成都繁湖盛肆历史文化商业街投资价值分析报告-2010-89页.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,聚焦新繁商业中心原点,抢占新繁第一财富口岸,颠覆新繁传统商业格局,千年繁街似锦,一览盛唐风华,一、成都新繁商业投资价值分析,二、繁湖盛肆项目介绍,三、繁湖盛肆投资潜力分析,目录,一、成都新繁商业投资价值分析,A、,成都新繁基本情况,根据新一轮成都市总体规划，成都将形成南北轴线发展态势。新都正,处于南北轴线发展的黄金走廊,上，是成,德,绵经济带的桥头堡，,成都新区、北部新城的核心组成部分,（北部新城规划面积,30,多平方公里，其中新都区有,22,平方公里）。而新都正全力打造“一区一园一中心，两城两镇两区域”，大力推进工业东区、,成都家具产业园、新都物流中心、北部新城和北部商城,建设，优先发展新繁、石板滩两个重点镇。,良好发展机遇,基本情况,新繁镇城市发展以现代服务业为纽带，,以老城历史格局保护为核心，由现代服务业,簇群、家具产业园、泡菜食品园、行政中心等,4,大功能片区和周边配套居住片区构成，形成“一轴、一带、一环、两园”的空间结构,，,有力统筹城乡，形成高度集中的活力城镇。,基本情况,根据,新繁镇镇区总体规划,，以唐代文化、生态环境为城市特色，以家具和食品为产业特色，着力打造成都市生态工贸卫星城，新都区副中心。,基本情况,B、,新繁镇商业现况,新繁的各主要街道与商业业态的整体布局,城镇商业布局已形成一定的趋势，但整体上仍然是沿街商铺自发成市，缺乏整体规划，品质较低；,临街小商铺中小型超市为主,社区级商业逐步形成,业态以百货、休闲为主,商业现况,新繁主要街道商业情况调研分析,商业现况,新繁目前的商业格局较混乱，虽然有相对集中的行业业态集中区，但都是,自发形成,，城区各路段人气、商业租金均由东向西呈递增态势，到,正西街达到最高点,；,本案周边实景照片,公园大门右边,本案周边实景照片,正西街,商业现况,本案周边实景照片,公园大门左边,本案周边实景照片,北街,城区商业,档次普遍较低,，,缺乏专业的商业整体规划、打造和商业运营管理,，难以形成整体的强劲市场竞争力和商业吸附能力，更无法形成真正的城镇商业中心和核心商圈。,新繁商业租金情况分析,正西街由于为城市的,主要交通要道，展示性和通达性均强，加之多年来时间、空间和商业的不断积淀，使,正西街成为了新繁商业最繁华的地段，租金最高,。依次是小南街、繁清路和繁崇路，其他街道受物业条件和地段的限制，租金普遍偏低。,商业现况,新繁镇客群消费人群分析,新繁主要的消费力还是来源于新繁本地，而且是年轻一族和中青年时尚人群占据了绝对主力；而本地的商业业态、消费场所的档次一般，基本没有上档次的消费场所，无法满足当地消费者的日常消费需求，对于有较强实力，特别是有车一族基本都是到成都或者新都城区去消费。,商业现况,作为新都的西部副中心，新繁正面临全新的发展机遇，这些内外优势的合力，,将使得新繁成为北部新城最有潜力的投资区域之一。,同时，西部最大家具园区诞生，新繁泡菜名扬海外，多元工业百花齐放，,百货、餐饮、娱乐休闲丞待完善，城市的功能升级受到一定程度的制约。,小结：,一座集约化的商业中心,繁湖盛肆，应运而生！,新繁需要城市级的商业中心 新繁呼唤商业的发展升级,二、繁湖盛肆项目介绍,新城镇建设商业新模式的典范,以东湖公园为核心的体现唐代文化特色的休闲旅游商业街区,“繁湖盛肆”历史文化商业街，由新都区新繁镇锦水新居工程投资有限公司开发，占地,80,余亩，,1期商业建筑面积,32000,余平方米，融汇城市中心街区、旅游综合街区、唐代文化街区、公园广场街区,4,大商业价值于一身，集吃、住、娱、游、逛、购、观等商业元素于一体，作为新繁加快城镇现代化建设、旧城改造的重点项目，建成后将成为新繁镇的中心商业街区。