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2、Q1,：项目租售比例？,Q2,：项目租售价格？,Q3,：项目销售期限？,项目本体分析,本体属性,开发制约,余姚中心城区,本案,本体属性,/,区位：项目位于城区西南，位置较偏,余姚,位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；,本案,位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区,5,公里,余姚高速道口,2.5,公里,;,高速道口,本体属性,/,配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施,本案,南 雷 南 路,南 环 西 路,谭 家 岭 西 路,交通,南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；,配套,周边仅,403,路公交
3、无其他餐饮、金融、商务等配套；,万达广场距本案,2.5,公里,;,汽车南站距本案,3,公里,;,万达,商圈,汽车,南站,本体属性,/,四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差,2,3,1,4,5,南侧苗木基地,4,西侧道路厂房,3,道路民房,1,东侧道路,2,厂房,5,本体属性,/,规划：集产业服务、办公、人才公寓一体的创意园区,名称,面积（）,用地面积,83506,建筑面积,153959,地上建筑面积,125259,其中,产业服务中心,107888,研发楼,16345,其他,1000,建筑密度,33.25%,容积率,1.5,绿地率,20%,研发楼区块，主体,4,层，部分,2,层，总建,52
4、923,平米,产业服务中心（,12F),大气、简约公建立面,人才公寓,开发制约,/,自身限制：项目内、外环境影响开发进程及客户心理,内部高压电塔,内部现有建筑,周边厂房,地块内、外现有的高压电线，会影响项目开发进度及办公氛围；,地块内部现有建筑，会影响项目开发进度；,地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办”先期心理影响；,开发制约,/,其他限制：区域发展、开发商品牌效应、产品特性等,因素，使项目开发风险加大,区域发展限制,余慈片区发展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；,品牌效应不足,作为企业在余姚首个开发项目，在当地品牌影响力相对不足；,规模
5、较大，产品单一,项目为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；,地段价值梳理：,项目在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方,面存在抗性,项目地处余姚城南，位置较偏；,地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；,地块内、外环境影响项目开发进程及客户心理；,余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；,开发商在当地品牌效应不足；,项目规模较大，产品单一，开发风险较大；,市场环境分析,城市发展,楼市动态,市场环境,城市发展,/,规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限,1,、区域空间结构,”一轴“即贯穿南北的生态经济发展轴；,”二区“即北部都市发展区和南部生态发展区；,”三带“即沿湾产业带、沿,329
6、国道城镇发展带、沿姚江旅游发展带；,2,、北部都市区空间结构,”一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；,”三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；,”六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；,余慈统筹规划,城市发展,/,规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限,余姚中心城区规划,形成”三轴、三心、五片“空间布局；,”三轴“即现代服务业发展轴、城市第二产业发展轴和沿江生活休闲轴；,”三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；,”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；,城南片功能定位,作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为
