房地产系统学习手册(全).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,提示:,删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:,从“插入”菜单，选择“对象.”,单击“从文件创建”,定位“文件”框中的文件名,确认选中“显示为图标”。,单击“确定”,选择图标,从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。,单击“对象动作”，并选择“编辑”,单击“确定”,培训目的,：新经纪人,通过该培训项目，,了解进行房地产中介业务的基础知识，,了解相关房地产法律法规基础知识，,普及与房地产中介业务的基本概念。,培训对象,：,21世纪体系内的加盟店刚刚入行的新经纪人,2025/11/8 周六,提示:,删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:,从“插入”菜单，选择“对象.”,单击“从文件创建”,定位“文件”框中的文件名,确认选中“显示为图标”。,单击“确定”,选择图标,从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。,单击“对象动作”，并选择“编辑”,单击“确定”,在培训前需要了解什么是房地产,（基本概念）：,房地产,房产,地产,2025/11/8 周六,土地,、土地所有权、建筑物、权益,土地,地球的表面及其上下一定范围内的空间。,土地所有权分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让,建筑物,人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类,权益,产权、使用权、抵押权、典权等等,。,2025/11/8 周六,土地的分类：,1,、生地,2,、熟地,（,1,）三通一平,（,2,）五通一平,（,3,）七通一平,2025/11/8 周六,房地产业：,1,、房地产交易,2,、房地产开发,3,、物业管理,4,、房产业务咨询,6,、房产其它经营形式,2025/11/8 周六,市场分类：,房地产一级市场,房地产二级市场,房地产三级市场,2025/11/8 周六,房产分类：,居住物业,商用物业,2025/11/8 周六,房 产 分 类,居住住宅,平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅,商业楼宇,写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）,工业和仓储用房,其他：,(,教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等,),综合：两种或两种以上用途,2025/11/8 周六,建筑面积计算,占地面积,建筑物基底及其功能需要占用的面 积，也叫红线面积,容积率,指总建筑面积与总占地面积的比率,使用率,使用面积与建筑面积的比率,绿化率,指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率,2025/11/8 周六,房屋面积的分类,使用面积,它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积,建筑面积,包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等,公摊面积,是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积,套内面积,卧室起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和,2025/11/8 周六,建筑物的分类（按建筑材料分）：,1,、砖木结构,2,、砖混结构,3,、钢筋混凝土结构,4,、钢结构,2025/11/8 周六,建筑物的分类（按承重方式分）：,1,、承重墙结构,2,、框架结构,3,、排架结构,4,、其它,2025/11/8 周六,建筑物的分类（按建筑高度分）：,1,、低层,2,层及,2,层以下,2,、多层,2,层以上，,7,层以下,3,、中高层,7,层以上，,16,层以下,4,、高层,16,层以上，,24,层以下,5,、超高层,24,层以上,2025/11/8 周六,房地产的交易：,1,、房地产的转让,2,、房地产的抵押,3,、房地产的租赁,（,1,）房地产租赁的概念,（,2,）房产出租的性质,2025/11/8 周六,提示:,删除样本文档图标，并替换为工作文档图标，如下:,从“插入”菜单，选择“对象.”,单击“从文件创建”,定位“文件”框中的文件名,确认选中“显示为图标”。,单击“确定”,选择图标,从“幻灯片放映”菜单，选择“动作设置”。,单击“对象动作”，并选择“编辑”,单击“确定”,房屋出租人必须具备的出租条件,：,1.,取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人,2.,共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书,3.,代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本,4.,房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋,5.,具有房屋出租行为能力,6.,已抵押，并经抵押权人同意出租的,7.,符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的,2025/11/8 周六,影响房屋价格的因素：,房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）,房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等,小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）,小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）,房屋的市场价格定位,房屋的供需状况,物业管理公司的口碑,房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少,政府因素、土地价格的变动,其它因素,2025/11/8 