瑞景江南春色项目营销提报104P.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/3/30,#,#,#,8,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/3/30,#,#,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2013/3/30,#,#,#,#,谨,呈天津华北集团房地产投资发展有,限公司：,瑞景江南春色项目营销提报,伟业顾问事业集团,天津公司,2012.6,洞察环境,审视本体,客户思考,营销 操作,伟业保证,项目定位,审视 本体,1,项目的基本条件梳理,内外部的质素支撑项目如何立足市场,审视本体,本案,关键词：,瑞景居住区,城市形象好、发展成熟,地跌一号线便捷连接繁华商圈,项目规划,大园林，舒适性产品,快速路网,快捷的车行连接带,审视本体,本案,10,分,钟，出行便捷联通,步行,10,分钟，,抵达成熟地铁站,车行,10,分钟，,连接城市西北快速路网,支撑项目进入“市中心”品质居住行列,地随远，不出圈儿,审视本体,占地面积,建筑面积,容积率,建筑密度,绿地率,项目涵盖,82779,165537,2.0,10.58%,57.9%,廉租房,3.27,万,商品房,13.08,万,“中”密度社区、,大尺度大园林,物业类型,建筑面积,户型配比（套数占比）,商品房,13.08,万,150-190,29%,110-130,28%,60-95,43%,廉租房,3.27,万,40-55,中大户型比例较高,面积区间较大，满足不同需求,大园林,、全户型,支撑项目整体水平领先市场,高质素，展示腕儿,审视本体,项目内交通体系动线明确、人车分流，最大化保证项目的和谐与舒适感；,项目内部多点景观布局，形成一步一景观布局,地下停车布局,人性布局,，,现代风格,支撑项目提供领先于区域的居住感受,树标杆，体现范儿,审视本体,地随远，不出圈儿,居有品，住有面儿,生活便，有滋味儿,区域认知度,热点核心度,可达性,自然景,观,位置,配套,生活配套,抵达流畅性,交通,B,级区域的,A,级地块,区域内，树立居住标杆,区域外，拉近心理距离,审视本体,高质素，展示腕儿,树标杆，体现范儿,体量,密度,户型,舒适度,规模,形象,外檐,差异化,产品,A,级地块的,A,级产品,充分放大整体规划优势,以大认同弱化小缺陷,房型好，有硬伤,洞察 环境,2,洞察环境,整体性优质素质较为突出，市场政策环境快速的变化,项目产品在市场竞争环境中的竞争力是否够强,目标客户群体的基本属性和特征与项目的匹配关系,观望博弈,初步调整,调整深入,量价博,弈,温家宝：“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。”,全市量价走势,洞察环境,新建商品住宅成交量震荡上扬，于,5,月创造近七个月来成交量新高；,成交价格连续两月上扬后跌破万元，但仍处于年度较高水平；,“红五月”开发商优惠促销，希望借此撬动刚需入市，在未来一段时间内，优惠推盘仍将成为市场主旋律。,政策不放松，开发商“以价换量”，刺激刚需入市,【,市场环境,】,1,月,3,月,5,月,1,月,1,日执行前一年调整新利率,2,月,2,日,天津土地出让新办法，违法用地挂钩新增用地,3,月,1,日,天津住房保障“三种补贴”政策面扩大,2,月,1,日天津上调普通住宅指导价涉及房屋税费大幅减少,2,月,15,日,住建部首次表态,地方不应擅自调整楼市政策,2,月,24,日,下调存款准备金率,0.5%,3,月,17,日,国务院确定今年,7,大任务，坚持房地产调控在列,6,月,8,日,央行下调存贷款基准利率，下调,0.25%,芜湖新政,2,月9,日,12,日,上海新政,2,月,22,日,29,日,2012,年,全国两会,洞察环境,【,市场环境,】,楼市仍以从严、持续,10,年政策为主基调，第二季度央行调息，难以快速激起楼市新热度,洞察环境,【,市场环境,】,3,月全市排名前,20,名项目，,55%,的比例采取降价策略,6,月第二周全市排名前,20,名项目中，采取降价策略的为,30%,开发商不断采取价格探底，市场对于价格刺激反应一般,市内六区,环城四区,滨海新区,远郊五县,全市,5,月,预计,10,14,10,12,46,实际,4,10,8,8,30,6,月,预计,5,6,10,6,27,“红五月”天津原本预计,46,个项目开盘，但实际仅开盘,30