7、余姚城市居住环境最佳区域；,整合区块内经济开发区南区产业发展，优化布局，提升功能。,本案,项目区域,城市发展,/,经济：余姚第三产业比重偏低，有很大发展空间,2011,年宁波市区,/,余姚生产总值、第三产业总值,2011,年宁波市四区三产比例,2011,年余姚三产比例,余姚国内生产总值,660,亿，为宁波市区,33%,；,余姚第三产业产值为,224,亿，为宁波市区,24%,；,余姚三产比例为,6%,：,60%,：,34%,；宁波市区三产比例为,23%,：,30%,：,47%,；,以上数据说明，余姚第三产业发展存在很大空间，”退二进三“产业政策还须进步推进；,楼市动态：,近几年余姚商品房,/,写
8、字楼成交量回落,2008,年,6,月,-2012,年,6,月余姚写字楼销售面积,2011-2012,年,6,月，余姚商品房成交量明显回落；,2011-2012,年,6,月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅,20%,左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；,近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在,5,万平米；,成交量有限受新开写字楼项目偏少有关；,商品房,写字楼,市场环境,/,格局：写字楼价格,1000,元,/,，租金,0.8-1.5,元,/,城北区域,城西区域,市中心区域,中塑商务大厦,售价：,10000,元,/,平米,租金：,0.8-1.0,元,/,平米,中塑世纪大厦,售价：,10000,
9、元,/,平米,文山创意广场,租金,;1.5,元,/,平米,阳光国际大厦,租金,;1.2-1.5,元,/,平米,中宇大厦,租金,;1.0,元,/,平米,阳明,188,租金,;1.0,元,/,平米,太平洋写字楼,租金,;1.1-1.3,元,/,平米,时代大厦,租金,;1,元,/,平米,白云商贸中心,租金,;1,元,/,平米,市场环境,/,个案,/,中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档,次较高,项目名称：中宇大厦,地址：,玉立路、长安路,物业类型：,1*14F,，总建,1.6,万；,产品面积：,1100,；,层高：,3.5,米；,装修情况：,公共部分装修，内部毛坯；,配套,：分层中央空调、员工
10、餐厅；,租价：,1,元,/,天,/,；,物管费：,3,元；,入住率：,90%,；,入驻企业：,房产公司、政府机关为主；,办公面积：,1100,为主,备注：,开发商持有物业，对外招商；,市场环境,/,个案,/,阳光国际：入驻企业较杂，档次一般,项目名称：阳光国际大厦,地址：,玉立路、长元路,物业类型：,1*22F,，总建,2.3,万；,产品面积：,70-1000,；主力,70,、,140,；,层高：,3.6,米；,配套,：分层式中央空调；,租赁价：,1,元,/,天,/,；,物管费：,2.5,元,/,月,/,；,入住率：,80%,入驻企业：,贸易、金融类企业为主；,办公面积：,70-200,为主；
11、交付：,2010,年,市场环境,/,个案,/,太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低,项目名称：太平洋办公楼,地址：,南滨江路、新建路,物业类型：,1*13F,，,总建面积：,7000,；,产品面积：,60-70,；,层高：,3.2,米；,配套设施,：,2,部电梯；,立面主材：,面砖；,租赁价：,1,元,/,天,/,；,入住率：,70%,入驻企业：,贸易类、制造类为主；,办公面积：,100,以下为主；,市场环境,/,个案,/,时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差,项目名称：时代大厦,地址：,南雷路,物业类型：,1*10F,；,总建面积：,8000,；,产品面积：,60-200,；,层高：,3.2
