房地产营销大赛.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,概述碧桂园,东江凤凰城位于河源市东环路（胜利大桥南行约一公里）。紧倚梧桐山脉，毗邻东江文化公园,(,以政府最终公告为准,),，直享数千米江岸风景；落户东江畔，处于两江交汇“城市客厅”区域，占据河源未来城市核心区；拥有多种别墅户型，覆盖了,155590,平米的面积段。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合河源本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。,市场环境分析,策划对象特性分析,竞争状况分析,项目,SWOT,分析,营销推广系列方案,经费预算,整体概况,1,、人文地理环境,河源市是中国广东省的一个地级市，是客家人的主要聚居地之一。位于广东省东北部，东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连韶关市，北邻江西省赣州市。河源源远流长，历史悠久，人杰地灵，是个有着,2200,多年历史的客家古邑，全境五县一区皆为客家人聚居地，是目前中国大陆唯一一个纯客家的地级市。河源市管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市面积,1.58,万平方公里，有五个民族，汉族人口占绝大多数，还有少量的畲族、壮族和苗族等少数民族人口。河源处于粤东北山区与珠江三角洲平原地区的结合部，属山地丘陵地区。山岭与盆地相间，境内地势由东北向西南倾斜，东江、新丰江纵贯全境。农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源。,2,、经济环境,2012,年河源市经济社会发展实现“增速平稳、物价趋稳、民生改善”的良好态势，预计全市实现生产总值,637.93,亿元，增长,11.6%,；工业生产稳步增长，实现工业总产值,1147,亿元，增长,15.9%,。,2013,年，是河源市深入实施“四大战略”，打造“广东绿谷”，建设幸福河源、美丽河源的关键之年，突出“园区提升年”“项目推进年”“民生建设年”三大主题，推动全市经济社会平稳较快发展。河源获取了中国绿色经济十佳城市最具发展潜力金融生态市，中国十大特色休闲城市，中国优秀旅游城市，国家园林城市，国家信息化试点城市，国家电子信息产业基地，广东省文明城市，国家卫生城市等一系列荣誉称号。此外，河源还正在创建国家环保模范城市和国家文明城市。,3,、宏观政策,（,1,）国家：国务院印发,国家新型城镇化规划（,2014,2020,年）,（附件,1,）,优化提升东部地区城市群、健全城镇住房制度、加快绿色城市建设等一系列政策将实施。,（,2,）河源市：,2014,年重点改造提升市政道路、做好城市“提质扩容”两篇文章。,（附件,2,）,区域房地产市场,分析,1,、区域概况,（,1,）地理区域规划,（,2,）城市发展空间极大,（,3,）河源可融入“深莞惠”经济圈,（,4,）配套成熟的商业三圈,（,5,）投资环境优越,（,6,）高品质生活区的崛起,2,、河源市近期,整个楼市情况,3,、房地产,住房需求分析,（,1,）总人口数,（,2,）城镇化率,（,3,）市场住房需求,1,、区域概况,（,1,）地理区域规划,河源市中心城区位于河源市域西南部，,2013-3-12,召开的相关会议透露，根据市土地储备中心制定的江东滨江新城计划开发时序，江东滨江新城将分为,3,个阶段开发，第一阶段范围为城区江东片区，总面积,14.45,平方公里。其中，第一阶段将分,3,期实施。第一期实施东环路以西、碧桂园用地以北、东江以东、建设大道东段以南以及东环高速公路连接线南北两边部分土地，,2014,年全面完成征地、房屋征收，市政配套分步建设。第二期为东环路以东、河紫路以北的红线储备土地计划开发时间为,2015,年,2016,年。第三期为河紫路以南城区范围内其他土地，计划开发时间为,2017,年,2018,年。,（,2,）城市发展空间极大,河源既是客家古邑，又是广东省的一个年轻的新兴城市，在粤东北地区具有强烈辐射力的交通枢纽。河源靠山近海，区位优越。,105,和,205,国道纵贯全市，珠三角的城轨的长远规划，接驳至河源。由此构成了河源市四通八达的交通网络，使河源成为粤东北的交通枢纽。此外，以市区为中心的现代通信网络已经形成，实现了城乡电话交换程控化、传输数字化。并且，还拥有一类口岸。规划中赣深客专途经河源市，设河源西站（高铁站）。这种独特的区位，既有利于接受沿海地区的经济辐射，又有利于沟通国内外大市场。