2026年备考房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试题高频卷含答案.docx

2026年备考房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺试题高频卷含答案

单选题（共150题）
1、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85

【答案】 D
2、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。
A.收益递增原理
B.收益递减原理
C.最佳效益原理
D.适合原理

【答案】 D
3、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指
A.男子.四八
B.男子，五八
C.女子，三七
D.女子，四七

【答案】 D
4、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（　）。
A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费
B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润
C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费
D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率

【答案】 D
5、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。
A.正相关
B.负相关
C.不相关
D.行政因素影响

【答案】 B
6、“皮槁而毛拔”（《素问·五脏生成篇》）的原因是
A.多食苦
B.多食甘
C.多食辛
D.多食咸

【答案】 A
7、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
A.混合收益的房地产
B.出租的房地产
C.自用或空置的房地产
D.自营的房地产

【答案】 B
8、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　）
A.房地产价值分配业务
B.房地产价值减损评估业务
C.房地产投资价值评估
D.相关经济损失评估业务

【答案】 C
9、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。
A.3758.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85

【答案】 D
10、某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元/m2，同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元/m2，旧建筑物残值为50元/m2，新建筑物重置价格为3800元/m2，新建后的房地产市场价值可达8000元/m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A.维持现状
B.更新改造
C.拆除建筑物作为空地转让
D.新建较高标准的办公楼

【答案】 B
11、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。
A.装修

B.户型
C.层高
D.楼层

【答案】 D
12、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。
A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升
B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降
C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关
D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

【答案】 D
13、胃热的形成原因为
A.邪热犯胃
B.嗜食辛辣
C.肝胆之火，横逆犯胃
D.以上均是

答案】 D
14、“发汗多，若重发汗者，亡其阳”（《伤寒论》），其病机是
A.津亏气耗
B.津随气脱
C.气随液脱
D.津伤液脱

【答案】 C
15、客观存在的房地产价值或价格可以通过（ ）出来。
A.发明或创造
B.创造或确定
C.发现或探测
D.隐定或探索

【答案】 C
16、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（ ）。
A.测算房地产开发中可能的最高费用
B.测算房地产开发项目的实际利润
C.测算房地产开发项目的预期利润
D.测算待开发房地产的最高价格

【答案】 B
17、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（ ）万元。
A.9
B.13
C.10
D.7

【答案】 B
18、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（ ）。
A.现在按9.5折一次性支付
B.一年后一次性支付
C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

【答案】 D
19、“先扶正后祛邪”适用于
A病情缓和、病势迁延，暂无急重病
B.正虚不甚，邪势方张
C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐
D.邪盛为主，急于补虚反会助邪

【答案】 C
20、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
A.第（1）种情况
B.第（2）种情况
C.第（4）种情况
D.第（5）种情况

【答案】 A
21、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。
A.估价作业期间的某日
B.实地查勘估价对象期间的某日
C.估价报告出具日期
D.估价报告出具后的某日

【答案】 D
22、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。
A.523.45
B.593.75
C.643.75
D.1000

【答案】 C
23、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。
A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定

【答案】 C
24、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（ ）测算。
A.指数修匀法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.二次抛物线趋势法

【答案】 C
25、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异

【答案】 A
26、成本利润率的计算公式是( )。
A.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
B.开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
C.开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D.开发利润÷开发完成后的房地产价值

【答案】 A
27、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。

A.成交价格
B.账面价格
C.正常价格
D.期望价格

【答案】 C
28、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性

【答案】 C
29、某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。
A.78.40%
B.82.00%
C.82.70%
D.85.60%

【答案】 B
30、收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A.预期未来收益
B.预期收益能力
C.预期价格高低
D.预期价格涨落

【答案】 A
31、十二经别的主要功能是
A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系
B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系
C.扩大十二经脉的主治范围
D.加强十二经脉对头面的联系

【答案】 A
32、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（ ）。
A.规模收益
B.收益递增原理
C.均衡原理
D.适合原理

【答案】 A
33、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。
A.经济状况调整
B.区位状况调整
C实物状况调整
D.权益状况调整

【答案】 A
34、在评估期房价格时，（ ）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态
B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

【答案】 D
35、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样

【答案】 C
36、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）＝正常价格。
A.1/（1－S%）
B.S%
C.1/（1＋S%）
D.1－S%

【答案】 C
37、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（　）万元，最高为（　）万元。
A.30，60
B.30，80
C.60，100
D.80，100

【答案】 C
38、下列说法不正确的是
A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动
B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病
C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾
D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

【答案】 A
39、某建筑物的建筑面积为200m2，有效年龄为12年，重置成本为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元

【答案】 C
40、心病及肝属于
A.母病及子
B.子病及母
C.反克
D.倍克

【答案】 B
41、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】 A
42、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40