,个项目，其中纯新盘仅为,8,个，,35%,的项目爽约，未现预期中的放量井喷；,6,月新盘入市量将开始缩减，预计开盘数量为,27,个，环比下降,41%,，其中纯新盘为,15,个；,调控政策持续不放松，购房者观望情绪持续浓厚，开发商们对待开盘推新等举动愈加谨慎,各区域,5,、,6,月预计开盘及实际开盘数量对比,开发商谨慎开盘，市场出现供需“两望”现象,洞察环境,【,市场环境,】,成交量方面：市内六区自调控后持续上扬，环城四区则出现明显下滑；,成交价格方面：市内六区价格较为稳定，环城四区则出现下调跑量现象；,在限购背景下，购房者更加关注地段性较强的市中心房源，价格微调或促销手段市内六区效果更为显著，而环城四区则明显只能走以价换量路线；,限购背景下市区借助地段优势量价坚挺，,近郊项目为保证销量付出较大价格利润空间,洞察环境,【,市场环境,】,历年成交面积：,从连续四年的成交面积看,，北辰区,始终居于环城四,区末位，北辰区在售项目相对较少，城市发展相对其他三区较为落后，且北辰区主要承接河北区及红桥区外溢，此区域相对市内其他四区落后，致使商品住宅成交相对低迷。,历年成交价格：,从连续四年的成交价格看,，北辰区一直处于成交价格的末位，价格相对上扬空间充足。,北辰区“成交量价”居环城末位，,近几年涨势明显，未来可塑造性较强,洞察环境,【,市场环境,】,洞察环境,【,市场环境,】北辰项目普遍地端偏远价格水平较低逐月走低，今年以来月均销售面积在,1.5,万左右,洞察环境,【,市场环境,】,限购逐步被市场接纳，刚需、刚改成为调控下的主力客群,环城区县普遍以价换量，中心城区的地段、产品优势支撑量价走势,各盘降价策略频出，市场反应一般，产品力、地段是否能成为支撑销量的关键,北辰区没有好地段高品质的项目支撑区域市场,环城四区之一，天津二级区域，发展较落后，外环北扩、地铁通车利好区域发展,北辰区,北辰区位于天津市中心城区的,北部,，是重要的,老工业基地,、京津,黄金走廊,和京津塘高科技产业带的,重要节点,是天津,18,个行政区之一，全区总面积,480,平方公里，人口,60,余万人，辖,9,个镇,4,个街道。,是国际产业转移和国内资本、项目涌入天津滨海新区的重要,承载地,已经成为天津滨海新区的产业,支撑区,和经济,发展带,洞察环境,【,区域发展,】,工业经济,占全区生产总值比重达到,70%,以上，工业经济总量连续七年位居全市区县,第一位,。,全区,已有中外企业,6000,余家，销售收入超亿元企业达到,85,家，有,5,家企业入围中国制造业,500,强。,工业发展,整体规划,洞察环境,【,区域发展,】,2012,年，天津市实施了中心城区周边郊野公园的建设，最先启动建设的北辰区郊野公园已经定名为“,天津市北郊生态公园,”,规划建设的长度达到,28.6,公里，其上游从北辰区的屈家店闸起，下游达到北辰区与宁河县的交界处，跨越了北辰区的大张庄镇、北仓镇等镇。,功能区内部重点建设刘园苗圃、北仓苗圃、植物园和王朝公园四个大型绿色开敞空间，形成“绿网,+,绿心”的连贯宜人的内部绿色系统,城市级生态新定位拉动区域整体发展层级，提升未来发展潜力,洞察环境,【,区域发展,】,北辰区第二产业对经济增长的拉动作用明显,，占区域产业比重,60-70,，第三产业对区域经济发展也起到了重要作用，占区域产业的,30,左,右；,未,来随着产业优化的发展，第三产业将呈现稳步发展的格局,。,北,辰区,GDP,水平在,09,年迅速爬升，近三年平均涨,幅超,20,，,对,天津市,GDP,贡献有较多促进作用,；,经济持续增长，为房地产发展提供良好基础。,北辰区以第二产业发展为主，为房地产的进入和发展奠定了良好基础,北辰西,北辰东,北辰核心,铁东路,洞察环境,【,区域发展,】,区域内产业仅为经济发展贡献较大，对于地产市场发展贡献力存在局限性，且容易影响高端发展性,东部以第二、三产业为主，区域城市形象相对落后；无高端居住氛围,新能源产业,西堤头物流园,工业开发,农业经济,产业区,北辰区以铁东路划分为东西两部分、以及环线内的核心部分,核心区域：以瑞景居住区为代表，北辰区发展最快且最好的区域,西部：以农业经济产业发展为主，生态环境较好,京津路黄金走廊,本案位于“京津路黄金走廊”，是北辰区发展的中心地带，人口聚集度高,本案,洞察环境,【,区域发展,】,奥园,宝翠花都,津品鉴筑,瑞宁嘉园,瑞盈园,瑞秀花园,佳宁里,瑞康家园,瑞达里,瑞贤里,瑞顺里,经过了多年的发展，瑞景成为天津四大居住区之一,发展建设初期，瑞景居住区几乎是一片荒地，仅有几个早年开发的住宅项目,2002,年，瑞景居住区正式开始规划，定位为城建重点项目，,10,月天津奥林匹克花园项目开盘销售,第四文化宫,瑞景商业中心,天津城建管理职业技术学校,地铁站 