美诚投资—苏州雅士阁酒店公寓融资计划书2010.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,苏州,雅诗阁,酒店公寓项目,融资,计划书,2010年,7,月,目 录,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,第一部分,本,项目介绍,苏州雅诗阁酒店公寓项目（以下简称本项目）,位于苏州,石路,（步行街）29号,地理位置优越。,第二部分 市场,研究,苏州2009年,GDP,总值,为,7740亿元,，,年增长11.0%,。,石路商圈在未来的商业规划中，将定位为独具魅力,的文化娱乐、创意商业集聚区。,报告搞要,第三部分 产品研究,苏州商业市场目前分五大市级商圈，石路商圈与观前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路与观前相比缺少核心商业点以及高档品牌，,因此在物业租金和售价方面要略低于观前街,。目前石路商圈内内商铺的租赁价格价格区间在110-450元/平方米/月,以“观前一号”为参照，可知，本项目在商铺上内铺底层价格可达到13元/平方米/天。,而雅诗阁酒店式公寓出售价格约,为15000-20000元/平方米。,第四部分 综合,分析,SWOT分析,优势：地理位置优越、商业气氛浓郁，产权可分割,机会：区域商业整体改造，商业形态和配套上升一个档次,威胁：国家政策和税收政策的不确定性,劣势：容积率高，层高略低。不利于改造成高档酒店产品,第五部分 改造方案,1,至,5,层商圈为精品商铺，,6,至,20,层规划改造成雅士阁管理的酒店式公寓,21,层拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。,第六部分,财务分析,本项目在改造完成后，商铺部分租售并举，酒店式公寓部分全部对外出售，销售均价为,17000,元,/,平方米，一年内销售完毕，资金回笼。项目,IRR=29.6%,NPV=22615.64,万元,第七部分 融资计划,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,产品研究,综合研究,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,(一),市场宏观经济,苏州2009年全市实现地区生产总值7740,亿元，按可比价计算比上年增长11.0%,。,一,、苏州,房地产,市场分析,古城圈层,核心圈层,中心圈层,外城圈层,二、,苏州商业市场未来发展,（一）商圈划分根据政府规划和地理环境特征,（二）未来苏州商业格局,观前地区规划定位为最具感召力的苏州老字号,品牌和国际时尚品牌汇集区；,石路地区规划定位为独具魅力的文化娱乐、创,意商业集聚区；,南门地区规划定位为商业商务、公共活动以及,旅游休闲等综合服务区；,湖东商业中心规划建成充满时代气息、综合功,能齐全、引领高端时尚的市级商业中心；,新区商业中心规划建成服务产业集聚、主题特,色鲜明、凸现精致典雅的市级商业中心,单位：亿元,（三）商贸业相关指标预测,苏州社会消费品零售总额预测,20072010,年年增长,15%,，,2010,年达到,860,亿元,;,20112020,年年增长,12%,，,2020,年达到,2671,亿元,;,苏州市区批发和零售贸易等增加值预测,20072010,年年增长,15%,，,2010,年实现增加值,441,亿元,;,20112020,年年增长,12%,，,2020,年实现增加值,1370,亿元,;苏州市区现代商业规模预测,2010,年市区现代商业业态的社会消费品零售额占市区,总额的,50%,，为,430,亿元,;,2020,年占比提升到,60%,左右，总额为,1603,亿元,;,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、苏州商铺市场分析,苏州的商业中心包含除观前、石路、南门三个市级的传经商业功能区以外，还有园区商圈和新区商两大新型市级商业中心园区，共五大市级商业中心。,石路商圈总面积达127万平方米,东至阊胥路、南至金门路、西至广济路、北至上塘街,。,是苏州市集游、购、娱、吃、住、行于一体的,高品位的商贸旅游经济带的黄金地段,充分发挥其城市副中心聚集和辐射功能，与观,前地区功能互补，形成“哑铃状”城市贸易布局。