惠州鹏基金榜山项目主题定位报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,谨呈：惠州市鹏基投资有限公司,世联地产,2011.02,鹏基金榜山项目,主题定位报告,金榜山项目定位回顾,1,项目属性,整体定位,客户定位,产品定位,计算指标用地面积,102996平米,容积率,2.5,计容积率建筑面积,257490平米,其中商业25000平米,建筑密度,35%,住宅净建筑密度,22%,绿地率,30%,车位配置标准,1个/100平米(计容建面),限高,60米(可以突破),用途,住宅、商业及配套设施,项目指标：,中等规模占地，,约为10万平米,；,容积率较高，为2.5,，对项目发展超高端产品有一定的影响；形状较,为方正，利于后期规划设计,本项目,万林湖小区,本项目,关于板块,高端项目聚集地,关于资源,拥有,景观资源,关于规模,中大规模,关于品牌,鹏基,品牌优势,关于环境,山景资源，纯居住区域,项目属性判断：,关于指标,中等容积率,中大规模,、,中等容积率、城市资源型,关键词：板块、资源、品牌,采用,“差异化开发策略”,，以,“大户型山居豪宅”,为主力发展方向，做区域市场的领导者,整体定位,立足惠州,老城区的豪宅型客户及享受型客户,，辐射珠三角广泛的客户,客户定位,惠城企业中高层管理者、高级公务员政府官员、私营业主，具有较高收入经济实力的圈层群体和希望享受高端社区生活的中高层社会群体,惠城,企业中层管理者、白领和普通职工、公务员,，江北因高房价而外流的企业白领、公务员,珠三角其他城市及港、澳、台投资客户，周边镇进城客户及部分享受型客户,核心客户,重要客户,偶得客户,同类主题定位的案例分析,2,惠州山居主题定位案例,深圳山居主题定位案例,客户感知与目标客户精神属性描述,惠州山居主题定位案例,惠州山居物业分布,惠博沿江路片区,高榜山、红花湖景区周边,惠博沿江路片区：,有山有水，以水为主，水资源更为强势，山资源利用不足，享受未来城市发展利好。,代表项目：,保利山水城、惠鹏项目,高榜山景区周边：,受风景区定位影响，城际交通便捷，以山资源为主，适宜居住的休闲居所。,代表项目：,润园、万林湖、城市原筑,沿江路案例：保利山水城,项目介绍：,总占地面积,36,万平米，总建筑面积,35,万平米，分四期开发，目前开发一期,产品类型：,洋房及别墅,主力户型：,联排别墅，,250-303,平米,独栋别墅，,400,平米,洋房,2,房,90,平米，,3,房,120,平米,营销发力点分析：,保利品牌、湖山资源、别墅产品,布局分析：,规划未充分考虑利用地块内部山体资源，大量开挖山体建别墅，造成展示面形像较差，高层产品均分布在地块资源相对较弱的区域。,高层,高层,别墅,联排别墅,产品分析：,产品设计没有利用山体资源，山体反而成为产品设计的负面影响，联排别墅面宽受限，仅米，进深较大达21米。,6m,21m,产品分析：,产品高层产品没有突出特点，主力户型以赠送面积为主，85-100平米普通居家两房、三房产品户型，不强调景观面。,87平米两房,89平米两房,136平米两房,91平米三房,保利山水城,虽然同时占有湖、山资源，但是山资源利用不充分，以别墅产品为主导，水资源为主。高层产品除了附加值之外没有亮点。,产品,区域,规模,资源,规划,品牌,保利山水城,景区案例：万林湖,营销发力点分析：城央、湖景资源、名校,布局分析：,内部高差不大，主要在交通体系上有起伏，一期、二期依赖湖景，打造坡地别墅，或亲湖或看湖，洋房产品分布在别墅外围，山居感受较弱。,联排别墅,花园洋房,台地别墅,联排别墅,独立/双拼别墅,花园洋房,台地别墅,花园洋房,独立/双拼别墅,产品分析：,主要是叠墅和叠水联排产品较有山居氛围，洋房产品主要依赖社区园林景观，设计超大景观阳台，有一定的景观特色。