,项目净用地：,24780.35,平方米,总建筑面积：,32747.66,平方米,容积率：,1.66,建筑密度：,57.88%,项目介绍,繁湖盛肆,1,期东临东湖公园，南临正西街，独占新繁人气最旺的中心商业街区；西临宽,20,米的景观北街，北临东湖路（东湖森林广场），是新繁游客和当地居民自然汇聚的场所，拥有荟萃千年的浓郁商业传承。,优越的口岸位置加之丰富的历史文化、旅游资源，将使新繁及周边区域经济、文化、旅游等资源向本项目汇集；它将成为引领未来新繁商业新格局的城镇地标级商业中心,项目位置,繁湖盛肆将购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、超市、商务办公等城市配套服务功能科学合理地组合，兼顾空间环境、文化主题与商业经营的相融，不同的业态之间相互依存，相互补充，打造出新城镇建设商业模式的典范，满足吃、购、娱、游、住、观等全面的消费需求。,作为新繁城市中心商业的中流砥柱，城镇样板商业项目，繁湖盛肆无疑是新繁商业时代的绝对中心和绝对地标，乃至区域影响力人文商业象征。,项目定位,1,、以东湖公园为核心，营造全方,位、互动型、体验式的唐代文化特色的休,闲旅游商业街区。,2,、以文化为魂、建筑为体，商业为心，通过“人、商业、建筑、传统文化”的能动交替作用，在精心营造的商业空间里，将多种商业经营、民俗活动、民间艺术展示和文艺演出结合在一起，从而创造出有新繁地方特色的行为空间与商业文化，充分满足人们的寻古怀旧心理与保留城市之根等多种需求。,3,、通过特色的业态设置，将游玩与休闲融为一体，在摒弃城市中心商圈的喧嚣感和陌生感的同时，为人们提供一种轻松的“逛街拾趣”街巷氛围，适合都市人不想太辛苦，又想追求一定特色和环境的“闲适”心态。,商业理念,繁湖盛肆业态规划,业态规划,科学规划，持续繁荣,根据各种业态不同的物业需求设计的产品，有网吧、超市、酒店、写字楼、餐饮、电玩、精品商业、酒吧,等多种业态，形成,互彰互补的业态产业链,。使来到新繁的人们有乐可找，有食可尝，有色可餐，有店可住，有街可逛。,24,小时的消费中心,业态规划,旗舰超市,聚焦人流,Market*,商场,四川大型连锁零售商“桂湖摩尔”的入驻，将为商业街带来大量持续的人流，提升整个商业街的商业氛围。,业态规划,名品云集,商机澎湃,时尚精品服饰专卖店、休闲服饰、珠宝、运动品牌折扣店，品牌女装、鞋店、化妆品、旅游民俗产品专卖店等，琳琅满目，令人流连忘返。,Shopping*,购物,意向入驻服饰品牌包括美特斯邦威、真维斯、佐丹奴、雷迪波尔、波司登男装、阿依莲、利郎、海澜之家、骆驼牌户外休闲、鸿星尔克、意尔康、劲浪体育等知名品牌，将吸引大量的人群前来购物。,业态规划,烈火烹油,饕餮时光,品牌中餐、西餐、特色小吃、快餐等餐饮业态品牌，中西合璧，意向客户包括,吴铭火锅、胖妈烂火锅、北平楼老北京涮羊肉、龙虾一绝、黄氏鲜鱼庄、竹山老鸭酒楼、龙头跷脚牛肉、陈氏牛肉馆、贵州苗乡酸鱼汤等。,从,1,岁到,80,岁，怎样的人群怎样的品味都可以找到满意的美食，尽可早中晚吃上一整天。,Catering*,餐饮,业态规划,缤纷休闲,享你所想,咖啡、网吧、茶楼、洗浴、洗娃娃等休闲名店，浪漫休闲，无所不至。,Living*,休闲,意向商家包括左岸咖啡、芙蓉春天咖啡、新繁健身会所、新繁茶楼、诗圣茶坊、竹林园等,业态规划,时尚娱乐,欢乐绽放,酒吧、,KTV,、娱乐会所、电玩等娱乐业态，活色生香，欢乐至上，引领潮流，在玩乐之中感受不一样的城市魅力。