,本项目,（一）,石路商圈,业态分析,石路商圈主要商铺业态以服饰,餐饮,休闲娱乐和大型,小型零售业为主,其中服饰类商业占有绝对优势,本项目,附：商圈内重要项目分析,(二),观前商圈,观前商业中心地处苏州古城中心位置,，是苏州的传统商贸、文化中心。,商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿,路，南至干将路，北依旧学前、因果,巷，西达人民路。,区内融购物、娱乐、餐饮、旅游、观,光、休闲为一体。,是苏州城市最大和最具影响力的商圈,。,业态分析,观前商圈主要业态以服饰、餐饮、休闲娱乐和大型商场、专业卖场为主,（三商圈综合比较,酒店式公寓的也称酒店式服务公寓。近年来，酒店式公寓成为苏州投资客投资热点。,酒店式公寓有有别于传统公寓的诸多优势，它的硬件配置高、服务品质优，而且租金收益相当可观。,二、苏州,酒店式公寓市场,酒店式公寓特征,地段的不可替代性,有酒店独立产权，,酒店管理公司管理,配套功能突出,细致入微的物业服务,（二）,客户群定位,（三）酒店公寓与其他物业类型比较,总结：,从以上两个较项目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅楼租金高出,30%,左右。而环球,188,因其引进了享誉全球的新加坡辉盛阁进行运营管理，加之完善的商务配套，使其整体租金比之周边住宅价格要高出,280%,。可见一个知名的管理公司及配套服务对酒店式公寓的重要性。,而本项目就此引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商,雅诗阁,，其在亚太、欧洲及海湾地区的,22,个国家,69,个城市拥有超过,25,000,套公寓单位；在全国拥有,27,个物业，约,5,000,套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和成都。经过,25,年的耕耘与发展，今日的雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。,正因为有雅诗阁的运营和管理，本项目将不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。而是真正有正规酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投资价值上将有一个质的提升。,三、重点项目比较：,物业:观前1号,位置:,平江观前街宫巷,物业类别:,商铺、酒店式公寓,建筑面积:,8900平方米,容 积 率:,1.78,公寓物业管理费:,3.5元/平方米/月,商铺物业管理费:,5元/平方米/月,公寓房型面积:,60-80平方米,商铺房型面积:,45-90平方米,公寓出售均价:,25000元/平方米,商铺出租均价:,外铺:,26元/平方米/天,内铺:,13元/平方米/天,总结：,目前“观前一号”的底楼外铺价格是,26,元,/,平方米,/,天。内铺价格为,13,元,/,平方米,/,天。而本案商铺价格则定为,13,元,/,平方米,/,天。,2-5,楼租金按比例递减。,酒店式公寓价格目前“观前一号”为25000,元,/,平方米均价。而本项目最终实现的销售价格暂定为,17000,元,/,平方米均价。（保守预测）,四、附项目周边楼盘信息,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,1,、便捷的交通,2,、黄金商业地段，紧邻地铁,出口。,3,、附近商业气氛浓郁，新一,轮商业改造即将开始。,4,、产权可分割,5,、雅士阁酒店管理品牌,一、项目,SWOT,S,1,、土地稀缺、中心城,区同类项目稀有,2,、住宅市场低迷，导,致投资客纷纷把重,点转向商业地产,O,W,T,1,、占地面积小，容积率高。,3,、以公寓的角度来说，附近环境比,较嘈杂。,4,、水电运用是目前住宅的二倍,5,、停车位数量不足,1,、政策风险,2,、酒店公寓规划的设计,3,、投资者预期租金的实现,4,、定价问题,5,、酒店式公寓成本较高,6,、经营酒店管理公司的方式,及口碑,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,一、项目改造后状态,现本项目整幢大楼高度为,88.8,米，地下室,5,米，一层,5,米，二至八层,4.8,米，九至十层,4.2,米，十一至十九层,3.6,米，二十层,4.8,米。