绿城千岛湖珍珠半岛代建项目(千岛湖桃花园)代建项目营销沟通会议125p.ppt

044995-006,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,044995-006,*,0,绿城千岛湖珍珠半岛代建项目,千岛湖桃花园代建项目,营销沟通会议,二一年十月,一、项目基本情况介绍,二、千岛湖房地产市场情况,三、营销策划部,9,月、,10,月重点工作介绍,四、营销策划部本年度重点工作计划,五、需要集团对接的重点工作内容,目 录,一、项目基本情况介绍,珍珠半岛代建项目,基本情况,珍珠半岛代建项目位于淳安县清溪新城西南角，珍珠半岛珍珠大道最东侧，项目由,A,、,B,两个地块组成。,项目四至：,东至千岛湖、南至自然山体、西至未开发空地、北至珍珠大道。,地块面积：,5577809,平方米（约合,83.7,亩）,规划土地用途：,住宅、商业（其中商业用地在,10%,以内）,建筑容积率：,1.17,土地使用权出让年限：,70,年,建筑类型：,初步规划为度假型公寓搭配部分湖景小别墅,项目进度：,规划设计阶段,珍珠半岛代建项目概况,珍珠半岛代建项目,珍珠半岛地块卫星图,珍珠半岛珍珠大道东端南,A-2,地块,后续的,11,亩地，要求统一规划,珍珠半岛地块示意图,B,绿城,千岛湖度假公寓,淳安县县政府,绿城,千岛湖玫瑰园,项目所在地,杭千高速入口,珍珠半岛地块位置关系图,约,8,公里路程,约,5,公里路程,约,9,公里路程,桃花园,约,13,公里路程,珍珠半岛片区介绍,珍珠半岛片区经过多次的规划修改，目前已基本定位成为集市政、居住、度假、运动、商务为一体的综合性新城。,一期将于,2010,年年底启动中轴溪景观工程和市民广场工程，多功能的市民广场拥有丰富的景观资源、运动休闲配套和商业体系，计划将于,2011,年底建成，届时珍珠半岛将会以崭新的姿态出现在大家眼前。同时，利用珍珠半岛的地貌风光，打造城市旅游新亮点，开展以运动、休闲为主题的旅游活动，兼容城市发展的一半功能，成为千岛湖城市近期发展即城市东扩的主要扩展区。,珍珠半岛地理位置,东南湖区,东南中心湖区,本案位置,:,容积率：,1.17,总占地：,55778.09,总建面：,65374.65,开工时间,:2010.12.31,竣工时间,:2012.12.31,珍珠广场,:,总占地：,226000,开工时间,:2010.12.31,竣工时间,:2013.12.31,乌嘴洞地块,:,容积率：,0.74,总占地：,256001,总建面：,190216.98,开工时间,:,未定,六合地块,:,容积率：,1.37,总占地：,138168,总建面：,189317.2,开工时间,:,未定,金基观岛,:,容积率：,1.5,总占地：,57362,总建面：,240000(,含地下,),开工时间,:2010.10,竣工时间,:2013,富文地块,:,容积率：,1.0,总占地：,162042.74,总建面：,162042.74开工时间,:,未定,新县第一人民医院,:,总占地：,53437.72,总建面：,54400,开工时间,:2009,竣工时间,:2011,珍珠半岛规划总平面图,本案,本案,珍珠半岛中轴溪景观工程平面图,本案,规划中的珍珠广场与本案的位置关系,珍珠半岛广场结合本项目效果图,概念方案总平图（,2010,年,11,月,2,日调整）,概念方案效果图（,2010,年,9,月,17,日调整）,高层公寓建筑意向,高层公寓建筑意向,高层公寓建筑意向,高层公寓建筑意向,别墅建筑意向,别墅建筑意向,别墅建筑意向,别墅建筑意向,在向开发区汇报时，由于方案中过长的板式建筑与建筑过大的体量，方案遭到政府否认，政府要求建筑以点式为主，并降低建筑高度。合作方要求坚持在原有的作适当调整，不改变原有规划的核心理念。后续又做了几轮方案，在,10,月,28,日向开发区领导汇报时，基本肯定了方案一的方向，待完善后下周向县领导汇报。