再加上河源交通四通八达，基础设施日臻完善。预计,3-5,年时间将是河源市城市人口经济发展的高峰期，同时也是河源市房地产业发展的一个重要契机。,（,3,）河源可融入“深莞惠”经济圈,省里鼓励环珠三角加强与珠三角的联系，在全省城镇化格局上，提出了珠三角与环珠三角建立“,9+5”,的新型都市区，其中计划将河源和汕尾融入“深莞惠”经济圈，河源未来将有可能实现与深莞惠同城化发展。,（,4,）配套成熟的商业三圈,三大商圈：广晟商圈、翔丰商圈、人人乐商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，还有广百、丽日购物广场等辅助，促生了城区各种成熟的生活配套设施。,（,5,）投资环境优越,河源服务体系完善，投资环境优良。为吸引外商投资，市政府先后制订子一系列优惠政策，在地价、水电、税费等方面给予优惠。实行只收税不收费，规定凡是在市区范围内举办生产性项目的外来投资企业，只按规定收税，不收任何行政事业性规费。为了切实保护外商的合法权益，市政府专门为外商发放了“绿卡”。相信会有更多的外商来到河源投资，另外河源正在创建“国家环保模范城市”和“国家文明城市”，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品味，促进了城市经济的发展。,（,6,）高品质生活区的崛起,随着经济的发展，人民生活质量的提高，促使河源高品质生活区的崛起，如：雅居乐、东江首府、香堤雅湾天和城、恒大名都等。同时还有更多的高品质社区正在建立。,根据,2011,年以来，河源市的房地产相当活跃，发展势头强劲。,（,1,）,2013,年河源市区房地产市场总体运行情况,2013,年,1-11,月，河源市区，商品住宅上市总面积,93.2,万平方米，较上年同比减少,7.93%,；成交总面积约,99.86,万平方米，较上年同比增长,24.13%,；成交总套数,8062,套，较上年同比增长,25.23%,；成交均价,4870,元,/,平方米，较上年同比增长,3.23%,。价格涨幅远低于成交量涨幅，价格天花板效应明显。,（,2,）,2013,年市场供求结构分析,2013,年,1-11,月，河源市区，成交量略高于供应量，库存减少,6.66,万平米；从成交套数角度，,100-180,平米产品最为畅销，,100-120,平米产品库存量最大；,4000-5000,元,/,平米的产品入市量最大（套数占比,73%,），成交量也最好（套数占比,40%,）；购买对象方面，按户籍，河源本市客户购房套数占成交总量,70%,（其中河源市区与五县区客户比例基本相当），外地,30%,消费者分析,消费者分析,1,、消费者概况,据资料显示，截止,2012,年年末，城乡居民储蓄存款余额,416.29,亿元，增长,14.2%,。河源市坚持发展为第一要务，攻坚克难，敢谋善成，全市经济提速发展。全市,2013,年生产总值,686.89,亿元，比上年增长,12.1%,，提速,0.5,个百分点；人均生产总值,22706,元，增长,11%,。规模以上工业总产值和增加值分别为,1265.6,亿元和,285.2,亿元，分别增长,16.9%,和,17%,。地方公共财政预算收入,48.77,亿元，增长,29.58%,，提速,9.58,个百分点。固定资产投资,334.3,亿元，增长,20%,。社会消费品零售总额,236.59,亿元，增长,13%,。实际利用外商直接投资,2.09,亿美元，增长,6%,；外贸出口,21.17,亿美元，增长,8.4%,。城镇居民人均可支配收入,18502,元，增长,12%,；农民人均纯收入,8782,元，增长,13%,。民营经济占全市生产总值比重达,60%,。,经济的发展，人民的消费意识也不断加强，必然使人们的生活质量的要求也不断提高，“住”成为人们在钱袋鼓后第一个急切解决或改善的问题，同时，经济的高速发展也带来高通货膨胀，货币的贬值，投资渠道的单一和局限，银行利率偏低，加上房产的保值特性，在这些因素的不断综合和放大影响下，使人们对于房地产的消费不断增加。,消费者分析,2,、目标消费者定位,（,1,）不同职业职业的需求量,个体户和企业一般员工是住宅需求的主要群体,消费者分析,（,2,）不同年龄和不同家庭结构的需求量,（,3,）不同文化程度和个人月收入收入的需求量,消费者分析,（,4,房产信息主要来源,口碑，圈层、关系、人脉营销,是购房者接收房产信息的主要来源,3,、客户共性,（,1,）以个体户或企业高管为主；,（,2,）年龄在,30-49,岁及以上；,（,3,）多受过中等教育；,（,4,）多为两代人同住；,（,5,）个人月收入在,4000,元以上；,（,6,）家庭月收入在,10000,元左右；,（,7,）通过口碑，圈层、关系、人脉接收房产信息。