房地产名词培训演示文稿(PPT).ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,置业参谋,(cnmu),销售培训,-房地产名词篇,第一页，共五十一页。,房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的局部以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。,所谓“不可别离，是指不能别离或虽能别离但别离后会破坏房地产的功能性和完整性。,土地类型：按其使用性质划分,(hu fn),为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。,第二页，共五十一页。,房产：指建筑在土地上的各类房屋、有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游,(lyu),等各种设施用房。,地产：指土地及其上下是一定空间，包括地下的各种根底设施、水域以及地面道路等。,房地产业：指专门从事房地产生产经营效劳的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类效劳等多种企业群体的综合产业部门。,第三页，共五十一页。,建筑物的分类,按建筑物使用性质的分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑,按建筑物层数或总高度的分类：根本分为：1-3层为低层住宅,4-6层为多层住宅，7-17层为小高层,(o cn),住宅,12-29层为高层,(o cn),住宅，30层以上为超高层,(o cn),住宅，通常总高度超过21m的为高层,(o cn),。建筑总高度超过100m的称为超高层,(o cn),建筑。,按建筑结构的分类：砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。,第四页，共五十一页。,居住区用地：是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的名称。,住宅用地：是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，含宅间绿地,(l d),和宅间小路等的总称。,其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保存的自然村或不可建设用地等。,公共效劳设施用地：一般称公建用地，是与居民人口规模相对应配建的、为居民效劳和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。,第五页，共五十一页。,道路用地：是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。,商品房：是指开发商以市场地价取得土地,(td),使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的本钱造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。,第六页，共五十一页。,微利商品房：与福利房不同,(b tn),在于不免地价，并有略高于房地产本钱的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府定，实行优惠价格政策。,经济适用房：指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。,第七页，共五十一页。,货币分房：就是把原来单位以实物形式分配给职工的那局部住房转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或租房。,解困房：指在实施“安居工程之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护,(yngh),户而修建的住房。实施安居工程的城市已陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供给。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。,第八页，共五十一页。,产权证书：产权证书是指“房屋所有权证和“土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址,(dzh),、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。,房屋所有权：是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使法律上有特别规定的除外。,第九页，共五十一页。,宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的根本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成局部，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。,宗地：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为根本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级表达其所在的地理位置。如：B107-24这个,(zh ge),地号表示福田区第1带07片第24宗地。,第十页，共五十一页。,道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。,建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。,房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征,(tzhng),的产品或效劳的市场；是房地产商品交换关系当然总和；从狭义来讲是房屋本身的交易，也称非常市场；从广义上而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。,第十一页，共五十一页。,一级市场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。,二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押,(dy),等房地产交易。,三级市场：是指在二级市场的根底上再转让或出租的房地产交易。,三通一平：指房地产综合开发施工结构的根底工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产根底用地开发的最低法定要求。,七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。,第十二页，共五十一页。,五证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,国有土地使用证,建设工程施工许可证,商品房预售许可证,两书,新建住宅,(zhzhi),质量保证书和使用说明书,第十三页，共五十一页。,使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。,廉租房：是在新出台的国际撒房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。,二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易,(jioy),时为“一手，第二次交易,(jioy),那么为“二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉自己多余住房换取收益。,第十四页，共五十一页。,期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为“楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购置期房也就是购房者购置尚处于建筑之中的房地产工程。而在成都市通常对期房分的理解是未修建好，尚不能入住的房子。,现房：是指开发商已办妥房地产权证大产证的商品房，消费者在这一阶段购置商品房应签出售,(chshu),合同。在成都市通常意义上指的现房是指工程已经竣工可以入住的房屋。,第十五页，共五十一页。,外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外含港、澳、台的企业，其他组织和个人。,内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。,准现房：是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然。工程正处在内外装修,(zhungxi),和进行配套施工阶段的房屋。,楼中楼房中房：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入统计率的规定高度，使客厅跳高，看似两层。,第十六页，共五十一页。,共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。,共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同有所有权。,尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量到达80%以后，一般就进入房地产工程的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下,(shn xi),了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光缺乏，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。,第十七页，共五十一页。,烂尾房：是指那些由于开发商资金缺乏、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾的情况一般不会,(b hu),发生在房产推出销售的时候，而是随着工程的不断推进，一步步显现。,城市居住区：一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模3000050000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。,第十八页，共五十一页。,居住小区：一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。,居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居民人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的居住生活聚居地。,配建设施：是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共效劳设施、道路和公共绿地的总称。,公共活动中心：是配套公建相对集中的居民区中心、小区中心和组团中心等。,建筑小品：是指既有功能要求，又具有点缀、装饰,(zhungsh),和美化作用的、附属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩欣赏设施和指示性标志物等的统称。,第十九页，共五十一页。,均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是,(b shi),销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人注目的营销策略。,基价：也叫根底价，是指经过核算而确定每平方米商品房根本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。,起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表？quot：x x x元/平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。,第二十页，共五十一页。,预售价：也是商品房预销售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。