,Entertainment*,娱乐,业态规划,酒店商务,引擎城市,品牌酒店、高档商务楼，在古色古香中融入时代城市商务元素，为新繁城市中心增添一道道靓丽风景线。,Hotel*,酒店,繁湖盛肆各院落分层业态规划,整个项目由四栋楼组成，庭院呈半围合式布局，围而不合，通风采光佳,。,在业态规划上，充分考虑各街区的商业情景与功能属性，动静分区加以控制；在业态比例规划上，以达到基本业态的合理规划组织，以满足消费者多层次、多方位的需求为原则，餐饮约占,30%,，购物约占,30%,，休闲娱乐约占,35%,，其它约占,5%,。,1,号院,2,号院,3,号院,分层规划,一号院为,10428.26,，局部,4,层,二号院为,12367.31,，局部,4,层,三号院为,9332.56,，三层,一号院业态规划,一号院整体定位中高端，包括：中高端服装、中高档餐饮、特色餐饮、咖啡厅、酒店、高档商务茶楼、商务酒店；而,1,、,2,楼的餐饮、休闲正是,3,、,4,楼酒店的功能配套，使得成为一个功能完善、配套齐全的项目整体。,分层规划,分层规划,分层规划,分层规划,二号院业态规划,二号院整体定位中端与大众化消费，一楼规划以大众品牌服饰和休闲运动服饰为主，二楼餐饮区可做火锅、汤锅、中式快餐等，三楼和四楼规划大众保健、网吧、电玩、,KTV,娱乐等，亦属于机动版块可根据市场需求适时调整。,分层规划,分层规划,分层规划,分层规划,三号院业态规划,三号院,1,至,3,楼主体部分整体规划为生活类超市主力店，,1,楼超市外围店规划为服装饰品化妆品、银行网点、西式快餐。,分层规划,古朴传统的街巷文化，现代时尚的商业氛围，科学合理的业态规划，这样全方位的“体验经济”风情商业街，吸引的将不止是游客，其本地居民的消费热情也将会被大大地带动起来。,小结：,三、繁湖盛肆投资潜力分析,（一）为什么要投资商业地产,1,、,经济基础的大幅回升带动消费的增加,从,GDP,总量来看，成都近年来经济呈现较大规模增长，,2009,年全市实现地区生产总值,4502.6,亿元，同比增长了约,15,。,这些因素，使得人均居民消费支出大幅上升，也为商业经营提供了有力支撑。,2、,通胀预期来势汹汹,事项,日期,具体内容,汽油涨价,2009.11.6,90#,汽油，每升由,5.62,元上涨至,5.98,元。,93#,汽油，每升由,6,元上涨至,6.38,元。,97#,汽油，每升由,6.38,元上涨至,6.78,元。,0#,柴油，每升由,5.84,元上涨至,6.25,元。,非居民用电,电价上涨,2009.11.20,国家发改委,11,月,19,日下午宣布，自,2009,年,11,月,20,日起，将全国销售电价每千瓦时平均提高,2,8,分钱。各地区、各行业电价调整标准有所差异。,食用油上调,10%,2009.12.4,12,月份金龙鱼、胡姬花、鹰唛、红灯等品牌供应商纷纷将价格上调，上调的品种包括花生油和调和油，增幅约为,10%,。,中心城区非居民生活用水价格调整方案,2009.12.4,此次上调的价格将分三年到位。,2010,年，工业、机关团体由,2.70,元,/,吨调为,3.20,元,/,吨；公办学校、部队办公等由,2.15,元,/,吨调为,3.20,元,/,吨。,2011,年均调为,3.70,元,/,吨。,2012,年均调为,4.30,元,/,要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和,管理好通胀预期,的关系,。