广西平果丽景·雅乐居项目产品定位及营销策略方案141p.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,丽景雅乐居项目,整合营销推广策略,提案流程,第一部分：,我们面对怎么样的市场,第二部分：,我们针对什么样的客户,第三部分：,项目竞争力分析,第四部分：,项目占位与突破,第五部分：,营销推广策略,第六部分：,项目推售策略,第一部分,我们面对怎么样的市场,一、宏观环境研究二、平果城市规划发展趋势三、政策环境四、竞争环境研究,1、铝产业发展势头强劲；,2008年1-11月，全县实现工业总产值85.56亿元，同比增长5.6%；规模以上工业增加值33.39亿元，同比增长6.62%。到2010年，将实现氧化铝产量180万吨、电解铝产量80万吨、铝深加工80万吨以上，铝产业产值达400亿元以上。,2、经济发展迅速，房地产投资增速快,；,08年上半年全县完成房地产投资4149万元，同比增长213倍。其中商品房施工面积136020，同比增长21倍。,一、宏观环境研究,平果印象,地理位置优越，交通便利：,平果县具有优越的区位优势，处于大西南出海的重要通道，为滇、黔、桂三省区的交通要冲，桂西重要的商贸物资集散地。在广西宏观经济战略布局中，平果处于桂东南开放与桂西开发的结合部，是右江河谷经济开发带的重要组成部分，成为承接并发挥南宁中心城市向桂西山区经济辐射与吸引的二传手。,平果,二、平果城市规划发展趋势,1、城市发展目标,未来发展：,随着基础设施建设投入，将跨越右江，全面发展江北区和江南区建设。,城市定位：,桂西次中心城市；我国重要的铝工业基地和地区性物质流通中心；右江河畔上的山水园林城市。,四、竞争环境研究,新时代,平果印象,龙江华府,江湾丽景,万锦名城,名门天下,聚宝苑,青山园,丽景雅乐居,楼盘名称,占地面积,建筑面积,总户数,容积率,绿化率,公摊,物业形态,青山园,100亩,20万,1400,2.0,35%,10%,纯多层,聚宝苑,41亩,7.5万,750,2.4,30%,14.3%,纯多层,名门天下,48.5亩,9.4万,372,2.68,20%,22%,17/30层高层,苹果印象,7.2亩,约4万298,7.82,25%,20%,18/33层高层,万锦名城,19亩,44720,460,3.16,31.4%,16%,14层小高多层,龙江华府,160亩,50万,约3000,3.95,40%,22-25%,26层纯高层,丽景雅乐居,16亩,34920,304,2.94,37.6%,6-8.9%,11层小高多层,从指标上看，虽然本项目规模不大，但公摊优势相当明显，同时小高层和多层物业相结合的开发模式也具有一定的优势。,经济技术指标类比：,楼盘名称,内部配套,环境配套,青山园,中心花园,幼儿园至高中的教育配套，城北市场,聚宝苑,商业,城中心，学校、菜市、医院等生活配套齐全，紧靠马头山公园。,名门天下,农贸市场、大型卖场,江滨公园、一小、新华书店、汽车总站、银行等各类生活配套,苹果印象,底商、地下车库,马头山风景区、新华书店、银行、学校等配套,万锦名城,沿街商业,青新公园、各类行政单位、新兴街一线配套,龙江华府,大型园林、会所、泳池、停车,大学城内，市政配套有待完善,丽景雅乐居,花园、商业、架空层车库,体育馆、青少年活动中心、二中,平果项目在自身配套上普遍都存在不足，主要都是依靠外部条件提供，这将无形中降低社区生活的品质感，而我项目只有适当增加项目亮点建设，方能吸引和打动中高端消费群。