,策划对象特性分析,技术资料,项目概况,地块资源,区域,/,板块：江东新区,项目位置：河源市东环路（胜利大桥南行约一公 里）（具体位置见下图）,交通状况：由胜利大桥、紫金桥直达新、老城区，自驾车,10,分钟车程畅达全城。,建筑类型低层,高层,物业类别：普通住宅,别墅,主力户型：别墅,155-590,平米,机场距离：,179,公里,约,140,分钟,开发商：河源市碧桂园房地产开发有限公司,物业公司：碧桂园物业管理有限公司,（,1,）产权年限：,70,年,（,2,）容积率：,1.60%,（,3,）绿化率：,40.25%,（,4,）总户数：,5681,户,（,5,）停车位：,7070,（,6,）建筑面积：,924800,平方米,（,7,）占地面积：,552700,平方米,（,1,）周边学校：河源广播电视大学，东环路大学城,（,2,）周边商业：工商银行，建设银行,（,3,）周边医院：河源人民医院,（,4,）周边公园：人民公园5,）公交路线：,15,、,2,、,H12,、,106,路公交车均途径本项目。碧桂园东江凤凰城落户东江畔，处于两江交汇“城市客厅”区域，占据河源未来城市核心区。由胜利大桥、紫金桥直达新、老城区，自驾车,10,分钟车程畅达全城。河源高铁也计划启动，届时从广州、深圳往返河源只需,30,分钟。,竞争状况分析,雅居乐花园,宝豪,-,御龙湾,东江首府,帝豪国际花园,恒大名都,雅居乐花园,区域,/,版块：源城区,产权年限：,70,年,开发商：河源市雅居乐房地产开发有限公司,物业公司：雅居乐物业管理服务有限公司河源分公司,项目位置：源城区河源市越王大道,247,号雅居乐花园,建筑类型：板塔结合、低层、小高层、高层,物业类别：住宅、普通住宅、别墅,项目特色 复合地产,容 积 率：,2%,绿化率：,36%,建筑面积：,2729500,平米,占地面积：,1364700,平米,交通状况：市区公交,9,路、,13,路、,18,路、,102,路均可到达,销售均价：,4800,元,/,平米,户 数,:,总户数,6000,户 当期户数,3000,户,周边配套：河源市商业中心、雅居乐中小学、希尔顿五星级酒店、河源客家文化公园、市政府行政单位等云集；社区,2000,多米长的商业风情街，设有商场、超市、银行、,24,小时便利店等，并将计划引入移动、联通、电信等生活配套。,帝豪国际花园,区域,/,版块：源城区,产权年限：,50,年,占地面积,:61323,平方米,建筑面积,:310156,平方米,物业类别：住宅、住宅物业,户 数,:,总户数,995,户,项目特色：国际化社区,豪华居住区,花园洋房,景观居所,建筑类别：塔楼 高层,装修状况：简装修,公共部分精装,容 积 率：,3.00,绿 化 率：,30%,物 业 费,1.90,元,/,平方米,月,物业公司：深圳富春东方,开 发 商：河源凯通置业有限公司,售楼地址：河源市源城区沿江东路,36,号,C,栋,21,楼,物业地址：源城区河源市新市区学前坝小区沿江路北、红星东路西边,交通状况：公路：,105,国道、,205,国道、河惠高速公路、河梅高速公路；,铁路：京九铁路、广梅汕铁路,最低价：,5388,元,/,平米,东江首府,占地面积,:116000,平方米,建筑面积,:500000,平方米,产权年限,:70,年,物业类别：住宅、花园洋房小高层,项目特色：江景地产,复合地产,建筑类别：板塔结合、高层,装修状况：毛坯,公共部分精装修,容 积 率：,3.00,绿 化 率：,35%,停车位,:2100,个,物 业 费：,1.90,元,/,平方米,月,物业公司：河源市皇家物业管理有限公司,开 发 商：河源市东江明珠房地产开发有限公司,售楼地址：沿江东路,188,号销售中心,物业地址：源城区沿江东路,188,号,交通状况：公交车,5,路,销售均价：,6000,元,/,平方米,宝豪,-,御龙湾,占地面积,:46000,平方米,建筑面积,:1000000,平方米,产权年限,:70,年,户 数,:,总户数,4660,户,物业类别：住宅、住宅、商铺,项目特色：江景地产,宜居生态地产,花园洋房,建筑类别：板塔结合、小高层、高层,装修状况：毛坯,容 积 率：,2.46,绿 化 率：,45.58%,物业公司：河源市宝豪物业服务管理有限公司,开 发 