【答案】 C
43、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0

【答案】 A
44、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。
A销售费用
B.销售税费
C.开发利润和销售税费
D.销售费用和销售税费

【答案】 C
45、采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（ ）。
A.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率－投资带来的优惠率
B.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋投资带来的优惠率
C.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠率
D.报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率

【答案】 D
46、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
A.某标准厂房
B.某酒厂厂房
C.某待出让土地
D.某写字楼

【答案】 B
47、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（ ）
A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少

【答案】 C
48、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（ ）。
A.收益递增递减原理
B.利益最大化原理
C.均衡原理
D.适合原理

【答案】 B
49、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。
A.累加法
B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法

【答案】 B
50、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。
A.经济发展
B.金融政策
C.利率
D.汇率

【答案】 B
51、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为（ ）个月。
A.36
B.24
C.16
D.12

【答案】 D
52、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

【答案】 D
53、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。
A.估价细则
B.估价原则
C.估价准则
D.估价程序

【答案】 D
54、在房地产估价中，将农地视为（ ）。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.房屋火灾保险

【答案】 A
55、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（ ），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。
A.《房屋损坏等级评定标准》
B.《房屋完损等级评定标准》
C.《房屋自然损坏评定标准》
D.《房屋维修等级评定标准》

【答案】 B
56、房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的（ ）规范。
A.法律
B.道德和行业行为
C.行业
D.房地产业行为

【答案】 B
57、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。
A.高地价
B.低地价
C.优惠
D.折中

【答案】 B
58、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。
A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元

【答案】 C
59、与开发完成后的房地产价值（售价）对应的利润率称为（ ）。
A.开发利润率
B.投资利润率
C.土地利润率
D.销售利润率

【答案】 D
60、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。
A.价值类型
B.估价结果
C.估价目的
D.估价过程

【答案】 C
61、真实假虚证治则
A.扶正兼祛邪
B.祛邪兼扶正
C.祛邪
D.扶正

【答案】 C
62、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（ ）最为详细、准确。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

【答案】 C
63、假设开发法的理论依据是（ ）。
A.替代原理
B.合法原理
C.预期原理
D.生产费用价值论

【答案】 C
64、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格（ ）。
A.往往偏高
B.与市场行情大致是相符合的
C.随情况不同而高低不同
D.往往偏低

【答案】 D
65、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。
A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年
B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年
C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年
D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

【答案】 C
66、在估价机构多、竞争激烈的情况下，（　）通常是估价业务的主要来源。
A.主动争取
B.主动接受
C.被动争取
D.被动接受

【答案】 A
67、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
A.50
B.79.43

C.78.87
D.77.75

【答案】 D
68、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（ ）。
A.区分实际成本和客观成本
B.正确估计正常花费和实际花费
C.同时考虑升值与贬值因素
D.考虑功能折旧

【答案】 A
69、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。
A.成交价值
B.投资价值
C.比较价值
D.谨慎价值

【答案】 C
70、正常成交价格的形成条件不包括（　）。
A.公开市场
B.交易对象本身具备市场性
C.较短的期间完成交易
D.买者和卖者都具有完全信息

【答案】 C
71、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A.某标准厂房
B.某体育场馆
C.某待出让土地
D.某写字楼

【答案】 B
72、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／m2，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（　）元。
A.76800
B.79104
C.80118
D.81562

【答案】 B
73、下列关于奇经八脉的描述正确的是
A.冲脉为十二经之海
B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用
C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经
D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛

【答案】 A
74、 面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是
A.阴偏胜
B.亡阳
C.阳偏衰
D.阴阳格拒

【答案】 A
75、某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为（ ）。
A.1.07%
B.1.11%
C.1.20%
D.1.25%

【答案】 C
76、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。
A.维持现状前提
B.更新改造前提
C.改变用途前提
D.重新开发前提

【答案】 D
77、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。
A.交换价格
B.交换价值
C.源泉价格
D.市场价格

【答案】 C
78、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。
A.土地面积
B.地质条件
C.土地位置
D.土地形状

【答案】 D
79、下列关于湿邪的说法不正确的是
A.湿性类水，故为阴邪
B.阴胜则阳病，尤以损伤脾阳为著
C.湿为阴邪，具有寒冷、凝结、收引的特性
D.气机升降失常，则导致胸闷、脘痞、二便不爽

【答案】 C
80、其性收引的邪气是
A.风邪
B.寒邪
C.燥邪
D.暑邪

【答案】 B
81、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。
A.利润
B.利息
C.收入
D.收益

【答案】 A
82、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。
A.规模收益不变
B.规模收益递减
C.规模收益递增
D.边际收益递减

【答案】 B
83、“入上齿中”的经络是
A.手阳明大肠经
B.足阳明胃经
C.手太阳小肠经
D.足太阳膀胱经

【答案】 B
84、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（ ）较合适。
A.平均数
B.中位数
C.众数
D.最高或最低值法