,规划设计进展,调整后的方案一,调整后的方案二,调整后的方案三,在方案一的基础上继续深入的对高层的建筑高度进行了进一步的方案比对。,方案一,1#,楼、,2#,楼、,3#,楼、,4#,楼,18,层,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,方案二,1#,楼,15,层；,2#,楼,20,层；,3#,楼、,4#,楼,18,层。,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,21#,4#,3#,2#,方案三,1#,楼,12,层；,2#,楼,22,层；,3#,楼、,4#,楼,18,层。,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,1#,4#,3#,2#,方案四,1#,楼,12,层；,2#,楼,18,层；,3#,楼、,4#,楼,20,层。,1#,4#,3#,2#,方案五,1#,楼,12,层；,2#,楼,18,层；,3#,楼、,4#,楼,21,层。,1#,4#,3#,2#,一、项目基本情况介绍,桃花园代建项目,基本情况,千岛湖桃花园项目概况,该地块位于淳安县千岛湖镇梦菇塘，呈不规则形状山地，坡度约,30,度左右，东南临湖，湖景线约,205,米，湖面不大，西临道路，道路以西为桃源小区二期，北面临桃源岛大酒店。本地块离千岛湖镇主城区约两公里。总用地面积,20210,平方米，容积率：,0.3,，建筑密度：,16.5,，绿地率：,50,，总户数：,20,户 地上总建筑面积平,6052,方米，地下、半地下室面积,3295,平方米，总建筑面积,9347,平方米。,桃花园代建项目卫星图,桃花园代建项目已报批总平面图,桃花园项目已报批效果图,桃花园现场照片,桃花园代建项目主入口,桃花园周边实景照片,桃花园项目开工,千岛湖桃花园项目经过前期景观设计的重新委托、室内户型的优化，现已完成项目原规划与建筑施工图的重大调整与完善并于,2010,年,10,月,19,日上午,8:00,正式开工。,6#,、,7#,楼基础承台施工,桃花园代建项目合作单位,建筑设计单位：安道国际,景观设计单位：上海轶品设计,室内户型优化单位：浙江省装饰公司,总包施工单位：居易建筑,监理单位：通力监理公司,一、千岛湖房地产市场情况,1.,千岛湖经济环境分析,（,1,）,城市、区位及面积,淳安县位于浙江省西部，是著名国家级风景区千岛湖所在地，北接临安、东邻桐庐、建德、南连常山、衢县、西南与开化接壤，西与安徽休宁、歙县毗连。淳安县辖,11,个镇、,12,个乡。全境东西长,96.8,公里，南北宽,94.4,公里，面积,4427,平方公里，占全省总面积的,4.35%,，是浙江省面积最大的县。属杭州地区距杭州市区,151,公里。新安江从西北蜿蜒而下，横贯全境。其中千岛湖湖区面积,573,平方公里，有,1078,个岛屿，汇水区域,10442,平方公里，誉为,“,天下第一秀水,”,，森林覆盖率达,93%,。,（,2,）,淳安近,3,年主要经济衡量指标,2009,年淳安经济稳步发展，各项指标（除出口外）普遍增长明显，特别是旅游经济创收，比,2008,年增长了,19.4%,。,2007-2009,年淳安综合经济指标对照表,主要经济指标,单位,2007,年,2008,年,2009,年,GDP,亿元,80,14.8%,92.7,11.0%,103.32,10.3%,人均,GDP,元,17648,18.5%,20495,17.1%,22858,10.3%,固定资产投资,亿元,44.1,21.8%,53.32,20.9%,60.88,12.4%,财政总收入,亿元,7.39,21.4%,8.52,15.3%,9.57,11%,自营出口总额,万美元,7373,15.5%,9753,34.0%,8868,10%,游客总接待人数,万人,220.3,21.0%,261.5,18.7%,300,12.8%,旅游总收入,亿元,25.1,30.0%,30.7,22.3%,38.1,19.4%,注：较上年同期相比上涨,“,”,，下降,“,”,，以上数据来源淳安统计局,在旅游经济等迅速发展的带动下，淳安城镇居民人均可支配收入稳步增长，,2009,年增幅为,8.3%,，较,2008,年全年的增幅有微弱回落。