商业,2003,年，顺驰翡翠城、富山东晶、燕宇置业等项目相继进入瑞景板块，瑞景迎来开发高潮,2004,年下半年，美震格兰春天、天房康馨佳苑、津房秋瑞家园等进入瑞景板块；瑞景中学启用,2005,年，北京首创置业进入瑞景板块，开发宝翠花都项目；北京电信地产开发宝翠花都项目；瑞宁嘉园、瑞盈园建成使用,2006,年，瑞景小学启用，地铁一号线建成通车,2010,年，瑞秀花园项目启动,瑞景小学,商业、教育、配套设施 陆续建成使用,富山东晶,翡翠城,燕宇艺术城,瑞景中学,美震格兰春天,天房康馨佳苑,津房秋瑞家园,原建筑,商品房,保障房,学校,商业,待规划,洞察环境,【,区域发展,】,瑞景居住区位于天津市,北辰区,，辰昌路与外环线之间，距市中心距离约,12,公里；,规划四至范围：北起龙洲道，南至龙泉路，东临辰昌路，西靠外环线。规划总用地面积约,187,公顷,，总建筑面积,156,万平方米；,由政府直接组织实施，是继华苑、丽苑、梅江居住区后,又一大型居住区；,瑞景居住区作为市政府规划的,大型安居工程，,是本市经济适用房项目较密集的区域。,在北辰区“十二五规划”中，定位为：,瑞景刘园苗圃、地铁,1,号线卫星城，未来生态居住区；,以刘园苗圃,为自然景观，拉动了瑞景板块房地产,区域价值的提升。,天津市城建重点项目，“十二五”定位为,未来生态居住区,洞察环境,【,区域发展,】,区域,产业,瑞景,天津市二级区域，地产发展落后,二产拉动经济，短期对地产作用不强,成熟居住区，存在一定市场影响力,区,域升,级,难以借力,高 平台,区域需要一个引领者、需要一个标杆,项目名称,产品类型,户型均价,住宅总量（万）,国耀上河城,高层,80-120,8800,40,柴楼新庄园,高层,87-128,8300,70,龙顺御墅,联排,170-370,13300,6,五矿正信林溪地,独栋,265-408,420,万,/,套,17,天籁湾,独栋 双拼,联排,160-260,联排,10000,双拼,12000,独栋,400,8,快乐老家,洋房,93,4600,10,泽天下,高层,87-104,11000,40,都汇杰座,高层,40-77,10000,6.6,旷世新城（一期）,高层,50-120,24,瑞景阳光尚城,高层 洋房,68-115,6980,22,欧铂城,高层 洋房,66-111,7850,30,天赐园,洋房,90,3300,20,小城雅筑,洋房,40-100,3100,20,丰郡别墅,别墅 洋房,别墅,230-270,洋房,38-100,别墅,5000,洋房,3400,32,东赵新天地,高层 洋房,60-90,3400,20,合计,398.4,北辰区在售项目众多，整体存量较大；,在售项目以高层为主，多为刚需型产品；,项目多位于外环以外，与本案形成直接竞争项目较少；,柴楼新庄园,国耀上河城,龙顺御墅,五矿正信林溪地,天籁湾,天赐园,景瑞阳光尚城,欧铂城,泽天下,都汇杰座,小城雅筑,丰郡别墅,快乐老家,东赵新天地,旷世新城,洞察环境,【,市场环境,】,洞察环境,【,市场环境,】红桥区,河北区,北辰区,A,B,E,F,G,C,编号,项目名称,区域,产品类型,住宅总建面,A,柴楼新庄园,北辰区,高层,70,B,国耀上河城,高层,40,C,龙顺御墅,联排,6,D,泽天下,高层,40,E,中兴泊仕湾,红桥区,高层,2.1,F,亿城堂庭,高层,39,G,泰达城,河与海,高层,28,圈定本案竞争范围：以本案为圆心，向四周辐射,5KM,，为本案竞争范围,由于地铁带动作用，适当考虑延长地铁沿线竞争圈,D,地铁一号线,区域内竞品,-,开盘至,2011.5.31,供需情况,【,产品分析,】,刚需、刚改户型为区域快销产品，大户型区域认可度相对较高,北辰区域供应户型以中小型为主，,80-90,平米户型供应为主力，且去化率较高；,红桥区域供应户型明显大于北辰，多数项目为新盘入市，去化率相对较高；,注：数据来源富思博得，柴楼新庄园部分户型出现成交量大于供应量，为实际备案结果,洞察环境,项目,60-70,70-80,80-90,90-100,100-110,110-120,120-130,130-150,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,434,391,90%,2,2,100%,