解读行业标杆的体验区景观与精装修设计管理讲座.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,解读行业标杆的体验区景观与精装修设计管理,1,LH,的体验式营销,1,LH,售楼处和样板房装修设计管理流程,一,体验区景观设计管理,2,LH,售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点,4,LH,的体验区景观设计管理关键点分析,目录,二,样板房装修设计管理,3,LH,体验区装修项目管理关键点分析,4,LH,装修设计管理案例解析,3,LH,的体验区设计阶段性成果及管控要点,2,LH,的体验区景观设计管理流程,5,LH,的*示范区设计管理案例解析,总结 向,LH,学什么,景观效果,/,成本控制,示范区,/,客户敏感点,品质,/,价值,关键词,关键节点,/,样板带路,一 体验区景观设计管理,景观,1,、*的体验式营销,体验式营销的价值,体验式营销的特点,客户敏感点分析,体验动线,体验的包装,*体验区的选址和定位,景观,体验式营销的价值：,情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。,景观,“体验式营销”的特点：,（,1,）关注顾客的体验,（,2,）以体验为导向设计、制作和销售产品,（,3,）顾客既是理性的又是情感的,（,4,）体验要有一个,“,主题,”,景观,如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验，是实施体验式营销的关键。,体验区客户参观流线：,停车场,售楼处,体验区,样板房,（售楼处）,体验动线,景观,体验区的包装,1,）、体验区的外沿包装,2,）、体验区的围板,3,）、工地包装,4,）、体验区的氛围展示包装,景观,*体验区的选址和定位,1,）体验区的设计范畴与特征,2,）体验区的选址原则,3,）体验区的定位与设计,景观,1,）体验区的设计范畴与特征,体验区的设计范畴：,包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。,景观,1,）体验区的设计范畴与特征,体验区的特征：,包括显性和隐性特征。,显性特征：,规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计,隐性特征：五种体验式模块,消费者的感官、情感、思考、行动和关联,景观,客户到达本项目便捷,满足全项目整体施工组织,满足全项目营销进度,客户从体验区入口到达售楼,处和样板楼动线直接、合理,、舒适,体验区,2,）体验区的选址原则,交通便捷性原则,楼盘形象展示性原则,客户体验原则,景观,3,）体验区的定位与设计,定位与建筑风格,:,示范样板楼与售楼处,定位与物业业态选择,景观,2,、景观设计管理流程,景观设计管理流程及要素,景观设计合作单位管理,景观设计计划管理,景观,设计管理是高增值工作，有四大工作要素,景观,景观设计合作单位管理,合作单位的,选择,合作单位的,评价,合作单位,资源库,合作单位的选择,建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。,考察,入库,招投标,评价,确定,景观,景观设计计划管理：,1,、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和三级计划。,2,、形成部门年度计划、月度计划、周计划。,3,、形成项目计划。,4,、形成资金计划。,景观,体验区景观设计风格,与建筑风格相协调。,与物业业态匹配。,第一部分,3,、景观设计阶段性成果及管控要点,景观设计启动阶段,(8,个点）,景观概念设计,(7,个点）,景观方案设计,(10,个点）,景观扩初设计,(10,个点）,景观施工图合图阶段,(2,个点）,景观施工图设计,(7,个点）,景观施工图交底及施工配合阶段,(8,个点）,景观,示范区,景观,设计启动阶段,调研与准备：,准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；,实地勘察、基地资料分类记录；,制定项目设计计划；,提出景观设计思路和理念；,拟定景观设计合同和设计任务书；,开展景观设计单位的邀标工作；,确定景观设计单位。,景观,景观,概念设计阶段体验区设计,采用意向图片，描述景观的整体调性，描述关键景观节点；主题风格确定。,控制景观的硬景和水景的面积。,硬景铺装材料一般控制,35,种以内。,对乔木、灌木等提出品种范围。,体验区景观构想。,总图评估。