成都锐理第三代春熙商圈投资价值与机会研究报告(54页).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第三代春熙商圈投资价值与机会,解决方案中心,2014.4,Contents,成都商圈格局,春熙商圈发展阶段,春熙商圈东扩原因,第三代春熙商圈项目解析,春熙商圈投资价值总结,PART.1,成都商圈格局,成都现有商圈以春熙路、盐市口、骡马市为核心，各区域社区商圈逐渐成熟。,五块石商圈,荷花池商圈,骡马市商圈,春熙路、盐市口商圈,桐梓林、航空路商圈,华侨城商圈,内金沙、,内光华商圈,内外双楠商圈,红牌楼商圈,玉林、紫荆商圈,站南、金融城商圈,新会展商圈,川大、成仁路商圈,火车东站商圈,万年场商圈,东大街、,牛市口商圈建设路商圈,太升路商圈,迎宾板块商圈,羊犀商圈,清波商圈,苏坡商圈,九里堤、,交大商圈,晋阳商圈,大源商圈,东方新城商圈,川师商圈,八里庄商圈,城市商圈,区域商圈,社区商圈,成都现有商圈格局：,城市级商圈目前约,6,个,，基本沿城市中轴线从北至南分,布，形成以春熙商圈、盐市口商圈、骡马寺商圈为核心的格局；,以二环路为轴线区域商圈（社区商圈）已初具规模并逐渐,成熟,。,成都商圈布局特点：,传统商圈的自发性；,生活类商圈与生产类专业市场混搭；,传统商圈档次和业态定型，容量不足；,城,市商业布局有待,升级。,传统商圈档次偏低，容量不足，亟待升级。,春熙商圈概况,春熙商圈发展,阶段,PART.2,春熙商圈发展阶段,上世纪,80,年代改革开放后，政府鼓励待业青年自主经营，春熙路上有了大量的店铺和摊位在经营，商圈内再次出现繁荣景象。,90,年代开始，东风商场、泰华、九龙、太平洋等百货商场的相继入驻，使春熙商圈开启了现代商业的新篇章，商业体量达到,30,万方左右。这一阶段的,经营业态以服装、饰品类为主，商品结构相对单一。,第二代春熙商圈：,20,世纪,80,年代末,90,年代末,春熙商圈概况,春熙商圈发展阶段,2001,年成都政府对春熙路进行了升级改造，客流量增多，成为西南地区最有影响力的步行街。原有的中低端商场和批发市场已经不能满足人们的消费需求，此时伊藤洋华堂、伊势丹百货、群光广场等中高端的商场和购物中心开始入驻，提升了春熙商圈的商业档次，丰富了业态品种。随着商业升级的需求不断发展，第三代春熙商圈开始向东扩张，商气尤其是高端商业人群开始东移，出现了,IFS,、铁狮门等城市高端综合体。,第三代春熙商圈：,2001,年至今,春熙商圈概况,春熙商圈发展阶段,PART.3,春熙商圈东扩原因,春熙商圈东扩原因一：,成都经济总量上升，投资、消费尤其是高端消费不断增长，带动核心商圈升级换代。,2007-2013,年，成都,GDP,稳步上涨，并且在,2013,年迫近“万亿”大关；从各年的增幅来看，虽然有一定的起伏波动，但增幅仍处于,10%,以上的高速增长水平。,2013,年成都人均可支配收入继续稳步增长，人均可支配收入迫近,3,万元；但就增速来看，放缓趋势明显，逐步进入平稳增长阶段。,成都近几年,GDP,和居民人均可支配收入保持稳步增长，经济环境良好。,2013,年成都社会消费品零售总额继续增长，但增速较,2012,年下降趋势明显；但从各月的数据来看，累计增幅均在,12%,以上，仍处于高增长水平。,截止,2013,年,11,月，成都房地产投资总额达到,1869.00,亿，较去年同期增长约,11.3%,，较,2012,年增速显著放缓。,成都消费和投资水平稳步上升，质量与数量并存。,截至,2013,年底，超过,200,个国际品牌进入成都，占全球国际品牌总数的,80%,以上。据统计，成都奢侈品消费仅次于北京和上海，位列全国第三。成都作为中国西南经济中心，拥有中西部地区数量最多的豪车消费者，成都已成为继北京、上海、香港之后的财富第四城。