,2007-2009,年淳安人口及收入变化情况对照表,主要经济指标,单位,2007,年,2008,年,2009,年,淳安县常住人口,万人,45.33,0.13%,45.36,0.07%,45.26,/,千岛湖镇常住人口,万人,7.33,2.5%,7.52,2.5%,7.5,/,城镇居民人均可支配收入,元,15091,10.4%,16646,10.3%,18144,8.3%,其中,1.,企业单位收入,元,33405,15.7%,38749,16%,33712,15%,2.,事业单位收入,元,37970,29.9%,49361,30%,48127,30.3%,3.,机关单位收入,元,43756,27.3%,55571,27%,52931,27.5%,注：较上年同期相比上涨,“,”,，下降,“,”,，以上数据来源淳安统计局,（,3,）,淳安近,3,年主要经济衡量指标,综上所述：,依赖旅游业与工业的快速发展，近年来本地经济发展迅速，居民收入也快速增长，总体经济发展形势良好。本地主要行业中，旅游业一直是关系整个城市发展的重心。结合淳安旅游重点发展规划，行业后市走势看好。,2009,年全年实现接待游客,300,万人，同比增长,12.8%,；旅游经济收入达,38.1,亿元，同比增长,19.4%,。未来由于人均所得的提高、有利的国定假日制度与劳动法修订，旅游业的需求将维持良好发展势头。,与千岛湖相依的每一块土地都是珍贵的，长三角城市群顶尖财富阶层发现这个城市土地价值的旅程还刚刚开始。,城市名片,国家,5A,级旅游风景区，被世人称为“中国最美丽的湖泊”。,城市地位,长三角城市群度假之都,城市动脉,杭千高速，让杭州、上海的财富阶层周末到千岛湖居住成 为了现实。,2,、淳安房地产市场环境分析,（,1,）淳安近,3,年房地产投资开发指标,淳安县近年来房地产投资稳步增长，,2009,年投资额为,17.1,亿元，比,2008,年增长了,12.4%,。,注：较上年同期相比上涨,“,”,，下降,“,”,，以上数据来源淳安统计局,2007-2009,年淳安县房地产投资总额变化情况,年份,2007,年,2008,年,2009,年,房地产投资总额（亿元）,12.7,15.2,17.1,增长率,98.4%,19.6%,12.4%,（,2,）淳安近,3,年房地产销售指标,2009,年的商品房销售面积已经超过,2008,年全年，在一线湖景高端商品房及排屋房源的带动下，商品房销售额增长幅度尤为明显。,2007-2009,年淳安房地产销售指标对照表,注：剔除别墅、度假类公寓，普通公寓商品房实际均价在,5800,6300,元,/,左右。,2007-2009,年淳安县商品房销售变化情况,年份,2007,年,2008,年,2009,年,商品房销售面积（万,）,11.2,13.24,25,增长率,-17.6%,18.2%,72.4%,商品房销售均价（元,/,）,6727,6201,10550,增长率,94.3%,-7.9%,41.2%,商品房销售额（亿元）,7.5,8.2,25,增长率,59.9%,9%,331%,数据来源淳安统计局,2010,年度淳安县经营性国有建设用地出让计划（单位,:,亩）,序号,地块名称,土地坐落,拟出让土地面积,拟用途,1,原沪千厂地块,千岛湖镇灰照山,160,商住,2,原老茶厂地块,千岛湖镇浪达岭,118,住宅,3,阳光花园,千岛湖镇阳光花园,415,商住,4,钱龙钓吧地块,燕山林场,260,商住,5,进贤湾地块,千