723,836,116%,917,440,48%,101,55,54%,216,218,101%,207,112,54%,84,24,29%,国耀上河城,0,0,0,0,0,0,383,306,80%,367,85,23%,20,2,10%,340,206,61%,7,0,0%,185,75,41%,龙顺御墅,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,泽天下,56,36,64%,27,5,19%,486,241,50%,789,438,56%,290,187,64%,204,35,17%,110,0,0%,186,157,84%,小计,490,427,87%,29,7,24%1592,1383,87%,2073,963,46%,411,244,59%,760,459,60%,324,112,35%,455,256,56%,中兴泊仕湾,0,0,0,55,5,9%,34,2,6%,0,0,0,5,1,20%,0,0,0,25,0,0%,0,0,0,亿城堂庭,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,188,171,91%,6,1,17%,0,0,0,0,0,0,泰达城河与海,0,0,0,0,0,0,66,29,44%,0,0,0,66,13,20%,0,0,0,0,0,0,66,21,32%,小计,0,0,0,55,5,9%,100,31,31%,0,0,0,259,185,71%,6,1,17%,25,0,0%,66,21,32%,合计,490,427,87%,84,12,14%,1692,1414,84%,2073,963,46%,670,429,64%,766,460,60%,349,112,32%,521,277,53%,中小户型市场情况,区域内,150-240,竞品,-,开盘至,2011.5.31,供需情况,项目,150-170,170-190,190-200,200-240,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,44,26,59%,0,0,0,49,7,14%,0,00,国耀上河城,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,龙顺御墅,0,0,0,107,51,48%,0,0,0,18,17,94%,泽天下,92,23,25%,8,7,88%,0,0,0,0,0,0,小计,136,49,36%,115,58,50%,49,7,14%,18,17,94%,中兴泊仕湾,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,亿城堂庭,218,66,30%,0,0,0,8,0,0%,162,3,2%,泰达城河与海,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,小计,218,66,30%,0,0,0,8,0,0%,162,3,2%,合计,354,115,32%,115,58,50%,57,7,12%,180,20,11%,【,产品分析,】,洞察环境,本案大户型产品同区域进入北辰别墅总价序列，红桥同类产品相对较多,大户型市场情况,项目,面积,户型,客厅开,间,（,m,）,客厅面,积（）,主卧开,间,（,m,）,主卧面,积,（）,次卧面,积（）,卫生间面,积（）,餐厅面,积,（）,厨房面,积,（）,储藏室面,积,（）,衣帽间面,积（）,共享空间面,积,（）,其它,1F,2F,2F,1F,2F,2F,本,案,189,A,三室二厅二卫跃层,4.5,27.45,3.8,13.49,13.49,16.72,6.84,6.84,16.72,2.8,18.45,5,处阳台，共,26.34,179,B,三室二厅二卫跃层,4.5,27.45,3.4,13.94,13.94,14.74,6.8,6.8,14.74,5.24,18.45,3,处阳台，共,11.42,168,C,二室二厅二卫跃层,4.5,27.45,3.8,13.49,13.45,6.84,6.84,16.72,2.8,18.45,4,处阳台，共,21.86,151,D,二室二厅二卫跃层,4.5,27.45,3.4,13.94,13.94,6.8,6.12,15.3,18.45,3,处阳台，共,11.42,龙顺御墅,178,Bd,四室二厅三卫二层别墅,7.2,33.45,4.2,20.16,12.99,8.48,7.63,5.23,5.53,2.29,8.43,6.1,1.5,3,处阳台，共,11.58,240,AL,四室二厅三卫三层别墅,6.3,25.8,3.9,18.21,6.61,（工,人,房）,23.6,12.34,5.52,4.6,5.57,（,3F,）,7.03,13.96,25.08,车库,18.68 