,一次性买断价：是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定以后，买方或卖方必须,(bx),按此履行付款或交房义务，不得随意变更。,一次性付款：这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在买方市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对开展商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。,第二十一页，共五十一页。,定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种,(y zhn),法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通那么和?担保法?八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。,违约金：是指违约方按照法律规定能够和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要表达惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。,第二十二页，共五十一页。,用地面积：是城市规划管理部门正式划定的工程用地范围面积。,建筑面积：建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平,(shupng),面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。,而“建筑面积扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积，就是我们平时所讲的“套内面积。例如你买了一间120平方米的房子，这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。,第二十三页，共五十一页。,住宅的建筑面积：是指建筑物墙外围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，那么是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯,(lut),走道面积、其他公摊面积等。,使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比直观地反响住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定；跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。,第二十四页，共五十一页。,居住面积：是指住宅建筑各层平面中直接,(zhji),供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积即结构面积。一般作为衡量居住水平的面积指标。,其换算公式为：,居住面积=房屋的建筑面积/建筑面积的换算系数,独立式住宅的换算系数为1.83，有些开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中那么按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听的手法，足见开发商在促销上的精明之处。,第二十五页，共五十一页。,计租面积：作为,(zuwi),计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室、客厅、卫生间、厨房、过道、楼梯、阳台闭合式按一半计算、壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。,套内面积：俗称“地砖面积。它是在实用面积的根底上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。,第二十六页，共五十一页。,公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成,(z chn),：,1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等 功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积；,2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的50%。,竣工面积：是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。,辅助面积：是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。,共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。,第二十七页，共五十一页。,销售面积：是指商品房按“套或“单元出售，其销售面积为购房者所购置的套内或单元内建筑面积以下简称套内建筑面积与应分摊,(fntn),的共有建筑面积之和。,购房面积：商品房与其他商品有一点是很不相同的，它在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为依存的。除独立使用的空间外，公用部位、公用设施、公用用房等也是其重要组成局部，因此，按“套或“单元销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两局部之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积由以下三局部组成：套内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。,第二十八页，共五十一页。,容积率：是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。又称建筑面积密度,在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，那么意味着建筑面积越大，单位土地本钱越低，房屋本钱越低。同时也意味着人均占有,(zhnyu),绿地面积减小，居住环境质量下降。,建筑面积：指建筑物的水平面积，其计算公式为：,建筑面积=套内的建筑面积+应分摊的公共建筑面积,套内建筑面积=套内的使用面积厅、卧、厨、卫、储的净面积)+墙体面积+阳台建筑面积,套内墙体面积=1/2共用墙体投影面积+非共用墙体水平投影面积,公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数套内建筑面积,公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和,说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。,第二十九页，共五十一页。,开间,住宅设计中，住宅的宽度,(kund),是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就有自然间的宽度,(kund),而言，故又称开间。,进深,：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。,第三十页，共五十一页。,得房率：是指套内建筑面积与套单元建筑队面积之比。,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,套单元建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积,建筑密度：是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率%，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密度程度。,覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与用地面积的比值。,绿化,(lhu),率：是指工程规划建设用地范围内的绿化,(lhu),面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化,(lhu),率高为好。,绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率%。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。,第三十一页，共五十一页。,层高：是指住宅高度以“层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离,(jl),。,净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。,公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积,实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。,即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。,标准层：是指平面布置相同的住宅楼层。,阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。,平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。,第三十二页，共五十一页。,走廊：是指住宅套外使用的水平交通空间。,地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。,半地下室：是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。,公共绿地：是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。,公用建筑面积：不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算,(j sun),：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套单元套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。,第三十三页，共五十一页。,玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地，计究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放下雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。,隔断：是指专门,(zhunmn),作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。,过道：是指住宅套内使用的水平交通空间。,第三十四页，共五十一页。,住房公积金：我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，出政府设立的公积金法定管理机构集中管理。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而到达转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转,(zhuzhun),，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高职工购、建住房的能力，促进住房建设。,安居工程：国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，回忆城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以调动各方面的积极性，回加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。,第三十五页，共五十一页。,征用价：指政府征用各种地产时如农地、林地、市地等向该地产的原使用者或所有支付的赔偿额。,出让价：指政府将国有地产出让假设干年，并一次性收取这些年的地租现值总额。,转让价：指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货币总额。