广西武鸣县恒泰丽园商业定位及营销推广建议105p.ppt

引领新商业 引爆新财富,】,禄和置业,2011-10-28,恒泰丽园商业定位及营销推广建议,商业地产简介,商业地产发展现状,武鸣县商业市场环境概况,区域竞争分析,项目,解析及定位,项目,业态规划,项目销售与招商规划,营销推广建议,费用预算,目 录,商业地产简介,商业地产概念,商业地产的概念是有,广义,和,狭义,之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型,物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商,业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。,按存在形式,分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商,业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、,体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。,在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；,按属性,可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；,按建筑形式,可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；,按用途,可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；,按经营方式,可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。,商业地产分类,商业地产运营的核心,运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的,目标客流，,让每个在内经营的商户良好的销售业绩，从而能够向运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证收益实现。将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长,商业地产项目，,整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链,条,，并且通过消费者的,长期重复的消费行为,，实现整个产业链,条的持续更新和市场流通。最终实现项目的保值和增值,销售,优 势,劣 势,直接销售,发展商省事、麻烦少、没有负担，利润高，回笼资金快；,商铺没有附加值，价格缺乏支撑品牌商家租金较低，业主不接受，很难有品牌商家进驻，不利于商业做旺销售有一定难度大、周期存在不确定因素,带租约销售,减少业主招商环节，对中小投资者具有较大的吸引力；,发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时买家不会接受，商铺容易滞销招商需要一定时间周期，有可能错过最佳销售时机,返租销售,快速实现销售，资金能快速回笼；,统一经营利于商业的统一形象,易形成商业氛围，保障商业做旺,返租补贴返算回了商铺售价里，公布均价提高了，投资者易觉得贵；,返租后，发展商要承担起统一运营职责，客观上增加了发展商的工作量；返租存在一定程度政策和法律风险。,商业地产几种操作模式,房地产信托投资基金,(REITs),是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式,不销售,优 势,劣 势,只租不售 自身持有,市场坐旺后销售，更能实现利润最大化,周期较长，经验管理成本过高，需要专人专职负责运营；,Reits,上市,REITs,作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势通过对不同地区和不同类型的房地产项目及业务的组合，,REITs,在保持一定收益水平的同时，有效降低投资风险。,目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。,纵观前几年，南宁市商业地产,03,、,04,年很大，到,04,年就开始下降。从相关信息来看，,2004,年、,2005,年新增商业经营面积累计,160,万平方米，完成投资约,170,亿元。