地产项目商业模式分析(亿利金威建设集团)(30页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,亿利金威建设集团,编制人：招商运营部 日期：,2014,年,5,月,16,日,地产项目商业模式分析,目 录,一、商业街模式,二、区域型购物中心模式,三、生态旅游开发模式,附件：主力店工程条件,配套商业街模式,商 业 街 模 式,商业街基本要点,商业街,是指以地块内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的,属地型自持商业,。,规模体量,适当控制规模，一般在,1-3,万左右,项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模,规划设计,沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点,商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私密性,在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围,业态组合,主力店带头，日常生活类业态为主,借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主,租售模式,适当持有小部分集中商业，其余划铺出售,租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。,商业街模式,商业街开发程序,小 结,业态组合,:,主力店带头，日常生活类业态为主,借助超市等主力店的带动，推动中小商家。业态设置以餐饮、日常生活类为主,规模体量,:,适当控制规模，一般在,1-3,万左右,项目商业街以满足社区居民日常生活需要为主，适当辐射周边，应参照社区人口指标合理设置商业规模,规划设计,:,沿社区主轴分布，与住宅相对独立，适当布置景观节点,商业街应便于社区居民的到达；同时与住宅组团保持一定距离，保证居住的私,密性,在商业轴线上适当布置景观节点，增加顾客的停留时间，营造浓厚的生活氛围,租售模式,:,适当持有小部分集中商业，其余划铺出售,租售模式灵活，既可自持，也可带租约销售。还可以有效带动其他底商的销售。,商业街基本要点,设定条件,项目模式（,3,万米商业街）,项目规模,60-80,万平左右,项目总人口规模,3000-6000,户,商业配套的总建筑规模,可参照人均商业面积,0.5-0.7,平米,/,人的标准进行配置，或参照总建筑面积的,5%-7%,的标准进行配置,可设定的商业层次,住宅底商,+,商业街,商业交通时间,步行,10,分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点,15,个以上,商业功能满足,日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。,商业街模式,典型案例,商业街模式,商业业种比例,万科城总开发面积,40,万,，商业街总面积,2.2,万,共有三个主力店：,华润万家,1700,KFC 600,丹桂轩,1600,万科城商业街业态中餐饮占据很大比例（,39%,）,租金（除主力店）：,80-120,元,/,，平均租金,95,元,/,万科城采用了全新开放式街区设计，打造,living mall,的形态，利用贯穿社区的“风情步行街”，融合了特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲等多种业态,万科城商铺的开发是,带租约模式,，但不进行反租，不承诺回报率；同时商铺的整体开业时间是在招商,100%,完成后，高招商率对应高溢价的火爆销售,深圳 万科城采用全新开放式街区设计融合各种业态，同时利用带租约销售的模式带动后期销售,商业街开发程序,小 结,综合上述商业因素及典型案例分析，我们得出商业街模式开发运作程序如下：,一、在项目处于规划设计阶段，住宅及商业街部分应进行同步规划设计，以达成统一协调。,二、项目开发阶段，住宅销售先期开始，待入住率达到,40%,时，进行商业街开发及招商工作，以满足业主基本需求。,三、商业街开发及运作前三年，全部自持并进行招商，统一运作管理以创造良好商业形象提升整体价值。,四、商业街运作成功后，可考虑进行整体或拆分单元进行销售工作，以达到溢价销售的最终目的。,区域购物中心模式,区 域 型 购 物 中 心 模 式,区域性购物中心概念,购物中心,-Mall,，起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。,区域型购物中心,Regional Shopping Center,是在区域的商业中心建立的，面积在,7-9,万平方米以内的购物中心,在多种购物中心类型中，从目前以及未来一段时期发展看，对消费影响更为深刻焦点房地产网的将是区域型购物中心。区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效地展示该区域生活的全景。