,温家宝,2010,年,3,月,5,日,年份,新增人民币贷款额（万亿元）,2010(1-2,月,),2.09,2009,年,9.59,2008,年,4.9,2007,年,3.6,2006,年,3.2,国际油价上涨：输入型,民工荒：成本推动型,西南旱情：粮价隐忧 火电催化能源价格,可以预见，投资商业地产能有效抵御通货膨胀，有利于资金的保值增值。,3、,政策调控对住宅市场有所影响,2009,年底开始从中央到地方的相当部分优惠政策截止，同时各级部门从多个环节开始逐步加强对房地产行业的调控力度，使得住宅市场升值空间缩小。相对而言，商业地产影响较小。,土地：打击囤地，加快开工。,税收：主要针对二手房市场，对商品房市场影响较小。,信贷：首付和利率明显提高，开发企业贷款难度明显增加。,交易：,2010,年,1,月,4,日成都市出台,成都市商品房预售方案管理暂定规定,与,成都市商品房预售 网上签约暂行规定,，通过将房地产预售环节透明化，最大程度压缩开发商利用信息不对称优势进行捂盘、随意涨价的空间。,保障性住房：,2010,年，成都中心城区新开工建设的廉租住房,2000,套；新开工建设,3000,套经济适用住房，,20,万平方米；修建,40,万平方米的限价商品住房。,从,09,年月均成交均价来看，市场成交均价呈现逐步攀升的态势。,特别是在,8,月以后，在经济逐步复苏和通胀预期加强的大势下，房价更是出现大幅拉升，,12,月成交均价高达,6529.95,元,/,，较,1,月成交均价,5328.82,元,/,上涨近,22.5%,，并且全面超越了,07,年的高峰水平。,09,年主城区商品住宅的成交均价触底回升，月均增幅达到了,2.05%,2009,年成都主城区商品住宅均价月度走势（参考）,2010,年，,通胀成为最大的变数,，一旦管理失控，大量现金持有者将面临重大损失，资产价格将在现有基础上再次飙升。随着国家宏观政策以及其他因素的影响，房地产投资行情已经转变，,2010,年商业地产将成为投资的热点。,小结：,（,二,）,、为什么要投资,繁湖盛肆,物超所值,?,新繁商业发展史上最高回报的财富礼遇,梦幻启程 不容错失,A、,增值潜力,从新繁现有的商业业态布局来看，基本以,临街小商铺中小型超市,为主，业态主要以,百货、休闲,为主。其租金也,受街道物业条件和地段的限制,，普遍偏低，与售价有较大差异，不足于支撑物业的销售价格。,在统筹城乡的大成都宏图中，新繁中心商业早已不仅仅是消费中枢和繁华场所，更是万众瞩目的财富价值洼地，以及无可限量的财富机遇。对于投资者来说，,其大型商业中心的确立,，也将为投资者带来丰厚的利润,繁湖盛肆的出现，其优越的口岸位置加之独特的设计理念，将使得其成为引领未来新繁商业新格局的城镇地标级商业中心。,让我们先来看看与本项目类似的案例：,太平洋百货入驻郫县,郫县的恒创蜀都广场，太平洋百货将全面入驻，并将于,2010,年开门迎宾，预期形成郫县“春熙路”，营造全新的周末休闲生活去处。,郫县,大型商业中心,恒创蜀都广场,迎来太平洋百货入驻,2008,年安民路段商铺每平米售价为,5000-7000,元，租金为,50,元左右。随着恒创蜀都场的开建，目前商铺租金价格已上涨至,90-120,元，二手商铺售价更是高达,16000-19000,元，其附近新建的商铺开发商甚至不出售,大型商业中心恒创蜀都广场,令周边人气与商铺价格暴增,房市金碟,距,恒创蜀都广场,500,米远的商铺租金为,50-60，,售价,11000,元左右，明显低于商场附近,与项目类似的商业步行街兴盛繁华,郫县商业步行街,郫县步行街,一楼租金达,100-200,元,自开业以来，无论是底商还是二、三楼，均是人、商、财三气旺盛。