要，仅次于主力店。无论是旅游地产还是大型购物中心，社区商业还是步行街，餐饮都扮演着非常重要的角色，甚至是一些商业项目的特色和竞争力。,餐饮招商的成功就是重中之重,!,餐饮的招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商给人难度大的印象。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。,前言,餐饮业的分类和常见商家资源,餐饮业拓展的基本物业选址要求,餐饮业拓展的基本物业选址要求,品牌快餐,快速饮品店,中餐商务,正餐,异国风情,餐厅,咖啡,/,茶馆,/,酒吧,一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货,/,超市,/,家电,/,家居等）出入口位置和十字街口。,一般为繁华商业街区或者特色餐饮街区的,1,楼，对人流量的要求较高，对物业的要求相对较低，一般以外卖为主。,一般选择在高档的酒店、写字楼等商务区、少数高档住宅社区。对层高要求比较高，单层面积要求比较大。一般店面规模,200,2000M,2,。,（层高,4.5M,，单层面积,2000M,2,）,外国人比较集中的商务区、工业园区或者口岸区以及其他一些外国人聚集的区域或者主题街区。,集中点，也就是所谓的咖啡,/,茶馆,/,酒吧一条街，或者是附近的地方。,文化层次较高，居民又较为集中的地段，可经营一些类似休闲场所，,消费不宜太高。,临近旅游及商务往来频繁的宾馆附近，客源稳定，并且方便住店客人,选择。,高档住宅区及通往商业区的路段。,外事机构较为集中的地段，最好是大使馆附近,。,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的策略和方法,针对项目，我们要“量体裁衣”，按照餐饮商家出现的地方，我们且把它分成三大类：,商业街、食街或者特色街区,大型卖场或者购物中心,一般住宅或者写字楼底商,商业街、食街或者特色街区,商业街或者特色街区的特点是人群流动量大，但驻留时间短。因此，最合适的餐饮类型也是快捷、方便、大众化的，以宴请聚会为主题的正餐厅不一定适合。,这里的餐饮招商的对象最为复杂和零乱。一般为中低档，以各种地方特色餐饮或者特色小吃为主，消费对象以普通大众和外来人员为主。,针对的经营者多为初次创业或者小投资为主，所以才扎堆选择食街，看中的是旺场和人气，跟在别人身后赚钱或者看着别人赚了钱去抢一份额的心理突出。,餐饮招商的策略和方法,从招商策略上，最好先招一两家有一定知名度和实力的快餐品牌商家，大的商家有一定的带动作用，同时也是这条街的标杆企业，是档次和顾客定位的象征。,大型卖场或者购物中心,组合大型卖场或者购物中心的餐饮商家招商的任务量比较大。,特别是购物中心，餐饮娱乐的比例一般在,35%,左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能够带动商场的人气和消费。,除中餐外，还需要一些商务茶餐厅、快餐厅，可据周边环境调整其配比。,肯德基、麦当劳、必胜客、星巴克、永和大王、哈根达斯是快餐类商户的标准配备，一茶一座、塔可钟、仙踪林、棒约翰、巴西烤肉、日本料理等加以补充，再加上一些地方特色的商家进驻。,餐饮招商的策略和方法,购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭和宴请为主。其中，一定要引进一家当地最有影响力、规模最大、发展得最好的中餐！,开发商可以牺牲部分租金，并通过一些有力的招商策略，吸引这一“最好”的餐饮主力店，它的品牌知名度带给项目的支持，它的影响力对招商工作的推进是非常大的。其余的几家可以拉开档次、风味的差距，实现差异化竞争。,一般住宅或者写字楼底商,一般情况下，这些底商的餐饮招商承租户会要求较长的免租培育期。,相对前面两者来讲，写字楼和裙楼底商的餐饮招商难度最大，特别是新建小区的底商。,一是商家没有太多的想象空间，顾客群体基本是可以确定的，就是本物业小区的住户和租户；,二是商家菜系和价格定位难，再加上各种物业条件的制约，交通和停车不便利的更不敢轻易在社区开店。,对于这类物业的招商，要先做一下顾客群体的分析，找准定位，然后再找相应档次的目标商家。,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的策略和方法,餐饮招商的成功必须讲究方法和策略，有些需要在正式招商之前做好铺垫，有些则是根据招商的情况随时灵活的调整，这对招商人员是很大的挑战。,这些挑战来自于：,项目初期对前期策划理解后的整合；,与开发商的长期磨合；（租金的微调、免租期的微调等等）,面对各种商家的谈判技巧。