,3室2厅2卫139.87,180-190 三房,8.1m,8.6m,万林湖,同时占有湖、山资源，打造惠州坡地别墅概念，私密安静的生活环境与资源环境在客户中有很好的口碑，但是由于内部地势起伏不大，只有少量叠墅产品有山居的感受，不能将这一概念发挥到极致。,产品,区域,规模,资源,规划,品牌,万林湖,有一定山体资源的项目没有很好的利用地势，增加了成本的同时也破坏了原有的丰富的资源景观；,山居概念不仅仅是利用山造景，不仅是地形的利用，而是一种生活方式和理念。,惠博沿江路山居项目总结：,惠州没有真正的山居豪宅,惠州山居主题定位案例,深圳山居主题定位案例,深圳山居主题物业借鉴案例：,金地香蜜山（山居十二院）,地业十五莑（禅意山居）,案例：金地香蜜山,占地面积：,78679,平方米,总建筑面积：,169860,平方米,容积率：2.17,建筑密度：15%,一期总户数：816户,二期总户数：429户,高处 生活就是风景,“山居十二院”的宣传,，项目以个性的产品设计、客户定位、推广，成为,04,年市场上最具营销力的经典，同时也使金地品牌知名度和形象得到进一步的提升。,以,18,层一梯三户板式单位为主，辅以部分,24-33,层高层单位。,均价,8000,以上（当时市场比准均价为,7,670,元）,2004,年底完成一期销售率,85%,，,4-12,月,694,套，月均,77,套（星河国际）。,2005,年底完成总额销售率,95%,，达,118,2,套，,2005,年,488,套，月均,40,套。,建筑是山，越高，越远。,扭转，朝向的经验主义,采取针对性强的营销手段、,用超越竞争对手的强势姿态，,金地香蜜山的形象统领,金地,香蜜山：山居十二院,（产品属性）,“造院”建筑在院落里,久违的院落，在城市中复兴,“一切建筑不论是什么样子，都必须被接纳环境的一部分，而在这12处我们的环境又是略有不同的，没有人真正的看单体的建筑，我们几乎把建筑当成了环境，在“山居十二院”我们让建筑成为了环境的一部分。”,在,这里，,我们开始明白,“造院”台地+坡地,（“山地”概念的大胆运用）,空间：错落有致。有张有弛。有扬有抑，有开有阖，有远有近。,层次：变化多端。坡地、缓步、台阶、挡土墙，避免平铺直叙的单调。,变化：步移景异。,氛围：轻松随性。连续坡道系统的设计，有助于人车分流、人车分层。,“造院”空间网络,亲地,空间,。增加居民接触地面的机会，创造适合活动的人性化场地。,亲水空间,。充分挖掘水的内涵，营造亲水,/,观水,/,戏水,/,近水的场所。,亲绿空间,。软硬景观结合，营造充满活力和自然情调的绿色景观。,亲子空间,。充分考虑儿童设施和场地。,运动橡胶地面,游戏组合器具,水体,草坪,道板砖铺地,彩棠石铺地,请各国著名雕塑家创作组成的国际性雕塑群,雕塑家建立自己的雕塑公园,以不同题材建立起的专题12院雕塑院落,临时性的流动雕塑院落,乔尔珀尔曼,（Joel Perlman）,芭芭拉赫普沃斯（Barbara Hepworth）,米丘工作室,亨利-摩尔,（HenryMoore）,朝勃克,（Olbram Zovbek),“造院”建筑在院落里,金地香蜜山的形象统领,金地,香蜜山：山居十二院,（项目产品属性）,造院,创意工场,山居十二院展,精英平台,工科精神，原创出品,（金地品牌属性）,“让波托菲诺们土起来！”,香蜜山的人文概念与设计弥补了其在区域内资源、产品上的劣势；,香蜜山追求的人文精神是与目标客户的精神追求向相契；,金地品牌的影响力将“山居十二院”的概念更深入的推广；,香蜜山：山居十二院金地原创出品,案例：地业十五峯,占地面积：55608平方米,总建筑面积：179567平方米,容积率：2.,绿化率：35%,一期总户数：451户,层小高层单位。