岛湖镇进贤湾,1200,商服,6,界首区块,界首乡松源村,400,商服,7,淳杨公路沿线地块,排岭半岛隧道口,40,商服,8,十里香廊地块,排岭半岛,69,商服,9,艺术,LOFT,的侧地块,排岭半岛,10.45,商服,10,秀水山庄二期,千岛湖镇青童村,66,住宅,11,珍珠大道南侧,3,宗地,珍珠半岛,84,商住,12,姜家产业区块项目,姜家产业区块,1000,商住,13,乡镇及其他地块,210,商住,合计,4032.45,（,3,）,淳安县,2010,年土地出让情况,2010,年千岛湖镇最新土地出让情况：,数据来源：淳安县国土局,宗地编号,竞得单位,土地坐落,成交日期,用途,面积,（）,成交价,（万元）,2010-1,杭州富顺实业有限公司,千岛湖大道北侧中心区,A1,2010.02.25,商住,(,商业占,4,),48738.2,/73,亩,9098.4108,2010-2,杭州富顺实业有限公司,千岛湖大道北侧中心区,A2,2010.02.25,商住,(,商业占,4,),50811.37,/76,亩,9485.4208,2010-3,杭州富顺实业有限公司,千岛湖大道北侧中心区,A3,2010.02.25,商住,(,商业占,10%),35739.93,/54,亩,6671.8980,2010-4,杭州富顺实业有限公司,千岛湖大道北侧中心区,A4,2010.02.25,商住,(,商业占,4,),26753.24,/40,亩,4994.2708,2010,9,淳安县千岛湖镇周坑建材厂,周坑口一号地块,2010.04.17,商住,(,商业,20%),1105.76,/2,亩,525.236,2010-29,浙江黄氏新天地房地产开发有限公司,千岛湖镇原纤维板厂,1,号地块,2010.05.21,商住,(,商业,10%),67569.0938,58644,2010-30,浙江黄氏新天地房地产开发有限公司,千岛湖镇原纤维板厂,2,号地块,2010.05.21,住宅,33118.41,2010-31,GREAT SURGE LIMITED,界首乡松源水湾东侧,2,号地块,2010.05.21,商业,(,旅游,),48075.05,1223,4929,2010-32,GREAT SURGE LIMITED,界首乡松源水湾东侧,3,号地块,2010.05.21,住宅,53926,2669,3370,2010-33,GREAT SURGE LIMITED,界首乡松源水湾东侧,4,号地块,2010.05.21,住宅,55886.19,2766,3664,2010-34,GREAT SURGE LIMITED,界首乡松源水湾东侧,5,号地块,2010.05.21,住宅,57555.9,2849,0171,2010-35,GREAT SURGE LIMITED,界首乡松源水湾东侧,6,号地块,2010.05.21,住宅,54197.71,2682,7866,3.2010,年房产,4,月新政解读,房产新政出台背景,2010,年春节以后，在整体房价上涨、通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房产市场出现抢购潮，价格也随之扶摇直上，高烧不退，部分城市因房价上涨快，百姓怨声载道。从政治的角度看，房价关系民生的根本问题。因此，出台房产新政、抑制房价过快增长，已经不仅是单纯的经济问题，而且已上升为政治问题。,在,1,月份出台国务院,4,号文件之后，房价并没有得到控制，这是,4,月份再次出台国务院,10,号文件的关键原因。也正是因为如此，,10,号文件必须获得成效，否则，国务院权威（政府公信力）将受到严重的挑战。换句话说，这次调控必须看到实际成效,!,房产新政的力度是史无前例的,中国政府历史上针对房地产市场一共发出过四个国务院的文件，最早的是,1998,年关于停止福利分房的，稍早的是,2003,年关于促进房地产市场健康发展的，此前的是,2007,年加快改善中低收入家庭住房的，这次的则是关于抑制部分地区房价过快增长的，也就是一般所谓的,“,国十条,”,，国务院文件和国办文件是有相当大区别的，政策的影响力不可小视。