至,2005,年底，南宁市已比原计划提前十至十五年实现了商贸基础设施建设目标。商业市场建筑面积达到,540,多万平方米,，比北京还要高。就南宁市人均收入来说比北京低很多，一半不到，但是人均商铺面积比北京还要高，这存在一些总量消耗，也有一些不理性的因素在里面。从实际运营情况看，存在招商难、开业难，旺场难，甚至销售难的局面，且短期内发展势头尚难乐观。南宁商业地产开发也出现非理性，具体表现：一是结构失衡、网点布局不合理、规模失控；二是投资节奏过快，有效需求跟不上，消化不良等情况。,经过了,05,、,06,、,07,、,08,年低落后，从,09,年开始，南宁进入高速发展时期，购物、旅游等消费需求呈现旺盛态势。目前可以说是迎来了商业地产发展机遇最大时期。,按照辐射范围大小分，南宁商圈可分为城市级别商圈、邻里商圈和辐射一个大区域的商圈。随着城市发展，南宁的商业东西南北中遍地开发。总体来说，南宁商业的发展轨迹，是沿着民族大道一路向东，从朝阳商圈一直到新的梦之岛，到金湖广场商圈，再到航洋国际城，再到华润万象城，这些沿着民族大道纵向发展形成的可以说是城市级别的商圈。,南宁商业发展经历,从宏观方面来看，,08,年以来的世界金融危机也波及到东盟十国，波及到广西。不过有一点值得一提的是不论东盟十国或是广西，收到世界金融危机的冲击比较小。东盟博览会的举办，在连接东盟上创造了很好的商机。政府战略决策的亮点，把北部湾经济区选在广西，以南宁为中心城市连接北海、钦州、防城，以及团结玉林、桂林和河池。中央的举动与现在全国大的区域、大的商业巨头都在考虑在广西、在北部湾经济区进行发展。,国家的政策更加巩固了广西得天独厚的条件：,1.,钦州是全国第,6,个海岸自由港；,2.,凭祥作为陆地上边境口岸一个自由贸易区。这两个地方都取得了国家最优惠政策，为经济的发展和复苏创造了很好的条件。,2010,年广西的经济发展,GDP,是,12%,，名列全国第,6,名，这说明世界经济虽然在下滑，但广西经济没有下滑。所以说广西是一个商机蜂拥，有待蓬勃发展的地方。,广西商业利好因素,可以说，不论是从大形势上或者广西本身的发展情况来看，广西商业地产整体发展向前，上升空间巨大。但同时目前广西商业地产发展整体还处在比较低端和原始的状态，这些都是有待改善和提升。,武鸣县商业市场环境概况,新商业中心,武鸣目前商业市场格局：,中心老城区,城东行政新区,城南新区,中心老城区,商业街：民族路、永宁路以及兴武大道；百货：新时代广场、百货大楼、万胜购物广场、粮所商场等。城东行政新区,项目所在地，商业街：东鸣路；百货：大世界百货。城南新区,目前改区域多为新建楼盘，商业做为住宅配套为主，商业体量小。,东鸣路,兴武大道,武鸣县临街商铺主要分布在以县政府对面文化中心广场为轴心的县城中心地区，县城的主要商业街道依文化中心广场呈“三纵三横”的分布状态，其中“三纵”是指东鸣路、永宁路、农坛路；“三横”是指兴武大道、民族路、灵源路。其中，县城政府机关单位、宾馆、酒店等主要集中在兴武大道，县中心汽车站位于东鸣路，灵源路是一条绕县城外围的交通主干道，而永宁路、民族路则是传统的商贸百货集中地段。,武鸣商业街道研究：,红岭大道,香山大道,农坛路,灵源路路,15,东鸣路,租金：,6090,元,/,月,经营业态：,以服装为主,经营品牌：,九牧王、卡佛连、阿依莲、百斯顿、卓诗玛、七匹狼、安踏、卡帕、鸿星尔克、骆驼、柒牌男装、希尼亚男装、金莱克、法国梦特娇、贵人鸟格力空调等,位于武鸣县的新商业区，东鸣路作为该区域目前的最繁华的商业街，囊括了大部分知名品牌服装，成为了该县著名的品牌一条街。,三条商业街穿插够成了武鸣县旧的商业中心，同时也体现了武鸣县较早的商业意识形态。,1.,民族路,租金：,70110,元,/,月,经营业态：,以服装为主,经营品牌：,安踏、贵人鸟、喜得龙、特步等,2.,兴武大道,租金：,6090,元,/,月,经营业态：,以家电为主,经营品牌：,海尔、美的、创维,3.,永宁路,租金：,60100,元,/,月,经营业态：,服装为主,经营品牌：,鸿星尔克、意尔康、贵人鸟、以纯,凤起东方沿街铺面：,18,，,1000,元,/,季度，转让费,3000,元。,25,元,/,平米,香山大道中段中的私房商铺：,50,，租金约,1500,元,/,月。,35,元,/,平米,香山大道聚宝城铺面：,38,，租金,2000,元,/,月，（根据经营业态及租金交付方式租金可再谈。）,50,元,/,平米,香山大道 租金,25-50,元,/,平米,除聚宝超市、聚宝家电超市、上岛咖啡等店面积较大外，其他铺面规模基本在,25,80,之间。