,项目配套类比：,楼盘名称,户型,面积（）,售价,销售情况,青山园,二房,91,1450,一期两房余量不多，,三房近450套的成交量,三房,92-124,聚宝苑,二房,85,1800,准现房销售，两房紧,凑型三房存量不多，,只剩余130,的四房,三房,109115,四房,130,名门天下,三房,92119,1800多,开始预顶，,1660起步,平果印象,三房,111114,1900多,预售，预计三月份开,始预约,五房,200多,万锦名城,二房,85,2000,预售，售楼部刚进场,三房,92128,四房,148,龙江华府,两房,90,2200,预售，现场售楼部装,修中，预计五一前入市,三房,119137,四房,160,项目销售情况类比：,楼盘名称,户型,面积（）,套数,丽景雅乐居,紧凑型三房,8990,180,舒适型三房,127,100,VS,现今的市场主要以三房的销售为主，其中92129三房占主导，而92110紧凑型三房成供销两旺的局面，我项目的主打产品乃89以及127三房，未来面对的竞争是残酷的，但89高得房率的三房在市场中有其独特性，而127三房的室内舒适度极佳，在同类型产品的竞争中仍存有一定优势。,项目销售情况类比汇总：,楼盘名称,产品定位,推广定位,青山园,领秀城市品质生活,城市新贵的理想生活,聚宝苑,世系繁华，时尚之都,中央风尚区的领袖生活,名门天下,中心为王 财富天下,得中心者赢天下,苹果印象,马头山298席地王御所,非凡人生 新高地,万锦名城,体会尊崇感受，静享都市繁华,繁华领地，齐享所有,丽景雅乐居,体育馆宽景质感豪宅,对话城市 创想生活,在定位推广上，地段以及生活是常用的两大元素，而中心区域楼盘泛炒地段，坐标感不强，容易陷入同质化，而我项目应直奔主题，并将生活方式提高到城市化的高度。,项目定位和推广主题类比：,楼盘名称,优势,劣势,青山园,1.1198元/起步，价格优势较为明显；,2.近邻第三中学，并含有硬性指标；,3.,周边生活配套成熟,。,1.南北对流多层较少，一梯四户多居多；,2.砖混结构，产品质量不足；,3.无公交车出行,聚宝苑,1.,处于平果中心,，地段优势明显，配套成熟,1.周边环境差，楼盘形象跟不上；,2.楼间距过窄；3.大户型为主，产品单一。,名门天下,1.政府重点工程；2.拥有江景价值。,3.赠送面积；城市中心，有一定的地段价值。,1.地层以农贸市场形式开发，影响居住；,2.人流复杂多样，对安全性能要求高；,苹果印象,1.地段位置极佳，各类配套设施齐全；,2.百米城市标高，绝佳高层景观；,1.东西朝向西晒楼体，对建筑塑材有高要求,2.户型过道狭长，浪费面积；,万锦名城,1.地处中心区，配套成熟，地段价值佳；,2.户型多样，能满足不同层次类型需求；,1.沿街多层人居环境较差，只宜投资；,龙江华府,1.地处大学城新区，高速入口，地段位置佳；,2.规模巨大，拥有大型园林，内部配套优；,3.宽楼距，通风、采光、视野极佳；,1.周边市政、生活配套有待时间去完善；,2.无公交车出行；,丽景,雅乐居,1.临近体育馆；2.紧凑户型,公摊低，得房率高,3.架空层车位；4.远离喧嚣，居住环境较佳,5.“丽景”已有一定的市场品牌,1.位置偏于城镇中心，周边的各项生活配套,有欠缺；2.无公交车线路出行；,3.在周边环境的衬托下，形象稍显不足,项目优劣势对比：,（1）、产品规划较落后，高端项目稀缺；,现阶段平果的房地产市场仍处于初级阶段，产品、规划还较落后，只是硬性满足,基本的居住需求，对生活方式的变革无多大意义;,机会：,整体市场存在品质缺陷，项目可以现有品牌资源，通过人居品质突围市场。,市场总结,（2）、新增项目多，入市时间集中；目前平果新盘数量多，预售及潜水项目多达十几,个，而近半数项目都计划于五一前推盘，市场集中,放盘必将加剧竞争形式，也将考验市场的消化能力。,威胁：,市场整体购买力有限，供应量放大，将进一,步提升项目的竞争环境。也要求项目必须具有突出,亮点，才能突击市场，引领市场。,竞争加剧,供应放量,品质提升,（3）、服务意识不高，营销推广落后；,物业管理和营销服务意识比较落后，营销方式被动，推,广手段单一，特别是产品包装推广上，实景营销、样板,营销在平果房地产市场中是相当缺乏的。