,房产,4,月新政对本地房地产市场的影响,1.,新政期的导入必然使市场进入暂停状态，即滞涨观望期的开始。,2.人们对房地产市场未来走势的不确定影响购房积极性。,3.,资金量的门槛提高，致使投机、投资购房减少。,4.,异地置业的减少，势必引起有民间资本的地区对本地购房需求的加大。,备注：,10,月份淳安县未出台房产调控细则，意味着淳安房地产市场未实,行限购政策。,2010,年新增项目介绍,金基,观岛,项目位于清溪新城，北邻千岛湖景观大道，距千岛湖镇约,15,公里，由浙江金基置业有限公司开发，总占地,86,亩，总建筑面积,12,万方，物业类型有排屋、花园洋房、公寓，一期开排屋，面积在,100-150,，计划在,2011,年初开盘，价格预计在每平方米两万元。,工地情况：正在进行土石方爆破、开挖。,金基,观岛项目实景,千岛湖墅,项目位于千岛湖进贤湾，由杭州普天房产开发有限公司开发，总占地,100,亩，总建筑面积约,3,万方左右，共开发,26,幢别墅，一期开,6,幢，面积在,800-1200,，共,4,层，每户带约,1000,花园、游艇码头等，全精装修，价格在,4000,万左右，精装修成本在,1000,万左右，未对外开盘。,工地情况：有,6,幢外立面基本已完成，正在进行室内和花园的装修。,千岛湖墅项目现场实景,千岛湖墅项目现场实景,千岛湖墅项目现场实景,（,3,）紫荆湖滨公寓：该项目为本地久大置业开发有限公司开发，位于千岛龙庭以南地块，预计下半年开盘。项目规划,1,幢酒店和,2,幢高层公寓，公寓总层有,24,层，户型以,130,平方米左右，三室两厅的户型为主。,紫荆湖滨公寓总平图,紫荆湖滨公寓效果图,紫荆湖滨公寓项目现场实景 摄于,2010.6.25,（,4,）书香名地：该项目由杭州居易房产开发有限公司开发，位于千岛湖镇开发路东侧，南面为南山学校,地块总占地,31,亩，规划总建筑面积,69011,平方米，沿街为二层的商业裙房，小区内由,7,幢,1826,层的高层住宅组成。户型以,89-130,平方米为主，预计下半年,10,月份开盘。,书香名地效果图,书香名地项目现场实景,5.,典型楼盘分析,高端市场,千岛湖,滨江度假,别墅,千岛湖,滨江度假,别墅,项目名称：千岛湖,滨江度假酒店,占地面积,495,亩,建筑面积,8,万,（住宅,5,.1,万、酒店,2,.,9,万）,建筑类型,别墅、排屋、五星酒店（希尔顿）,销售电话,0571-65086666,地理位置,千岛湖辉照山半岛,营,销,动,态,一期已售完，二期还剩,20,套独立别墅，,新政出台后客户来访量急剧下降，由于他们客户基本,上都是外地的，目前对外地客户的付款方式为一次性付清，未转签的客户因为贷款问题目前也,僵持在这里，目前一次性付清优惠,98,折。,面积区间,交房时间,开盘时间,均价,排屋,200-300,别墅,440,-,650,2010,年年底,一期,2008,年,5,月,二期,2010.1.16,一期销售均价,14600,元,/,二期开盘预计价格在,18600,元,/,销售情况,一期销售已售完；二期已售,20,套，销售率,53%,。,楼盘点评,该楼盘位于千岛湖,城中湖区域，是千岛湖唯一的座北朝南的项目，项目后期规划调整改为毛,坯别墅。,客群分析,本地客户占了,30%,，这部分客户以本地的私企老板，主要作为自己为主,外地客户占了,70%,，这部分客户主要来源为温州、绍兴、台州等地，而这部分客户主要以投,资为主,千岛湖,滨江度假,别墅项目工地实景,千岛湖,滨江度假,别墅项目工地实景,通盛,翡翠岛山水名墅,通盛,翡翠岛山水名墅,项目名称：通盛,翡翠岛山水名墅,占地面积,约,500,亩,建筑面积,7,万,建筑类型,别墅、排屋、五星级酒店（,黄龙,酒店）,销售电话,0571-87901616/,64880666,地理位置,翡翠岛北侧,营,销,动,态,二期还剩,5,套别墅可售，三期排屋预推,70,多套，现已拿出,7,套预售证，销售,1,套后，还剩,6,套可售,新政出台后，共有,5,套别墅因为政策原因退房。