,香山大道是县城新建交通主干道，周边住宅项目较多，但多数仍在建设之中，生活配套尚未完善，道路车多人少，沿街铺面闲置率高，主要经营餐饮与建材类，经营状况一般。,灵源路,租金,60-120,元,/,平米,灵源路中段音响经营店：,20,租金,1200,元,/,月,60,元,/,平米,.,月,灵源路“丽山旅馆”旁沿街铺面：,20,租金,1300,元,/,月,65,元,/,平米,.,月,灵源路中段机电商铺：,30,租金,2200,元,/,月,75,元,/,平米,.,月,灵源建设路口旁铺面：,10,租金,700,元,/,月,(,简易装修,),70,元,/,平米,.,月,盛市铭庭一层铺面：,50,租金,6000,元,/,月,120,元,/,平米,.,月,餐饮等杂货类铺面面积约在,15,60,之间，机电类卖场规模较大，铺面面积基本在,100,以上。道路中段的家电城规模较大。最大是加油站和银行有几百平米,.,老街区商铺铺面陈旧，经营种类单一，但闲置率低，主要以机电、汽修类卖场为主，经营状况良好。,江滨路,租金,21-35,元,/,平米,江滨路中餐饮铺面：约,60,月租金,2000,元,/,月,34,元,/,平米,.,月,江滨东鸣路口铺面：约,100,月租金,2800,元,/,月（,1,3,层）,28,元,/,平米,.,月,江滨路中段一带的铺面：,60,左右，租金约为,1500,元,/,月,25,元,/,平米,.,月,江滨东鸣路口一带的铺面：,60,左右，租金约为,2000,元,/,月,34,元,/,平米,.,月,万隆国际：,1,期,1,号楼：铺面：,98,，,2000,元,/,月,21,元,/,平米,.,月,街道多为私房铺面，面积平均，较多业主以多层铺面方式经营，一层面积约在,40,80,之间。街道主要经营餐饮、娱乐类场所，街道晚上人流量大，是民众闲时休闲娱乐的去处，商业经营状况较好。,业态分布,经营业态,东鸣路,民主路,兴武大道,永宁路,香山大道,农坛路,建设路,灵源路,业态,数量,数量,数量,数量,数量,家电、家纺,7,6,2,30,3,通讯,1,1,4,1,服装、鞋,55,15,3,26,-,21,24,3,旅馆,1,10,门诊、药店,5,1,9,餐饮、副食,9,4,1,1,15,42,珠宝,1,1,网吧、电玩,2,1,7,6,金融、通讯,3,2,10,饰品、眼镜,1,3,文具、书店,4美容美发,2,1,1,10,合计,86,29,18,32,-,-,-,-,东鸣路北段以家装、建材类为主，并延伸至红岭大道，南段以品牌服饰类为主；农坛路多以电器、,建材类为主；永宁、建设路多以经营服饰、餐饮类为主；江滨路以休闲娱乐类为主；灵源路以农机、机修类为主；兴武大道则以通信、家电类卖场为主。,新型的专卖店、专业店等业态和,特色商业街将随着武鸣县的扩展,开始出现，从而将形成了新的武,鸣商业格局。这为本案的商业规,划及价格定位提供了方向。,商业街发展的特征：,特征一：,武鸣目前商业街整体容量不大,特征二：,武鸣目前商业街业态以服装为主,特征三：,武鸣目前商业街业态规划凌乱,特征四：,整体租金悬殊较大，大都处于低位,百货大楼,新时代广场,万盛购物广场,大世界购物广场,万隆国际商业广场,大君宜百货,粮所商场,武鸣目前百货商场研究：,23,大世界购物广场,该商场属于项目的一部分，经营环境为目前武鸣县最好的规划比较完善的商场。,地理位置：,东鸣路与兴武路交汇处,占地面积：,2000,经营面积：,4000,业态分布：,一层服装、鞋、餐饮、超市,二层家电,租金：,7080,元,/,月,出租率：,100%,万隆国际商业广场,距离项目较近，基本售罄，商业规划统一，成行成市，但是商业内街空置率较高。,项目地址：,聚宝城香山大道上（县主要交通枢纽,建筑面积：,17.8,万,商业面积：,8,万,住宅面积：,9.8,万,商业售价：,前期：,25005000,元,/,，目前,1.9,万元,/,销售情况：已售罄,经营业态：,电摩托、电单车、餐饮,租金：,2050,元,/,月,空置率：,25%,大君宜百货,该市场为超市的经营形态。,地理位置：,东鸣路,占地面积,：,600,经营面积：,1200,市场规划：,规划为两层,业态：,一层休闲食品、冲调酒饮、水果蔬菜、生鲜粮油,二层：,日用百货、床上用品、服饰箱包、女性内衣,经营现况：,该百货整体统一出租，统一管理,地理位置：,民族路与永宁路交汇处,占地面积：,1000,经营面积：,5000,市场规划：,规划为五层商业,业态：,一层：服装,二层：服装,三层电玩成、空置,四、五层：空置,租金：,一层,60100,元,/,月,二层,5090,元,/,月,三层,1015,元,/,月,新时代商场,地理位置,：民族路与永宁路交汇处,占地面积：,1000,经营面积：,2000,市场规划：,规划为两层,业态：,一层：通讯,二楼：网吧,租金,：,一层：,60100,元,/,月,二层：,5090,元,/,月,百货大楼,万盛购物广场,该市场接近农贸市场，业态凌乱，销售低端服饰。