,概念设计成果。,景观,景观方案设计阶段体验区设计,平面功能分区，,观赏性和功能性结合,重要节点透视图,竖向关系,软景意想图片,灯光系统,水景系统,户外家具与主题风格和谐统一,工地样板段分割围板,智能化系统及背景音响系统,方案设计成果,景观,扩初设计阶段体验区设计,总平面布置图及 标高图,给排水平面布置图,物料图,照明灯光系统设计,大样图：,软景土壤造型平面图,乔木平面布置图,灌木及地被植物平面布置图,重要节点乔木灌木透视图及参考图片,扩初设计成果,景观,施工图合图阶段体验区设计,综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；,依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。,景观,体验区施工图设计,结构详图及施工工艺详图；,水、电系统施工图；,照明走廊及控制；,水景电气控制；,乔木配置标准；,灌木配置标准；,施工图设计成果。,景观,体验区施工图交底及施工配合阶段,施工图交底：,施工图设计成果（电子和纸质）,装饰材料的确认表及实物样品,选用的植物种植效果图片,选用的设施、设备的文本,提交必达目标及优先目标表,提交审批后的景观目标成本控制表,施工配合阶段：,关键节点检查,样板带路,景观,4,、体验区景观设计管理关键点分析,景观设计的关键点,示范区设计的关键点,设计成本管理与效果控制,体验区施工效果停滞点检查，样板带路,景观,四个关键环节：,设计合同,/,任务书 设计过程控制 设计成果评审 设计变更控制,景观设计的关键点,景观,示范区设计的关键点,1客户敏感点分析：,2,、客户体验路线及空间组织,：,3,、体验展示空间：,4,、“五重植物设计“,5,、水景设计,6,、硬质铺装材料等。,景观,景观设计效果与成本控制,景观设计效果：,空间布局：,合理搭配植物：,客户关注度：,营销卖点：,景观,景观设计成本控制,竖向设计,在排水设计上,材料选择,植物配置,景观,景观施工效果停滞点检查,关键节点样板点评并形成会议纪要,1,）土壤造型阶段,2,）乔木种植阶段,3,）硬景饰面施工阶段,4,）灌木种植阶段,统一标准，样板带路,相关部门参与配合。,景观,5,、*示范区设计管理案例解析,体验区景观设计和交付标准,*景观特色,体验区的设计导则,体验区的景观设计和标准,景观,*景观特色,景观,体验区的设计导则,景观,二 售楼处和样板房装修设计管理,装修,售楼处和样板房装修设计管理,1,售楼处和样板房装修设计管理,2,装修设计阶段性成果及管控要点,3,体验区装修项目管理关键点分析,4,*装修设计管理案例解析,装修,1,、售楼处和样板房装修设计管理,售楼处的设计管理,样板房的设计管理,装修设计合作单位管理,装修设计风格定位,装修项目计划管理,装修,售楼处设计管理,1,）、售楼处的功能：,售楼处的主要功能是售楼，,项目形象,的展示区。,售楼处,是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。,2,）、售楼处的分类：,从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类，,项目现场售楼中心,项目场地以外或异地临时租用的售楼处,商场及房交会展区售楼处,网络虚拟售楼处,装修,3,）、售楼处功能分区：,3-1,大门辐射区,3-2,接待迎宾区,3-3,模型展示区,3-4,销售洽谈区,3-5,展板宣传区,+,销控区,3-6,工法展示区,3-7,签约区,3-8,财务区,3-9,室内外休闲区,3-10,办公区,装修,3-1,大门辐射区：,售楼处门口辐射的那一片区域，一般会有景观（水景或者标志树）、导示牌、精神堡垒、停车场等。,3-2,接待迎宾区：,迎宾送客的地方。,重庆*春森彼岸,装修,3-3,模型展示区：,模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整体模型、户型模型与区位的模型。,3-4,销售洽谈区,：,洽谈处是售楼处一个重要而且占地较大的区域，洽谈区要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化，可以考虑饮料吧台。,模型区与洽谈区之间可以设置一个多功能放映厅。,装修,3-5,展板宣传区,+,销控区：,其作用主要是开发商与项目的形象宣传、户型展示、项目主要卖点说明等。,3-6,工法展示区：,建筑材料和做法的展示是一种增加透明度的营销手法，是一种承诺，体现诚信的方式。如：墙体工序的解剖、材料展示等。