,城市假日,一期,二期,项目推广形象：为不与主流的完美，,师著、精端、山宅,项目理念主张：清心不寡欲，,都市禅意山居大宅,项目推广形象：为不与主流的完美，师著、精端、山宅,项目理念主张：清心不寡欲，都市禅意山居大宅,都市生活写照：,高楼大厦、车水马龙、灯红酒绿、觥筹交错、身心疲惫；压力、烦躁，家庭、事业、身心难以平衡。,禅：,平和、静心、人生沉淀之后的智慧；,都市：,繁华的、便利的、中心的；,出则繁华、入则山林。,既能享受宁静的山居，卓然不同的生活品位；又能享受都市的高尚繁华，不被边缘化。,线上推广1：为不与主流的完美 师著、精端、山宅,线上推广2：为不与主流的建筑精品,线下禅意生活推广之一：美学巡展,都市禅意山居,禅意生活展示之一：样板房展示,5年精工品质，从材料到工艺，处处尽善尽美,纯白样板房，日式禅意风,“都市禅意山居”概念营销带来的溢价，提升客户的价格预期，缔造都市山居豪宅,时间,12000,10000,8000,15000,18000,30000,25000,08年8月,09年3月,09年8月,09年12月,2万元/平米为价格瓶颈,元/平米,客户价格预期,突破3万元/平米的价格预期,市场因素,营销价值,案例总结：,独特，甚至稀缺的自然资源不是打开市场大门的唯一金钥匙，,豪宅的必然因素里除了自然环境，还要拥有历史以及人文的内涵,，这种内涵决不是单靠环境就能展现出来的。,卖山不是卖物质层面的山，,而是寻找一种精神感知，寻找有同样精神感知的人群。,深圳山居主题定位案例,项目价值传播体系：,立体式全方位传播，虚实兼备，实则扬长不避短，虚则极度差异化。,资源价值,理念价值,隐形价值,产品价值,形象价值,区域价值,1,7,6,5,4,3,2,项目价值,100,80,60,服务价值,客户价值感知,物理属性,（标准化）,精神属性,（个性化）,客户价值期望,项目价值传播,资源价值,理念价值,隐形价值,产品价值,形象价值,区域价值,1,7,6,5,4,3,2,销售现场价值传播与强化,服务价值,线上营销推广价值传播,线下营销活动价值传播,1,形象价值,2,理念价值,3,4,区域价值,产品价值,1,2,3,产品价值,理念价值,服务价值,资源价值,理念价值,隐形价值,产品价值,形象价值,区域价值,客户价值感知,1,7,6,5,4,3,2,项目价值,100,80,60,服务价值,100,80,60,客户价值期望,物理属性,（标准化）,精神属性,（个性化）,项目价值实现机理：,客户感知价值客户预期价值,客户感知价值f（物理属性感知价值，精神属性感知价值）,项目价值实现的路径：,客户期望价值：基于项目物理属性，寻求精神生活需求,客户感知价值：满足物理属性需求，放大项目的精神属性价值,价值挖掘,价值传播,价值感知,PK,价值缔造,价值预期,1）价值缔造：,物理属性的改造，并决定价值挖掘和传播的空间；,2）价值挖掘：,基于本项目的物理属性，从区域、资源、产品等角度提炼核心价值点；,3）价值传播：,基于提炼的核心价值点，从线上、线下进行全方位的立体式价值传播；,4）价值感知：,实时监测客户价值感知效果，因地制宜调整价值传播策略与方向；,5）价值预期：,理性分析并尊重、满足客户对项目的价值预期；,：我们的客户精神属性是什么？,客户置业心理分析：,大多数客户以改善居住、生活环境为主，因此选择170-200平米的产品；占六成以上的客户愿意为绝版地段和景观资源买单。,经统计，受访客户对房屋的面积需求较为分散，从,70-200,平米均有，其中主要以,170-200,平米为主。