,地理位置：,永宁路,占地面积：,800,经营面积：,3200,市场规划：,规划为四层,业态：,一层：杂货、服装,二层：服装,三、四层：网吧,租金：,一层：,6090,元,/,月,二层：,4075,元,/,月,三、四层：,15,元,/,月,粮所商场,据了解，该商场为该区域较老的商场，商场陈旧、业态凌乱，商铺低廉,地理位置：,永宁路与建设路交汇处,占地面积：,800,经营面积：,2400,市场规划：,规划为三层,业态：,一层：鞋类、内衣内裤、童装、床上用品、箱包,二层：服装,三层：空置,租金：,一层：,5070,元,/,月,二层：,3560,元,/,月,三层：空置,商场名称,经营面积,新西洋超市,60,0,大君宜超市,600,家佳乐超市,260,万佳超市,200,万盛超市,90,武鸣国美家电超市,290,大世界超市,500,目前最大的超市经营面积才达到,600,，在经营规模上仅能满周边居民的消费需求，现有超市在分布方面也比较凌乱，不能形成有效规模效应，无法形成大的消费购物中心场所。因此大型的综合超市在超市选址、经营规模、经营品种、停车场所设计等方面都将具有一定的优势，并且有一定的消费市场需求。,武鸣现有超市规模偏小，大型超市有一定的生存空间,中高档大型商城式购物中心为武鸣,市场空白，但根据目前已有的百货商场,经营现状根据当地居民沿街式购物习惯,，恒泰大厦做三层商业有一定风险，必,须整体招商。,武鸣百货商场发展的特征：,特征一：,武鸣目前百货商场整体容量不大,特征二：,武鸣目前百货商场档次较低,特征三：,武鸣目前百货商场三层空置率高,武鸣商业市场小结,浅层剖析,目前的临街铺面仍以民房铺面私人经营为主。铺面面积大部分为,25,100,平米，部分大型专业卖场铺面基本在,200,平米以上。红岭大道、香山大道铺面多为商品房住宅底商，规划整齐，面积大约在,40,100,平米之间。,商铺租金差异较大。县城中心商业区域，铺面租金大部分在,25,100,元,/,平米。红岭大道、香山大道铺面租金大部分在,20,60,元,/,平米之间。定罗大道及武华大道商业尚未成形，租金大部分在,15,30,元,/,平米之间。,县城消费水平差异化也较大。中心区域以中高档为主，多经营品牌产品，而旧城区及周边街道以中低为主，高档商业较少，而小区底商则以小区居民消费为主。,1,、升级换代正在加速：,目前，武鸣县大多数商业市场正处于商业发展的第一代模式和第二代模式阶段，即由自发形成的商业街和超市百货组成，整体商业模式较为落后，消费需求和竞争压力，均使武鸣,商业模式亟待进一步升级换代,。,2,、大型商业项目较少,：,未来二年内以百货、超市、餐饮休闲为主要业态的综合性商业物业将逐步出现，现有在营业市场面临新一轮的整合。,3,、强化项目的多元功能和整体形象：,目前的商业形态及商业模式已经不适应快速膨胀与提升的消费需求，,需要在购物环境、经营环境等多方面有所提升,。因此，本项目应该,强化项目的多功能化，突出项目业态的复合化，通过良好的经营管理提升项目的整体形象,。,4,、在营销上强化物业的产权概念从调研情况来看，,在现有市场中，总价低、投资门槛低的产权式物业的销售收到了广大投资者的认可,，因此，在项目的营销过程中，应该强化产权式物业的直接利益点。,产权式商铺又称“虚拟产权式商铺”，是一种是由大商家承租商场，发展商长期包租的商铺销售模式,深化,武鸣商业市场小结,深层层剖析,区域竞争分析,武鸣目前在售商业分析：,在售商业基本信息,楼盘名称,面积,价格区间,租售形式,凤鸣康城,30-50,5600-8800,元,/,出售。一次性：,9,折，分期：,9.5,折，最贵折后价：,7920-8200,元,/,。层高：,6.3,米价格,7920-8200,元,/,，,3.3,米价格,5600-6000,元,/,尚东御景,320左右90商铺+230平米住宅,平均5000-6000元/，一套在136万-150万左右,预约,1,万元可抵,5,万元，现没有折扣。还有,2,套。,太阳广场,30-200,预计一层,15000-20000,元,/,招商销售同步,财富大道,30-50,7000,元,/,左右,出售。,10,月,15,日开始预约，预约金,500,低,1,万。灵水区域的商铺最低首付,10,万元起。