,基于成都不断增长的消费水平和良好的投资环境，各类高端品牌纷纷将成都作为西部乃至国内的投资热点，成都的商业建筑形态和业态也在随着人们消费需求的增长不断升级。,成都奢侈品和豪车消费位列全国前三，带动商业业态不断升级。,2001,年至今，第三代春熙商圈经历了,10,余年的发展，虽然业态有了一定程度的升级，但原有的规划已经不能适应现在的发展。从最西端的青年路到最东端的春熙路东端，依次由低端批发、中低端零售和中高端零售主导，各路段定位差异较大，针对的目标客群也大不相同，从而使整个春熙路商圈不能形成统一的形象，相互之间难以承接人气。同时，硬件设施陈旧、铺面较小等硬伤的存在，影响了高端商家入驻。,春熙商圈作为成都核心商圈，硬件设施陈旧，商业空间和容量不足，无法与日益增长的高端消费匹配，需要升级换代。,春熙商圈代表项目,春熙商圈内集中商业以百货商场为主，多建于,2010,年之前，以中档的大众消费为主，一些区域硬件设施陈旧，购物环境相对较差，受商圈内整体环境和原有规划的影响，拆迁改造难度大，无法引入高端商家。,春熙商圈东扩原因二：,成都商圈商气经历了从城市中心到城市副中心的外移过程，作为城市核心区的春熙商圈，业态档次不高，消费大众化，高端客群逐渐被桐梓林、南延线等区域分流，春熙商圈东扩后的高端项目弥补了商圈业态不足的状况，使其回归成都商业核心地位，重塑辉煌。,春熙商圈商气经历的三个过程：,核心,外移,回归,春熙商圈由于其在地理位置上得天独厚的优势，从第一代商圈开始就占据着成都各商圈的绝对地位，尤其是,2000,年春熙路改造后，节假日的人流量可达到,50-60,万人次，成为全国闻名的商业区域。,核心,外移,回归,改造后的春熙商圈经过几年的发展，业态、功能和消费客群均已定型，形成了以中档消费为主的大众商业区。而与此同时，成都各个方向的城市副中心在逐渐形成，尤其是以桐梓林、光华、南延线为代表的区域，高端住宅和商业体逐渐增多，形成了高端消费中心，而春熙商圈中端的消费层次和购物环境使得高端消费者开始逐渐远离春熙商圈，商气开始外移。,核心,外移,回归,春熙商圈是上个十年的产物，随着时代的发展和成都人消费水平的不断提高，已经跟不上人们的消费需求，以百货和小商铺为主的业态和容量限制，使得原有商圈内升级换代难度较大。而红星路以东区域被定位为高端商务主轴和成都,CBD,，铁狮门、,IFS,、晶融汇、未来中心等项目纷纷亮相，使得商圈内的高端氛围凸显出来，高端商气开始东移，弥补了原春熙商圈高端性不足的局面，提升了整个商圈的档次，加上地铁二号线站点的开通，带动了人流量，商气和客群开始回归春熙商圈，重塑春熙辉煌。,商业金融,商务金融,居住,春熙路时尚商业及高层簇群节点,红星路商业,及历史文化节点,锦江高层,簇群节点,一环路金融,及高层簇群节点,二环路,高层簇群节点,锦江新城,高层簇群节点,政府的城市商业定位：,独具特色的高端金融商务主轴,东向,商业商务,近三年，春熙商圈新增百万平方米综合体，高端商业氛围已然形成。,从,2011,年,-2014,年，铁狮门、银石广场、成都国际金融中心、太古大慈寺等高端项目整体呈现体量超过,100,万平方米，,春熙路商圈高端购物区的雏形已经清晰，商业氛围逐渐成熟。,东扩春熙商圈配套完善，满足商务性需求。,东扩商圈除了有高端购物中心外，还配备了五星级酒店、甲级写字楼，更好的满足商务性的需求；东扩的春熙路商圈与大慈寺的无缝连接，也带来了更多的人文气息,。,春熙,商气东扩,春熙商圈完成升级换代，商业业态完成集市,百货商场,购物中心的转移,从集市到购物中心的改变，是春熙路根据市场发展做出的升级。,如上世纪,90,年代百货商场的落成改变了春熙路商圈的动线一样，购物中心作为更为高级的零售物业形态，也必然会促使整个商圈商业氛围和功能布局相应调整。目前，在红星路东侧的购物中心，满足了一部分高端消费群体的需要，商气东扩提升整体商圈档次，高端人群回归春熙。