,3-7,签约区：,选择靠近财务区，因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务手续，缩短客户犹豫的时间不会节外生枝。签约区最好比较偏僻，安静，可以减少干扰。,3-8,财务区：,财务区靠近工作区会更加安全，在人流动线来说，财务区靠近签约区，更方便客户。,装修,3-9,室内外休闲区：,休闲茶,饮；儿童游乐或者成人游戏场所等；才艺展示空间：乐器，书画展，名车展等；在室外休闲区会种花养鱼，给客户多一份乐趣。,3-110,工作区：,工作区包括；,入门可见有大型的接待台、,证书文件架、文化凭证展示间、销售人员工作室、经理室、财务室、员工更衣室、保安、保洁室、员工通道、储藏室、,VIP,室等。,装修,4,）、售楼处的设计原则,创新,个性化,项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，最重要的表现要素。,功能齐全，分区明显，井然有序，营造舒适的环境。,丰富的内部空间，延长客户停留时间。,客户动线研究；室内外景观呼应。,装修,5,）、售楼处空间设计关注点：,5-1,动线,5-2,比例,5-3,层次,5-4,灯光,5-5,表达,5-6,惊喜,装修,5-1,合理安排售楼处空间动线,：,动静分区安排合理，洽谈区需要安静舒适，接待区宜靠近主入口，方便销售人员第一时间接触客户；,从模型展示区到洽谈区要有便捷的流线，看完模型后去看样板房的动线将对空间起分割作用，排队认购签约等特别时段的人流动线也需要计划在内；,VIP,室不一定是给贵宾客户大买家专用，常常被用来单独接待个别难缠客户的，其流线需要区别对待。,装修,52,比例,：空间的高低大小要有主次对比，比例适当。,5-3,层次,：移动变化的层叠空间将增添售楼处空间的魅力，因为售楼处在晚上的夜景灯光雕塑感觉也是重要因素。,5-4,灯光,：售楼处灯饰选择会起到点睛的作用。,5-5,表达,：,区域模型有被挂上墙的倾向，需要特别考虑固定墙面的预留。核心气氛的传递将成为空间的灵魂。,5-6,惊喜,：,情理之中，意料之外的喜悦是售楼处要表达的，消费者永远需要有新鲜的刺激，从中感受到花钱的快乐。,装修,6,）、售楼处的包装,包装目的,：,全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。,包装原则,：,用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。,装修,1,）、样板房的作用：,样板房，英文为,SHOWROOM,，直译就是“,展示的屋子”,。,在楼盘销售阶段，样板房以其独特和富有个性的展示效果,给客户以直接的住家感受和视觉冲击，成为楼盘销售必不可少的包装手段，展示楼盘项目的形象和品位。,对于开发商而言：一是展示楼盘的户型结构、楼盘定位，二是展示开发商对生活方式的规划，也是对消费群体的规划。,对于客户而言：通过参观样板房，,客户,真实感受主力户型，不但能够实地了解房子的位置、朝向、通风、采光、交通、购物等生活环境，也是购房者以后进行装修的参照实例。,样板房勾画今后的家居生活、装饰风格等，使其生动感受未来生活的环境，想象未来生活的场景，还让顾客看到前沿的设计潮流，使客户身临其境、真切感受未来的生活空间！,样板房设计管理,装修,2,）、样板房设计注意要点：,主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。,通过专业的设计，以独具一格、推陈出新的方式，扬长避短、修饰房型设计的缺陷，为客户创造出满足的居家空间，营造出独我的生活氛围。,对于样板房来说，其装修目的与家装的注重功能不同，设计重点放在展示个性打造和品位上，给客户创造的是一种视觉冲击性和完美体验。,样板房设计管理,装修,3,）、样板房设计分类：,按场地划分：,现场临时样板房,:,可以给客户以直接的现场感受，对楼盘的建筑规划布局有清晰的概念，有说服力，让客户真正感受楼盘户型的优缺点。同时，节省施工时间，装修效果和风格可以眩目，景观效果好，且开发商还可以收回部分硬性和软装装修成本。,实体样板房,:,硬装完全按照交房标准来装修的，一般通过软装来突显效果。对于全装修楼盘，还配置有完全交房标准样板房和装修过程样板房。,装修,4,）、确定样板房位置,成本确定位置,：,一般开发商把样板房选在楼层的低层位或别墅区的入口附近。即可以减少样板段和样板房装修时的成本和难度，缩短楼盘的看房路径，也有利于样板房的工期控制。,景观确定位置,：,有的楼盘往往有着独特的景观资源：江景、海景、公园等，开发商为了突出其景观资源优势，把样板房选在建筑的最顶层或是较高层位置。