,面积区间,交房时间,开盘时间,均价,排屋,220-280,别墅,360-500,一期：,2009,年,6,月份交付,二期与,酒店：,2010,年,8,月交付,三期：,2011,年,3,月交付,一期：,2006.8,二期：,2007.10,三期：没有正式对外开盘,一期别墅：,700-1200,万元,/,套,二期别墅：,600-1800,万元,/,套,三,期,排,屋,：,15000-16000,元,/,销售情况,一期售罄，二期别墅协议,+,合同,115,套，三期已售排屋,1,套。,楼盘点评,位于东南湖区翡翠岛上，远离城市生活区，具有高度的私密性,，通盛桥的通车缩短了该项,目与中心区的距离，湖面景观相对较小，而且大桥的视线遮挡比较严重,。,客群分析,本地客户占了,20%,，这部分客户以本地的私企老板，主要作为自己为主,外地客户占了,80%,，这部分客户主要来源为温州、绍兴、义乌等地，而这部分客户主要以,投资为主,通盛,翡翠岛山水名墅,项目工地实景,通盛,翡翠岛山水名墅,项目工地实景,通盛,翡翠岛山水名墅,项目工地实景,通盛,翡翠岛山水名墅,项目工地实景,天屿,千岛湖山顶度假别墅,天屿,千岛湖山顶度假别墅,项目名称：,天屿,千岛湖山顶度假别墅,占地面积,350,余亩,建筑面积,45000,建筑类型,别墅、五星级度假酒店,销售电话,0571-87975333,地理位置,千岛湖天屿度假村,近千岛湖大桥与阳光路交汇处,营,销,动,态,项目总共,80,余套独栋别墅，目前开发一期,30,多栋，推出,15,栋。,价格方面有优惠，但要和领导面谈。,面积区间,交房时间,开盘时间,均价,700-900,一期预计将于,2010,年,5,月交付,2009,年,11,月,1600,万,-2600,万,/,套,销售情况,正式对外销售,6,套，二期还未推出,楼盘点评,项目位于海拔,300,米的天屿山山顶，拥有,270,度湖景景观，自然资源丰富，环境与世隔绝；,建筑设计及做工精细，但样板间以公司办公的形式存在，体验感觉较差，而且由于总价高,造成了去化率的相对缓慢，此外，看房需要预约，其中的仪式感比较强。,客群分析,外地客户占了,90%,以上，主要集中于省内，温州、杭州、义乌等企业主，资金实力雄厚者。,天屿,千岛湖山顶度假别墅,天屿,千岛湖山顶度假别墅工地实景,天屿,千岛湖山顶度假别墅工地实景,千岛湖阳光水岸度假公寓,千岛湖阳光水岸度假公寓,项目名称：,千岛湖阳光水岸度假公寓,占地面积,73333,平方米,建筑面积,94080,建筑类型,高层 别墅,销售电话,0579-85650998,地理位置,位于淳安区千岛湖镇上坑坞北岛,营,销,动,态,2,号楼,4,月底已经全部用作酒店用房出售，由于此项目以外地购买力为主，所以受新政影响较大,。价格方面有优惠，但要和领导面谈。,面积区间,交房时间,开盘时间,均价,53-88,2010,年,12,月,31,日,一期,2008,年,12,月,20,日,二期,2009,年,3,月,均价,17100,元,/,6,、,7,、,8#,楼均价,28800,元,/,销售情况,尾盘在售，还剩,2,套顶楼，价格,28800,元,/,楼盘点评,项目提供约,50,平方米和,80,平方米两种选择，依山临水，南北通透，拥有中央湖区超宽湖景。,另外配有会所、室外健身场及游艇等配套设施，装修成本,5000,元,/,平米。,客群分析,本地客户占,20%,本地以私营企业主为主，总体购买能力较低。