,客户置业能力分析：,大户型产品客户年收入大部分在30万以上，置业能力较强，因此客户一次性付款比例较高，客户多为惠城老城区换房客。,受访者中一次性付款的占,36%,，按揭贷款的占到,64%,；,按揭贷款年限从,5,年至,20,年不一。月供金额差异较大，从,4200,至,12000,元不等；,年收入,20-50,万的客户在一半以上，主要是惠城本地客户。,客户来源,71%,9%,3%,2%,3%,3%,2%,5%,2%,惠城,惠阳,惠东,河源,陈江,仲恺,广州,深圳,普宁,客户,面积,需求分析：面积上以,170-200,平米之间为主，结构上以,3-4,房,2,厅,2,卫,1,厨,2,阳台,1,储藏间为主；,客户,置业因素,分析：以改善居住、生活环境为主，其次是保值增值；,客户,主卧,需求分析：客户倾向主卧面积,16-25,平米 ，其中客户最为看重的是通风采光及带落地凸窗,/,主卫宽敞；,客户,客厅,需求分析：客户最希望客厅宽大气派，有较好的视野景观，客厅主要是家人的私密空间；,客户,厨房,需求分析：客户希望厨房呈,L,型围合布置，同时尽可能在厨房内部设置功能阳台；,客户,餐厅,需求分析：客户主要希望餐厅独立设置，其次是餐厅与厨房一起设置；客户以经常使用餐厅为主；,客户,配套,需求分析：客户配套需求依次是游泳池、儿童活动场所、百货超市及健身房为主同时客户希望社区有较高档的其他配套：如商务休闲区域、文化艺术中心、宴会厅、高级培训中心、红酒雪茄吧等。,客户需求分析总结：,舒适/气派/高档,目标客户描述关键词：,稳定、家庭、成功、享受、心灵归属感,他们是一群寻找心灵归属的人，,收获着事业成熟期的纷繁与愉悦，享受着稳定的家庭生活，沉浸在半生的丰富阅历之中，,但是他们还是在寻找,：,是一个可以把玩的物件、也是一个可以洗彻身心的家、还是一种浑然天成的风格,：,什么是他们的心灵归属？,金榜山靠什么打动他们的精神感知？,金榜山是他们的心灵归属地吗？,写在主题定位之前,3,惠州城市文化研究,项目外部基本条件,项目内部基本条件,山水后花园：,“半城山色半城湖”的惠州，珠三角山水资源最丰富的城市，山水资源也成为惠州城市和房地产市场的核心名片,今日惠州,惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身。,天下西湖三十六，惟有杭州并惠州,“百粤群山之祖”罗浮山,天然氧吧”南昆山,“岭南第一泉”汤泉,风景迷人的巽寮湾,惠州之根,无论是能体现东岸价值的“产业承接带”，还是能体现城市融合价值的“山水后花园”，都为惠州打上了“寄生”的标签；那么惠州是否还有另外一张名片,昔日惠州,粤东门户/区域中心：,东江是珠江三角洲东岸的发源地，惠州曾经是东江流域政治、经济、军事、文化中心和商品集散地，区域中心城市,160多年前，香港属于惠州；30年前，深圳属于惠州，20年前，东莞也属于惠州。,昔日惠州,岭南名郡/文化名城：,2007年城市文化竞争力排名，惠州文化单项排名第四位，内地城市最具文化、历史的地方,惠州学院历史悠久，人文荟萃。其前身可追溯到宋淳佑四年（公元 1244 年），惠州太守赵汝驭在银冈岭创建“聚贤堂”，又称为“十二先生祠”，,以纪念唐、宋以来对惠州经济文化最有贡献的先哲名儒“十二先生”。,后惠州太守刘可刚把“聚贤堂”改为“丰湖书院”，成为当时广东四大著名书院之一。清代名士宋湘的名联,“人文古邹鲁，山水小蓬瀛”,是书院最好的写照。