,先造景后销售式,：,这是别墅楼盘常常采用的一种方式，营造社区景观样板区，形成一条环境优美的看房通道，给客户直接的社区体验和感受，样板房则设置在长度适当的看房通道和小区景观线交汇处。,装修,装修设计合作单位管理,开发商在开发样板房前，必须选定室内设计公司。,一是要根据确定的装修风格选择设计公司；,二是要根据样板房装修预算选择室内设计公司，目前市场上各家设计公司档次不一，设计费用相差很大。,装修,装修风格的选择和配置,1,）按装修材饰的特征分类,按装修材饰的特征划分，装修风格有现代风格、古典风格、新古典风格、田园风格、简约风格、前卫风格、自然风格、乡村风格、艺术装饰风格、怀旧风格等等2,）按地域分类,不同地区的设计师在设计空间作品是总是有意识地将地区性和民族性特征融入其中。地区风格中最常见的有中式风格、欧式风格、东南亚风格、日式风格等。,装修,在样板房开发前，根据产品定位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格，一般需要配置,2-4,类。,1,）、选择与楼盘形象和建筑风格相匹配的装修风格作为样板房风格之一,。,2,）、可以选择更具有大众味道的现代风格作为样板房风格之一,。,3,）、可以根据客户定位，选择与之相应的风格,。,装修风格的选择和配置,装修,*样板房典型风格列举：,欧式古典风格,-,成都*长桥郡样板房,地中海风格,-,成都*长桥郡样板房,简约欧式,-,成都*铜雀台,新古典风格,-,重庆春森彼案,装修,1,）、装修设计周期,：,方案,15,天,立面设计,15,天,扩初设计,20,天,施工图设计,30,天,软装设计,20,天,2,）、装修进场时间和工期确定,样板房装修进场时间和工期是由主体结构动工节点、施工进度和楼盘开盘时间确定的。现场临时样板房工期时间,25-50,天；实体装修房，工期基本控制在,45-70,天内。,装修项目计划管理,装修,3,）、实体样板房的施工要求：,实体样板房作为交房标准，其施工要求到位，如水电系统不能只做样子，必须进行隐蔽工程验收。,.,对于厨房卫生间的泥工施工，要验收其是否渗水、地漏设计位置是否合理，会不会造成卫生间积水等木工的施工必须达到技术要求，木地板不起拱、不移位、踩上去后没有摩擦声音等；,.,门套施工到位后不能出现斜沉问题；,.,装修后的质量验收标准除了墙体潮湿返潮等不可避免问题，基本必须达到国家规定标准，室内空气检测必须基本达标等。,装修,2,装修设计阶段性成果及管控要点,装修设计启动阶段,装修概念设计,装修方案设计,装修扩初设计,装修施工图合图阶段,装修施工图设计,装修设计应该避免的问题,装修,装修设计启动阶段,1,、,售楼处和样板房体验区的选址,2,、项目定位,3,、装修目标成本和开放计划,4,、建筑和装修设计风格,5,、提出售楼处和样板间室内设计关注点：,.,客户定位与功能挖掘,.,客户定位与风格定位,.,装修的效果把控,.,装修的软装设计,装修,项目概念方案设计阶段,市政配套管线统筹考虑。,户外标识系统、精神堡垒等风格确定。,室内装潢、景观等目标成本确定。,体验区主题风格：包括售楼处建筑风格、装修、园林景观风格必须统一协调。,风格图片板、平面布置图,。,售楼处功能及布局、客户动线安排等。,装修,包括售楼处室内设计和样板房室内设计,售楼处设计注意要点：售楼功能安排（引导区、沙盘展示区、洽谈区、销控区、签约区、工法展示区、财务区、办公区等）；客户动线研究；室内外景观呼应；,重点部位效果图。,样板房设计注意要点：主题风格确定、增值空间表现、辅助空间及灰空间设计、色调及软装的协调。装修方案设计,装修,项目,VI,系统设计。,考虑要点：平面功能布置、客户敏感点分析、重点空间效果把控、色彩和灯光效果设计。,主要立面图、,材料与设施的选型等。,平面布置是否满足营销的功能需求；工程实施有无难度；估算造价是否在目标成本内。,装修扩初设计,装修,装修施工图合图阶段,与建筑施工图、空调、地热、新风系统、智能安防系统、景观设计图纸进行合图审查。,装修,装修施工图设计,考虑要点：平面功能布置、材料与设施的选型、施工工艺的实施难度、目标成本控制,、,主要材料的采购难度及周期；,软装设计与采购招投标；,施工资源与,招投标。,装修,比例失调,在样板房装修中，特别注意各尺度之间的比例平衡。在实际的样板房中，也存在比例失调的例子，如以大尺度的吊灯配小房间。,功能配置模糊,考虑多个样板房功能之间的差异化，往往在户型原有功能上模糊功能。,功能划分不清晰,在户型平面图中，卫生间采用的干湿分离设计，但是设计师把干区完全暴露在双厅中，功能区域划分不清晰，很多客户从心理上不能够接受这样的设置。