,建筑物的表现形式：多楼层,3-4,层左右，以有效使用土地。,建筑面积：,7-9,万平方米 区域型购物中心,动线设计：客流动线全线浏览，减少商业冷区。,功能定位与商业规划：,.,满足区域的全客层、全年龄层生活体验。以家庭式消费为主导的业态业种组合连带的 服务配套设施,交通方便：公路系统,+,交通路线相连接,区域性购物中心定义,区域购物中心模式,购物中心商业组合模式,区域型购物中心,核心价值,选址,主力业态,主力店,功能组合,%,购物与娱乐倾向,运作形式,目标消费者为大众消费群,以,休闲娱乐,为主的、含有餐饮,零售购物,成份,提供社交、家庭活动场所及其他附加价值,随机性消费模式,位于项目区域中心,区域中心主干道旁,9,万平米（地上,7.5,万，地下,1.5,万）,核心商圈,3,公里，次级商圈,6,公里，三级,10,公里,以服装、休闲体验、餐饮、零售购物、生活辅助为主,2-3,个主力店,主力店通常为影院、,GMS,、大卖场，次主力店为品类专营店,主力店占比,30-50%,休闲体验,30-45%,餐饮,25-35%,零售购物,25-35%,会与酒店和写字楼形成综合体,休闲体验为主，购物为辅，体现自我实现、感性消费,以封闭型的独立建筑体为主，有中庭,3-4,层为宜,垂直性交通配合滚梯,一个主出入口，附带其他出入口,较大的停车场，,400,个以上停车位,区域购物中心模式,项目商业定位建议,购物中心业态定位,家庭型消费,商务型消费,主题特色概念餐厅,中西式快餐,淑女装,男休闲服饰,水晶饰品,中性休闲,少女少淑服饰,生活家居,潮流数码产品,美容美发,咖啡甜品,女饰女杂,儿童体验馆,家庭型（,55%,）时尚型（,30%,）商务型（,15,%,）,一线服装,业态,面积,超市,15000,影院,5000,餐饮,30000,KTV,2000,服装服饰,15000,零售体验,23000,合计,90000,区域购物中心模式,预估收益,业态,面积,（建面）,业态和租金,预计年收入金额,超市,15000,平方米,30-40元/月/平方米,630万,元,影院,5000,平方米,40-60元/月/平方米,300,万元,餐饮类（,80%,）,30000,平方米,50-80,元,/月/平方米,1728万,元,KTV,、娱乐,2000平方米,60,元,/月/平方米,144万,元,服装服饰（,80%,）,15000平方米,60-150元/月/平方米,1152万,元,零售体验（,80%,）,23000平方米,60-120,元,/,月,/,平方米,1656,万元,年合计,90000,平方米,52,元,/,月,/,平方米,5610,万元,以国内一二线城市、次级商圈消费水平,区域购物中心模式,预估收益,业态,面积,（建面）,业态和租金,预计年收入金额,超市,15000,平方米,20-30元/月/平方米,450万,元,影院,5000,平方米,30-50元/月/平方米,240,万元,餐饮类（,80%,）,30000,平方米,40-60,元,/月/平方米,1440万,元,KTV,、娱乐,2000平方米,30元/月/平方米,72万,元,服装服饰（,80%,）,15000平方米,40-90元/月/平方米,864万,元,零售体验（,80%,）,23000平方米,40-100,元,/,月,/,平方米,1325,万元,年合计,90000,平方米,41,元,/,月,/,平方米,4391,万元,以国内三线以下城市、主要商圈消费水平,区域购物中心模式,生态旅游模式,生 态 旅 游 开 发 模 式,布局模式选择,生态旅游模式管理方向,生态旅游模式,本模式政府参与，政府投入，风险共担，这将为项目成功带来保障。因为无论在政策上，审批上还是资金上有了政府的参与，都会事半功倍。,一个项目三个公司，各持股比例不同，可以保证政府得到了他想要的社会影响力和政绩，而我们作为企业，则是节省了资金投入，降低了投资风险，赚取了利润，双方可谓是共赢。,主题概念管理公司,独立主题项目合作模式,生态旅游模式,生态旅游模式,打造汇集,高档居住、商务商旅、休闲购物、生态体验、休闲娱乐、培训教育,等功能为一体的生态经济型新城，满足“一站式”生活所需，成为京冀地区标杆示范项目。,1,、采取合作、租赁、售地等方式引入,知名商业管理品牌,（日本永旺购物）做为,核心商业主题,。,2,、以小城镇,生态景观,（主要依托亿利生态环境公司的相关项目（花卉、苗木），打造生态公园景观和高端经济果蔬基地，定位京郊旅游、休闲聚集地）为核心，打造京南生态文化园。,3,、依托亿利文化公司的平台，打造都市田园型原创艺术展示区,，在小城镇配套商业街区中，打,典型案例,固安项目产业整合方案,造艺术家部落，将创作、展示、体验、销售融合一体。,4,、承接北京,疏解产业中的中高端产业,。例中高档服装品牌展示、生态食品加工等产业项目落地。,5,、结合,国内外知名的电商和物流企业,，打造环首都集约型生态物流园区，小城镇中的生态经济作物可直接利用电商平台进行销售，实现产销一体化。,通常主体项目管理公司都有构成整体的小型主体项目元素，很适宜充实到生态旅游的开发中来。