流转环节小税种会计核算与税务筹划.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,一、城建税,(一),概念、特点,城市维护建设税,是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。,城建税,没有独立的征税对象，而是以增值税、消费税、营业税“三税”实际缴纳的税额之和为计税依据，随“三税”同时附征，属于附加税。,(二)城建税的基本规定,征税范围,包括城市、县城、建制镇，以及税法规定征收“三税”的其他地区。,纳税人,是在征税范围内从事工商经营，并缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。,只要缴纳了增值税、消费税、营业税中的任何一种税，都必须同时缴纳城建税。,基本规定(税率),实行地区差别比例税率。,在城市市区的，税率为7；,在县城、建制镇的，税率为5,其它地区的，税率为1。,按纳税人,所在地,执行。,下列按,缴纳,三税所在地税率：,1.由受托方代收、代扣三税的单位和个人；,2.流动经营等无固定纳税地点的单位和个人。,(三)减税、免税,城建税具体税收优惠规定：,1.按减免后实际缴纳的“三税”税额计征，随“三税”的减免而减免。,2.进口产品征收增值税、消费税，不征收城建税。,3.对“三税”实行先征后返、先征后退、即征即退办法的额，除另有规定外，对随“三税”附征的城建税和教育费附加，一律不退还或返还。,4.对国家重大水利工程建设基金免征城建税。,(四)计税依据和计算,计税依据,是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。不包括加收的滞纳金和罚款。但纳税人在查补三税和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城建税进行补税、征收滞纳金和罚款。,自2005年1月1日起，经国家税务局正式审核批准的当月免抵的增值税税额，应纳入城建税和教育费附加的计征范围.,但对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城建税。,计税依据和计算,应纳税额,=(增值税+消费税+营业税)税率,例某市企业，3月份应缴纳增值税231万元，缴纳消费税87万元；缴纳营业税25万元，因故被加收滞纳金0.25万元，计算实际应纳城建税,应纳税额=(231+87+25)7=3437,=24.01(万元),(五)教育费附加,1、教育费附加,是以单位和个人缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计算依据征收的一种附加费。,2、教育费附加以实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为,计税依据,，分别与增值税、消费税和营业税同时缴纳。,3、教育费附加,计征比率为3，,但是对生产卷烟和烟叶的单位减半征收教育费附加。,应纳教育费附加=实际缴纳(增值税+消费税营业税)征收比率,例某企业11月实际缴纳增值税30万元，消费税25万元，营业税15万元。计算该企业应缴纳的教育费附加。,应纳教育费附加=(30+25+15)3,=2.1万元,教育费附加的减免规定,1、进口的产品征收的增值税、消费税，不征收教育费附加。,2、因减免增值税消费税、营业税而发生退税的，同时退还已征收的教育费附加。,3、出口产品退还增值税、消费税的，不退还已征的教育费附加。,4.对国家重大水利工程建设基金免征教育费附加。,城建税及教育费附加的核算,(1)计算出城建税及教育费附加时：,借：营业税金及附加,贷：应交税费应交城建税及附加,(2)实际缴纳税款时：,借：应交税费应交城建税及附加,贷：银行存款,二、关税,(一)概念,关税是由海关根据国家制定的有关法律，以进出关境的货物和物品为征税对象而征收的一种商品税。,(二)关税分类,1.按征税对象分类，,进口税,(Import duty):正税和附加税(反倾销税、反补贴税、报复关税),出口税,(export duty):,关税分类,2、按征税标准分类,从量税,：原油、部分鸡产品、啤酒、胶卷等实行从量税,。,能抑制质次价廉商品,。,从价税,：税负公平，税负明确,复合税,(mixed duty)：我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机实行复合税。