,出租价：指地产所有者或使用者出租其地产每年收取的货币金额。,入股价：指地产所有者或使用者将其地产使用权入股一其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。在目前情况下，为了搞活经济活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确认价，这个,(zh ge),价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。,第三十六页，共五十一页。,评估价：是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核工业资等。,征税价：如果根据地产价值对地产战用人、所有人或使用人征税时，就要评估出该地产的价格。例如，土地增值税，本来是让交易双方,(shungfng),中报成交价，但他们不申报或申报不实时，就要对其地产进行评估，为征税提供依据。,补交价：指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。假设今后按市场价格水平补交价款时，赢余就应放在市场交易价里。,第三十七页，共五十一页。,确认价：是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。,基准地价：指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。,标定地价：指城镇各标准地块的价格。,房地产估价：是由专业估价人员以房地产对象，根据委托人不同的龙价目的,(md),，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素的根底上，对房地产价格富观合理的估计、推测蔌判断。,清产核资价：为会计核算的需要，地产未发生交易时，出要对该地产赋予一定的价格。,第三十八页，共五十一页。,土地使用年限：是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出记给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时声调规划要求的，土地使用者可是申请续用，经批准补清地价后，继续使用，如果不符合该土地使用权由政府无偿收回。,凡与市规划国土局签订，?土地使用权出让合同书?的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地五十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合用地或者其他,(qt),用地五十年。,土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/，占地/年由用地单位支付，个人尚未收取。,第三十九页，共五十一页。,智能化大厦：又称“智能型大厦是指利用系统集成方法，将智能型计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的管理和使用者的效劳,(xio lo),及其与建筑的优化组合，所获得的高效率、高功能、高度平安与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称3A建筑：即：建筑设备自动化系统BAS，办公自动化系统OAS通信自动化系统CAS，其中BAS中应包含FAS和SAS两大系统，故也有称智能化大厦为5A建筑的，即消防自动化系统FSA，保安自动化系统SAS。,房地产买卖：指房屋所有权及土地使用权的买卖。,第四十页，共五十一页。,房地产租赁：指房地产使用权的零星出售或分期出售，房地产产权人通过租金的形式逐步收回本钱和实现利润。,房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国规定了根本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。,房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期归还借贷的保证,(bozhng),物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。,楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办理抵押登记手续的房地产注销抵押。,第四十一页，共五十一页。,房地产抵押贷款：主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带归还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地产抵押贷款和人房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开抵押贷款、购房抵押货款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计算方法可划分为固定利率房地产抵押货款、浮动得率房地产抵押贷款、可调利率房地产抵押贷款。,抵押贷款方式,(fngsh),：抵押贷款方式,(fngsh),指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物面向借款人发放贷款的方式,(fngsh),。,第四十二页，共五十一页。,质押贷款方式：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设,(jinsh),债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。,保证贷款方式：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。,房地产保险：房地产虽然风险较少，但并不是毫无风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量躲避风险、减少经济损失，购置房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和效劳等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险。,第四十三页，共五十一页。,房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权力和义务关系，由银行、业主、开展商三方签定。,银行按揭：银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，向银行先行支房款给开展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常,(tngchng),由五到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但开展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得调进潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活泼的最有效的手段。,是指购房者购置楼房时与银行达抵押贷款的一种经济行为，业主先付一局部楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。,第四十四页，共五十一页。,剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平,(shupng),力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平,(shupng),力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。,第四十五页，共五十一页。,物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的效劳，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。,建设部1994年发布的?城市新建住宅小区管理方法?规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应中选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。也就是说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用设施以及,(yj),环境容貌管理工程进行维护、修缮和整洁。,物业管理费：小区内、物业管理公司向业主提供物业管理效劳而每月收取的费用。,第四十六页，共五十一页。,国土局：代表国家行使土地所有者的职权,(zhqun),，以及对房地产市场、房地产行业管理一个政府部门。,房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的佥性作法律公证。,公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。,产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。,商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，开展商将有关资料送到国土局申请，批准前方可预售楼花现楼无需此证。,外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。,第四十七页，共五十一页。,建造商：指负责建设房地产工程的市政工程、根底工程及建装修工程的建筑商。,开展商：是指筹划开发建设房地产工程并筹资建设的房地主公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。专门从事房地产开发和经营的企业。,代理商：经政府批准成立、从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介效劳机构，接受委托，代办房地产的出售、购置、出租、承租及物业咨询评估报告、销售,(xioshu),筹划等业务提供有偿效劳并以此赚取佣金的房地产中介机构。,佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获得的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。,第四十八页，共五十一页。,商品房房价的构成：大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格房价的拟定也要以上述原那么来加以计算目前，房价大致可分为四大部门组成：,1地价本钱，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁,(chi qin),周转费用等；,2建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、根底设施费七通一平费，甚至市政费、包括办公管理费、销售经营费等；,3开发商经营费用，包括公公管理费、销售经营费等；,4开发商经营利润；,建筑结构类型：,1砖混结构：一般用低层建筑，防震性能较差，墙体受力，如一些普通多层房；,2框架结构：一般用语多层或小高建筑，防震性能较好，建筑墙体不受力；,3框剪结构框架剪力墙结构；建筑物的一局部外墙受力，一般用于高层建筑；,4砖木结构：主要承重构件所使用的材料为木材；单层民房、传统民居；,5桶巾桶结构：中间立体为桶状，外墙为剪力墙。桶状由钢筋混凝土灌浇而成，防震性能较好；,6钢结构：一般用于超高层，建筑物自身较轻，单造价较高；,7预售楼花：将未建好的楼房提出出售，称为预售楼花；,样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按开展商交楼标准的样板间。,示范单位：与样板房的装修有区别，目的为提供客户装修参考而经过精心设计装饰的。,第四十九页，共五十一页。,结 束,第五十页，共五十一页。,内容,(nirng),总结,置业参谋销售培训。共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套,(to to),内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套,(to to),内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积,第五十一页，共五十一页。,