小型儿童主题体验公园、属地型特色项目、儿童演艺等可以和小镇的商业相结合，形成家庭体验式的娱乐中心，能有效的带动人流，增强生态旅游项目的吸引能力。,小型项目合作,主题项目构成,生态旅游模式,属地特色,项目,主题概念管理公司,通常主体项目管理公司都有构成整体的小型主体项目，很适宜充实到生态旅游的开发中来。小型儿童主题体验公园、小型海洋馆、儿童演艺可以和小城镇的商业相结合，形成家庭体验式的娱乐中心，能有效的带动人流，增强生态旅游项目的吸引能力。,小型项目合作,项目构成元素模块,生态旅游模式,生态养殖园,儿童,主题公园,海洋馆,水上乐园,演艺歌舞秀,观光游览,会议度假酒店,场地越野,体育文化,特色餐饮,时尚购物,特色文化,生态旅游的商业主要由以下,9,大块内容组成，整体面积在,6-7,万平方米，不含酒店的面积在,4-5,万平方米。各个模块元素可以根据小镇的发展方向调整配置及规模。,生态小镇商业业态面积分布表,模块元素,面积（平方米）,属地特色项目,3000-5000,小型儿童室内主题公园,10000,演艺项目,利用小镇配套剧场、广场等,观光,利用小镇已有资源,农业生态园,10000,餐饮,10000-15000,超市,3000-5000,配套商业,3000-5000,酒店,20000,生态旅游模式,生态旅游模式,商业模式基本要点,小 结,配套商业街模式,区域购物中心模式,生态旅游模式,项目界定商业面积,3,万平米左右,10-15,万平米左右,4-5,万平米左右,主要商业组成,餐饮娱乐、生活服务等,连锁品牌、综合商业、娱乐文化等,体验型特色主题商业,商业作用,满足项目地区生活消费需求,满足周边地区商业消费需求,依靠特定主题带动地区消费趋向,物业构成,租售结合,带租约销售,全部自持,部分租售结合,部分自持,附件：主力店工程条件一览,位置要求：,交通方便，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于,15,万 ，且所在位置符合城市发展方向。,建筑面积：,面积要求在,1200020000,平方米之间。一般在,13000,平米上下，建筑物长宽比例为,10:7,或,10:6,，最好不超过两层。收货区一般要,300400,平米，仓储区一般为,800900,平米。,楼层净高：,地上建筑净高,5.5,米，地下室净高,4.8,米。,楼板载荷：,卖场区,750kg/m2,，生鲜加工区,1000kg/m2,，仓库区,1200kg/m2,，卸货区,3000kg/m2,，收货区,1500kg/m2,，办公区,350kg/m2,。冷库区降板,500mm,。,柱网间距：,最低柱网间距不低于,8.0m8.0m,。,供 配 电：,提供电容量,3500-5500KVA,变电设备，双路供电方式，三相五线,380V/220V,、,50Hz,，安装店方独立高压计量电表,给 排 水：,提供管径为,100mm,的独立进水管,1,根及独立计量水表，每天至少,200,吨用水量指标。提供给店方,200mm,排水管,2,根。生鲜加工区隔油池有效容积,8,立方米，店中店隔油池有效容积,6,立方米。,排污设施：,提供给店方,150mm,排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。,通讯设施：,提供,100,对通局电缆到交换机房，并开通,36,门直线。提供,2,条数据专线，中继线一条。,电梯设施,：自动坡梯（可供手推车上下）每层大于,2,台，倾角,12,度，速度,0.75m/s,，梯级宽度不小于,1000mm,。卖场内货梯不低于,2,台，载重,3,吨，速度不低于,0.63mm/s,。,燃气容量,：配备,200m3/h,煤气，或,100m3/h,的天然气。,空调制冷：,总冷负荷概算指标,200w/m2,，宜采用空气,-,水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。,排油排烟,：生鲜加工区预留净空,1.5m2,排烟井道，店中店小餐饮各预留净空,0.5m2,排烟井道。,消防系统：,店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。,消防报警：,在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。,停 车 位：,一般预留,300400,个机动车位，最低不低于,250,个专用车位。,1000,个非机动车位。如卖场品牌有意设置班车，则预留充足的班车停车场。,大型超市,品牌举例：,家乐福、沃尔玛、乐购、大润发、易初莲花,附件：主力店工程条件一览,星级影院,品牌举例：如,星美、保利博纳、中影、上海影城,等,建筑面积：,不低于,3500,平方米。,功能房间面积,：放映厅不小于,300 m2,，不大于,700m2,。公共面积及休息区，,0.50/,座。衣物存放处面积，,0.04m2/,每座。多种营业面积，,0.50m2/,座。,楼层净高,：电影放映厅至少,9.5,米,多种营业用房净高不小于,3,米，放映室净高不小于,2.8,米。,楼板载荷,：观众厅不小于,350kg/m2,，放映厅不小于,400kg/m2,，空调设备室,500,公斤,/,平方米。