商：河源市宝豪房地产开发有限公司,售楼地址：河源市源城区滨江大道北,288,号（龟峰塔南侧）,物业地址：源城区河源市源城区滨江大道北,288,号（龟峰塔南侧）,交通状况：,9,路、,10,路公交，滨江大道与新兴路瞬间贯通市区繁华，毗邻惠河高速直通珠三角各区域,销售均价：,5000,元,/,平方米,恒大名都,占地面积,:250777,平方米,建筑面积,:626943,平方米,产权年限,:70,年,物业类别：住宅、住宅,项目特色：品牌地产,豪华居住区,湖景地产,建筑类别：板楼、多层,装修状况：精装修,容 积 率：,2.50,开发商,:,恒大地产集团河源有限公司,代理商,:,世联地产,投资商,:,恒大集团,售楼地址：河源市区东城西片区纬十五路南面、永康大道北面,物业地址：源城区河源市区东城西片区纬十五路南面、永康大道北面,交通状况：,CBD,首席御湖豪城,恒大名都位于,CBD,新城核心区域，地处河源市的行政中心与商业中心,户 数,:,总户数,2000,户,销售均价：,6000,元,/,平方米,竞争楼盘分析,区位,项目特征,（,1,）区位：五个楼盘中的三个（帝豪国际花园、东江首府、宝豪,-,御龙湾）距离本项目相对较近，而且交通便利，周边环境好，均融合高校文化圈和休闲娱乐圈内，大配套都比较齐全。而另外两个楼盘（雅居乐花园、恒大名都）两者的距离非常接近，周边环境与前三者不相伯仲。,（,2,）项目特征：五个楼盘的容积率约在,23,之间，当中有毛坯房，有现房。绿化率大多在,30%45%,左右。,竞争楼盘分析,公司组成,各竞争楼盘房价走势,（,3,）公司组成：五个楼盘的开发商大多都比较有实力，聘请的设计单位、承建商和物管公司都还不错。,（,4,）各竞争楼盘房价走势（一年内）：,由上图可知，各竞争楼盘的房价逐渐趋向,4500,元,/,平米到,6000,元,/,平米之间。,竞争楼盘分析,营销推广,物业管理,（,5,）营销推广：各楼盘都有自己的售楼部，而且配套设施也较齐全，服务态度很好；一些的建筑设计还比较有特色。,（,6,）物业管理：由于资源的有限性，未能得知各竞争楼盘是否有使用物业管理系统软件，更未能得知其使用哪一个物业管理系统软件。经综合分析，思源、极致、乐天等三个物业管理系统口碑较好，其中思源更是道出了“十八年磨一剑”一说。有学习借鉴之处。,竞争楼盘分析,物业管理,但我们也不迷信物业软件，软件应该和服务完美配套才能达到目的，服务到位归根结底是人才到位，有些知名物业公司用的是各种不同的物业管理软件，所谓机器管人，做事还是要人，人才是最主要的力量。而五个竞争楼盘的物业管理收费标准也非常接近（如下图所示，除恒大名都的物业管理收费不清楚外）。,项目,SWOT,分析,1,、优势,【S】,2,、劣势,【W】,3,、机会,【O】,4,、威胁,【T】,优势,S,（,1,）地段优势,本项目地块位于江东新区，落户东江畔，处于两江交汇“城市客厅”区域，占据河源未来城市核心区；拥有多种别墅户型，覆盖了,155590,平米的面积段。,（,2,）交通优势,市内多条公交线路均途径本项目地段。河源高铁也计划启动，届时从广州、深圳往返河源只需,30,分钟，对外交通便捷。,（,3,）后发优势,河源正在实施的既要金山银山，更要绿水青山的发展战略。本项目所在区域为江东新区区，各种市政配套和规划可以说是从一个较高的起点进行，现在的河源不仅有好的山川湖水，而且后发优势已经显现，正在加快发展，全面融入珠三角，承接珠三角。,（,4,）规模优势,本项目用地面积超过了,55,万平方米。社区规建园林泳池、商业街、教育配套等，毗邻新市区文化广场、文化长廊、体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。同时提供周到贴心的物业管理，将引进国家一级资质物业服务项目内配置五重梯度景观园林，无边界泳池，高尚会所，风情商业街，优质学校健身场，大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。同时可享文化广场、文化长廊、体育馆、中小学教育、江东客运站、大学城等市政配套。,（,5,）投资优势,靠近翔丰、望江楼等商业圈，更离河源市政府不过二十分钟车程，随着商业气息日渐浓厚，升值潜力看好，投资回报率一路高扬。,优势,S,（,6,）品牌优势,碧桂园一路走来，碧桂园人付出了汗水，收获更多的是快乐和荣誉。,给您一个五星级的家,这十二个字人们早已朗朗上口，这样的营销效果就得归功于碧桂园幕前幕后的每一位可爱的员工，还有每一位支持碧桂园发展的客户、合作伙伴、以及各界社会人士。,劣势,W,（,1,）本项目所处区域附近高品质楼盘不少，并且规模较大，竞争激烈。,（,2,）国家,2014,年房地产调控政策不算明朗，但将更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。,（附件,3,）,（,1,）将开业的河源市商业中心会给河源带来一轮强劲的商业浪潮。,