2,处阳台，共,7.4 3,处露台，共,40.23,各户型详细对比,跃层户型为区域稀缺产品，周边竞品无此类户型，仅龙顺御墅项目有与此类似联排户型，龙顺御墅产品供应量较小，但去化率较高，市场认可度高；,本案户型客厅及卧室开间稍小，舒适度稍差；多数户型无衣帽间，功能有所缺失；,各户型均具有共享空间；次卧及卫生间面积较大，使用舒适；餐厨合一，使用便捷；,区域稀缺产品，品质高，竞品少,【,产品细节分析,】,洞察环境,156-189,跃层户型,168,大三室户型户型,项目,面积,户型,客厅开,间,（,m,）,客厅面,积,（）,主卧开,间,（,m,）,主卧面,积,（）,次卧面,积,（）,次卧面,积,（）,主卫面,积,（）,次卫面,积,（）,餐厅面,积,（）,厨房面,积,（）,其它,本案,168,A,三室二厅二卫,4.5,26.1,3.8,16.75,13.12,12.16,7.5,6.84,11.02,10.5,3,处阳台，共,17.42,国耀上河城,131-135,C1,、C2,三,室二厅二卫,4.2,25.62,3.6,14.4,10.65,9.8,书房,5.6,6.84,12.6,7.2,3,处阳台，共,11.76,泰达城河与海,143,三室二厅二卫,4,28,3.6,17.28,13.68,13.5,6.6,6,8,9.6,1,处阳台，,1,处飘窗,亿城堂,庭,166,G,三室二厅二卫,4.4,21.78,3.9,25.94,14.52,15.18,7.93,8.82,11.55,9.45,3,处阳台，共,16.89,主,卧衣帽间,165-167,A,、,C,、,D,三,室一厅二卫,4.3,20.43,3.9,23.79,14,15.18,7.05,9.2,8.1,11.9,3,处阳台，共,22.92,主,卧衣帽间,各户型详细对比,北辰区供应稀少，竞品多为红桥区地铁沿线项目；,市场供应量较小，且多为新盘，去化率一般；,本案户型，南北通透全明户型，通风采光良好，主卧套房设有独立卫生间，方便使用，动静分区明显；各功能区面积均较为舒适；,整体面积较大，总价相对较高。,区域稀缺产品，户型合理，但总价较高,项目,130-150,150-170,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,84,24,29%,44,26,59%,国耀上河城,185,75,41%,0,0,0,龙顺御墅,0,0,0,0,0,0,泽天下,186,157,84%,92,23,25%,小计,455,256,56%,136,49,36%,中兴泊仕湾,0,0,0,0,0,0,亿城堂庭,0,0,0,218,66,30%,泰达城河与海,66,21,32%,0,0,0,小计,66,21,32%,218,66,30%,合计,521,277,53%,354,115,32%,130-170,竞品供需情况,【,产品细节分析,】,洞察环境,120,小三室户型,各户型详细对比,项目,面积,户型,客厅开,间,（,m,）,客厅面,积,（）,主卧开,间,（,m,）,主卧面,积,（）,次卧面,积,（）,次卧面,积,（）,主卫面,积,（）,次卫面,积,（）,餐厅面,积,（）,厨房面,积其它,本案,120,A,三室一厅二卫,4,15.6,3.7,15.09,11.47,6.2,6,6.2,6.2,3,处阳台，共,15.38,120,B,三室一厅二卫,4,15.6,3.6,14.04,11.16,5.94,4.32,6,6.2,3,处阳台，共,15.28,柴楼新庄园,108-112,F,三室二厅一卫,3.9,14.04,3.4,12.24,12.24,10.08,5.87,10.5,3,处阳台,国耀上河,城,119,B1,三室二厅一卫,3.8,21.28,3.5,13.65,9.8,10.8,书房,11.2,8.91,5.94,2,处阳台，共,8.94,119,B2,三室二厅二卫,3.9,19.89,3.6,18.36,10.5,9.45,书房,5.4,5.4,9.45,5.22,2,处阳台，共,9,旷世新城,127,三室二厅二卫,3.9,26.13,3.3,14.32,12.04,9.57,6.75,6.72,6.08,6.4,1,处阳台，共,6.44 2,处飘窗,北辰区供应较多，去化率相对较高，市场认可度尚可；,本案户型，南北通透全明户型，主卧套房设有独立卫生间，书房及厨房配有独立阳台，方便使用；多处阳台面积较大，实用性高；,客厅及主卧面积稍小，舒适度不佳；缺少餐厅位置，餐桌摆放局促。