,外地客户占,80$,购买者主要以省内客户为主，集中于义乌、温州、萧山、杭州等地,.,千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景,千岛湖阳光水岸度假公寓项目现场实景,万向,随园,项目名称：万向,随园,占地面积,约,500,亩,建筑面积,66100,建筑类型,别墅,+,酒店,销售电话,64885888,地理位置,东南湖区的坪山工业区南侧,营,销,动,态,一期售罄，二期将在这两个月推出,主力户型,交房时间,开盘时间,均价,双联,300,、中户型,400,、大户型,550,住宅：,2009,年,7,月,酒店：,2010,年,7,月,一期：,2008,年底,18000,元,/,，,700-900,万元,/,套,销售情况,一期已售罄。,楼盘点评,该楼盘面向千岛湖东南湖区，湖域面积小，配有高尔夫球场成为楼盘卖点,客群分析,本地客户占了,20%,，这部分客户以本地的个体私营主为主，自住，投资兼有。,外地客户占了,80%,，这部分客户主要来源为温州、义乌等地，而这部分客户主要以投,资为主。,万向,随园,项目实景,万向,随园,项目实景,5.,典型楼盘分析,中端市场,居易,金色阳光,居易,金色阳光,项目名称居易,金色阳光,占地面积,135,亩,建筑面积,132300,建筑类型,多层、高层、排屋、叠排、商铺,销售电话,0571-64817711/64827711,地理位置,千岛湖阳光路,营,销,动,态,金色阳光二期（高层）,6,月,9,日开盘，共推出房源,462,套，开盘价在,8800-9000,元。预约金客,户可在开盘期间享受,98,折优惠，此次开盘房源有一年期的分期付款方式可供无法办按揭的,客户选择；开盘期间有多种优惠政策，最高可达,10%,购房优惠。二期品质较一期有较大提,升，户型以,8090-120,方的小户型为主，总价优势明显。,主力户型,交房时间,开盘时间,均价,公寓：,80-90,洋房：,120,-,170,排屋,：,229-325,一期,2009.,12,底,一期,：,分三次开盘（,2008.5,、,2008.8,、,2009.3,）,公寓均价,4500,元,/,，,洋房均价,9000,元,/,，,排屋均价,11000,元,/,销售情况,公寓已和洋房全部售罄，四期：合同,93,套，销售率,20%,。,楼盘点评,该楼盘是一个综合性的项目，是城市延伸后的又一新的居民住宅区，面朝千岛湖中,心湖区，性价比高，是,08,年公寓市场上卖得最好的楼盘。,客群分析,公寓和洋房主要以本地的客户为主，本地的占,85%,以上，这部分客户基本上作为自主,为主，少量客户作为纯投资；周边县城占,15%,左右，基本上作纯投资；而排屋有,25%,左右的本地客户，,75%,的客户来自周边城市，基本上作为投资之用。,居易,金色阳光,二期现场实景,居易,金色阳光,二期现场实景,三、营销策划部,9,月、,10,月重点工作介绍,计划,类别,责任部门,/,责任人,计划完成的内容及时限,实际完成,时间及情况,完成情况,比对,未完成工作原因分析及解决办法,内容,时限,/,时间,营销,策划,营销策划部,吴炜,完成桃花园模型的制作方案,9,月,30,日前,完成,正常,完成广告策划公司的搜集建议报告,9,月,30,日前,完成,正常,完成广告策划合作公司营销概念方案的提报,9,月,30,日前,完成,正常,完成与酒店顾问咨询公司的联系工作,9,月,20,日前,完成,正常,完成酒店顾问咨询协议的确定,9,月,30,日前,完成,正常,完成营销策划运管体系的确定,9,月,30,日前,完成,正常,完成酒店管理公司的联系工作,9,月,30,日前,完成,正常,完成户型建议报告,9,月,30,日前,完成,正常,9,月份工作完成情况,计划,类别,责任部门,/,责任人,计划完成的内容及时限,实际完成时间及情况,完成情况,比对,未完成工作原因分析及解决办法,内容,时限,/,时间,营,销,策,划,营销策划部,李萍,营销策划开盘前工作计划,10,月,18,日前,完