,集市,百货商场,购物中心,成都经济高速发展，高端消费需求增多，原有的春熙商圈陈旧设施与业态已不能满足客户日益增长的消费需求。,东大街高端金融商务主轴定位以及几大高端项目的亮相，提升了原有春熙商圈档次，客群开始回归，商气东扩成为必然趋势。,小结,1,2,东扩商圈简介,商圈内,代,表,项,目,商圈,内代表项目对比,商,圈内投资价值与机会,典型,项目解析,未来中心,PART.3,第三代春熙商圈项目解析,东大街大慈寺区域,轨道,：目前地铁二号线已通，地铁,3,、,4,、,6,号线处于规划中；,公交,：,104,路、,10,路、,301,路、,335,路、,43,路、,47,路、,56,路、,68,路、,76,路、,152,路、,18,路、,335,路等及沙河堡综合客运枢纽站；,东扩后的第三代春熙商圈范围扩大到东大街,-,大慈寺区域，该区域是成都传统的,CBD,核心区，目前是成都政府倾力打造的西部金融中心。,东扩商圈简介,明宇金融广场基础信息,明宇金融广场位于东大街的中段，地上,47,层、地下,5,层，总高度将达到,206,米，是集国际五星级酒店、甲级写字楼于一体的超高层建筑综合体，为企业和个人提供更为高效、便捷的一站式商务服务。,商圈内代表项目,成都国际金融中心基础信息,成都国际金融中心位于大慈路以南，红星路以东，是香港九龙仓集团投资开发高端综合体项目包含五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅，商业部分以跨层旗舰店形式呈现，已于,2014,年初开业。,商圈内代表项目,铁狮门晶融汇项目基础信息,铁狮门项目位于下东大街纱帽街口，由三座高约,158,米、超过,40,层的塔楼和一片不超过,5,层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场，其客户设定为长期在成都工作的国际商务人士，采用纯住宅的方式，实行“纽约式”管理。,商圈内代表项目,未来中心项目基础信息,商圈内代表项目,未来中心位于蜀都大道和一环路交汇的黄金十字路口，涵盖儿童主题家庭生活式体验商业、五星级主题酒店、创意灵动商,HOUSE,三大业态，是春熙商圈内唯一一个以儿童为主题的家庭休闲商业中心。,成都,2013,年主城区甲级写字楼平均租金为,128,元,/,/,月，春熙商圈内写字楼项目均为甲级，租金水平多在,120-170,之间，高于市场平均水平。,商圈内代表项目对比,春熙,东大街商圈内的商业项目多为大型高端购物中心，且大部分为只租不售的自持型商业，仅有喜年广场有部分底商出售，目前已到尾盘阶段。,商圈内代表项目对比,众多国际品牌开发商云集的东大街板块是成都市的商务中心，甲级写字楼、高端零售以及高星级酒店逐步呈现，并有地铁二号线经过，交通优势凸显，该区域正逐步走向发展的最高点。据调查，东大街区域聚集了成都全市,80%,的外资银行和国际知名金融机构（汇丰银行、渣打银行、中英人寿等均已入驻），未来将成为西部金融机构最多、金融产品最全、发展环境最优的金融发展聚集区，无论是从其所占的地理位置还是其所拥有的先天优势来说，春熙,东大街板块都将以其独具的优势得到投资者的热捧，成为成都的热点投资区域之一。,商圈内投资价值与机会,品牌开发商的云集和大量国际金融机构的入驻使得春熙,东大街商圈成为成都的投资特点区域之一。,商圈内销售型办公物业有时代,8,号、喜年广场、晶融汇、睿东中心、未来中心等项目，其中时代,8,号、喜年广场和晶融汇项目均已基本售罄，仅有睿东中心和未来中心有供应，商业项目仅有喜年广场的尾盘在售，各类产品的稀缺性强，而未来中心的高层空中商铺产品宜商宜居的灵活使用特性和高性价比为投资人士提供了入驻春熙商圈的较好投资机会点。,区域内多数销售型物业已基本售罄，各类产品稀缺，未来中心项目的空中商铺产品提供较好投资机会点。