,机会：,项目可加强软件服务、以主动式的营销方式、超,越市场整体水平的推广，抓住市场的空白点来推动销售。,专业化服务,主动式营销,高品质推广,（4）、房价上涨放缓，依然保持在较低水平；,市场现行房价基本保持在1800元/以内，地段较优的中心城,区房价也是保持在19002000元/左右，而价格拉升速度却跟,不上消费市场的整体购买力增速。,机会：,在现有品质基础以及地段区位上，价格很难实现较大提升，这就要求项目以消费市场看得见的品质进入市场，以品质优势实现价格。,第二部分,我们针对什么样的客户,一、客户群体构成二、目标客户群体基本特征三、目标客户群体定位,一、客户群体构成,根据市场调研分析，平果县住房消费者仍以,本地客户为主。,根据购买力分析，要实现与品质相符的价格，主力购买群体应为平果县中高端客户群。具体包括：,项目客户细分,周边乡镇,私营企业主,县城其他,返乡发展人员,县城私营,企业主,县城行政、,企事业人员,年龄层面：大多在2540岁之间，,尤其以3035岁为主,。,家庭构成：多数为三至五口之家。,购房需求：一类是改善居住环境，提升生活品质；另一类是安置子女教育和户口落户以及赡养老人为目标需求。,需求特点：改善生活环境，提升生活品质。,需求户型：以紧凑经济型三房为主，以舒适型三房为辅。,二、目标客户群体基本特征,三、目标客户群体定位,根据以上基本特征描述，我们把本项目主要目标消费群体定位为：,崇尚品质生活，追求品位人生的,平果县中高档客群,定位说明：,品质生活改善居住条件，追求更高的生活方式,品位人生在居家生活中尽展风华,中,高端客户有能力、懂享受、爱追求、有远见的城市中流砥柱,客户群体总结,他们是平果本地人员，他们是来平果寻求发展的人，他们是返乡的有志青年；,希望居住品质升级，关注品质；,注重社区品质和品味感，关注开发商实力和区域价值；,具有一定的产品鉴别力，注重产品实际质量；,经济敏感度较高。,我们面对的客户,第三部分,项目竞争力分析,一、项目价值体系二、项目劣势应对,一、项目价值体系,价值点一：,首层架空的电梯花园洋房，更具格调生活,价值点二：,百变灵动空间，超大入户花园，创新多功能阳台，大落地飘窗，6789平米的经济型三房让您的置业更为轻松。,大落地飘窗,超大入户花园,多功能阳台,价值点三：,品牌优势，开发商在当地已成功开发了著名的江湾丽景项,目，在地方享有一定的知名度和美誉度,价值点四：,区域价值，紧靠岜赖路，且直通体育馆的项目北侧道路即将投入扩建中，出入项目的交通十分便捷。,本案,岜赖路,即将扩建的规划路,项目交通配套图示,价值点五：,教育价值，毗邻县二中、一幼及三小，子女教育配套完善,项目教育配套图示,本案,价值点六：,配套价值，尽享城市文化娱乐、运动健康配套资源,项目毗邻青少年活动中心和县体育馆，可为小区业主提供良好的,文化娱乐和健身运动场所。,体育馆,本案,青少年,活动中心.,价值点七：,风水价值，项目紧邻党校，且周边原行政事业单位密集，,是名副其实的居家福地，生财宝地。,三、项目劣势应对,劣势一：,项目位置相对偏僻，客户很难直达销售现场,应对措施：,措施1:,工地围墙包装，特别是销售中心的形象导示包装系统要非常突出；,措施2:,在岜赖路项目段安装路旗，以增加导示视觉冲击力,劣势二：,项目地处旧居民区，杂、乱、脏的环境形象必将大大降低了项目,的品质，影响了项目的整体良好形象,应对措施：,措施1:,在推广及营销中强调体现项目的形象高度，以高位形象震撼市场；,措施2:,项目所有包装及销售物料的设计与制作,以体现优越品质感为原则；,措施3:,可提前建设好项目步行主入口及其部分园林，以实景体验塑造项目良好形象和展示开发商的实力和信心,劣势三：,项目入市时间较晚，市场影响力较低，缺乏竞争力,应对措施,：,项目前期通过差异化创新营销推广手法建立高平台，强势高调突击市,场，迅速扩大市场影响力,劣势四：,项目内部配套不足,由于项目规模有限，目前项目规划内部配套功能不足，容易受到竞,争项目的攻击。