,人气、商气、财气旺盛,郫县商业步行街,彭州商业步行街,人气相当旺,步行街入口处一楼商铺租金达,180-200,元,步行街内一楼商铺租金,70-80,元,彭州商业步行街,步行街内二楼商铺租金,40-50,元左右,彭州商业步行街,繁湖盛肆,的投资价值不仅包括其回收租金，更在其不可复制的,价值增长,。,B、,投资收益,1、,商铺面积,商铺面积：,15.5,-,492,商铺总价：,11.20,-,278,万,一层：,15000,元,/,二层：,5200,元,/,三层：4500,元,/,四层：,3800,元,/,2、,商铺均价,目前优惠政策：,（,1,）交纳,十万元,入会费，成为“繁湖盛肆”,VIP,会员，签署,认购协议,时享受,总房款,5%,优惠,。,（,2,）交纳,五万元,入会费，成为“繁湖盛肆”会员，签署,认购协议,时享受,总房款,3%,优惠,。,3、,优惠政策,付款优惠：,一次性付款：,优惠,3%,，,（签署,卖买合同,10,日内交清）；,按揭付款：,无优惠，（签署,卖买合同,10,日内交清首付并办理按揭手续）。,4、,“繁湖盛肆”委托租赁政策,交房之日，市场管理公司,一次性将前三年的租金支付给一楼物业业主（每年租金,=,总房款,*,6%,）,；,交房之日，市场管理公司,一次性将前五年的租金支付给二楼及二楼以上物业业主（每年租金,=,总房款,*,6%,）,。,交房之日起，前三年（一楼商铺）至五年（二楼及以上商铺）物业业主将商铺委托给“繁湖盛肆”市场管理公司，统一进行招商。市场管理公司以较低的租金吸引经营者入驻，减轻经营者市场培育期的负担，在最短的时间内繁荣商场，实现投资者与经营者的双赢。,5、,开盘时间和交房时间,开盘时间定为,2010,年,5,月内,交房时间定为,2010,年,9,月内,投资收益分析示例,例,1,：,1,号院,3,楼,23,号商铺收益分析,繁湖盛肆,1,号院,3,层平面图,商铺面积,35.43,单价,4360,总价,154474.80,编号,面积,单价,总价,A,VIP,会员优惠,5%(A*5%),一次性付款优惠,3%(A*95%*3%),VIP,会员优惠后购买总价,B=(A*95%*97%),前,5,年租金收益,C,VIP,会员实际购买总价,D=B-C,扣除前,5,年后收回投资时间,E=D/12357,总投资回报年限,F=E+5,1#-3-23,35.43,4360,154474.80,7723.74,4402.53,142348.53,46342.44,96006.09,7.77,12.77,一次付款，,1,号院,3,楼,23,号投资回报参考,租金回收（前,5,年按,6%,计算，,612,年按同类市场每年不增长租金计算）,VIP,会员年收回投资（按,6,年后租金不增长计算）,第,7,年,第,8,年,第,9,年,第,10,年,第,11,年,第,12,年,租金总收入,8%,8%,8%,8%,8%,8%,12357.98,12357.98,12357.98,12357.98,12357.98,12357.98,132848.33,年份,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,第,5,年,第,6,年,回报率,6%,6%,6%,6%,6%,8%,年租金收入,9268.49,9268.49,9268.49,9268.49,9268.49,12357.98,繁湖盛肆,2,号院,1,层平面图,例,22,号院,1,楼,16,号商铺收益分析,商铺面积,26.63,单价,15200,总价,404776,年份,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