,现代阳光城,10-80,一层,15000,元,/,，二、三层,6500-7000,元,/,，四层,5000,元,/,二期明年才开始预售。,东盟华侨商业城,共三层，商铺为160套，面积15-30，20为主,天地楼,3500,元/综合市场租金约为60元/,综合市场只租不售，目前只剩3个铺面。天地楼对外直接发售。,益而佳商业广场,2万方商业包括8000平米超市，2000平米美食街及步行街,55元/,只租不售（有商业运营公司）,万隆国际,37-51层高5.4买一层送一层,1.9万均价,出售（已售罄）,盛世铭庭,10-80,一楼：,90-120,元/,二楼：,60-90,元/,倾向于整体出租,武鸣在售商业体量主要集中在里建，体量相对较大超过5万方，以招商为主，租金相对较高均超过50元/平米，销售为辅；,武鸣城区在售体量较少基本处于尾货阶段，价格6500-1.9万/平米不等，除盛世名庭因租金太高及口碑较差致使商业停滞外，其他项目去化速度较快，未来供应量主要集中在太阳广场和本案；,商业面积偏小，总价过低的商铺深受置业者追捧；,一、东盟华侨商业城,项目基本情况：,地址：南宁武鸣东盟经济开发区人民路,项目类型：天地楼商铺（1-4层），农贸综合市场（1-3层）,总占地：54.26亩,总建筑面积：54802,绿化率：18%,总户数：160户,最近,开盘时间：2011年7月30日,目前在售：3#、4#,楼,面积：,5,万多平米,规划为里建,唯一大型综合市场,，包括农贸、超市、百货，综合市场由开发商统一招商、统一经营、统一管理，,租售状况,综合市场，共三层，商铺为160套，面积15-30，20为主只租不售。租金约为60元/。目前只剩3个铺面。,天地楼商铺（1-4楼），面积为200-330，均价3500元/。1#、2#未开盘，预计明年开盘。4号楼2011年上半年开始销售，当前4#剩余两套。目前在售3#楼,两个99折优惠,已售出5套，剩余35套。国庆享受4个99折优惠，约3万余元。,租售结合，综合市场以小格子铺形式高价出租，天地楼选择直接发售；,以综合市场的吸引人流，带动天地楼商业去化；,天地楼四层整体出售主要走,低价策略,用住宅的价格买商业，总价在,70-120,万,/,套，客户接受度较高；,天地楼置业客户以投资客户为主，看重其升值前景，综合市场租户多少里建及武鸣个体商户；,二、盛市铭庭,商业面积：,约,6,万,商业层数：,3,层,目前状态：,出租，一楼外街,90-120,元,/,一楼内街及二楼,60-90,元,/,经营状态：,一楼,8,间空置，二楼三楼整体空置未租出,项目位置：,灵源路与建设路交汇处,商铺面积,：,10-80,周边配套,周边配套,：,多条主,干道,的交叉路口。周边人流密集，属于武鸣县城,最,核心商圈。商业氛围成熟,，,配套齐全,，原地下停车场后改为,“,乐万家超市”。,武鸣县城最大的菜市,-“,南门菜市”一路之隔。,周边有多家大型购物广场：新时代购物广场，万盛购物中心等。武鸣县中心广场及图书馆在,5,分钟步行内。,经营业态,：,流行服装，国内知名大型连锁药店,（大参林药店）。,连锁电子数码,IT,（顶佳连锁，联想电脑）。,首饰（,中金黄金）。,金融服务,（中国银行）,，流行饰品。进口食品专卖。加盟鞋业（,老北京布鞋）。,女性内衣连锁,（都市丽人）。,童装经营。国内知名运动品牌（,特步，喜得龙）、乐万家超市,1,、口碑较差，前期因把地下停车场修改为乐万家超市，业主对此严重不满；,2,、没有对整体做出合理的规划，不能引导客户消费；,2,、租金太高，很多商家望而却步，时间越久，启动越困难；,3,、除现场陈旧的包装及少量商域小板广告外基本无推广。,除临近底层商业对外营业外其他都在空置,失败原因分析,项目解析,1,、商业数据统计分析,2,、,项目,SWOT,分析,3,、,项目,定位,4,、客户定位,商业数据统计分析,楼栋,商业面积（平方米）,1#,2805.66,2#,1721.25,3#,817.58,5#,934,6#,3075.86,7#,8#,1588.23,9#,1345.48,商业分布在社区周围及综合楼,1#,商铺,5#,商铺,6#,商铺,7#,商铺,2#,商铺,3#,商铺,8#,商铺,9#,商铺,综合楼,合计,层数,2,1,2,2,2,2,1,1,3,-,总数量（间）,11,16,8,11,7,7,17,16,未知,93,总面积（）,2289.48,1770.31,1317.22,1743.88,850.5,850.5,139608,1750.75,约,5400,17369,5#,、,8#,、,9#,为单层商业，其他为两层，共计商铺,93,个,1#