,应对措施：,措施1:,利用部分架空层做泛会所，增加如健身、休闲、娱乐等功能；,措施2:,利用外部配套和内部配套相结合的形式弥补自身配套的不足,措施3:,适当增设项目差异化优势亮点，以增加竞争砝码，如聘请著名物业公,司作为前期物业服务顾问,项目竞争总结,弱化项目劣势，最大化挖掘和利用项目优势卖点，在项目原有的价值点基,础上，在最低成本运作的原则上多方位适当扩大差异化优势价值,点，以增加销售卖点，增强市场竞争力，迅速抢夺市场份额。,第四部分,项目占位与突破,一、核心竞争价值体系 二、项目亮点建议三、市场定位四、主题推广语五、企业主题口号定位,项目效果图展示,市场目标,区域市场独特性第一形象,项目目标,平果品质地产第一品牌,企业目标,平果品牌开发商第一阵容,项目占位目标,一、核心竞争价值体系,形象竞争力,城市居住价值展望,营造高品质物业形态,高品质、高形象、合理价格,价格竞争力,以合理的价格，整合项目核心价值，抢占消费市场。,产品竞争力,创想社区文化生活涵养,先进时尚生活配套设施,人性化的物业管理服务,建议一：,借势迅速建立区位标识,由于项目位置较为偏远，只能通过体育馆这座区位标志性建筑来迅速、高位,建立起推广平台，达到事半功倍的宣传推广效果。,二、项目亮点建议,建议二：,优质建材，彰显产品品质,通过使用高效优质的建材来塑造项目优良的产品品质，以此来作为项目的一,大卖点，提升项目影响力，满足客户的需求心理。,具有良好隔热、隔音、保温性能以及美观外立面形象的中空玻璃,具有良好隔热、保温性能的轻质环保砌块,容量大，速度飞快的光纤通信,具有美观、隔热、保温以及耐久性能良好的高级环保涂料,建议三：,人文园林点缀提升居住价值,在有限的园林空间基础上，尽可能引进文化元素，以彰显小区儒雅、悠闲的人文居住理念，增进精神内涵，提升居住品质和品位感；,具有人文关怀和教育寓意的园林文化小品,具有浓厚人文居住气息的文化墙和水景,建议四：,智能化生活社区管理,引进智能化设备，提高小区安防服务管理档次，提升小区生活品质。,建议五：,知名物业顾问服务,物业服务质量的高低是直接衡量一个小区品质的关键，可在项目前,期引进知名物业服务管理公司，为项目推广销售增加最大亮点，以,便与其它项目形成差异化竞争优势。,建议六：,情景式泛会所架空层,利用部分架空层打造为情景式泛会所，以丰富小区居住生,活元素，同时又能为项目销售带来新的亮点,建议七：,生活直通车,与县公交公司合作，以项目为终点站设2两辆城市小巴士，,一是方便客户到项目现场看房，二是可为项目进行推广宣,传，投放期限为812个月.,建议八：,实景样板间,以6789平米的小三房打造12套样板房配合销售，通过实,景样板房的体验式销售模式，快速推进销售进度，样板房,的建设可考虑后期同步销售。,三、市场定位,综合以上项目核心竞争力、目标客户群等方面分析，结合项目档,次，项目市场定位呼之欲出：,体育馆宽景质感华宅,体育馆宽景质感华宅,借地标性建筑之势，突出项目区位优势，拉近项目与市区的距离，拉升项目价值，彰显居住价值。,体育馆宽景质感华宅,由于项目周边建筑高度较低，几无遮拦，景观视野非常开阔，且小区内户户可观景，体现了小区的优越景观价值。,体育馆宽景质感华宅,百变灵动空间，布局紧凑实用，大入户花园、大阳台、大落地飘窗等设计元素组合都彰显了小区高品质、高品位居住价值,1、体现项目区位和地段价值，利于快速提升项目知名度，引领区域市场；,2、以优越景观视野和先进的设计理念赋予小区居住品质,3、通俗易懂、内涵丰富、主张鲜明、概念突出。