12、米；,配套设施,：,2,部电梯；,立面主材：,涂料、玻璃幕墙；,租赁价：,1,元,/,天,/,；,入住率：,70%,入驻企业：,广告,/,媒体,/,培训类为主；,办公面积：,100-200,；,市场环境,/,个案,/,中塑国际：入驻企业较纯粹，项目档次较高,项目名称：中塑国际大厦,地址：,塑料城舜达西路,物业类型：,1*5F/2*28F,，总建,10,万；,产品面积：,150-1500,；,配套设施,：,5,部电梯，商务中心；,售价：,1,万元,/,；,销售率：,95%,租赁价：,1,元,/,天,/,；,入住率：,60-70%,入驻企业：,以塑料、贸易类为主；,办公面积：,100-200,为
13、主；,市场环境,/,个案,/,中塑世纪：产品面积偏小，档次一般,项目名称：中塑世纪大厦,地址：,新建北路,物业类型：,1*12F,，,1*25F,，总建约,6,万；,产品面积：,40-200,，主力,70-80,；,立面主材：,干挂大理石,、,玻璃幕墙；,开盘：,2012-03,售价：,1,万元,/,；,销售率：,30%,；,市场环境,/,个案,/,文山创意广场：旧厂房改造，余姚现有最大的文,化创意园区,项目名称：文山创意广场,地址：,新建北路、文山路,物业类型：,1-8F,，旧厂房改造；,总建：,约,9,万,，一期约,1,万；,产品面积：,主力,50,、,70,、,150,；,层高：,4-8
14、米；,租赁价：,1.5,元,/,天,/,；,签约率：,一期,70%,；,开园：,一期,2012.09,入驻企业：,科研、孵化等创新企业,办公面积：,50-4000,；,备注：,定向招商，政策扶持；,市场环境,/,个案,/,阳明,188,：厂房改造项目，规模偏小，余姚首个,文化创意项目,项目名称：阳明,188,地址：,阳明西路,188,号,物业类型：,1-2F,，旧厂房改造；,总建：,5000,；,产品面积：,主力,50,；,租赁价：,1.0,元,/,天,/,；,入住率：,90%,以上；,开园：,2010.07,入驻企业：,以动漫、设计创意、工程检测类公司为主；,办公面积：,50-1000,；
15、100-200,；,备注：,定向招商，政策扶持；,市场环境,/,客户分析：入驻企业以贸易、生产制造类为主；办公,需求面积,400,以下为主,入驻客户办公需求面积,入驻客户类型,入驻企业办公需求面积以,400,以下为主，其中办公面积,100,以下占,35%,；,写字楼入驻企业以贸易类、生产制造类为主，占整体,69%,；,市场环境,/,市场供需：,2012,年,6,月,-2014,年，余姚市区写字楼供,应量预计在,31,万,项目,体量,(),供应时间,中塑世纪大厦,4.5,万,存量,中塑商务大厦,0.5,万,存量,银亿四明广场,1,万,2012,年年底,保利文化广场,2,万,2014,年,众安三
16、期,5,万,2014,年,河姆渡世纪广场,8,万,2014,年,南雷南路行政商务区,10,万,2013-2014,年,合计,31,万,至,2012,年,6,月，余姚市区写字楼存量约,5,万；,预计,2013,年始，南雷路行政商务区部分写字楼将陆续“隐性”推向市场，两年内，供应体量在,10,万以上；,2014,年，众安三期、河姆渡世纪广场、保利项目写字楼项目将陆续推向市场；,截至,2014,年，余姚市区写字楼供应量预计在,31,万以上；,2012,年,6,月,-2014,年余姚写字楼预计供应量,市场环境,/,市场供需：,2014,年，余姚写字楼供应量明显，市场,竞争更为激烈,2012,年,6,月
17、2014,年余姚写字楼供需情况,2012,年,6,月,-2013,年，市区写字楼供应量有限；,2014,年，写字楼项目将陆续推向市场，供应量将急速放大；,依“退二进三”产业发展趋势，市区写字楼需求量将稳步提升，预计,2013,年需求量为,5,万，,2014,年为,6,万；,2014,年，余姚写字楼市场供需比持续放大，市场竞争激烈；,市场环境梳理,根据城市规划发展，地块所在区块价值提升有限；,余姚第三产业比重偏低为主；企业办公需求面积以,400,，还有很大发展空间，为当地写字楼发展带来机遇；,近几年，余姚商品房,/,写字楼成交量下滑明显，但成交价格稳步提升；,余姚写字楼成交价格约,1,万元,