,商圈内投资价值与机会,第三代春熙商圈典型项目简析,未来中心,典型项目解析,未来中心,未来中心位于成都蜀都大道和一环路交汇的黄金十字路口，在水碾河商场、成都饭店、娇子音乐厅三大成都历史地标之一的水碾河商场原址上而建，是区域改造的首个龙头项目。周边拥有城市最完善的交通、最庞大的商业群、最高端的商务群、最集中的城市豪宅区作支撑，占据春熙东扩的桥头堡位置，位于投资黄金价值坐标点。,未来中心占据春熙商圈东扩的桥头堡位置，与一环路交叉成为黄金十字口岸。,项目区位,典型项目解析,未来中心,蜀都大道与交通环线一环路贯穿东西南北，,20,条快速公,交,分布于项目周边；,三,大地铁线,路,（,2,号线、,4,号线、,6,号线）环绕,，,其中,2,号线已开通，牛王庙站距离本项目,600m,，,4,号线预计,2015,年底开通。,交,通分析,典型项目解析,未来中心,地铁,4,号线,(,规划,),地铁,6,号线,(,规划,),蜀都大道,一环路,东大街,地铁二号线,东安南路,双华路,蜀都大道,未来中心,未来中心周边交通通达性好，城市主干道、快速公交和地铁组成的交通枢纽能快速达到市中心和周边区域。,城市主干道,城市次干道,已开通地铁线路,规划地铁线路,项目总建面,8,万方，由,6,层商业裙楼和,2,栋塔楼组成，塔楼均为,loft,产品。,其中,A,区为,1.1,万，是该项目目前唯一在售部分；,B,区,2.4,万，将打造成桔子水晶五星级设计师主题酒店；,-1F5F,共,4.5,万方，是以儿童为主题的家庭休闲商业中心。,商业,总,体规划,典型项目解析,未来中心,未来中心获得中国,成都商业地产价值榜,2013,中国最具运营价值城市综合体,，形象和运营价值得到提升。,商业中心：儿童主题家庭生活体验中心,塔楼底部,-1F5F,是,春,熙商圈内,唯一以儿童为主题的,家,庭休闲商业,，定位为,生,态自然与时尚、科技相结合的家庭休闲儿童成长体验,中心,。,商业中心内拥有“天空之城”庭院天街和“声之谷”情境水街，以儿童成长和家庭互动为主题，打造“春熙派对”生活馆、“成长公园”家庭馆，超过,70%,的业态为休闲、娱乐、美食等，为本项目和周边区域人群提供完善的生活配套。,商业,典型项目解析,未来中心,商业,典型项目解析,未来中心,商业中心：开发商自持统一管理,开发商将,自持商业中心,，引,进香港大未来公司进行商业统一经营管理，为创新性的主题商业中心注入世界前沿水平的管理理念与商业体验，为项目的后续持续经营及项目品质提供稳定保障,。,未来,将被打造成为商,house,；,层高,4.9m,，共,25F,，其中,6-16F,为低区，,17-25F,为高区,；,loft,被分割为,50-880,产权进行,销售,。,典型项目解析,未来中心,17-25F,高区，层高,4.9m,6-16F,低区,层高,4.9m,（在售）,1-5F,特色商业,楼高,99m,将作为西南首屈一指的儿童主题家庭休闲商业,商,house,3,部蒂森电梯,A,区,峰格,LOFT,规划,高层空中商铺,商业中心,商业中庭,A,区,峰格,LOFT,：剖面图,各物业类型分区显著，功能布局合理；,高,层,空,中商铺,标,准层约,880,，,可分割为,50-880,进行出,售,，超,过,200%,得房率,；,小,面积、低总价、组合灵活，办公、自住、投资三重实用功能,。,A,区,峰格,LOFT,：分割产权销售，满足多重业态需求,共,25F,，为层高,4.9m,的,loft,产品，被,分割为,50-880,产权进行销售,，完,全具备各种商业经营的要,求,，,未,来将被打造成,为,“商,house,”，,可,支,撑包括空中时尚店铺、体验式餐饮、创意办公、格调出租屋在内多种业态的呈,现。,商业,典型项目解析,未来中心,A,区,峰格,LOFT,：,得房,率高、低总价低风险，未来升值潜力大,未来中心是春熙商圈内的唯一,LOFT,产品，可实现超过,200%,的超高得房率，实得面积高。