,惠州文化源远流长，东江、东坡、东征、东纵四东文化，对整个广东有着举足轻重的影响,是珠三角东岸的历史名城,在经济发展的浪潮下，曾经因为历史文化的积淀而形成的领袖气质在GDP的追逐中，逐渐消散了；如今的历史只是一些碎片式的符号，城市似乎对曾经的过往失忆了,400多年历史的县城最后的老城墙归善墙于08年5月被拆,工业污水排入东江一个无法找到根的惠州,52,52,限购政策首先在上海、北京、深圳、杭州等一线城市或房价较高城市实施,；,在建设部公布新限购城市名单前后，部分省会城市及房价较高城市先后表示将实施限购政策；,预计在一二线城市实施限购政策后，部分房价较高，投资比例较大的三线城市也将被纳入限购城市名单；,限购令,中小户型需求比例降低,大户型需求比例增加,在限购令下，客户尤为珍惜自己的“购房指标”，过渡性居住需求将受到一定程度的抑制，,中小户型市场需求比例将下降；,在限购令下，客户住宅购买次数受到限制，一步到位的心理将被进一步放大，,大户型市场需求比例将上升；,外部环境1：,政策层面上，在“限购令”影响下，客户置业心理需求将发生明显变化，大户型需求有上升趋势,53,外部环境1：,政策层面上，随着保障房体系的进一步建立健全，商品房走向高端，市场两级分化是必然趋势,高收入人群,低收入人群,商品房在剥离不可能完成的使大多数人有住房的政治使命后，房价将仅仅是经济问题，而非政治问题，这将使商品房产品进一步走向高端化，成为小众群体的需求产物，中低档物业将逐渐消失；,廉租房、公租房成为政府解决大量民众生活的必然措施；,2011年全国保障房建设目标为1000万套，为督促地方政府完成这一任务，住建部将与各省级政府签订“军令状”，任务完成情况将纳入对地方政府的考核。,住建部部长姜伟新,中低收入人群,限价房将成为政府解决夹心层居住问题的主要方式,外部条件2：,惠州,豪宅价值体系正在由单一的滨江豪宅向多元化豪宅方向转变,，包括占有城市核心资源豪宅、城市+资源型豪宅、4A风景区休闲豪宅,碧水湾,帝景湾,水云居,翡翠湾,富力丽港中心,佳兆业中心,保利达项目,华贸中心,城市核心豪宅,滨江豪宅,中信水岸城,黄金海岸,珑湖湾,惠鹏项目,保利山水城,城市+资源豪宅,4A风景区休闲豪宅豪宅,润园,万林湖,城市原筑,外部条件3：,未来两年惠城的市场供应量超过600万平米，其中11年将达到350万平米以上，,三环以内的土地供应逐渐短缺,项目名称,占地面积（m,2,),建面（m,2,),产品类型,11年推售量,荷兰水乡,40万,60万,多层、小高层、高层,8万（三期）,东方威尼斯,17万,26万,联排别墅、洋房、小高层,8万（二期）,中信水岸城,25万,75万,小高层、高层、别墅,11万,天地源水口项目,18万,20万,别墅、高层,10万,龙光东江新城项目,10万,20万,高层,10万,合生上观国际,40万,100万,小高层、高层,10万,宝安水口项目,12万,25万,别墅、高层,10万,鼎峰项目,27万,67.5万,高层,预计10万,盈超项目,3万,7.4万,别墅、高层,预计4万,中颐项目,7.8万,33万,高层,预计10万,万科项目,25.3万,32.8万,洋房、小高层、高层,预计12万,双城国际,5.6万,28.4万,预计6万,合生帝景湾,23万,42万,小高层、高层,预计8万,奥园,100万,130万,联排别墅、小高层、洋房,预计10万,东南项目,1万,2万,预计2万,鹏基万林湖,42万,33万,多层、小高层、高层、独立、台地别墅,8万（明年）,润园,30万,21.7万,独栋、联 排、叠拼、小高层,预计8万（二期）,山水江南,7.2万,10万,多层、别墅,4万（二期）,东江学府,90万,160万,高层、小高层,山水华府,12万,23万,高层,8.5万,南山诗意,4.7万,9.8万,小高层,预计6万,TCL陈江项目,8万,约12万,预计小高层、高层,预计6万,TCL金山湖项目,6.5万,15万,预计高层小高层,预计7万,东江新城(含水口)片区 约80万,江北(含沿江路)片区 约120万,南部新城 约70万,其它片区(南线、仲恺)约80万,2009年惠州市商品房销售统计,外部条件3：,从需求角度来看，,平面大面积户型市场需求非常强劲，,在销售面积上占总销售面积的35%；从而反映出惠州大面积商品房需求具有较强的购买力,外部条件4：,本项目金榜路距离惠盐高速出口白云前收费站仅五分钟车程，是由深圳进入惠城的第一站，因此万林湖深圳客户比例相对同类楼盘偏高。