,滑准税,：按产品价格高低分档制定若干不同税率。物价上涨时，采用较低税率；物价下跌时，采用较高税率。对新闻纸实行滑准税,。,关税分类,3、按征税性质分类,普通税率,：对与本国未签协定国家的货物征收,优惠税率,：按协定优惠。包括特定优惠关税(特惠税)、普遍优惠制(普惠制，发达国家对发展中国家)、最惠国待遇(现在和将来给予第三国的优惠，同样适于对方),差别税率,：包括反补贴关税、反倾销关税、报复关税、保障性关税(某类商品进口量剧增，对相关产业带来巨大影响或损害时，按照WTO规则，启动一般保障措施，磋商、提高进口关税或数量限制)。,4、按保护形式分类,关税壁垒,：以提高关税的办法限制外国商品进口的措施。,非关税壁垒:,除关税以外的一切限制进口的措施.,直接非关税壁垒,(对本国产品和进口产品差别对待或迫使出口国限制出口等措施，包括政府采购、海关估价、进口许可制度、进口配额制、关税配额制),间接非关税壁垒,(为其他目的，但同样起到限制商品进口效果的措施，包括外汇管制、进出口国家垄断、复杂的海关手续、苛刻的卫生安全和技术标准)。,(三)纳税人征税对象,1、纳税人：进口货物的收货人，出口货物的发货人，进出境物品的所有人.,2、征税对象：准许进出境的货物和物品。,货物：指贸易性商品；,物品：指入境旅客随身携带的行李物品、各种运输工具上的服务人员携带进口的自用物品、馈赠物品以及其他方式进境的个人物品。,(四)关税税率,1、进口关税税率,自2004年1月1日起，我国进口税则设有最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率形式。对进口货物在一定期限内可以实行暂定税率。,最惠国税率,：原产于,共同适用最惠国待遇的世界贸易组织成员的进口货物；,原产于与我国签有相互给予最惠国待遇的双边贸易协定的国家和地区的货物；原产于我国境内的进口货物。,协定税率,：,适用于原产于我国参加的含关税优惠条款的区域性贸易协定的有关缔约方的进口货物。目前原产于文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南、韩国、斯里兰卡、孟加拉、印度、巴基斯坦、智利、新西兰、,中国香港、中国澳门和中国台湾的,部分进口货物。,特惠税率,：原产于与我国签有特殊优惠关税协定的国家和地区的货物。目前原产于老挝等东南亚4国、苏丹等非洲30国、也门等7国，共41个联合国认定的最不发达国家实施特惠税率。,普通税率,：原产于上述国家或地区以外的其他国家或地区的进口货物，以及原产地不明的进口货物。,1992年，关税总水平：优惠42%，普通56%1992年12月份，降低为40%,1994年1月，降低至36%,1996年4月，降低至23%,1997年10月，降低至17%,2002年，关税总水平降低到12%。,2010年，我国关税总水平为9.8%,其中：农产品平均税率15.2%，,工业品平均税率8.9%，,2、出口关税税率,2010年，出口商品税率表有99个税目，税率为50%是锡矿砂及其精矿（但暂定税率20%）；,税率为40%的有18个税目的商品，但有6个税目暂定税率，如苯0，高纯镍5%,税率为30%的有39个税目，但有14个税目实行较低的暂定税率，20种暂定税率为0，铜锌合金丝,税率为25%的商品是硅铁；,税率为20%的有41个税目，山羊板皮，,鳗鱼苗暂定税率为10%，木制一次性筷子暂定税率为10%；,(五)原产地规定,原产地原则是确定进口货物惟一产地的规定，包括原产地标准和直接运输规定。,1、原产地标准,对只有一个国家可供审定的进口货物，应用“完全在一国生产”准则；如有两个及以上国家参与生产的进口货物，采用“实质性改变”准则.,实质性改变标准,：,凡经过两个及以上国家加工的货物，应以最后一个实质性改变了原产品，使其得到了新的特有的性质或特征的国家，作为货物的原产国。,2、直接运输规定,：原产国要将出口产品直接运到进口国，进口国才能作为该国原产的货物给予相应的待遇。,视为直接运输的情况：,不通过他国关境直接运到进口国;,特殊原因，通过了他国关境，但在他国关境内，货物始终处于海关的监管之下。,3、原产地证书,：海关对进口货物要求交验原产地证书及其它能证明进口货物产地的单证。,由生产厂家、供应商、出口商或其他当事人提供，主管当局或公共团体出具。,4、我国海关的原产地规定,对于完全在一个国家内生产或制造的进口货物，生产国或制造国即视为该货物的原产国；,对经过几个国家加工、制造的货物，以最后一个对货物进行经济上可以视为实质性加工的国家作为货物的原产国。