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,101,166.16,2,102,178.56,3,103,223.2,4,104,186,5,105,223.2,6,106,223.2,7,107,186,8,108,223.2,9,109,240.46,10,110,250.26,11,111,189.24,合计,2289.48,2#3#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,201,121.92,2,202,121.92,3,203,111.76,4,204,109.06,5,205,175.28,6,206,118.72,7,207,91.84,合计,850.5,5#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,501,48.12,2,502,91.26,3,503,109.30,4,504,87.09,5,505,87.09,6,506,54.48,7,507,109.20,8,508,87.09,9,509,87.09,10,510,109.10,11,511,81.26,12,512,87.09,13,513,216.60,14,514,216.20,15,515,216.20,16,516,89.14,合计,1770.31,6#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,601,164.16,2,602,164.16,3,603,165.08,4,604,197.2,5,605,191.4,6,606,197.2,7,607,127.02,8,608,111,合计,1317.22,7#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,701,181.44,2,702,173.28,3,703,173.28,4,704,173.28,5,705,173.28,6,706,173.28,7,707,148.2,8,708,173.34,9,709,85.6,10,710,173.34,11,711,115.56,合计,1743.88,已建成,60,间商铺其中面积范围,48,-250,，其中,100,以下,12,间，,150,以下,21,间，,150,以上,39,间占比,65%,以上；,8#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,801,41.40,2,802,75.90,3,803,80.10,4,804,64.98,5,805,117.84,6,806,101.04,7,807,67.98,8,808,78.23,9,809,91.21,10,810,101.10,11,811,67.98,12,812,78.23,13,813,91.21,14,814,79.50,15,815,76.50,16,816,105.78,17,817,77.10,合计,1396.08,9#,商铺,数量（间）,商铺号,面积（）,1,901,109.20,2,902,109.20,3,903,109.30,4,904,109.30,5,905,109.30,6,906,109.40,7,907,109.40,8,908,109.40,9,909,109.40,10,910,109.50,11,911,109.50,12,912,109.50,13,913,109.50,14,914,109.60,15,915,109.60,16,916,109.65,合计,1750.75,8#,、,9#,商铺,共,33,间，,面积范围,41,-109,较为适中，基本迎合目前经营者所能承受范围；,综合楼图,项目,SWOT分析：,优势分析：,优势一,占位,/城市,未来商业中心，紧邻广场，地段价值不可复制；,优势二,环境,/,高品质生活社区，精致景观，休闲环境幽雅；,优势三,交通,/交通便捷，城市,大道的起点、主干道交汇处；,优势四,体量,/,商业题量超过,2,万方，为武鸣之最，一站式购物提供可能；,劣势分析：,劣势、,项目,位于新城区，目前人流量较少，商业氛围较差；,项目,SWOT分析：,发展优势：,1、,周边社区众多，未来居住人口超过,2,万人。,2、城市,新商业中心，交通、配套日趋成熟，开发便利。,3、发展,得到政府的扶持，投资目标性明显，能够吸引普通消费者购买。,4,、城市大道即将开通，极大的提高了外地消费群体的数量。