【答案】 B
85、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（ ）。
A.房地产的局部
B.工业房地产
C.部分产权或有限产权的房地产
D.在建工程

【答案】 A
86、下列哪项不是暑邪的致病特点
A.暑为阳邪，其性炎热
B.暑性升散，耗气伤津
C.暑多夹湿
D.暑热易生风动血

【答案】 D
87、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）。
A.期初
B.期中
C.期末
D.任意阶段

【答案】 B
88、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（ ）。
A.楼层单价
B.有效地价
C.楼面地价
D.总价

【答案】 C
89、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。
A.98
B.52
C.54
D.103

【答案】 A
90、胃气虚的形成原因是
A.持久或反复地饮食失节
B.禀赋素虚
C.久病元气不复
D.以上均是

【答案】 D
91、估价报告有效期应从（ ）起计。
A.价值时点
B.估价作业期
C.出具估价报告之日
D.签订估价委托合同之日

【答案】 C
92、距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，其中相对科学的距离指标是（　）。
A.空间直线距离
B.交通线路距离
C.交通时间距离
D.经济距离

【答案】 D
93、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益收益

【答案】 C
94、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（ ）的方法。
A.实物分割
B.拍卖分割
C.折价分割
D.变卖分割

【答案】 A
95、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在
A.夜
B.昼
C.夕
D.旦

【答案】 A
96、经济全球化的实质决定了它的发展必然
A.有利于所有国家
B.有利于发达资本主义国家
C.有利于发展中国家
D.有利于社会主义国家

【答案】 B
97、哪个脏腑的功能影响舌的功能
A.肾
B.心
C.肝
D.脾

【答案】 B
98、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

【答案】 D
99、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。
A.估价对象
B.标准房地产
C.市场上
D.交易情况

【答案】 A
100、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（ ）。
A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元

【答案】 C
101、下列房地产权利的种类中，（ ）属于担保物权。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 C
102、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911

【答案】 B
103、路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地
B.大量土地
C.部分土地
D.待开发土地

【答案】 B
104、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。
A.201.89
B.186.79
C.191.51
D.197.17

【答案】 C
105、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。
A.建筑密度大小
B.房型设计
C.临路状况
D.公共配套设施情况

【答案】 B
106、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。
A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10

【答案】 B
107、下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。
A.综合房地产
B.出租房地产
C.办公房地产
D.娱乐房地产

【答案】 B
108、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。
A.0.4、0.4、0.2
B.0.3、0.4、0.3
C.0.4、0.2、0.4
D.0.4、0.3、0.3

【答案】 A
109、履行必要的估价程序是（ ）的基本要求。
A.完成估价项目
B.评定估价机构
C.评定估价师水平
D.确定估价结果

【答案】 A
110、马克思的地租理论不包括（　）。
A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租

【答案】 B
111、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。
A.523.45
B.593.75
C.643.75
D.1000

【答案】 C
112、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。
A.技术上可能
B.财务上可行
C.价值最大化
D.法律上允许

【答案】 D
113、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A.甲＞乙＞丙＞丁
B.乙＞丁＞甲＞丙
C.乙＞丙＞甲＞丁
D.丙＞乙＞丁＞甲

【答案】 C
114、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8

【答案】 D
115、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准

【答案】 C
116、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。
A.合法产权方面
B.合法使用方面
C.合法处分方面
D.合法居住方面

【答案】 B
117、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是
A.病
B.证
C.症
D.主诉

【答案】 A
118、下列（ ）不是估价假设的作用。
A.规避估价风险
B.保护估价报告使用者
C.保护估价机构和估价师
D.保护估价机构的管理者

【答案】 D
119、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。
A.房地产的各项权利
B.受到其他房地产权利限制的房地产权利
C.受到其他各种限制的房地产权利
D.房地产的额外利益收益

【答案】 C
120、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。
A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

【答案】 D
121、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。此时该住宅的每年折旧额是（ ）万元。
A.12.9
B.14.3
C.11.25
D.15

【答案】 C
122、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。
A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

【答案】 B
123、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。
A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格

【答案】 B
124、下列与报酬率性质不同的名词是（ ）。
A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.空置率

【答案】 D
125、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%
B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%
C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

【答案】 C
126、最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率是（ ）。
A.苏慕斯法则
B.霍夫曼法则
C.四三二一法则
D.哈柏法则

【答案】 C
127、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（ 它体现了资金的利率和开发利润两部分。
A.平均报酬率
B.利润率
C.回报率
D.报酬率

【答案】 A
128、（　）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离

【答案】 A
129、路线价法的临街深度价格修正率没有（ ）。
A.复合深度价格修正率
B.单独深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.累计深度价格修正率

【答案】 A
130、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。