,惠盐高速,白云前收费站,金榜路,万林湖,本案,“和院”J区开盘成交客户深圳客户占35%：,主要来自南山区13%，福田区8%,宝安区、罗湖区、龙岗区各占4%，盐田区占2%；,内部条件1：,目前地块,内部有小型山体,，并将地块分割成了东、西走向两块；地块表面有一定的落差，,表现为南低北高地势,。,万林湖,金榜路,学校用地,J1,F1,F2,F3,会所,建筑工棚,鱼塘已经填平,地块内部有不同高度的小山体,地块内有部分碎石低洼,内部条件1：,地块主要以山景资源为主，高层可看部分红花湖，属于典型的山资源景观区域，西面有规划中的公园，景观较为丰富，但不强势；且整体表现为,西北向山景资源更具优势,激流坑片区北部山体居住组团,万林湖,内部山体景观,西至：金仲路延伸至古塘坳医院，停车场及学校规划用地,北至：小型山体，金榜隧道方向,南至：福利院规划用地，地面已全部平整,东至：金榜路，与万林湖一期洋房隔路相望,福利院用地,鹏基地产在万林湖和半山名苑项目中积累了大量打造高品质豪宅的经验，并且通过这两个项目在市场上树立了较好的品牌影响力。,内部资源2：,鹏基投资,，具备一流,高端品质豪宅打造实力万林湖、半山名苑，在惠州已有一定的,品牌影响力,万林湖,半山名苑,内部资源3：,本项目与万林湖仅一路之隔，可,借助万林湖在市场品牌影响力和优质生活环境影响力,，同时借助,十一小的吸引力,，本项目是万林湖城央湖山资源物业的再升级，更是鹏基地产品牌的再升级。,万林湖,金榜路,学校用地,J1,F1,F2,F3,会所,智者乐水，仁者爱山；,山水聚会，金榜题名；,上风上水，传世大宅。,万林湖被誉为“城市生态绝版领地，最佳要地”，金榜山借势万林湖，更是万林湖生态豪宅概念的升级与传承,定位及生活打造,项目定位,规划布局,立面建议,4,园林及小品,区内配套设施,营销展示,宏观环境：,11年政策逐步趋严、惠州城市化加速、城市中心土地减少、珠江东岸一体化的建设，交通环境的改善；,行业环境：,资源豪宅的供应将集中化，惠州豪宅的价值体系已日显陈旧，“珑湖湾”的模式已成功证明此点。传统的豪宅标准需要被颠覆、惠州无山居豪宅的历史将在此终结；,外部环境：,红花湖、高榜山，近在咫尺的资源却始终不能给楼盘带来明显的价值提升；而与此同时，三环西路、金恺路的开通，对区域的价值又有明显的提升；,内部环境：,手握“万林湖”这块市场知名度极高的金牌，坐拥惠州顶级的山水资源，我们只差一个合适的切入点，来实现项目的价值,我们的定位方向,结合项目的资源价值、区域价值、品牌价值，把握机会，打造一种精神层面的山居生活，并将其打造成一种标杆的生活主张，来体现客户置业时的精神诉求,城市中心 禅意山居,案名建议,富春山居 禅意峯,富春山居：,富春山居图是元朝画家黄公望的作品，是黄公望的代表作，被称为中国十大传世名画之一，与清明上河图齐名。“剩山图”今天收藏于浙江省博物馆，而富春山居图“无用师卷”则藏于台北故宫博物院。