,发展威胁：,1、,市场持续下滑、利率的持续上调、银行放贷的继续收紧，投资地产人群逐渐减少，大环境市场不容乐观。,2、,太阳广场商业体量大，定位高，位置绝佳，已吸引很多品牌商家的倾魅，未来将分流部分客户。,3、,项目及周边目前在售价格、租金低，很大程度上制约了本案价格的提升。,所以我们要根据本案的实际情况,发扬项目最大优势，以精心的策划和超常规的行销炒作方式,创造热点价值，从而规避风险，实现热销和实效招商！,如何定位和规划无疑将重中之重！,多功能复合型商业区域严重缺乏，商业规模普遍较小，环境较差，随着生活水平提高人们对购物环境、产品档次要求越来越高；,社区,档次高,，消费群体,实力雄厚，,周边居民数量未来将超过,2,万人,武鸣广场的建成、城市大道开通，必将成为未来,休闲娱乐中心,、交通枢纽,项目商业规模超过,2,万方，体量巨大，包括酒店、写字楼等复合物业形态；,武鸣首家主题商业步行街,集服饰、超市、酒店、餐饮、休闲娱乐与一体；,项目定位,标营新区心，新商业杰作,名品汇聚地，商业新坐标,因为我们的目标是利润！,哪些人购买或租赁我们的商铺才是重点！,他们分布区域在哪里？,他们购买目或租赁的是什么？,他们有着怎样需求范围？,怎样能刺激他们的投资欲望？,我们必须找到这群人！,定位过后接踵而来的是客群的确定,本案在武鸣入市已有三年之久，往日对商业关注的客户也是络绎不绝，前期我司已对该部分客群做出有针对性回访，希望通过对他们详细的了解找到目标客户的共性与特性为本案客群定位做铺垫；,回访有效客户,200,批，其中投资客户占比,35%,，自营,49%,，租赁,16%,；合理控制招商出售比例是充分利用客户的重要手段；,承受价格集中在,5000-10000,元,/,平米范围内，占比,67%,，,10000,元,/,平米以上的客户较少，仅占,12%,，因此后期价格定位不易过高；,服装、餐饮是客户主要的经验业态，后期规划中应合理分配各业态组合比例；,购买目的,承受价格,计划业态,客户区域武鸣占,65%,，南宁占很大比例约,35%,，后期推广重点除集中在武鸣推广外，南宁区域的推广仍不容小觑，需要加强；,需求面积,90%,以上的客户选择,100,平米以下，而本案,1#2#3#5#6#7#100,平米以下户型仅占,35%,，如何去化大面积房源将是后期难点；,南宁客群已透支为主购买力能较强，武鸣客户以自营为主需求面积较小；,客户区域,购买面积,客户定位,武鸣县城自营客户,南宁纯投资客户,武鸣周边乡镇客户,58%,32%,4%,外地投资客户,6%,1,、外出返乡,：,一部分是回乡投资兴办企业的企业主，手上有空余资金，倾向于对商业投资。,2,、私营业主：,有较为雄厚的经济基础，生意经营较好，希望继续拓展自己的事业，提高营业环境，,此类客户由于资金量不很充足故购铺一般为小面积或低总价的。,3,、政府及企事业单位人员：,此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，手上有大量闲置资金，希望通过投资获取更多的财富。,本地客源：,客户细分,外地客源：,1,、专业投资客,：,手上有大量空余资金，看好武鸣区域未来发展，在住宅市场政府严调下，大都转战商业市场，,此类客户需要有相当的租金回报满足其投资收益；,2,、企事业单位领导,：,拥有一定财富，看好武鸣商业前景，不能承受南宁商业高价，又希望通过小额的投资获取高额回报；,项目业态规划,1,、背景研究,2,、业态规划,3,、业态细分,规划背景,区域发展,客户回访,1,、从区域发展看，项目紧邻武鸣广场，无疑将是未来,休闲中心,，周边将会积聚大量人流；,2,、城市大道的修通，必定会带来跟多外地消费者，他们对产品、服务等要求更为高；,3,、周边住宅项目众多，入住率逐年显著提升，他们对生活配套的要求愈演愈烈；,1,、回访客户计划经营服装、餐饮、烟酒等占据比例较大，大都是私营业主；,2,、客户对业态分布有一定要求，希望能成行成市，便于客户资源共享，充分发挥商品与商品之间在销售时达到,1+12,的效果；,3,、大型商家进驻，必然能吸引更多人流，对于商业旺市的维持，起到很大作用；,业态规划,休闲娱乐区,美食街区,大型超市或商场,生活配套区,品牌服饰区,拟进驻商家名单,项目销售与招商规划运营模式的建议,招租还是销售？