税则中归类改变，或虽未改变，但加工增值部分所占比例超过30，作为实质加工对待。,对于零件、部件、备件及工具，如与主件同时进口，且数量合理，按主件原产地确定；如分别进口，按各自原产国确定。,(六)关税的计算,1进口关税的计算,分为从价税、从量税、复合税和滑准税。,（1）从价税（ad valorem duty）计算,如卷烟，普通税率180%，最惠国税率25%。,威士忌酒，普通税率180%，最惠国税率10%；,排气量小于2.5升的小轿车、小客车、越野车，普通税率230%，最惠国税率25%。,关税税额进口货物数量单位完税价格税率,进口货物完税价格总额税率,案例某进出口公司从美国进口一批卷烟，进口申报价格FOB价100万美元，进口运费20万美元，保险费率0.3，汇率1:6.5,适用最惠国税率25。,解析：,货价折合人民币1006.5650（万元）,运费折合人民币206.5130（万元）,完税价格(650+130)(1-0.3)=782.35,进口关税782.3525195.59万元,（2）从量税(specific duty)计算,目前我国对原油、部分鸡产品、啤酒、胶卷等，实行从量计征进口关税。,如税号37013021，未曝光照相制版用激光照排片，普通税率70元/,，最惠国税率3.7元/,。,税号27090000,石油原油，普通税率85元/吨，最惠国税率0,关税税额=进口货物数量单位税额,案例某进出口公司从国外进口未曝光照相制版用激光照排片400平方米，税则号列37013021，执行普通税率70元/平方米。,应交进口关税=40070=28 000(元),(3)复合税（mixed or compound duty）计算,目前我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机等，实行复合计征进口关税.,如,税号85258029，非特种用途的其他数字照相机，完税价格不高于5000美元/台，普通税率为130%，完税价格高于5000美元/台，普通税率为6，都另加51500元/台，最惠国税率0.,广播级磁带录像机，完税价格不高于2000美元/台,普通税率130，完税价格高于2000美元/台,普通税率6，加20600元/台；,完税价格不高于2000美元/台，最惠国税率30,完税价格高于2000美元/台，最惠国税率3，加4374元/台。,关税税额=进口货物数量单位税额+进口货物数量单位完税价格税率,案例某广播电视局经批准从国外购入广播级磁带录像机一台，进口申报价格CIF上海2 500美元，执行普通税率，当日汇率1:6.5。,货价折合人民币=2 5006.5=16 250(元),应缴进口关税20 600116 2506,21575(元),(4)滑准税(sliding duty)计算。,滑准税是预先按照商品市场价格的高低，制定出不同价格档次的税率，然后根据进口商品价格的变化而升降进口关税税率的一种计税方法。一般随着进口商品价格的变动而呈反方向变动，即价格越高，税率越低。目前我国对新闻纸，实行滑准计征进口关税。,关税税额,=进口货物数量单位完税价格滑准税税率,2、出口关税的计算,我国现行部分出口商品税率如下：,税号03019210，鳗鱼苗，10；,税号26070000，铅矿砂及其精矿，30；,锌矿砂及其精矿，30；,税号41031019，山羊板皮，20。,案例某进出口公司出口山羊板皮一批，FOB上海总价格120 000美元，当日汇率1:6.5。,完税价格=120000(1+20%)=100 000美元,出口关税=100 0006.520=130 000元,(七)关税征收管理,1、关税缴纳：进口货物自运输工具申报进境之日起14日内，出口货物在货物运抵海关监管区后装货24小时以前，纳税人向货物进出境地海关申报。在海关填税款缴款书之日起15日内，到指定银行缴纳税款。经海关总署批，延期纳税，最长不得超过6个月。,2、强制执行：,征收滞纳金：期满之日起，按日征收万分之五的滞纳金，节假日不扣除。,强制征收：自海关填缴款书之日起3个月未缴税款,经关长批,可采取强制扣缴、变价抵缴.,3、关税退还,海关误征；,免验进口货物，完税后发现短缺，属实；,已征税出口货物,因故未运出口,发生退关；,溢征关税退还：因货物品种或规格原因(非其他)原状复运进境或出境的，经海关查验属实的，退还已征关税。