,装修设计应该避免的问题,装修,位置设置不合理,位置设置不合理在临时样板房中有时不是特别大的问题，但是在全装修楼盘中，这样的缺陷往往会成为问题。,家具选择失当,设计师的餐桌长度配的是六人座的，而该户型实际是两室两厅户型，选用长尺度的餐桌占有了更多的空间，造成餐厅在进深方向的堵塞。,配置与产品定位不符,在样板房中有时也会出现产品定位与配置不符的情形。如高品质定位的楼盘采用复合板装修室内地板，在厨房电器的配置上采用的国内二线品牌。这样的配置多少会让消费者对楼盘的产品产生质疑。,装修,3,*体验区装修项目管理关键点分析,样板房设计关键点,设计成本管理与效果控制,样板房开放管理,装修,样板房设计关键点,样板房的功能配置,对于样板房的各功能区，配置了一些基本的家具设备和软性装饰，形式重于功能，如为了突出空间感受省略一些实际功能设置，有时设计师会以展示柜代替衣柜。,看房入口,样板房的看房入口作为消费者的第一视觉点，其对消费者的影,响力远远超过样板房其他区域。应对样板房的看房入口处做重点打造。如从玄关入口，则在玄关处力求体现样板房风格的核心内涵。,装修,客厅背景墙,客厅背景墙是很多样板房的重点设计部位之一,打造视觉亮点和居家新体验，注重的是整体空间气氛的营造。,功能划分位置,在功能划分位置处，设计多以隔断或是半人高的柜体进行清晰地分割和划分。,书房,多以展示效果为主，考虑书桌、书柜等。,装修,主卧室,主卧室作为样板房中的重要部位，其位置和尺度都比次卧优越，设计师有多种手法来打造其空间，床背和床后的空间是设计的重点。,卫生间,卫生间作为独立空间，把它打造成休闲和时尚的，并考虑许多细节处理，使之成为样板房中的亮点之一。,阳台,一般会成为休闲和惬意空间，会通过饰品、植物等营造氛围,。,装修,以装饰空间代替功能空间,功能组合：飘窗与床体结合；飘窗与书桌结合。,关注灯光：灯带和射灯是灯光设计中营造氛围的最佳手段，造型独特的装饰性灯既有艺术气息又能够闪现设计亮点。,关注硬装和软装的配比关系，硬装确定样板房装修风格的基调 。,部品专业二次深化设计，如厨房橱柜、衣柜；注意效果与材质的关系。,关注软装设计与采购。,设计成本管理与效果控制,装修,样板房开放管理,样板房入口配置,样板房日常维护,样板房保养,突发事件处理,样板房处置,装修,样板房入口配置,在样板房开放前，为了给客户更加清晰明了的户型空间感觉，一般配置,该房型详细的户型图和其他相关资料，,鞋盒和穿鞋凳,观赏植物。,装修,样板房日常维护,样板房是楼盘展示其档次和品味的最佳手段，而样板房的使用频率，极易产生地板磨损和家具损坏等问题，为了保证样板房在开放期间达到最佳宣传效果和使用状态，需要对样板房进行适当的日常维护。,为了减少样板房的家具磨损和日常维护成本，样板房中的家具和设施等尽量不允许客人使用，普遍采用的措施是在设施上安放提示牌。,除了每日样板房晚间关闭后家电设备、家具和设施的清洁擦洗，清洁工要及时清洗。,装修,样板房保养,在日常维护之外，样板房还要定期进行保养，这是样板房高频使用所决定的。,定期对地板进行维修。,定期进行检修出现问题及时解决。,装修,突发事件处理,样板房在开放阶段，有的时候会因为天气缘故和为了赶工期存在的工程隐患问题出现一些突发事件。,要迅速地派出人员进行及时有效处理,温馨告示,停止开放等措施。,装修,样板房处置,对于样板房的处置，目前比较多的做法是在样板房进行一定修补后销售处理，根据样板房的修补情况和存在缺陷打折销售。,装修,4,*装修设计管理案例解析,体验区的设计与展示,售楼处、样板房选址、风格定位、建设成本及开放计划,*经典项目示范区赏析,85,解读*地产景观设计及施工管理,*地产经典项目景观赏析,水晶郦城,蓝湖郡,弗莱明戈,滟澜山,86,园林景观知识体系与*地产经典项目赏析,第二部分 *地产经典项目景观赏析,水晶郦城-,以现代风格为主体的园林,87,园林景观知识体系与*地产经典项目赏析,第二部分 *地产经典项目景观赏析,滟澜山连排别墅,景观效果图片,88,园林景观知识体系与*地产经典项目赏析,第二部分 *地产经典项目景观赏析,蓝湖郡,89,园林景观知识体系与*地产经典项目赏析,第二部分 *地产经典项目景观赏析,装修,体验区的设计与展示,案例分析,装修,*小院青城的设计与展示,案例分析,项目简介,-,*小院青城设计创新,地理位置：,*,小院青城距离青城山前山门仅,3,公里；,规划面积：,占地面积约,315,亩,，总建筑面积约,10,万平方米，一期总户数,701,户，,容积率,0.5,，车位配比,1,：,1,。,周边配套：,青城山高尔夫、蓝波马术中心、虹口国际漂流中心等高端休闲配套,+,重建青城山镇生活配套区。,产品业态：,以独院、叠院的度假社区为主。