,体育馆宽景质感华宅,定位延展：,绝对现代配套，绝对时尚生活,绝对优越福地，绝对财富人生,绝对宽景视野，绝对优雅品位,绝对人文美景，绝对涵养社区,绝对优秀品质，绝对居住价值,绝对品牌榜样，绝对信心保证,备选定位语,1、体育馆雅乐主义社区,2、风格蓝本社区,3、314席城市生活范本,定位思路：主要突出小区的城市生活居住价值,四、主题推广语,整体原则：,建立市场高度，寻找形象差异化,对话城市 创想生活,推广主题语导出：,占位城市高度，拔高项目高位，引领产品市场,支撑点：,小区域市场内没有直接的强有力竞争,对手，项目可利用其独特的差异化竞争优势,对话城市 创想生活,体现项目具有独特个性和魅力的居住生活理念，有别于其它项目的差异化优势；,支撑点：,小区居住理念塑造，产品品质和品位的打造以及推广手法的差异化运用,对话城市 创想生活,1、占位城市高度，拔高项目形象，引领市场,2、凸显独到的生活方式和人生姿态,3、提升项目产品个性的形象和姿态,对话城市 创想生活,备选推广主题语,1、引领城市新生活,2、前进式生活蓝本,3、城市向北 生活向雅乐居,4、新圈层，新生活,五、企业主题口号定位,成就美好生活梦想,口号推导思路：,彰显企业文化特征，体现企业为客户打造和创造美好生活梦想的先进开发理念。,口号推导模式：,将企业主题口号融入项目和企业宣传推广载体中，以快速、全面扩大企业的知名度和美誉度，尽快创建企业品牌效应。,根据企业概况并结合开发项目的特性，企业品牌主题口号建议如下：,第五部分,营销推广策略,一、营销策略思路二、形象推广策略三、定价策略建议四、整体推售策略,前期迅速形成市场热点，快速回笼资金；,中期借势用最小的代价迅速提升价格，平衡销售收益；,后期保持足够的货量，在高价格平台上实现最大利润。,一、营销策略思路,营销策略一：资源整合策略,媒体资源整合,：DM、短信、网络、户外广告、小巴士,商业伙伴资源整合,：,搭建市内高档商业企业平台资源,社会资源整合,：,注重利用开发商自有资源和公共关系平台,样板间实景体验,：在一期推盘区打造两间实景样板房,销售中心生活体验,：特色民族文化元素图片展,物业管理服务体验,：品牌物业顾问服务提前介入,营销策略二：优雅体验策略,激烈的广告竞争下，利用事件营销突破,。,深圳“碧海云天”的”肯林顿现场秀“、“佛山奥林匹克”的“五大洲圣土奠基”、保利凤翔花园的“国宝巡回展”、TT国际婚纱摄影SHOW等等，都取得了令人瞩目的效果。,营销策略三：事件营销策略,时间：5月初,地点：销售中心,邀请对象：平果本地主流媒体；,活动内容：请舞狮队、表演团体进行现场奢华SHOW、领导嘉宾致辞等，其最终目的是引起周边居民对的关注，告知市场，项目开始进行房号预约活动，为预约率提升做好筹备的工作。,工作重点：,通过新异的方式展示产品的亮点及特色，相关物料、礼品的准备完成。,事件一：“丽景雅乐居”销售中心启用仪式,时间：6月中,地点：平果某高级酒店或市中心广场,邀请对象：政府及相关管理部门的领导、本地主流媒体、预约客户；,活动内容：高级酒会穿插开发商致辞、项目介绍及其它节目表演,邀请形式：发邀请函形式，预约客户需到现场领取邀请函,活动目的：借政府公信形象向市场传达项目的档次及高位形象，为预约造势,事件二：,项目红酒会暨产品推介会,时间：8月1日,地点：平果县体育馆,邀请对象：政府及相关管理部门的领导、本地主流媒体、预约客户；,活动目的：通过在体育馆举行开盘盛典来制造社会舆论，吸引更多市场客户的眼球，最终达到促销的目的,事件三：,体育馆现场开盘盛典,时间：9月初,地点：青少年活动中心,邀请对象：本地主流媒体、预约客户、周边学校学生及前期业主子女；,活动目的：通过与周边学校以及青少年活动中心联谊，共同举办赛事，扩大项目影响力，刺激潜在购房客户，特别是教职工一类的客户。,事件四：,少年才艺大赛,活动目的：树立项目良好口碑，扩大影响力，促进更多销售,时间段：中秋(10月初）,活动地点：县城某高级酒店,活动形式：邀请项目前期客户及意向客户共同参与，并邀请媒体记者进行跟踪报道；,工作重点：准备项目相关宣传资料及其它物料，场地的联系和人员的组织。