(30日内作出书面答复),自缴纳税款1年内，书面声明理由，原纳税收据向海关申请退税，加算银行活期存款利息.,4、关税补征和追征,纳税人违反规定追征(自缴纳税款或放行之日3年内追征，并按日加收万分之五滞纳金),非纳税人违反规定补征(自缴纳税款之日1年内),5、纳税争议,税款缴纳之日起30日内，复议；60日内作出复议答复；仍不服，收到复议决定之日起15日内，向法院起诉。,关税核算,因关税是价内税，无论进口流动资产，还是进口固定资产，在海关缴纳的进口关税都计入,进口货物的成本,。,出口货物缴纳的关税，实质上属于企业销售过程发生的费用，计入“,营业税金及附加,”账户。,三、资源税,1.概念,资源税是对在我国境内开采应税矿产品及生产盐的单位和个人，就其应税矿产品的销售数量或自用数量为课税对象而征收的一种税。,2.纳税人,境内开采应税矿产品或生产盐的单位和个人,扣缴义务人:收购未税矿产品的单位,资源税征税范围,一、矿产品,1.原油，指天然原油,2.天然气，指专门开采或与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿生产的天然气,3.煤炭，指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品,4.其他非金属矿原矿,5.黑色金属矿原矿和有色金属矿原矿,6.2010年6月1日起，在新疆开采原油、天然气资源税实行从价计征，税率为5%。,二、固体盐和液体盐,资源税计算,应纳税额课税数量单位税额,课税数量的确定：,对外销售的，按实际销售数量；,自产自用的，按自用数量；,无法准确确定数量时：,原油和天然气，按产量计算；,煤炭，按回收率折算成原煤的数量计税;,矿产品，按选矿比折算成原矿数量计税.,案例:某油田10月份生产原油20万吨，其中：向外销售10万吨，自用原油5万吨。在生产原油同时生产天然气106 000千立方米，其中：对外销售100 000千立方米，自办炼油厂耗用6 000千立方米。原油单位税额24元/吨，天然气单位税额15元/千立方米。计算10月份应纳资源税。,外销原油纳税=100 00024=2 400 000元,自用原油纳税=50 00024=1 200 000元,外销天然气纳税=100 00015=1 500 000元,自用天然气纳税6 0001590 000元）,案例某煤矿12月份生产原煤180 000吨，对外销售原煤80 000吨。该矿还用自产原煤加工洗煤，自用原煤数量无法确定，但知本月销售洗煤70 000吨，综合回收率70，原煤适用税额2元/吨。计算12月份该煤矿应纳资源税。,外销原煤纳税=80 0002=160 000元,自用原煤数量无法确定，按洗煤的回收率折算。,自用原煤数量=洗煤数量综合回收率,=70 00070=100 000(吨),自用原煤纳税=100 0002=200 000元,资源税的核算,资源税通过“应交税费应交资源税”科目。,外销产品应缴纳资源税计入“营业税金及附加”,生产过程耗用的应税产品应纳的资源税，计入“生产成本”；管理部门等其他方面耗用的产品应纳的资源税，计入“管理费用”等。,借：营业税金及附加,生产成本,管理费用等,贷：应交税费应交资源税,四、土地增值税及其税务筹划,(一)土地增值税基本规定,(二)土地增值税计算,(三)土地增值税筹划,(一)土地增值税基本规定,1.土地增值税概念,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。,2.纳税人,纳税人为转让房地产的单位和个人,不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资，不论部门，只要有转让房地产的行为,均为土地增值税的纳税人。,3.征税范围,土地增值税的征税范围包括：,(1)转让,国有土地使用权,(2)地上的,建筑物及其附着物,连同国有土地使用权一并转让,(3)存量房地产的买卖。,界定以转让的土地是否为国有,产权是否发生转移,是否取得了收入,为判定标准。,对若干具体情况的判定,(1)房地产的继承、赠与。没有取得任何收入，故不属于征税范围。赠与指：A.赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；B.赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。,(2)房地产的出租。不属于征税范围。,(3)房地产抵押，抵押期间，不征收土地增值税。抵押期满后，以房地产抵债，发生了权属转移，则属于征税范围。,(4)房地产交换。