,户型面积从,85-340,平米，大量采用长廊、下沉庭院、阁楼、露台等灰空间设计,.,叠院别墅地上三层，地下一层，主力户型为,85-144,平米，分为负一跃一、一跃二、二跃三共三种户型。整个产品设计在传统东方生活方式提取灵感，东方风格注重独家氛围的营造，以大客厅、大主卧、舒适主卫为特征。,建筑风格：,新亚洲风格,汉唐风格,主入口引导：,停车指示清晰地引导客户动线；,保安形象岗位上面的雨伞印有”*地产“,LOGO,，细节上体现企业品牌。,停车导视,卵石的运用既可充当滤水层，也自然的过渡了硬质铺装与植物的关系。,主景观：,蜿蜒的道路与沿途的景观节使,400,米步行线倍感舒适。,越往前处，美景渐深，令人赏心悦目、心旷神怡。,距离道路约,20,米,售楼部后院,售楼部前庭,售楼处景观,占地约,4000,平米的,30,年茂密原生天然竹林，非常珍稀，*的设计师将以保留并做最自然和生态的装饰，竹林幽幽，凉意切切，品茗闲摆，小憩一番，别有青城古韵。,售房部,院落,曲径幽深,建筑的文化和景观的闲适,展示景观：,原生态的诠释,宅间景观：,细致的宅间景观以色叶植物搭配。,约,7,米宽,宅间细部景观：,样板房设计篇：,1,、小院青城的户型，可以用巧妙二字来形容，将传统的叠加别墅通过户型的拼接形成了完全意义上的独门独院，没用了传统中的公共楼梯，过道，完全的私有化；,2,、三层的别墅，不同的户型，各有自己的天地；在户型前后搭接完成后，每户却都有了,270,度的观景空间，无疑给每个精致的户型增色不少。,3,、*的样板房重装饰轻装修，每套样板房均能感受到主人的家庭结构、职业、年龄；及每个样板房均设一个主题。整个格调生活氛围极浓。,负一跃一,B1,型,一跃二,A,型,二跃三,B3,型,一层,二层,地下室,A1,户型，实得建筑面积约：,202,平方米,约,1.6,米,一层,B2-1,叠院户型 实得建筑面积约,85m2,二层,B2-1,叠院户型二跃三 实得建筑面积约,98m2,二跃三的户型设计，使每户独门独院。,*,滟澜山,作为*踏足沈阳的开山之作，滟澜山承载的意义非凡，他的成功入市关系到*后续的发展。,装修,案例分析,*经典项目示范区赏析,北京艳澜山体验区设计,嫩绿的山坡，挺直的树木，碧蓝的天空，缤纷的花簇，带有文艺复兴时期花纹的美丽表情。夕阳映衬下静谧的时光，溪边古老而带有尖顶的建筑，沉醉在阳光下的温暖。在托斯卡纳，一切都醉在风景。,顺义区温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东,1500,米,一期占地,24,万平米，总建筑面积,10.8,万平米；,3500,平米国际会所。容积率,0.67,，物业费,7.00,元,/,平米,.,月,纯粹南加州风格，由意大利式、西班牙式构成地中海风情的联排别墅，体现了质朴的浪漫、厚重的热情；建筑设计美国,BASSNIAN,住宅设计事务所（美国最顶尖的设计公司）,百米雪松带、银杏树阵、翡冷翠环道、森林溪境、蔷薇山谷、私家花园,托斯卡那风格园林，以纯自然的手法打造蔷薇与银杏的庭院，形成前庭后院的别墅空间格局；在*，园林不是附加值，而是核心力量。,龙 湖,滟 澜 山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,步行道与建筑的关系，互不相见回家路线上设计出客户感受。,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,*,滟澜山,下沉式庭院,设计,创造了独立别墅的感觉,在一期规划时如何利用地形并合理设计庭院,作为景观借鉴点,园林效果纯粹且极具震撼力,借鉴点,启示,样板房室内布置的特色与居家自然的感觉,可以借鉴,滟澜山,现场特别注重客户体验，在园林上下足功夫，具体来讲,滟澜山景观营造操作模式解析,前期规划设计阶段：,在项目规划阶段，尤其是示范区范围的建筑景园设计，对于现状大树的利用，入口空间、中心绿地的考虑是重于其他影响因素。主旨是为将来的景园营造创造最理想的发挥空间。同时，也可以把只有现状大树才能满足的项目历史感和成熟感体现出来。,景园设计阶段,：,和一般开发商所不同的是，在请设计院完成园林设计的图纸阶段的工作后，*内部会和长期合作的软、硬景施工队组成有一支较有执行力的团队，对图纸成果进行调整。尤其是软景部分。以艳阑山为例，除整体的软景定型设计是由设计院完成以外，几乎所有的植被搭配方案和施工多是由这支团队深化设计并现场调整完成的。,景园施工阶段：,在施工阶段，*首先明确的是对于细节及效果的严格要求，在营造高品质的景园效果的大前提下，其对于工期、成本及现场反复雕琢的付出是相对比较巨大的。