,取名富春山居，既是对回归自然生活主张的一种体现，也能在后期营销中建立主题,禅意峯：,为项目东侧小山之名，山体上设置禅意书亭，其山下临街一侧依托会所设置禅意茶舍，是项目生活主张的一种体现,备选案名：聆峰（取自临峰，改后寓意人与山的交流）,资源价值,理念价值,隐形价值,产品价值,形象价值,区域价值,客户价值期望,1,7,6,5,4,3,2,项目价值,100,80,60,服务价值,客户价值感知,物理属性,（标准化）,精神属性,（个性化）,项目价值挖掘,项目价值挖掘：物理属性提炼与提升，精神属性赋予更多的创造性,项目价值挖掘,区域价值,红花湖景区既为惠州的城市绿肺、同时也是惠州城区的地理高峰，是居民休闲健身的首选之地,区域价值,红花湖,红花湖是惠州西湖的活水源，湖区山林茂盛，红花湖以生态涵养、休闲健身、游憩观光为主开发建设，中心区建设有众多旅游景点；,越来越多的市民享受着红花湖风景区的休闲健身设施。,区域价值,高榜山在惠州人心中，不只是地理的高峰，更是文化传承的象征之一,挂榜阁这个具有岭南文化特色的古典建筑建成开放，进一步提升我市城市档次，展示惠州山水优美、生态和谐、崇文厚德的良好城市形象，打造“休闲之都,度假天堂”和国家历史文化名城。,高榜山成为市民健身场，“绿道”改变市民休闲方式,。,高榜山景区,挂榜阁,高榜山登高,区域价值挖掘,区域价值核心-城市中心的山峰。,物理属性,西三环的贯通，区域内部交通将极大改善；,城市升级，鹅岭南路城市化加速；,惠州城区土地有限，未来城西发展加速；,教育物业保值、升值空间；,轨道沿线物业；,精神属性,城市绿肺，惠州的健康养生之地；,文化传承，承托美好生活梦想；,城市认知中的豪宅区域,如何通过产品来体现本项目的价值？如何阐述这种价值？用怎样的精神属性来描绘本项目的生活方式？,85-100平米2+1/3+1,115-125平米大3房,130-140平米小4房,160-170平米大4房,180-200平米5房,/,复式,24层,24层,28层,28层,28层,28层,32层,28层,28层,32层,32层,32层,28层,32层,增加楼宇,现有规划思路分析,现有规划思路分析,山仍然是我们的景观，建筑与山的互动极少，对山的开发和利用，仍保持一种“远观而不可亵玩”的心理；,较多采用大板面的布局，山的开发性略显不足，是项目的山而不是我们所说的“城市的山峰”；,在建筑形态上，采用高层低密度的思想，但是建筑的高度上难以出现变化，给人比较单调的感觉；,对于临街面的利用，我们究竟是用低价值的产品进行弱化，还是用开放式的布局来体现项目的属性？,规划理念：尊重自然、顺乎自然，,回归人性，回归本原,保留坡地的山地形态，通过小区绿化返哺大地，实现建筑与自然的互动，更将生活与自然融为一体，形成良好的禅居生活氛围。,我们要打造一个能讲故事的建筑,案例借鉴十五峯,规划格局：场地重构，架空2-4层，形成三个台面，纯小高层，短板点式排布，南偏东18板楼,架空2-4层：7万平米地下空间；阳光型车库，户均双车位；尊重人性，户户纳景；,短板点式排布：保证足够的楼间距，无对视，户户通风、采光、纳景效果佳；,南偏东18板楼：最大限度的保证南北通透性、通风效果；,我们要打造一个能讲故事的建筑,案例借鉴十五峯,世联建议概念示意,24层,24层,28层,28层,28层,32层,28层,28层,32层,32层,32层,28层,32层,增加楼宇,调整思路,南面入口处设计较大的公共广场空间，较为浪费；建议把入口北移，正对山体，形成开阔的，生态的展示入口；,项目整体采用大围合的规划布局方式，项目内部显得过于空旷，建议在中心景观区域设计,2,栋楼王单位，树立项目标杆；,现方案指标难以满足项目容积率要求，可考虑在西南角增加两栋高层单位，平衡容积率,北面大板式结构单位，建议稍稍向南偏移角度，可增加其立面展示效果；,外立面建议,我们回归的是一种中式的居住思想,与自然的交融,文化的传承,不张扬，却实用,不跳跃，却大气,显然传统的欧式风格已不能满足我们的需求，但同时我们也