二十一层是可上人平台，能改造成屋顶花园。,本项目具有很高的商业投资价值，,1,至,5,层（,10200平方米）可打造成为商圈稀缺的黄金商铺外，,6,至,19,层（,20200,平方米）规划改造成雅士阁旗下星级全装修酒店式公寓等，,20,层（,1300,平方米）可改造成复式酒店公寓，,21,层（,1300,平方米）拟改造成屋顶花园变成酒店公寓配套会所。酒店式公寓管理为全球著名的雅士阁酒店管理公司。酒店公寓部分,22000,平方米，可对外销售。整体项目约在,2011,年前完成整体改造，全新改造的完成后，本项目势必成为石路商圈中最引人注目的商业地标项目。,屋顶花园、配套会所,20F,6-19F,雅士阁酒店式公寓,楼,层,房产面积,(,平方米,),二十层,1311.58,楼,层,房产面积,(,平方米),一层,1838.61,二层,2091.13,三层,2084.67,四层,2081.9,五层,2127.86,旗舰店、精品商厦,1-5F,楼,层,房产面积,(,平方米,),六层,1895.22,七层,1428.36,八层,1311.58,九层,1379.85,十层,1379.85,十一层,1379.85,十二层,1379.85,十三层,1379.85,十四层,1379.85,十五层,1379.85,十六层,1430.72,十七层,1430.72,十八层,1430.72,十九层,1400.85,引进全球最大的国际服务公寓业主和运营商,雅诗阁,二、经营方式,整体改造成本在,79679290,元人民币。商铺长期租赁，一层租金设为,15,元,/,平方米,/,天；二楼租金设为,7.5,元,/,平方米,/,天；三楼租金设为,5,元,/,平方米,/,天；四楼租金设为,3.75,元,/,平方米,/,天；五档租金设为,3.75,元,/,平方米,/,天；每年租金递增率为,3%,。出租期拟为,10,年。,酒店式公寓部分对外出售，以市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店公寓最终实现均价为,17000,元,/,平方米。一年内销售完毕资金回笼。第一季度售出,30%,，第二季度,40%,，第三季度,20%,，第四季度,10%,。,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,同类产品研究,综合分析,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,采用净现值（,NPV,）和内部收益率（,IRR,）以衡量项目的财务可行性,条件假设：,本项目为,21,层高层，总建筑面积为,32464.03,平方米，总价约,2.76,亿元。拟设,1-5,楼为商铺，,6-20,楼为酒店式公寓，,21,楼为花园屋顶。假设商铺,长期租赁,，出租期拟为,10,年。酒店式公寓,部分对外出售,，由雅诗阁酒店管理公司进行管理。以目前市场同类项目价格信息分析为依据，本项目酒店式公寓实现均价,17000,元,/,平方米。,1,、项目改造后形态：,楼层分布,项目形态,总面积,1-5楼,商铺,10224.17,6-20楼,雅士阁酒店式公寓,21298.7,21楼,花园屋顶,1300,2,、项目收购成本：,项 目,单价（元/）,总建筑面积（）,成本（万元）,项目收购,商铺 1-5F,12324,10224,12600,酒店式公寓 6-20F,7043,21299,15000,总计,-,31523,27600,3,、项目开发成本表：,项 目,单价（元/）,总建筑面积（）,成本（万元）,项目改造成本,商场,1000,10224.17,1022,酒店式公寓,3000,21298.7,6390,项目管理费,改造成本2.5%,-,-,185,不可预见费,改造成本5%,-,-,371,项目开发成本合计,-,-,7968,项目,比率,销售费用,租售总额2%,税收,租售总额11%,4,、项目其他成本表,5、商铺租金分析假设,5.1参数设定,5.2,年增长比率假设,5.3,其他比率假设,项目,2011年,2012-2010年,租金增长率,0%,3%,出租率,80%,90%,项 