属于征税范围。但个人互换自有居住用房，免土地增值税。,(5)以房地产进行投资、联营。一方以房地产作价入股或作为联营条件，暂免征收土地增值税。将上述房地产再转让，应征收土地增值税。,接受企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营的，应征税。,(6)企业兼并转让房地产。暂免征收土地增值税。,(7)合作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，征税。,(8)房地产的代建房行为。无权属转移，不属于征税范围。,(9)房地产的重新评估。有增值，无权属转移，未取得收入，不属于征税范围。,4.税率,级数,增值额占,扣除项目比例,税率,扣除系数,1,50以下,30,0,2,50100,40,5%,3,100200,50,15%,4,200以上,60,35%,5.税收优惠,(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。超过20的应就全部增值额按纳税。,(2)因城市规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,免土地增值税。,(3)城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。,(4)个人转让,原自用住房,，经申报核准，居住满5年以上，免土地增值税；满3年未满5年，减半征税；未满3年，按规定征收土地增值税。,纳税申报：应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。,(二)土地增值税计算,土地增值税=增值额税率-扣除项目扣除率,增值额=收入总额允许扣除项目,收入总额包括货币收入、实物收入和其他收入,扣除项目的确定：,新开发房地产的扣除项目:,1、取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和有关费用。,2、房地产开发成本,3、房地产开发费用,利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，,开发费用=利息+(土地款+开发成本)5以内,否则，开发费用=(土地款+开发成本)10以内,4、与转让房地产有关的税金,营业税、城建税、教育费附加允许全额扣除，房地产公司印花税不允许扣除，其他企业印花税可扣除.,5、从事房地产开发的纳税人，可以加计扣除土地款和开发成本之和的20,案例房地产公司转让写字楼，货币收入20000万元，,支付土地款4000万元，开发成本3800万元，,开发费用共1400万元（其中利息1000万元，未超过标准，其他开发费用扣除比例5），,按规定支付了转让环节应纳的营业税(5)、城建税(7)、教育费附加(3)和印花税(0.5),计算应纳土地增值税。,转让房地产收入20000万元,允许扣除项目金额：,开发费用=1000+(4000+3800)5=1390万元,转让环节税金=200005(1+7+3)=1100万元，房地产公司的印花税不允许扣除。,加计扣除=(4000+3800)20=1560万元,允许扣除总计=4000+3800+1390+1100+1560,=11850万元,增值额=20000-11850=8150万元,增值额占扣除项目比例=815011850=68.78，,适用税率40，扣除率5,土地增值税=815040-118505=3260-592.5,2667.5（万元）,案例主营产品制造的生产企业，建造普通住宅一栋销售给职工，货币收入5000万元，,支付土地款2000万元，开发成本1600万元，,开发费用计800万元，利息支出不能提供金融机构证明，当地规定开发费用扣除比例为10，,按规定支付了转让环节营业税250万元，城建税和教育费附加共计25万元，印花税2.5万元，,计算该公司应纳土地增值税。,转让房地产收入5000万元,允许扣除项目金额：,开发费用=(2000+1600)10=360万元,转让环节税金=250+25+2.5=277.5万元，一般企业的印花税允许扣除，但没有加计扣除。,允许扣除总计2000+1600+360+277.5,=4237.5（万元）,增值额=5000-4237.5=762.5（万元）,增值额占扣除项目比例,=762.54 237.5=17.8因是普通住宅，增值额又扣除项目的20，故免土地增值税。