,第,5,年,第,6,年,回报率,6%,6%,6%,8%,8%,8%,年租金收入,24286.56,24286.56,24286.56,32382.08,32382.08,32382.08,编号,面积,单价,总价,A,VIP,会员优惠,5%(A*5%),一次性付款优惠,3%(A*95%*3%),VIP,会员优惠后购买总价,B=(A*95%*97%),前,3,年租金收益,C,VIP,会员实际购买总价,D=B-C,扣除前,3,年后收回投资时间E=D/32382,总投资回报年限,F=E+3,2#-1-16,26.63,15200,404776,20238.8,11536.12,373001.08,72859.68,300141.40,9.27,12.27,一次付款，,2,号院,1,楼,16,号投资回报分析,租金回收（前,3,年按,6%,计算，,412,年按同类市场每年不增长租金计算）,VIP,会员年收回投资（按,6,年后租金不增长计算）,第,7,年,第,8,年,第,9,年,第,10,年,第,11,年,第,12,年,租金总收入,8%,8%,8%,8%,8%,8%,32382.08,32382.08,32382.08,32382.0832382.08,32382.08,364298.4,C、,运营与政策保障,统一营销：,统一的市场形象，整体、协调的经营模式，运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、,有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持,及各种商业咨询系统，最大程度上保障整体,市场竞争优势。,统一管理：,实现统一业态规划、统一品牌管理、,统一招商管理、统一客服管理、,统一企划推广、统一物业管理，,提升项目商业价值，保障投资回报。,投资回报,稳定持续,的保障,统一,业态规划,统一,品牌招商,统一,经营管理,专业运营,升级财富,紧紧围绕定位，充分考虑各种业态组合、统一与互补以及不同业态的布局,统一业态规划，吸引目标客户,科学的业态规划可以最大程度的吸引更多的目标品牌，使繁湖盛肆提档升级,合理、先进的品牌组合产生合力，提升繁湖盛肆在新繁的竞争力,强大的竞争力必然吸引更多的消费人群，形成“火暴”的商业氛围，给经营商家带来巨大的营业收入,营业收入的增长将带来商铺租金的上涨以及商铺价值提升,利用专业管理公司强大的客户资源，引进较高比例的外地优质客户；有效避免同质化经营，保障各业态店、业种店的竞争优势及凸显商品特色；控制入驻商家的品牌度，保证招商质量；控制招商进度，并进行实时调整。,统一招商，确保商业品质,利用管理公司的专业经验选择适合的业种品牌、优质的经营商家，确保步行街的持续稳定发展,优质的商家具备很强的经营能力及竞争优势，利于提高繁湖盛肆的市场知名度,市场知名度的提升吸引一线品牌的持续入驻，不断提升其整体商业品质及物业价值,专业、科学、规范而有效的管理，是维护商业经营秩序、稳定经营商户、优化卖场服务、提升商业形象及塑造商业品牌的重要一环，先进的管理手段能促进“稳场”与“旺场”,统一管理，实现永续经营,完备的换租、续租等租务系统，最大程度的减少空铺时间,商户租金、水电公摊等费用的统一收缴避免拖欠或恶意逃跑,专业的物业管理，确保房屋结构安全、商业设施的正常运转及环境的整洁舒适,迅速形成商业氛围，减少培育期，实现商铺的永续经营,繁湖盛肆是政府规划旧城改造的重点项目，同时又是以政府为开发主体的项目，在项目的运作过程中将会得到各种政策优惠和支持。,政策支持,THANKS,。,谢谢！,