,南宁的社区商铺,翡翠园,发售（剩余少量单层商铺）,凤岭码头,发售（售完）,山水怡城,发售（一楼少量商铺，二楼售罄）,广西其他区域运营模式,来宾万象城,打造社区商业街，引进电影城，目前火爆热销中,东兴喜盈门,一期推出全部售罄,招租面临的问题：,1,、标营新区租金过低，且商家基本不愿意进入（城南就是列子），市场很难做忘，除非给予很大的优惠的政策，前期基本没有收入；,2,、运营成本高，招租完成后开发商要负责统一经营与管理；,3,、招租失败，商业容易做死，后期出售难度加大；,郊区社区商业基本都是直接出售主要原因是发展商省事、麻烦少、没有负担，利润高，回笼资金快；,因此本项目社区商业建议选择直接销售,销售模式的建议,第一轮，商业整体直接发售（综合楼商业招商），根据销售情况确定招商范围；,第二轮，确定招商范围后，开展全方位的招商造势工作；,第三轮，统一招商完毕后，返租销售；,-,小面积商铺直接发售，大面积先行去化确定招商比例,1#2#3#5#6#7#,共有,60,间商铺，其中面积范围,48,-250,，其中,100,以下,12,间，,150,以下,21,间，,150,以上,39,间占比,65%,以上；,8#,、,9#,商铺,共,33,间，,面积范围,41,-109,较为适中，基本迎合目前经营者所能承受范围；,销售难点分析,150,以上商铺如何去化？面积过大伴随而来的是总价过高，这将会把绝大多数客户拒之门外；,我们该采取何种策略，对大面积商铺的进行去化？,1,、降低门槛，,大面积商铺通过招商返租的形式，以每年,8%,的回报率（共,3,年）,提前反馈给客户用于冲抵首付款，降低置业门槛，需求更多客群；,2,、改变客群，,多数自营业主对大面积房源承受能力有限，必须把其转变成投资产品，吸引投资客户；,3,、扩大推广，,在保持目前在武鸣县城投放量的情况下，加大对南宁区域的推广；,招商与销售范围的确定,休闲娱乐区,美食街区,大型超市或商场,生活配套区,品牌服饰区,品牌服饰区，为了满足自营与投资客户的双向需求，因大面积商铺过多而自营客户需要面积较小等因素，按一定比例进行招商与销售（根据首轮销售情况看）；,美食街区，建议产权从新调整，一楼二楼分开产权，一楼直接发售，二楼目前可以做办公室后期招商幼儿园，通过反租发售（入口留）；,休闲娱乐区，面积适中，迎合自营客户需求建议直接发售；,生活配套区，位置绝佳，目前已有意向客户积累，对面积需要较大，建议发售比例较大；,综合楼商业，面积过大且有三层必须进行整体招商，后期小面积分割，以低总价高单价实现更大的利润；,以,部分,小面积分割、全客层为销售对象的销售模式,营销推广建议,1,、营销建议,2,、推广计划,营销建议,营销策略,优惠政策,价格策略,营销计划,销售方式,营销准备,1,、第一轮，销售先行时招商工作做好大量的登记工作，待销售先行之后确定可招商比例，从而进行全方位的招商造势工作。待底层商业和综合楼招商完成后再进行第二轮销售，主要是采用返租的形式吸引投资客；,2,、销售手段非常规化，采用行销、拓展活动、海报的张贴、门店的洽谈等形式多方位进行宣传。,3,、招商强调未来发展前景及优惠政策，这样可以吸引与稳定经营业主进行长线的发展及经营。,4,、对外采用的销售炒作手段为只销售,30%,，发展商保留大量铺位进行招商经营，从而全力保障商业街的经营状况。,营销策略,-,一次性交纳租金时间（视不同商家定），签约时间跟商家洽谈要,-,品牌商家入驻第一年免租，第二年开始租金为,30,元,/,平米（平均），第三年后期以,8%,的比例每年上调一次；例如，第,4,年租金为,40,*（,1+8%,）；,-,对于特殊大客户或大品牌商家可“特事特议”,；,-,赠送开业期,12,个月地面过街条幅广告宣传（,2,条）,；,-,免费提供开业期一个月商业促销活动策划咨询（,2,次）,；,一次性租赁,2,个以上铺位的业主，可免收一个铺位一年的物业管理费；,备注：,1、,必须有专业团队负责招商工作，后期并对其进行统一管理与维护（招商与运营）。,2、自营型客户按,恒泰地产业态规划要求申报自营品牌，经审核后自主经营。,考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且以经营为导向，在收回成本的前提下，通过良性的运营，达到价值的提升。但目前区域市场商业氛围不足，人流量较少，为了吸引更多的品牌商家进驻，必须给予对方优惠政策，才能达到以商引商的目的。,招商优惠政策建议：,依照对属地市场的基本调查，整体,武鸣县地区的商铺销售价格偏低，沿街底层商铺销售均价市中心在,15000元/平方米,左右，新区在,7000-8000,元,/,平方米,（底层），本案客户回访中承受均价在,5000-10000,元,/,平方米占比,67%,，承受,10000,以上的占比,12%,；,尚东御景,价格层面,价值层面,高,低,高,万隆国际,凤鸣康城,本项目,财富大道,销售价格确定,市场比较法,本案溢价因素,1,、品牌项目,2,、环境优