,转让旧房及建筑物的扣除项:,转让旧房及建筑物的允许扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格和转让环节支付的相关税金。,（1）转让旧房能提供评估价格的，转让旧房可扣除的项目金额包括三项：,一是旧房及建筑物的评估价格，,二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：,三是在转让环节缴纳的税金。,此外，纳税人支付的评估费用准予扣除案例 某公司2011年5月转让一幢2000年建造的办公楼，当时造价1000万元。经评估，重置成本价3000万元，七成新。转让前支付地价款和有关费用1200万元（有支付凭证），另付评估费3万元，取得转让收入8000万元，已缴纳转让环节税金（有完税凭证）。,解析：,转让房地产的收入为8000万元,准予扣除的项目金额：,土地使用权支付的金额1200万元,评估价格3000702100（万元）,房地产评估费用为3万元,税金=8000*5*(1+7+3)+80000.5=88.8万元,扣除项目合计：1200+2100+3+88.8=3391.8万元,土地增值额=8000-3391.8=4608.2万元土地增值率=4608.2-3391.8=135.86，税率50%,土地增值税4608.250-3391.815,2304.1-508.77=1795.33（万元）,（2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额包括三项：,一是购房发票所载金额,实际上包含了支付土地使用权金额及旧房及建筑物的评估价；,二是加计扣除金额,加计扣除金额购房发票所载金额5购买年度起至转让年度止的年数；,三是与转让房地产有关的税金,包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。,案例 2004年8月购买办公楼，发票金额200万元,购买时契税3万元(有完税凭证)。2010年8月转让该办公楼，转让收入1000万元，转让时已纳有关税金(有完税凭证)。该厂不能取得评估价格。,解析：转让办公楼的收入为1000万元,准予扣除的项目金额：,购房发票金额为200万元,加计扣除金额20056年60（万元）,税金=1000*5*(1+10)+1000*0.5+3=58.5万,扣除项目合计：200+60+58.5=318.5万元,土地增值额1000318.5681.5（万元）,土地增值率681.5318.5213.97,土地增值税681.560318.535,408.943.89=111.475万元,（3）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关核定征收。,具体核定征收办法，各地规定有所不同。,北京市地税局规定，在二手房交易中对既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，按交易价格的1%征收率，计征土地增值税。,大连市核定征收率为：旧房及建筑物坐落在市内四区的，核定征收率为3%；旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，核定征收率应在0.56范围内。,土地增值税的会计核算,主营、兼营,房地产开发的企业应纳的土地增值税，计入“营业税金及附加”账户，,销售旧房应纳的土地增值税，计入“固定资产清理”账户。,借：营业税金及附加,固定资产清理,贷：应交税费应交土地增值税,(三)土地增值税的筹划,1.利用税收优惠政策筹划；,2.通过控制增值额筹划；,3.利用房地产转移方式筹划。,1.利用税收优惠政策筹划,税收优惠:个人将购买的普通标准住宅再转让的，免土地增值税；,个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值税；满3年不满5年的，减半征收土地增值税；,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免土地增值税。,既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得享受免税优惠。,1.利用税收优惠政策筹划,案例:世华房地产2010年开发商品房工程，预计销售收入6亿元，其中:豪华住宅，预计销售价格为2亿元；价值4亿元的普通商品房。经测算,整个工程,按照税法规定,可扣除项目金额4.4亿元，其中普通住宅可扣除3.2亿元,豪华住宅可扣除1.2亿元。