,事件五：客户联谊会,时间：元旦,地点：体育馆,邀请对象：本地主流媒体、预约客户、各行政企事业单位,活动目的：通过活动的组织进一步扩大项目影响力和美誉度，并通过与县各部门的联谊来挖掘更多优质客户，促进销售，,事件六：“,丽景杯”平果县篮球争霸赛,时间：09年7月份,地点：某高级酒店,邀请对象：本地主流媒体、预约客户等,活动目的：通过活动的组织进一步扩大项目影响力和美誉度，并通过与县各部门的联谊来挖掘更多优质客户，促进销售，,事件七：建筑风水学大师主题讲座,时间：,五一、国庆、元旦等节假日或长期合作,模式与县城高档商业场所合作，如高档咖啡厅、娱乐场所、高档服饰以及其它高级消费场所等,活动目的：,通过与高档商业伙伴，在提高项目形象和档次的同时，可挖掘更多的市场潜在客户；,具体执行：,可与相关合作伙伴搞商业合作促销活动，也可以在相关场所设置展位，摆放项目相关宣传物料等。,事件八：商业共赢发展活动,提前发布围墙形象广告、工地形象广告；,提前发布户外形象广告；,提前启动城市小巴士车体广告；,伺机发布项目的其它信息。,营销策略四：市场拦截策略,竞争市场变幻莫测，谁先切入市场谁就在竞争中取得优势。“铝都青山园”、“龙江华府”、“平果印象”、”万锦名城“等竞争项目已经抢先一步，我们必须提早行动，发布项目的相关信息，在这些竞争项目尚未实现销售的时侯，将客户拦截下来，至少延缓他们的销售速度，在一定程度上为本项目争取销售机会。,营销策略五：品牌塑造策略,品牌效应是促进销售的一大关键因素，作为立足本地的实力派开发商，之前已成功开发了知名的“江湾丽景”项目，成功打入了平果市场，并享有一定的知名度和美誉度。而如今，开发商即将倾力打造“丽景”品牌系列，可为项目提供较大的销售推动力，增添了市场竞争砝码。,在项目开发前期，多利用政府行为、相关合作单位的影响力来快速扩大影响。,营销事件和公益活动也是快速提高企业影响力的一条捷径。,1、品牌推广建议,成立丽景俱乐部：以会员制策略整合平果县中高端消费平台，影响全城,合作渠道1:,与现场各大高档消费场所合作，结为品牌同盟。成为丽景会员,后即可享受在各大消费场所的优惠。,合作渠道2：,在合作消费场所中，放置本项目销售物料，扩大范围。本项目售,楼部也放置合作伙伴之材料。,合作渠道3:,所有合作品牌及他们的金卡、银卡会员同时享有相应的购房优惠。,二、形象推广策略,2、现场包装策略建议,项目建材展示区创新的营销方式,眼见为实，打造项目品质优势最好的方式，就是现场展示。展示项目,的建筑材料及建筑流程，并用展板的形式解释建材的特点。,3、媒体投放建议,可选择在平果本地具有影响力的网络（新平果房产论坛）、城市,小巴士车体广告、DM广告、铝都神龙报、短信息等，整合有效,媒体资源为项目前期宣传做好充分的准备，实现推广效果最大化。,4、户外广告建议,户外广告牌、工地围墙、路旗,一、封杀南宁到平果的高速路出入口户外形象，建立外围市场的制高点,二、封杀平果到隆安二级路出入口户外形象，挖掘外围市场资源,三、封杀城市内核心路段的户外形象，特别是进入项目的岜赖路段，建立中心市场的制高点,四、工地现场广告牌，岜赖路项目路段路旗导示系统建立，建立现场形象制高点。,根据项目阶段需要，增加项目预约和销售期的相关信息，提高市场知名度，扩大影响力。,大型户外广告牌：,利用独特的高位形象和极具震撼力的视觉效果冲击市场，吸引市场关注，,迅速扩大市场影响力。,工地围墙形象美化：,利用独特形象吸引眼球，向市场告知项目的所在地及启动信息。,路旗导示系统建立：,利用路旗的形象到时系统，吸引市场关注，引导意向客户到访现场,5、销售物料建议,一、特色物料：,启动丽景品牌月刊、生活读本,二、常规物料：,户型单张、宣传海报、宣传小折页、楼书、手提袋、客户登记联、名片等具体其他物料根据项目实际运作制作。,5、售楼部建设及包装建议,1、投入时间：,为配合项目快速切入市场，提前占领市场，建议售楼部在5月初投入使用；,2、包装思路：,时尚典雅风格，融入时尚、典雅、人文元素，彰显个性与魅力，体现品质、品位居住生活价值；功能布局齐全、合理、高效。