目,比率,营业税,5.5%,资本化率,8%,销售成本,销售价格2%,物,业,房产面积(),租金单价（元/天）,第1年,第2年,第3年,第4年,第5年,第6年,第7年,第8年,第9年,第10年,一层,1838.61,15,15.45,15.91,16.39,16.88,17.39,17.91,18.45,19.00,19.57,二层,2091.13,7.5,7.73,7.96,8.20,8.44,8.69,8.96,9.22,9.50,9.79,三层,2084.67,5,5.15,5.30,5.46,5.63,5.80,5.97,6.15,6.33,6.52,四层,2081.9,3.75,3.86,3.98,4.10,4.22,4.35,4.48,4.61,4.75,4.89,五层,2127.86,3.75,3.86,3.98,4.10,4.22,4.35,4.48,4.61,4.75,4.89,5.4,商铺租金收益,*租金收益（单位：万元）,租金收益,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2020年,2021年,一层,1007,1037,1068,1100,1133,1167,1202,1238,1275,1313,1353,二层,572,590,607,626,644,664,684,704,725,747,769,三层,380,392,404,416,428,441,454,468,482,496,511,四层,285,294,302,311,321,330,340,350,361,372,383,五层,291,300,309,318,328,338,348,358,369,380,391,总计,2536,2612,2690,2771,2854,2940,3028,31193212,3309,3408,实际营业收入,2029,2351,2421,2494,2569,2646,2725,2807,2891,2978,3067,营业税,112,129,133,137,141,146,150,154,159,164,169,营业净收入,1917,2221,2288,2357,2427,2500,2575,2652,2732,2814,2898,5.5,十年后商铺销售总价与销售收入,出租物业销售总价:,公式:第11年租金/资本化率=销售总价,3408万元/0.08=42598万元,市场均价:,公式:商铺价格/商铺总面积=商铺市场均价,425979325/10224.17=41663.95（元/平方米）,销售收入:,公式:销售价格-销售成本(销售价格*2%)=销售收入,425898-(42598*2%)=41746万元,6,、酒店式公寓销售分析假设,6.1,、酒店式公寓销售进度,*（单位：万元）,单价销售,17000元/平方米,销售面积,21298.7平方米,总销售收入,36208万元,2011年,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,销售季度份额,销售总额之30%,销售总额之40%,销售总额之20%,销售总额之10%,季度销售金额,10862,14483.12,7241.56,3620.779,7,、现金流量假设,第0年:,项目收购成本,2011年:,(收入+当年租金)-项目开发成本-(销售费用+税收),2012-2020年:,(收入+当年租金)-(销售费用+税收),8,、现金流量表,*（单位：万元）,年份,第0年,第1年,第2年,第3年,第4年,第5年,第6年,第7年,第8年,第9年,第10年,项目收购成本,(27600),25201,1933,1991,2050,2112,2175,2240,2308,2377,2448,9,、财务指标,本,项目介绍,苏州商业,房地产市场,研究,同类产品研究,综合研究,项目改造方案,项目财务分析,项目融资计划,项目融资计划,鉴于本项目的可行性分析，美诚公司近期将于与信托公司拟共同发行,2.76,亿元的信托计划。,用于本项目的操作，故需要公司决定寻找联合投资伙伴人，具体情况如下：,融资资金,：,4000,万元,融资期限,：,1,年,融资用途,：作为发起资金，启动信托计划,项目融资计划,投资收益：,（,1,）固定收益,15%,（固定收益通过信托计划直接支付，支付方式根据信托合同执行。,固定期收益目前为年收益,15%,，,4000,万元的收益为人民币,600,万元）,（,2,）浮动收益 项目利润分成（可洽谈）,浮动收益为销售净利润（销售收入的总额，去除各类成本、费用、税金后的,净利润）。,资金保障：,（,1,）房屋抵押,（,2,）销售回款,资金退出：,本金到期归还，股份分红。,