,市场供应量较大，竞品较多，本项目此户型设计在市场中没有明显优势,项目100-110,110-120,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,101,55,54%,216,218,101%,国耀上河城,20,2,10%,340,206,61%,龙顺御墅,0,0,0,0,0,0,泽天下,290,187,64%,204,35,17%,小计,411,244,59%,760,459,60%,中兴泊仕湾,5,1,20%,0,0,0,亿城堂庭,188,171,91%,6,1,17%,泰达城河与海,66,13,20%,0,0,0,小计,259,185,71%,6,1,17%,合计,670,429,64%,766,460,60%,100-120,竞品供需情况,【,产品细节分析,】,洞察环境,120,大二室户型,各户型详细对比,面积,户型,客厅开,间,（,m,）,客厅面,积,（）,主卧开,间,（,m,）,主卧面,积,（）,次卧面,积,（）,主卫面,积,（）,次卫面,积,（）,餐厅面,积,（）,厨房面,积,（）,其它,本,案,125,B,二室二厅二卫,4.5,24.3,3.8,16.26,11.02,5.4,7.22,11.2,6.08,2,处阳台，共,10.88,126,C,二室二厅二卫,4.5,24.75,3.8,16.86,12.16,4.8,5.7,9.28,8,2,处阳台，共,11.16,亿城堂庭,105,B,二室二厅二卫,4.2,21.42,3.6,12.08,12.25,6.72,4.76,8.19,7.03,2,处阳台，共,7.24,106,H,二室二厅二卫,4.2,21.42,3.6,15.28,12.45,6.96,7.67,7.3,7.67,2,处阳台,109,E,二室二厅二卫,4.1,23.78,3.8,16.72,11.78,9.5,6.2,6.67,6.946,3,处阳台,2,处飘窗,旷世新城,103,D1,二室二厅二卫,3.6,18.72,3.3,9.31,10.88,4.75,6.3,7.68,7.05,2,处阳台,1,处飘窗,泰达城河与海,108,二室二厅一卫,3.6,15.84,3.3,14.52,12.54,6,9.36,7.2,2,处阳台,1,处飘窗,泽天下,101,C,二室二厅一卫,3.9,14.43,3.4,13.6,11.16,5.25,7,6.5,2,处阳台,市场供应量较小，此面积区间竞品缺失，市场中竞品面积均小于本案；,本案户型，南北通透全明户型；主卧套房设有独立卫生间，,次卫干湿分离，方便使用,面积相对较大，总价相对较高。,户型面积大于市场现有同类产品，舒适度较强，然功能性没有明显提升,项目,100-110,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,101,55,54%,国耀上河城,20,2,10%,龙顺御墅,0,0,0,泽天下,290,187,64%,小计,411,244,59中兴泊仕湾,5,1,20%,亿城堂庭,188,171,91%,泰达城河与海,66,13,20%,小计,259,185,71%,合计,670,429,64%,100-110,竞品供需情况,【,产品细节分析,】,洞察环境,各户型详细对比,80-90,小二室户型,面积,户型,客厅开,间,（,m,）,客厅面,积,（）,主卧开,间,（,m,）,主卧面,积,（）,次卧面,积,（）,主卫面,积,（）,餐厅面,积,（）,厨房面,积,（）,其它,本案,89,C,二室二厅一卫,3.8,15.96,3.2,13.44,9.45,4.08,11.55,6.3,2,处阳台，共,6.76,92,A,二室二厅一卫,3.8,12.16,3.2,13.44,10.24,6.72,5.98,4.03,1,处阳台，共,5.4,79,D,二室一厅一卫,3.8,22.04,3.2,14.88,9.6,5.4,0,4.6,2,处阳台，共,10.23,国耀上河城,90,A2,二室二厅一卫,3.8,13.11,3.5,12.94,11.6,4.95,8.4,6.48,1,处阳台,2,处飘窗,89,A1,二室二厅一卫,4.6,14.72,3.5,14,7.64,5.46,5.6,6.5,2,处阳台,共计,9.92 