周六,我国住房改革的,5,个时期：,1980-1985,年，国家、企业、个人共同负担购买住房的试点,1986-1990,年，以提高公有住房租金为突破口的住房制度改革,1991-1993,年，以公房出售为重点，住房制度改革全面铺开,1994-1997,年，住房公积金、安居工程，住房制度改革全面推进,1998,年至今，切断实物分配的福利分房制度，实施货币化分房制度改革进入攻坚阶段,2025/11/8 周六,北京市房地产经纪市场变迁：,租赁市场：,（,3,个阶段）,1991-1999,年，房地产经纪公司多以分散的个体进行经纪业务，市场处于无序竞争状态，客户需求大于房屋供应,1999-2001,年，部分房地产经纪公司开始展开连锁经营，北京市市场逐步出现品牌化趋势，客户需求与房源数量供应逐步持平,2001,年至今，市场开始涌现众多大型连锁性公司，北京市相关行政主管机关对经纪公司管理逐步正规化，房源供应数量大于客户数量,2025/11/8 周六,北京市房地产经纪市场变迁：,二手房交易市场：（,4,个阶段）,1999,年前，主要以房屋使用权的换置为实际房屋交易方式,1999-2001,年，北京市逐步放开二手房市场，可上市交易二手房数量逐渐上升,2001-2003,年，经济适用房开始可上市交易，市场中相关经纪公司数量开始攀升,2003,年至今，国家对二手房交易市场政策逐渐调整，部分政策得到积极调整，央产房可上市交易,2025/11/8 周六,中介业务介绍：,居住物业：包括公寓、别墅的租赁、买卖业务（高端市场）,包括民宅租赁、二手房买卖（中低端市场）,商用物业：包括写字楼、商铺的租赁与买卖（高端市场）,2025/11/8 周六,北京市场主要经纪公司：,1,、第一太平戴维斯（,FPDSavills,）,2,、世邦魏理仕（,CB Richard ElliS,）,3,、仲量联行（,Jones Lang LaSalle,）,4,、中原地产（,Centaline,）,5,、戴德梁行（,DTZ,）,6,、嘉园置地（,Joanna,）,7,、我爱我家,8,、顺弛,9,、中大恒基,2025/11/8 周六,如何选择理想的居住住宅,1.,地段：,2.,环境因素,(,地理位置、交通、配套设施、商业娱乐及网点等,),3.,房屋层数,4.,朝向,5.,房屋的功能分区,6.,面积空间,2025/11/8 周六,如何选择理想的居住住宅,7.,质量与细节,8.,楼梯及电梯,9.,采光与通风,10.,景观,11.,物业,12.,配套设施,2025/11/8 周六,商 用 物 业,1.,位置,2.,房间朝向、净深、净高、采光、柱距等,3.,硬件水平（电梯、空调、通讯设备等）,4.,物业管理,5.,配套设施（商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等）,6.,其它,2025/11/8 周六,融资及付款方式,租赁业务：1.,普通民宅,因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六，并且客户需要提前,15,天或一个月支付下一付款期的房租,2.,公寓及写字楼,因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六，并且客户需要提前,15,天或一个月支付下一付款期的房租,2025/11/8 周六,融资及付款方式,3.,商铺,代理服务费（佣金）需要由客户承担，付款方式通常为押一付三、押一付六或年付，并且客户需要提前,15,天或一个月支付下一付款期的房租,4.,特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致,5.,因付款方式的不同,可导致实际交易价格的变化,2025/11/8 周六,融资及付款方式,二手房买卖业务：,二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以交易房价的,10%,作为首付款或定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准），由买方支付剩余房款,特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致,2025/11/8 周六,房地产相关的法律、法规,1,、中华人民共和国城市房地产管理办法：,a,、房地产开发,b,、房地产交易（房地产转让、抵押、房屋租赁）,C,、中介服务机构,2,、城市私有房屋管理条例,3,、城市商品房预售管理办法,2025/11/8 周六,业务知识,二手房业务,二手房的概念,二手房是指由北京市国土,资源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主,拥有完全处置权的房屋。包括：私产平房、已,购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和,已购经济适用房,2025/11/8 周六,业务知识,二手房业务,已购公有住房及已购经济适用房的概念：,已购公有住房,指城镇职工按照有关住房改革,政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优,惠办法）购买的公有住房；,已购经济适用房,指按政府规定的指导价格购买,的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国家及政,府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安,居工程住房和集资合作建设的住房,2025/11/8 周六,业务知识,二手房业务,不能正常上市出售的房屋范围：,1.,产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的,2.,已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的,3.,房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的,4.,擅自改变房屋使用性质的,5.,以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装,修费用的,6.,住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定,利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价,款及装修费用的,7.,法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的,8.,房屋上市出售后形成新的住房困难的,2025/11/8 周六,预 祝 大 家 成 功,2025/11/8 周六,