要兼顾惠州当前的置业习惯纯粹的中式也让客户难以接受,外立面建议中式现代风格,取欧式建筑的几何感，结合中式的节点元素,广州云山诗意人家,外立面建议中式现代风格,取欧式建筑的几何感，结合中式的节点元素,外立面建议中式现代风格(建议参考十五峯),可考虑多采用现代元素，但在色彩上采用偏灰色调为主,采用大量玻璃元素组成,，,笔直的线条,，,简洁的立面,，,以灰白色调（冷色调）为主，辅以其他暖色调点缀，体现现代都市的气氛，同时能,较好地与周边环境结合,（多设取景框，最大限度的景观共赏）,产品建议,产品品质-户型空间：南北通透、多套房设计、别墅尺度宽厅、户型方正实用,234平米K户型 4房2厅4卫,两梯两户、板楼设计，南北通透、动静分离,客厅接近7米超宽山景阳台，零距离呼吸氧吧,全套房，三阳台和庭院书房设计,落地窗景观山景浴室，沐浴山岚,保证住宅的南向采光面；,保证客厅景观的通透性,收纳空间：大户型豪宅收纳空间超前设计,藏起来的洗涮空间和储物间,藏起来的景观、衣柜、书桌,进门鞋柜、大衣柜,主卧室衣柜及储物柜,客厅掩藏起来的壁柜,产品建议,人性化设计：从居家角度进行人性化功能设计,坐着沐浴,看视屏学做饭,燃气检测器,阳台反梁设计,同层侧排技术,产品建议,集中供风系统,双豪华大堂、日本,原装进口富士达电梯,大堂：,每栋楼均设,双豪华大堂,，铺砌,伊丽莎白大理石,，钢化玻璃铜边框设置可视对讲门口机、及监控摄像机等智能化设备。,电梯：,两梯两户或两梯一户,，全部直达各层地下室。电梯采用世界八大品牌之一的,日本“富士达”品牌,，有专用的电梯空调，并设有,正负离子除菌装置,，自动杀菌，而香港高端豪宅及星级酒店基本都是使用这个品牌电梯。,产品品质-公共空间：豪华双大堂、智能化信报箱、日本原装进口富士达电梯、兴风自动杀菌系统,产品建议,中式样板房建议,更多采用中式元素，注意墙体、门的布置,中式样板房建议,在家居元素的体现上，舍弃欧式样板房的豪奢做法，强调意境上的体验,园林建议,园林展示：参考十五峯峡谷式园林,叠泉瀑布、仙雾袅绕,园林建议,注重园林层次感的营造，通过铺地及园林的为何，多营造小围合空间，正所谓“韬光不养晦、步步有洞天”,对于高差的处理，利用高差来丰富采光面的选取，增加绿化的范围,园林建议,绿化的层次感不只是体现在地面上，在竖向的交通体系中，也可融入园林体系,园林与水的结合极为重要，但水的利用不在于大，而在于“活”且能与环境共融，并增加取景面,小品建议,采用重视元素，但摈弃山石堆积的做法，多使用中式的形象元素进行点缀即可，尽量避免可以堆积的做法,小品建议,与项目的意境相吻合，不在于材质的华丽或张扬，而在于所体现的内涵，与自然为邻、依自然而居的概念,小品建议,尽量采用简单的几何元素，用简单的材质和淡雅的色调，体现项目的生活主张,茶室可利用设计公建来实现，山之上享受闲适与独特的建筑品味,设计内容：以竹的材质体现闲适的感觉与禅意的唯美,配套建议,结合依山会所而设的禅意茶舍,设置在禅意峯上的小书吧,一个个从地面伸长出的玻璃盒子，可形成完全自我的空间，看书，冥想，完全自我,设计内容：以玻璃体营造较为封闭的空间,配套建议,配套建议,局部小空间打造的养生广场、设置少量的石质桌椅供住户使用,营销展示系统,销售接待人员的着装,水墨词画的展示,生活意境的沙画影片,中式元素的体现,梅兰竹菊的赏鉴,概而言之：,我们打造的是一种城市山居的生活，它是一种回归，也是一种自我的实现，我们不强求古典中式“勤以修身、俭以养德”的质朴，我们只需让客户感知到在这里，是对生命的一种净化、是对品味的一种提升、是对自身的一种回馈；,我们更要让城市知道在这里，不只是楼宇建筑的高峰，也是城市生活方式的一座高峰,THE END,THANKS,