2,处飘窗,泰达城河与海,87,二室一厅一卫,3.4,11.22,3.5,15.68,11.55,5.88,3.78,6.3,1,处飘窗,柴楼新庄园,88,二室二厅一卫,3.9,19.24,3.4,12.37,10.22,4.4,9.43,1,处阳台,2,处飘窗,90,二室二厅一卫,3.6,13.32,3.4,25.58,11.22,5.98,5.52,6.21,1,处阳台,2,处飘窗,87,二室二厅一卫,3.6,15.12,3.4,14.28,11.84,5.8,5.2,6.3,1,处阳台,2,处飘窗,旷世新城,89,G4,二室二厅一卫,3.35,14.07,3.6,15.12,10.8,6,6,5.6,1,处阳台,共计,6.84,88,C1,二室二厅一卫,3.6,20.88,3.3,11.72,9.18,6.35,4.92,6.2,1,处阳台,共计,4.62,87,C2 D2,二室二厅一卫,3.6,15.84,3.3,13.53,9.18,5.04,4.8,6.3,1,处阳台,共计,5.4,泽天下,90,C1,二室二厅一卫,3.8,15.96,3.2,13.44,12.04,5.04,10.15,6.27,1,处阳台,共计,2.88,87,C2 D2,二室二厅一卫,3.9,14.63,3.3,12.38,10.89,5.75,8.97,7.08,1,处阳台,区域快销产品，供应量大，去化率高，产品竞争激烈；,本案户型，全明户型，部分南北通透，各功能区分布合理；多处阳台面积较大，实用性高；,主卧开间相对较小，部分户型无餐厅位置；,市场快销产品，供应量大，去化率高，竞争激烈,本案出房率较低，存在硬伤,项目,80-90,90-100,供应量,成交量,去化率,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,723,836,116%,917,440,48%,国耀上河城,383,306,80%,367,85,23%,龙顺御墅,0,0,0,0,0,0,泽天下,486,241,50%,789,438,56%,小计,1592,1383,87%,2073,963,46%,中兴泊仕湾,34,2,6%,0,0,0,亿城堂庭,0,0,0,0,0,0,泰达城河与海,66,29,44%,0,0,0,小计,100,31,31%,0,0,0,合计,1692,1414,84%,2073,963,46%,80-100,竞品供需情况,【,产品细节分析,】,洞察环境,70,一室户型,各户型详细对比,项目,面积,户型,客厅开,间,（,m,）,客厅面,积,（）,主卧开,间,（,m,）,主卧面,积,（）,卫生间面,积,（）,餐厅面,积,（）,厨房,面积,（）,其它,本案,69,B,一室二厅一卫,3.6,21.78,3.2,14.4,5.12,5.4,7.56,1,处阳台，共,4.86,70,C,一室二厅一卫,3.6,21.78,3.2,14.4,5.12,5.4,7.56,1,处阳台，共,4.86,柴楼新庄园,66,一室一厅一卫,3.6,15.12,3.5,13.65,7.84,6.01,1,处阳台，共,2.73 2,处飘窗,旷世新城,56,A2 G3,一室一厅一卫,3.3,14.85,3,13.5,4.32,6.8,1,处阳台，共,6 1,处飘窗,60,A3 G2,一室二厅一卫,3.3,11.22,3,10.2,6,8.25,8.03,1,处阳台，共,4.8 1,处飘窗,60,A4,一室二厅一卫,3.6,12.24,3,14.1,6,5.2,6,1,处阳台，共,4.8 