成,正常,待评审,开盘前营销策划费预算计划,10,月,20,日前,完成,正常,广告策划机构合同确定,10,月,10,日前,完成,正常,完善户型建议报告,10,月,15,日前,完成,正常,待评审,酒店管理合作公司初选完成,10,月,15,日前,完成,正常,酒店管理合作公司确定,10,月,31,日前,未完成,滞后,下一步安排面谈,完成新政解读的培训,10,月,19,日前,完成,正常,营销策划书初稿,10,月,31,日前,未完成,滞后,推广合作机构未定,产品策划书初稿,10,月,31,日前,完成,正常,10,月份工作完成情况,1,、营销策划推广合作机构的选择,本月营销策划推广合作机构的选择是本部重点工作内容之一。我们和绿城项目长期合作的几家和目前行业内实力比较强的几家进行了对比和分析，最终形成建议报告，提交公司层面讨论，在项目内部达成统一意见。,2,、酒店管理公司的选择,酒店管理公司的选择对本项目的规划设计推进起着决定性的作用，为保证项目日后的整体性和可操作性，我们计划从规划设计源头开始让酒店管理公司介入，来完美我们的规划设计。,目前我们已经用各种方式和不同类型的酒店管理公司接触，也已基本明确本项目的酒店管理模式，经过近一个月的洽谈，基本锁定了几家意向较强的合作公司。,本月洽谈的酒店一览表,四,、,营销策划部本年度重点工作计划,计划,类别,责任部门,/,责任人,计划完成的工作内容及时限,内容,时限,/,时间,营销策划,营销策划部,李萍,完成桃花园项目的模型方案及制作,11,月,30,日前,完成桃花园项目广告策划调性,11,月,30,日前,完成桃花园项目营销推广初步方案,11,月,30,日前,完成桃花园、珍珠半岛项目案场选址工作,11,月,30,日前,完成金达利广告策划机构集团评审会,11,月,10,日前,完成广告策划公司集团的审批流程,11,月,15,日前,完成与广告策划公司的合同签订,11,月,25,日前,完成酒店管理公司的意向谈判,11,月,30,日前,完成珍珠半岛项目广告策划调性,11,月,30,日前,完成珍珠半岛项目营销推广初步方案,11,月,30,日前,继续加强与绿建公司营销系统的对接工作,持续进行中,11,月份工作计划,计划类别,责任部门,/,责任人,计划完成的工作内容及时限,内容,时限,/,时间,营销策划,营销策划部,李萍,完成销售展厅的装修工作,1,月,30,日前,完成桃花园项目的宣传物料,12,月,30,日前,完成桃花园项目的模型制作,12,月,30,日前,完成桃花园项目的开盘前准备工作,12,月,30,日前,完成桃花园项目的前期物管委托,12,月,30,日前,完成确认桃花园项目的广告调性,11,月,30,日前,完成确认珍珠半岛,i,项目的广告调性,11,月,30,日前,完成珍珠半岛项目的模型制作,1,月,30,日前,完成销售部组建及各项基本培训,1,月,30,日前,完成珍珠半岛营销策划书,1,月,30,日前,完成珍珠半岛产品策划书,1,月,30,日前,其他重点工作时间计划,五、需要集团对接的重点工作内容,1,、策划类规程,（,1,）案名、,LOGO,、主推广语、画面及,项目,VI,（,2,）宣传印刷品、广告、模型等营销策划工作,（,3,）网站的开通和维护,（,4,）产品策划书,2,、团队组建的流程确认,本项目营销团队架构拟按,6,人配置，营销策划部分管领导,1,名，总体控制营销策划部所有工作，营销策划部副经理,1,名协助分管领导完成营销策划部日常工作兼策划，销售内务兼销售员,1,名，销售员,3,名。,目前遇到的问题：,（,1,）人员的隶属情况,（,2,）团队组建的时间,（,3,）人员的配置情况,（,4,）营销人员的管理,3,、营销费用的集团把控,（,1,）根据代建合同约定,2,个项目共计营销费用,1580,万，关于营销费用的使用审批问题。,（,2,）关于销售佣金的确定。,（,3,）关于委托方在营销事物上审批流程的问题。,谢谢大家！,