,核算方法上的分歧:总经理从强化管理出发，认为两个工程应合并管理，统一核算。财务处长从降低成本出发，认为两个工程应分开核算。财务总监从税收筹划出发，认为在分开核算的基础上，普通住宅的增值率控制在20以下。哪一种意见对这项投资活动的最有利呢？,方案一,：两个项目统一管理、统一进行会计核算。,增值率=(60000-44000)44000100,=36，适用税率30,土地增值税=(60000-44000)30=,4800,万,方案二,：两个项目分开管理，分别进行会计核算。,普通增值率=(40000-32 000)32000100,=25，适用税率30,土地增值税=(40000-32000)30=2 400万,豪华增值率=(20000-12 000)12 000100,=67，适用税率40,土地增值税=(20000-12000)40-120005,=2 600万元,合计纳税,5 000,万元，分开多支出税金200万元。,方案三：在分开管理、分别核算基础上，普通住宅的增值率控制在20以下。,普通住宅增值率限制在20，通过增加公共设施，改善住房设计或条件等来实现，,(40000-M)M100=20，M=33 333万。,可扣除项目为 33 333万时，普通住宅免税。,豪华住宅增值率：,=(20000-12000)12000100=67,因此，适用40的税率，,土地增值税,=(20000-12000)40-120005,=2600万,增加支出1 333(33333-32000)万，共,3 933,万元。,结论：经过税收筹划比方案一少支出,867,万(4800-3933)，比方案二少缴纳,1 067,万(5000-3933)。,2.通过控制增值额筹划,控制增值额的方法：一是增加扣除项目；二是降低商品房的销售价格。,增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本和房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。,减少销售收入时应比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。,收入筹划还可将收入分散，即将可以分开,单独,处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施，从而使得转让收入变少，降低纳税人转让房地产的土地增值额。,案例:聚财房地产公司在中等城市建造一栋普通住宅楼，工程已完工，预以600万元的价格销售。该住宅楼支出：取得土地使用权240万元，开发成本120万元，其他扣除额为97万元。财务测算如下：,应缴纳营业税600530（万元）,城建税及教育费附加=30(7+3)=3万元,允许扣除金额2401209733490万元,增值额600490110（万元）,增值率11049022.45,应纳土地增值税额1103033（万元）,是否存在税收筹划的可能呢？,解析：普通标准住宅，增值额为22.45，超过了20，应按全部增值额缴纳增值税。如果将增值额控制在98(49020)万元，就可免土地增值税。实际增值额仅超过12万(110-98)，如不筹划，该公司就应缴纳土地增值税33万(11030)。即销售收入增加12万元，多纳税33万元，不划算！,筹划方案就是降低12万元的销售价格，公司会多盈利21万元。,通过分析可知:在销售收入处于政策平台的转换点附近时，应充分考虑商品价格对税收档次爬升的影响。,3.利用房地产转移方式筹划,判定是否征土地增值税的3标准：转让的土地是否为国有；产权是否发生转让；是否取得了收入,通过避免符合以上三个判定标准来避免成为土地增值税的征税对象。,如：通过土地管理部门转让房产；,将房产、土地使用权租赁给承租人使用收取租金;,将房地产作价,入股,进行投资或作为联营条件等，均可免土地增值税。,维美姿公司是升华集团下属子公司，2005年以300万元购进一块土地用于建楼，因资金问题没建成，但土地大幅升值。2010年维美姿以1000万元的价格将土地出售给毅力公司，应缴税如下：,维美姿营业税=(1000300)5=7005=35万,城建税和附加=35(7+3)=3.5万元,应纳印花税=10000.050.5（万元）,允许扣除项目额合计=300+35+3.5,+0.5=339,万元,增值率=(1000-339)339=661339,=194.98，大于100，适用税率50。