1,处飘窗,区域快销产品，去化率高，市场热度高，未来供应均位于北辰区；,本案户型，全明户型，户型方正，通风采光好户型设计紧凑，卫生间干湿分离，使用方便；,市场快销产品，去化率高，本项目一室产品舒适度优于对手,项目,60-70,供应量,成交量,去化率,柴楼新庄园,434,391,90%,国耀上河城,0,0,0,龙顺御墅,0,0,0,泽天下,56,36,64%,小计,490,427,87%,中兴泊仕湾,0,0,0,亿城堂庭,0,0,0,泰达城河与海,0,0,0,小计,0,0,0,合计,490,427,87%,60-70,竞品供需情况,【,产品细节分析,】,洞察环境,【,产品分析,】,洞察环境,柴楼新庄园,国耀上河城,龙顺御墅,泽天下,中兴泊仕湾,亿城堂庭,泰达城河与海,60,70,80,90,100,110,120,130,150,170,190,200,240,80-90,、,100-110,、,130-150,为市场热销户型,本案,小区名称,户型（,）,均价（元,/,）,建筑年代,翡翠城,二室,80-130,三室,100-160,9500,2004,秋瑞家园,一室,50-70,二室,80-95,8200,2006,宝翠花都,一室,53-67,二室,95-105,三室,100-135,9500,2006-2007,奥林匹克花园,一室,50-67,二室,80-120,三室,120-150,10000,2006-2010,瑞顺里,一室,54,二室,80-90,三室,108,8600,2000,瑞达里,一室,55-61,二室,74-114,8100,2002,燕宇艺术城,二室,90-110,三室,110-140,9800,2004,瑞康家园,一室,50-65,二室,86-97,8700,2001,瑞盈园,一室,50-70,二室,70-90,三室,90-120,8500,2006,瑞宁嘉园,一室,60-80,二室,80-100,8900,2006,富山花园,三室,120-140,9400,2006,美震格兰春天,一室,60-80,二室,80-100,8500,2007,瑞益园,一室,50-67,二室,80-96,8300,2007,津品鉴筑,一室,60-70,二室,90-110,三室,120-140,10000,2007,二手房市场,】,洞察环境,项目周边居住氛围浓厚，二手房众多，房龄较新；,户型以,60-70,一室、,80-110,二室、,120-140,三室为主；,二手房价格普遍在,8000-10000,元,/,之间,周边二手房众多，房龄较新，价格相对较低，竞争压力较大,【,产品市场占位,】,洞察环境,户型面积,占比,60,、,70,（一室）,17%,88,、,91,、,92,（两室）,26.6%,125,、,126,（两室）,8.6%,119,（三室）,19%,167,（三室）,8.6%,179,、,189,（跃层）,18%,156,、,179,（顶跃）,2.2%,本案,市场情况,户型,主力去化产品,户型设计雷同，空间尺度较小,次主力去化产品,面积稍大，功能性一般，舒适度高,主力去化产品,产品尺度由于市场竞品,主力去化产品,出房率低、舒适度弱,市场滞销产品,空间舒适感不足,稀缺性产品,与别墅总价重合,本项目产品配比基本吻合市场环境，然大户型总价及低出房率将成为销售难点,项目 定位,3,对项目的自身以及外部环境分析,根据市场发展情况以及自身质素确定市场定位,S,W,O,T,优势：,地段,相对,较好,，产品,规划优势,突出,交通,条件便利,商业、生活,配套丰富,内外部,生态园林,景观资源突出,高尔夫,高端形象支撑,刚需型,产品,符合市场,主流需求,劣势：,户型设计较合理，然,出房率偏低,配建廉租房,对打造项目整体形象有不利影响,大,户型,的产品,比例偏高,，客户基数有限,容积率,在区域内,相对较高,威胁：,整体市场环境仍不乐观，,客户购买意愿降低,政策调控依旧严厉,，存在一定的政策风险,区域内有,大量的次新房,社区，且次新房二手房,价格不高,环线周边,项目纷纷降价,，对本案形成,客户分流,客户来源相对较窄，,外部客户导入难度较大,机会：,区域内,新房供应量有限,，需求没有得到有效的释放,区域内,旧社区量较大,，社区环境,整体水平不高客户基数有保障,周边产业园规模较大，,产业人口数量较多,红桥和北辰的,旧城改造加速,，产生大量的需求,红桥区供应量少，户型偏大，单价总价较高,项目发展方向：,以满足区域内客户为主,在品质和形象上作区域标杆，成为区域内绝对的热点,刚需刚改客户为基石，中高端改善带动项目升级,在城市西北部地区引领客户体验一种新的居住感受,项目整体定位：,北部核心区,新居住品质和生活品味的引领者,项目形象定位：,尚北核心,品质典范,人居臻品,客户 思考,4,【,客群来源,】,客户分析,红桥区,来源一,依靠,项目所在区域及景观资源,优势，面向地缘北辰区西部，吸纳刚需及改善型客群,来源二,借助,区位优势，客群需求属性，,吸引红桥区改善，旧城改造客群,来源三,成熟的地铁沿线环内地块,，交通便利，牵引大量对区域无明显抗性的新天津人及天津新人,北辰区,交通牵引型,地缘型,区域