另外，以艳阑山为例，在施工阶段，会有至少一名公司级高管直接负责景园的效果把控，足以体现对于景园核心竞争恒力的重视。,滟澜山项目景观营造成本的权衡与效果维护,*的园林目标成本：,对于目标成本的制定，*也会采取历史经验法来判定每一个项目的成本定位。但是，对于市场物价变化的了解客观制定目标成本的前提。,但不同市场定位的项目，对于景园效果的追求和成本投入的取舍是有所不同的。以艳阑山为例，在确定了园林景观为核心竞争力的战略原则的前提下，对于园林成本的市场定位也随之确定。“作北京人没见过的别墅园林景观”成为了最终的效果要求，而为这种超乎客户想像的目标效果所制定的园林单平米造价约为千余元每平米（在施工阶段由于效果不理想或苗木表象不理想所带来的变更及拆改费用需另外增加）。,从最终的项目效果看，充裕的资金给了软硬景施工单位很好地保障，使其能够充分发挥主观能动性，调动一切资源，全身心的投入景园的营造工作中。同时，也使双方的长期战略合作显得更有价值。,*的园林效果维护：,园林效果维护是*艳阑山的又一个工作重点，对于重金打造的园林成果，保持长久的高品质效果对养护的技术及成本要求都比较高。*采用施工、养护一条龙服务的方式，以保证较高技术水平，而高额的养护成本是靠高额的物业费平衡的。,客户回归心理的感受,入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感,入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间,院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态,水景的加入成为秩序与自然的过渡,宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压,入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我,滟澜山的植物搭配,入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与引导性（雪松、月季）,两排银杏简洁大气限定出入口内部空间形（银杏）,院墙外以悬铃木做主景，灌木、花灌木为辅，形成绿墙（法桐、紫叶李、丁香、大叶黄杨）,乔、灌、草的搭配疏密有致层次丰富（雪松、法桐、紫薇、丁香、木槿、大叶黄杨球、地被菊）,宅间采用多层次、高密度的绿化形式与近人的种植尺度形成宜人、静谧的空间（丝棉木、复叶栾树、鸡爪槭、三角梅）,户前绿植尺度宜人，简洁大方（红枫、云杉、婆婆娜）,开敞自由的大空间处理张弛有度（法桐）,微地形旁的绿植处理（沙地柏、玉簪、油松、云杉）,水体旁的绿植处理（五角枫、千屈菜、菖蒲）,注重植栽的层次搭配：公共景观区域进深较大，其植物的搭配均为高、中、低乔木、大灌木、小灌木、草花、草坪的植栽方式，形成了十分丰富的植物层次。并给人们带来较为强烈视觉冲击。私密空间则采用小乔木、大灌木、小灌木、花灌木、花卉的搭配围合出静谧、宜人的小尺度空间。,滟澜山的地形水体,入口处人工化的水景处理突出引导性与礼仪性章显整体气势,内部水景的起点开阔与入口形成对景成为秩序向自由的过渡,由开阔向狭长曲折转变,自然石与水生花卉、灌木以及远景乔木的搭配创造出宜人的环境,微地形与水体的处理在整体上丰富了景观的层次、活跃了园区的氛围开敞与狭长的水域满足了不同空间的需求、秩序与自由的水体处理带给人们不同的心理感受。,景观,北京滟澜山体验区景观与样板房设计,景观,北京滟澜山体验区景观与样板房设计,景观,北京滟澜山体验区景观与样板房设计,景观,北京滟澜山体验区景观与样板房设计,装修,*经典项目示范区赏析,江与城体验区景观与样板房设计,景观,江与城体验区景观与样板房设计,景观,案例分析,江与城体验区景观与样板房设计,景观,案例分析,江与城体验区景观与样板房设计,景观,*经典项目示范区赏析,江与城体验区景观与样板房设计,客户一次完整看房过程必经的,5,大接触点,江与城原山项目:依托大盘打造的精品别墅,项目简介：,位置关系：,江与城地处重庆北部之“城”，位居北部新区核心，江与城,原山位于北部新区大竹林“江与城”项目的东南位置，是江与城首个连排别墅作品。,物业形态：,联排别墅,产品分析：,江与城,原山是江与城首个连排别墅作品。此次将推出的连排，地上三层，地下一层，面积约,210-300,平米。原山占地约,10.4,万方，建筑面积,70510,平米，容积率,0.677,，该项目建筑密度为,26.06%,。原山与目前在售的别墅相比，其区域价值、未来前景，具有不可比拟的优势。