,柱网间距：,大于,10m10m,。,卫 生 间：,男卫生间，每,150,座设,1,个大便器，每,75,座设,1,个小便器，每,150,座设,1,个洗脸盆。女卫生间，每,50,座设,1,个大便器，每,150,座设,1,个洗脸盆。,供 配 电：,提供电容量不低于,500KVA,变电设备，标准不低于,75,千伏,/,银幕，双路供电方式，三相五线,380V/220V,、,50Hz,，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求,300,千伏。,给 排 水：,提供管径为,50mm,的独立进水管,2,根及独立计量水表，每天,20,吨用水量指标。提供给店方,50mm,排水管,1,根。,排污设施,：提供给店方,150mm,排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。,通讯系统,：每,500,座设置一门直线电话。,暖通空调：,夏季,24C-28C,，冬季,16C-20C,，相对湿度，,55,-70,平均风速，夏季风速,0.3-0.5m/s,，冬季风速,0.2m/s-0.3 m/s,，新风量,22m3/h,。噪声标准电影院内低于,30,。宜采用空气,-,水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙。,消防喷淋,：店方独立使用消防喷淋系统。,消防报警：,店方监控中心设独立报警控制系统。,消 防 栓：,店方独立使用消火栓系统水量,5l/s,。,附件：主力店工程条件一览,大型品牌餐饮,品牌举例：如,金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫,等,建筑面积：,一般在,800,平米,3000,平米间，超大型的可超过,5000,平米。,楼层净高：,大于,3.5,米。,楼板载荷：,用餐区,350kg/m2,厨房区,450kg/m2,。,柱网间距：,超过,8m8m,柱网。,垂直交通：,首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。,供 配 电：,提供电容量,1000KVA,变电设备，三相五线,380V/220V,、,50Hz,，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。,给 排 水：,提供管径为,100mm,的独立进水管及水表。提供给店方管径为,200mm,排水管一根，与足够容量的隔油池接。,排污设施：,提供给店方,150mm,排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。,燃气设施：,提供给店方,180m3/h,燃气计量表具预留。,通讯网络：,直拨电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线，另加电信专用,POS,机线路一条。,空调设备：,总冷负荷概算按照顶层,350w/m2,，其余楼层,250w/m2,标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为,30m3/,人,/,小时。换气次数,6,次,/h,。,排油排烟：,提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井,(,净截面积,1500mm2),，排风量,70000m3/h,。,消防喷淋：,消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。,消防报警：,消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。,停 车 位：,配备,5080,个机动车停车位。,店招位置：,为其预留至少,2,处大型店招位置，配备充足的室外照明电源接入。,附件：主力店工程条件一览,儿童游乐场,品牌举例：如,汤姆熊游乐场、电玩世界、电子游艺城,等,建筑面积：,大于,1000m2,。,楼层净高：,大于,3.2m,。,楼板载荷：,450kg/m2,。,柱网间距：,大于,8m8m,。,供 配 电：,提供电容量,200KVA,变电设备，三相五线,380V/220V,、,50Hz,，安装不小于,400A,空气开关于业主总电柜，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。,通讯设施：,直拨电话,4,部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。,空调设备：,提供物业屋顶上约,60m2,场地给店方集中放置室外机组,(,包括空调机、制冷机组、排烟设备等,),。,消防喷淋：,提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。,消防报警：,提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。,谢 谢,