,土地增值税=66150-33915,=330.5-50.85=279.65万,维美姿可先将土地通过升华集团的维亚子公司做一个流转环节，然后再以协议价格销售给毅力公司。具体做法是：,第一个环节,：以800万元的价格将土地销售给维亚子公司，维美姿应纳税为：,应缴营业税=(800-300)5=25万元,城建税和附加=25(7+3)=2.5万元,印花税8000.050.4万元,允许扣除项目=300+25+2.5+0.4327.9,万元,增值率=(800-327.9)327.9=472.1327.9,144,大于100，适用税率50,土地增值税472.150327.915,236.0549.185186.865万元,第二个环节，由集团内维亚公司以1000万元将土地销售给毅力公司，维亚公司纳税：,应缴营业税=(1000-800)5=10万元,城建税和附加=10(7+3)=1万元,应纳印花税=10000.050.5（万元）,允许扣除项目=800+10+1,+0.5811.5,万元,增值率=(1000-811.5)811.5=188.5811.5,=23,小于50，适用税率30。,土地增值税=188.530=56.55万元,土地增值税总合=186.865+56.55=243.415(万元),少纳土地增值税36.235(279.65-243.415),增加了一道纳税环节，并没有增加营业税负担，而土地增值税却降了36.15万元。,实施筹划时需注意：,1.注意相关法律规定。通过关联企业进行税收筹划时，不能违反有关关联交易的限制性规定。具有超前意识，所筹划对象市价持续上涨，并且计划将转让时，应提前进行筹划相关操作。在转让过程中，不要将销售给关联企业的业务利润做得太低，防止出现避税嫌疑。,2.产权转移时必须缴纳一定的费用，如过户费、印花税、契税等。纳税人应当综合测算，将节约税收与增加费用进行比较，符合成本收益原则。,五、烟叶税,纳税人：,境内收购烟叶的单位为烟叶税的纳税人.,烟叶是指晾晒烟叶、烤烟叶。,计税：,应纳税额=烟叶收购金额20%,烟叶税由,收购地地方税务机关,征收。,烟叶税准予并入烟叶产品的买价计算增值税的进项税额按,烟叶收购金额,和,烟叶税,及,法定扣除率,计算。烟叶收购金额包括烟叶收购价款和价外补贴，价外补贴按烟叶收购价款的10，,烟叶收购金额=烟叶收购价款(1+10),进项税=收购价,0.1716,踏实，奋斗，坚持，专业，努力成就未来。,11月-25,11月-25,Monday,November 10,2025,弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。,21:33:39,21:33:39,21:33,11/10/2025 9:33:39 PM,安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。,11月-25,21:33:39,21:33,Nov-25,10-Nov-25,重于泰山，轻于鸿毛。,21:33:39,21:33:39,21:33,Monday,November 10,2025,不可麻痹大意，要防微杜渐。,11月-25,11月-25,21:33:39,21:33:39,November 10,2025,加强自身建设，增强个人的休养。,2025年11月10日,9:33 下午,11月-25,11月-25,追求卓越，让自己更好，向上而生。,10 十一月 2025,9:33:39 下午,21:33:39,11月-25,严格把控质量关，让生产更加有保障。,十一月 25,9:33 下午,11月-25,21:33,November 10,2025,重规矩，严要求，少危险。,2025/11/10 周一 21:33:39,21:33:39,10 November 2025,好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。,9:33:39 下午,9:33 下午,21:33:39,11月-25,每天都是美好的一天，新的一天开启。,11月-25,11月-25,21:33,21:33:39,21:33:39,Nov-25,务实，奋斗，成就，成功。,2025/11/10 周一 21:33:39,Monday,November 10,2025,抓住每一次机会不能轻易流失，这样我们才能真正强大。,11月-25,2025/11/10 周一 21:33:39,11月-25,谢谢大家！,