,建筑风格：,采用托斯卡纳建筑风格,客户定位：,项目主要瞄准的三北、渝中及外地的客户，个人资产在,10000,万以上的，社会白领人群，集中在金融、地产、事业单位、生意人士等行业，年龄在,40,岁左右，其中有部分沿海客户。对生活要求品质很高，喜欢独立、安静，能够体现尊贵、优雅，体现其身份。,第1接触点：进入项目领地,地标性构筑物,远离项目的市政路口宣告：您已进入我们的地盘。,第1接触点：进入项目领地,“,私家”道路设置，能够直观分清客户在项目的位置,外围,组团,楼间,第1接触点：进入项目领地,树下层次错落，鲜花为过渡的必需品。,软硬景的草坪处理，规则有秩。,树阵的搭配，软硬景结合均以草和花为辅助,第1接触点：进入项目领地,客户最为欣赏的是*营造的开阔感。,白桦与草坪的搭配已经成为*景观的标配，十分讨巧。,树阵的搭配，软硬景结合均以草和花为辅助,第2接触点：到达入口,工地围墙包装不如,就让建设单位来做,，只要规整干净，客户也能接受,第2接触点：到达入口,导视牌最大的作用是让客户,看得清楚,，简洁且与项目风格结合为指导思想,第2接触点：到达入口,警示牌,第2接触点：到达入口,道旗同样也有指示作用,第2接触点：到达入口,各组团入口，不用标牌也有,标识性,第2接触点：到达入口,门岗，一丝不苟的门卫是*的标志,第2接触点：到达入口,门岗形式统一,标准化,，让客户看到就有到家的感觉,第3接触点：进入售楼部,工作人员服饰，销售、吧台、清洁全面统一标准,第3接触点：进入售楼部,模型基本为山之田制作，拥有大量的绿化，减低建筑密度感,立体剖面户型让客户更,能,理解,第3接触点：进入售楼部,简单的展板,第4接触点：经过通道,给客户开阔感比用华丽的包装更有效。,通道包装，,自然,是最好的包装,第4接触点：经过通道,沿路小品，精致感很强,第4接触点：经过通道,安保系统，尽管只是展示效果，也能让客户感受到安全,第5接触点：参观展示区,销售道具,销售中心以后规划为艺术展览馆,放资料的架子嵌在墙内,第5接触点：参观展示区,户型图,第5接触点：参观展示区,样板房,客厅设计大气，端庄，以体现主人个人品位和尊贵身份为主；,取消电视墙，设置一面展示墙，用以陈列图书、瓷器等其他主人藏品，作为展示主人个人品位的关键点之一。,第5接触点：参观展示区,样板房,鲜花无处不在,餐厅设置豪华，以大家庭为背景；,餐桌以鲜花作为装饰，同时以果酱、番茄酱等日常调料打造生活氛围，摈弃塑胶模型带来的劣质感。,第5接触点：参观展示区,这么大的草坪可惜是假植区，极具欺骗性,景观示范区内大面积的花卉苗圃色彩艳丽、高矮不一，错落有致地搭配在一起,开阔的场景，是江与城的最大特色,第5接触点：参观展示区,帮政府修的公园成为自己的示范区和样板房区,第5接触点：参观展示区,非常省钱的绿化方式却让客户欣喜万分,第5接触点：参观展示区,少见的水景,密集的树木遮挡间距,将树木挂满小灯，夜景效果奇好,处处可见的小点缀,第5接触点：参观展示区,开放式的示范区，成为人们聚集的场所,第5接触点：参观展示区,*地产营销管理体系,*营销核心能力,*营销执行力关键点,营销策划部,(,中心,),经理,营销策划总监,市调组,推广策划组,装饰装修组,销售组,留存资产组,销售支持组,客户服务组,活动策划组,策略策划组,各项目专员,各项目专员,一般置业顾问,管理方向置业顾问,各项目专员,专业横向组织,项目纵向组织,重庆*,07,年营销管理体系,售场管理,策划中心（策划总监）,售场管理,营销部（经理）,营销策划总监,体验中心,销售中心（销售总监）,客户中心,行政文员,装饰装修组,行政类置业顾问,策略策划组,管理方向置业顾问,客户组,市调组,活动策划组,销售组（主管）,销支组,装修设计专员,景观设计专员,装修装饰专员,售场销控,工程跟踪,项目策略策划专员,活动策划专员,市调专员,专业横向组织,项目纵向组织,重庆*,08,年营销管理体系,时间,三个月,一个月,二个月,半个月,新闻等透露项目案名及产品形态,信息,项目亮相初步信息发布,项目价值推广,示范区惊艳开放,首次开盘,*项目一般推广时间节奏,*营销,之,七种武器,七种武器,是古龙小说,七种武器,系列中非常厉害的神秘兵器，其中前六种分别为：,第一种：长生剑,第二种：孔雀翎,第三种：碧玉刀,第四种：多情环,第五种：霸王枪,第六种：离别钩,第七种：,执其一种，便能独布天下！,分析*营销，我们认为也有七种武器,*营销第一式：,霸王枪,资源垄断,在*营销推广资源中运用最多的是媒体，资源垄断就是媒体垄断，分析*媒体选择策略不难发现，无论是户外、车身、影院、还是报纸、新闻（软文）、网络、杂志，以及与之相关的记者、媒体,AE,，*均能取得最好资源，不尽如此，媒体供应商