,根据目前宏观政策、市场购买能力、竞争情况及产品素质，制订合理的价格，保障开发商利益最大化，回款速度最大化，尽量降低销售风险。,通过市场比较法，以周边在售和竞争项目进行横向对和参考。,二、定价策略建议,（一）周边项目权重分析对比,（以此表为均价推导格式）,对比项目,权数,青山园,聚宝苑,新时代,本项目,地段状况,20,14,19,20,13,市政配套,20,13,19,19,11,户型产品,20,13,15,18,19,景观资源,15,9,9,14,11,项目配套,10,6,6,7,5,规模规划,10,8,6,9,6,开发商品牌,5,1,1,2,3,权数合计,100,64,75,89,68,平均价格,1450,1800,1950,约1700,加权价格,1676,1776,1621,结论,上述价格均为底价，实际报价建议在上述价格基础上上涨约2%5%，扣除打折系数的影响，实际成交均价应略有上升。2%5%的报价系数有助于本案以实为本，品质至上形象的树立，亦给销售现场带来一定灵活的空间，有利于促进成交。具体而言，根据现场形象进度及销售进度，分阶段进行价格控制。,三次推货期1800元/,二次推货期1750元/,首次推货期1650元/,最大化有效整合资源优势努力提升价值,根据以上周边在售项目的售价权重分析，参照本案的建造品质、项目特点及所在地块周边市场状况，根据对于当前和未来的市场预测，我司建议：,分三个阶段完成全部住宅物业的销售，预计从,2009年8月1日,入市，到,2010年10月,完成项目整体住宅物业量为目标进行部署。,首次预约预定在,6月13日,，开盘预定在,8月1日。,整体推售的部署会根据市场的变化进行动态的调整.,三、整体推售策略,整体营销部署,1、5、6号楼,09.8.1,09.12.31,2010.1.1,10.5.1,124套,112套,78套,3、8、9号楼,2、4、7号楼,10.5.1,10.10.1,第一阶段,第二阶段,第三阶段,消化时间：,2009年8月,2010年10月，共14个月,消化货量：,314套,根据客户对朝向、景观、,户型的选择喜好，结合项目开,发计划。具体推售顺序如图：,整体营销部署,1,4,3,2,8,7,6,5,9,首期推盘,三期推盘,二期推盘,1,6,5,首期推盘区域,首期推盘区域示意图,第一推售阶段2009年8月1日至12月31日（周期为5个月）,以2009年8月1日为首次开盘销售节点,预 约 期：以1个月半月左右的时间为预约期,开盘日期：2009年8月1日,推售目的：在黄金销售旺季内，即入市开盘，充分挖掘市场，抢占市场先机,推售单位：1、5、6号楼全部单位，共124套,物业组成：其中有大三房40套，小三房74套，大楼中楼4套，小楼中楼6套,预计销售均价:1650元/平方米,预计销售面积：12398.56平方米，,销售总金额：20457624元,二次推盘区域示意图,4,2,7,二期推盘区域,第二推售阶段2010年1月1日至5月1日（周期为4个月）,以2010年1月23日为第二次开盘销售节点,预 约 期：以1个月的时间为预约期,开盘日期：2010年1月23日,推售目的：利用春节前期的旺销时段加快销售进度,推售单位：2、4、7号楼全部单位，共78套,物业组成：其中有大三房22套，小三房49套，大楼中楼2套，小楼中楼5套,预计销售均价：1750元/平方米，,预计销售面积：7978.77平方米，,销售总金额：13962848元,3,8,9,三期推盘,三次推盘区域示意图,第三推售阶段10年5月1日至10月1日（周期为5个月）,以2010年6月26日为第三次开盘日期为时间节点,预 约 