相比项目周边高端写字楼项目的高门槛，该项目具有总价低的优势，同时由于开发商自持商业中心，降低了项目的风险系数，为投资者入驻春熙商圈、享受城市发展红利提供良好的投资机会。,50-800,的,LOFT,兼具自住和投资办公的多重功能，实用性高，加上项目具有的城市核心区的区位优势，未来更易出租，升值潜力大。,全,球五大行之高力国际为该项目提供物业服务，提升项目发展力。,商业,典型项目解析,未来中心,商业,B,区,五星级,酒店,：,桔子水晶酒店在中国第一家形象店,五星级酒店引入境外知名的桔子水晶,（,桔子水晶是桔子水晶酒店集团旗下高端设计师酒店品牌,），定位为另类五星级，每一家酒店均由两位美国设计师,Amy,和,Zen,设计,，风格各不相同。桔,子水晶将在未来中心打造其第一家中国形象店，独特创新的酒店服务理念将为成都人带来耳目一新的感受,。,典型项目解析,未来中心,典型项目解析,未来中心,B,区五星级酒店：产权分割销售，开发商统一管理,酒店部分塔楼后期将进行产权式销,售,，,户型主力面积在,60,平米左右,交,房后将由开发商统一进行经营管理，不但可以省却装修，出租的各项烦恼，而且还能获得较高的投资收,益,。,商业,2014,年,4,月,22,日,-23,日，第二届中国财富之春全球论坛落户成都，世界资本大鳄、投资专家吉姆罗杰斯作为本次论坛全球特邀嘉宾将隆重出席，与东方资本领袖同台对话，发表主题演讲，并将与大家分享他对世界经济发展趋势的看法以及相关应对措施。,2014,年,4,月,11,日“与世界资本大鳄吉姆罗杰斯相约中国”新闻发布会将在未来中心的销售中心举行。,未来中心代表了成都商业发展的大趋势，这也是本次“财富之春”主委会将它推荐给资本大鳄吉姆,罗杰斯的根本原因之所在。吉姆,罗杰斯在成都的所有时间都将持续关注这个颇具价值的商业项目。,【,吉姆罗杰斯与股神巴菲特齐名的国际著名投资家、金融学教授，世界资本大鳄；被沃伦巴菲特评价为无人能及的投资家，他与金融大鳄,索罗斯,创立了令人闻之色变的“量子基金”，还独自创立了,罗杰斯国际商品指数,（,RICI,）,】,资本,大鳄的青睐,典型项目解析,未来中心,世界投资专家吉姆,罗杰斯将在未来中心举办新闻发布会并持续关注该项目。,未来中心区位优越，交通便利，为后期销售和项目发展奠定绝对优势基础。,项目打造了,春熙,商圈,唯一,儿童,特色,商业中,心,并由,开,发商自,持,运营,，,降低项目,风险，,升,值,潜力,大,。,销售型塔楼为区域内唯一,LOFT,产品，可满足多重业态需求，得房率高，低总价，商圈内巨大的居住、生活、办公需求能够保证后期出租和高租金水平，投资风险低。,未,来中心作为,极,具运营价值的城市综合体，涵盖儿童主题家庭生活式体验商业、五星级主题酒店、创意灵动商,HOUSE,三大业态，,为更多商业人士、投资人士进驻春熙，并结合地段、人流、商流而打造的超高性价比投资产,品，具有较高的升值空间和投资收益保障。,项,目价值总结,典型项目解析,未来中心,PART.4,春熙商圈投资价值总结,1,、春熙商圈东扩区域是成都政府倾力打造的西部金融中心，是成都,CBD,商务核心区，目前地铁,2,号线已通，地铁,3,、,4,、,6,号线处于规划中，配合沙河堡综合客运枢纽串联成都东西南北城市板块，交通通达性好，投资价值高,。,2,、商圈内汇集城市高端百货、大型购物中心甲级写字楼，星级酒店，酒店式公寓、高档住宅、高端餐饮娱乐等，为板块高端商务定位奠定良好基础。,3,、商圈内销售型商业物业大多已处于尾盘阶段，投资机会点降低，未来中心居于春熙商圈桥头堡的黄金位置，项目在售的,loft,产品是商圈内唯一可售项目，,4.9m,层高，可做写字楼可做空中商铺，区域独具超高的性价比，可为成都投资者提供进入春熙商圈的黄金经营机会。,第三代春熙商圈，不是巨头不聚头！,总之,Thanks!,