,避免产品“先天不足”,餐饮业态对于物业条件的要求是最苛刻的，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。,这方面的例子不胜枚举。,某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；,某个商家想进驻项目，但因为该项目没有隔油池，最终只能作罢。,因此，开发商必须在建设之前，就规划好餐饮的位置，并按照相应的物业标准建造。,餐饮招商的策略和方法,帮助商家实现稳定经营,大中型餐饮商家与商业项目签订的租约一般在,5,年以上，“如果租期在,5,年以下，餐饮商家一般收不回成本。”因此，餐饮商家在选址时，最关心的就是“能否保证未来,35,年稳定的经营期”。,目前阻碍餐饮商家发展最主要的瓶颈就是：租金太高。一般餐饮业正常的生命周期是：装修期三个月（一般也是商业物业提供的免租期），养店期三个月到半年，此后才能进入正常运转。如果在养店期承付不起高额租金，商家往往只能关门了事。自然，这也是开发商不愿意看到的。,与降低租金相比，餐饮商家更关心未来的投资回报，因此，商业项目的开发者必须增加自身项目的吸引力，通过餐饮业态的布局、设计、品牌组合让商户认可。,餐饮招商的策略和方法,知识点,知识点,经济指标介绍,选址技术标准介绍,人气餐饮品牌介绍,参与前期策划,位置的重要性,三方盈利,知识点,经济指标介绍,上水,:,半径不小于,25,毫米,排水,:,直径不下于,125,毫米,隔油池,:,不小于,1,立方,供电,:,不小于,150,千瓦,电压,:380,伏,排风,:,不小于,15000,立方,/,小时,新风,:,不小于,8000,立方,/,小时,大中型餐饮,知识点,经济指标介绍,面馆,宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过,10,人次的区域。,面积：,80,200,平米。租期一般为,5,年以上。,火锅店,选址于人口不少于,5,万人的居住区域或、区域型、都市型商圈。,厨房可小于餐厅营业面积的三分之一。,面积：,120,500,平米。租期一般为,5,年以上。,茶坊、咖啡馆,其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的环境。,茶坊、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对建筑结构形式无特殊要求。,面积：,50,400,平米。租期一般为,5,年以上。,知识点,大型中餐选址技术标准（店铺：便宜坊）,一般租赁面积：,2000,平米左右,层高：,4.2 4.5,米,其他要求：在门脸上方提供招牌安装位置,土建结构：无餐饮要求,空调系统：不少于,150Rt,冷冻水供应，分散配置，并提供新增量不少于,30Rt,的预留,厨房通风：提供,2000X900,或等同截面积之厨房排风管道预留于租区边缘,供电系统：不少于,520KW,给水系统：供水管径不少于,80,排水系统：,DN200,排水管,天然气供应量：,110m3/h,消防系统：按国家标准,弱电系统：按国家标准,电话系统：提供两条电话线路,知识点,轻便餐饮选址技术标准（店铺：星巴克）,总面积：,150 400,平米,层高：不低于,4,米,租金水平：按区域的不同确定（大型连锁品牌的租金要求例外）,楼层分布：一层,供电系统：不小于,25,千瓦,给水系统：,1,升,/,秒，店内留一个阀门,排水系统：有上下水,排风排烟系统：一般标准,消防系统：按国家标准,其他要求：有明显的广告位,知识点,大型餐饮选址技术标准（店铺：汉拿山烧烤）,总面积：,700,1500,平米,层高：不低于,4.5,米,租金水平：,2.5 4.5,元,/,天,/,平米,土建结构：无餐饮要求,空调系统：不低于,225Rt,厨房通风：排风达到,45m3/S,供电系统：,800KW,，应急,30KW,给水系统：流量,5.5L/S,排水系统：提供隔油池，容积不小于,6,立方米,天然气：高峰容量,200m3/h,消防系统：按国家标准,弱电系统：按国家标准,电话系统：提供四条电话线路,知识点,人气餐饮品牌介绍,哈根达斯,基本信息,品牌名称：,哈根达斯,公司名称：,上海哈根达斯食品有限公司,经营类型：,美食餐饮,品牌发源地：美国,品牌简介,享誉全球的著名冰淇淋贵族品牌。,联系电话：,021-3423 4517 8008201380,网址：,www.haagen-13588180257,网址：,联系地址：杭州市环城北路,167,号,11,号楼二楼,基本信息,品牌名称：,鼎泰丰,公司名称：,北京鼎泰丰美食有限公司,经营类型：,美食餐饮,品牌发源地：台湾,品牌简介,鼎泰丰餐厅素来以极品小笼包闻名天下。受到海内外各大媒体一致好评，全球已有共计,30,余家。,联系电话：,010,64624502,网址：,