期：以1个半月的时间为预约期,开盘日期：2010年6月26日,推售单位：3、8、9号楼全部单位，共112套物业组成：,物业组成：其中有大三房40套，小三房64套，大楼中楼4套，小楼中楼4套,预计销售均价：1800元/平方米，,预计销售面积：11986平方米，,销售总金额：21574800元,项目资金回笼计划汇总表：,阶段,推售单位（楼栋）,新增投放数量（套）,新增投放面积（平方米）,预计消化套数（套）,预计消化面积（平方米）,预计可回收资金,第一阶段09.809.12底,1、5、6号楼全部单位,三房：114套,楼中楼：10套,124,12398.56,118,11778.63,19434743,第二阶段,10.15.1,2、4、7号楼全部单位,三房：71套,楼中楼：7套,78,7978.77,74,7579.83,13264705,第三阶段,10.5.110.1,3、8、9号楼全部单位,三房：104套,楼中楼：8套,112,11986,106,11386.7,20496060,预计可售套数（套）,314,总建筑面积（）,32363.33,预计销售均价,1750,55995272,1、建议09年8月项目开始入市销售，因此需要从09年5月开始，销售部的置业顾问开始进场储客，需要大约23个月的储客期，,2、以每次开盘,对于新增物业以实现95销售率为目标，在销售周期内完成全部销售物业的95%以上。,3、消化百分比按销售面积计算。,4、以上只计算住宅部分的销售，未计算车位、车库及商业物业的销售金额。,5、所有统计数据均来自规划设计方案图，实际统计数据将以当时实际销售数据为准。,第六部分,首期推售策略,一、首期推售策略二、预约策略三、开盘期营销策略,一、首期推售策略（8月1日,12月31日）-“,集中式销售,”,为保证项目火爆入市，进入持续热销的良性循环，可采用,“集中式销售”,的方式开售。,有充分时间空间，进行前期形象宣传铺垫。,前期储客，在发售当天大量集中成交。可产生“羊群效应”，促进销售，并迅速提升项目知名度，名利双收！,二、预约策略-预约增值卡,目的：为增加预约客户对项目购买的诚意度，紧紧锁定客户，建议执行“预约增值卡”发放策略,具体执行：,每个预约客户缴纳,10000元,预约金后即获得预约卡，预约房号。,此举可令项目在预约期即可获得现金流。,客户从获得预约卡当天起计算，每天预约卡金额增值100-200元，一直到开盘当天为止，总获得的增值金额加上预约金在开盘当天购房时全部折算购房房款。,三、轻松置业计划 席卷全城,目的：,利用银行优势资源，通过降低客户置业门槛，最大化有效挖掘,客户，快速抢占市场份额，降低市场风险，今早实现开发收益。,具体执行：,加强与银行机构紧密合作，针对不同客户需求，可执行,二或一成首付,，甚至,零首付,，,以便降低客户购房门槛，促进销售销售时以一定优惠金额抵房款措施供客户选择，即客户根据自身情况可选择冲抵总房款，也可以选择冲抵首付款，通过低首付款购房来免除客户储蓄不足带来的烦忧，刺激客户购房信心。,四、开盘期营销策略,经过预约期的营销策略推动，并对客户的梳理，相信到最后的预约客户基本上是较为真实的购房客户，并且对项目有着一定的忠诚度，因此针对这样的预约客户，可以推出“老带新”的策略，利用这些忠实的客户资源，在开盘当天和开盘后进行后续预约购房客户的积累。,具体策略例举：,开盘当天”老预约客户介绍新客户“成交获得物业费或其他奖励,开盘后”老成交客户介绍新客户预约“获得礼品奖励等,项目合作方式简要说明：,鉴于项目现状及我司本着与贵司战略合作伙伴的高度为出发点，,建议合作方式及收费标准如下：,合作方式一：,服务内容：全程营销策划、整合推广、销售代理,；,收费标准：,按销售总额的1.3%计提；,合作方式二：,服务内容：全程营销策划、销售代理,；,收费标准：,按销售总额的1.2%计提；,厚土思想将秉承“思想是第一生产力”、“执行是第一推动力”、“服务是第一销售力”的“三力”精神和公司独有的“五大价值服务体系”全力服务贵司宾阳项目。,预祝合作成功！,THANKS！,