18、/,，租金,0.8-1.5,元,/,天,/,；,余姚现有,2,个文化创意园区均为旧房改造项目，只租不售，租赁情况良好；,现有写字楼入住企业以贸易、生产制造类企业以下为主；,至,2014,年，余姚写字楼供应量将达到,31,万，按余姚写字楼市场,5-6,万,/,年销售量，市场竞争会愈发激烈；,项目可行性分析,租售比例,租售价格,销售策略,租售比例,/,个案介绍,项目名称：创新,128,地址：,鄞县大道、启明路,物业类型：,165,独栋办公楼；,3,栋人才公寓；,总建：,约,20,万,，分三期开发；,产品面积：,625-2000,，主力,700-900,；,售价：,9000,元,/,；,入住率：,整
19、体,70%,；,开园：,一期,2010.07,，现二、三期已开园；,项目名称：创,E,慧谷,地址：,镇海中官西路,物业类型：,36,独栋办公楼，,3,栋人才公寓，,2,幢高层写字楼；,总建：,10,万,，分二期开发；,产品面积：,625-2000,，主力,700-900,；,开园：,2009.09,租售比例,项目,位置,体量,(),创新,128,鄞州,20,万,创,E,慧谷,镇海,10,万,134,创意谷,江北区,0.5,万,民和,惠风和畅文化产业园,高新区,13,万,创意,1956,江北区,3,万,新芝,8,号,江北区,0.5,万,合计,47,万,宁波市区现已开园、在建文化产业园区项目规模约
20、47,万平米，考虑未知相似项目，按,1.2,系数核算，宁波文化产业园区项目规模为,56,万平米,。,宁波在建、开园文化创意园区项目,租售比例,宁波文化创意园项目规模,56,万,余姚国内生产总值为宁波市区,33%,余姚第三产业总值为宁波市区,24%,同比例，余姚文化创意园项目规模,18.5,万,同等比例，余姚文化创意园项目规模,13.4,万,以第三产业繁荣度为比例，对余姚文化创意园规模进行评估，考虑余姚“退二进三”空间，认为余姚文化创意园规模在,15,万,较合适,余姚现有文化创意园项目“文山创意广场”、“阳明,188”,共计规模,7.5-9.5,万,，尚有,5.5-7.5,万,市场空间，取中间
21、值,6.5,万,本案建筑体量约,12.5,万,，其中,6.5,万,体量适合开发文化创意园项目,租售比例,文化创意园体量,6.5,万,“,普通写字楼”体量,6,万,浙商,1,号,政策扶持，租售价有保证！,无政策扶持，租售价较低！,可售部分,持有部分,租售价格分析,评分指标,权重,文山创意广场,阳明,188,本案,地段,40%,35,38,30,规模,10%,8,4,9,通达性,20%,16,17,15,配套,20%,18,19,15,外立面,10%,7,6,9,合计,100%,84,84,78,权重,100%,60%,40%,100%,租金价格,(,元,/,天,/,),1.5,1.0,1.2,通
22、过市场比较法，得出本案写字楼（可售部分）租金为,1.2,元,/,天,/,，按,4%,年投资回报率，推算,本案写字楼售价为,11000,元,/,；,销售价格测算（一）,租售价格分析,销售价格测算（二）,鄞县大道,天童南路,鄞州核心区,创新,128,9000,元,/,雍城世家,15000,元,/,盛世天城,15000,元,/,风格璟院,17000,元,/,蝶园,13000,元,/,创新,128,周边住宅价格约,15000,元,/,周边住宅与创新,128,价格比值在,1.6,：,11.7,：,1,租售价格分析,销售价格测算（二）,谭家岭路,南雷南路,本案,本案周边住宅价格约,10000,元,/,周边
23、住宅与创新,128,价格比值在,1.6,：,11.7,：,1,本案周边住宅价格,9000,元,/,；,依照比值，本案写字楼（销售部分）售价为,5900-6300,元,/,；,万达广场,11000,元,/,余姚市区,金色蓝庭,8500,元,/,租售价格分析,销售价格分析（可售部分）,根据价格测算一、二测算，本案销售价格在,6000-11000,元,/,；,依因地制宜考量，以余姚当地写字楼,/,文化创意园市场价格作为本案价格评估主要依据；,本案销售价格：,11000,元,/*60%+6000,元,/*40%=9000,元,/,租赁价格分析（可售部分）,按年投资回报率,4%,计算，本案租赁价格为,1
24、元,/,天,/,；,销售期限,销售策略,开盘前：招商先行，销售紧跟,先谈妥几家知名、品牌企业入驻，树立项目市场形象和价值，增强投资客与自用客户购买信心，保证项目一推出市场即产生良好效应；,销售阶段：销售和招商并重,招商工作不放松，形成不断有企业入驻态势，持续增强投资客与自用客户购买信心；同时，销售稳步推进，销售价格稳步提升；,销售期限,案例提示：创新,128,共,20,万，目前整体销售率约,90%,，销售,4,年，销售速度,4.5,万,/,年；,2012,年,6,月,2014,年，余姚市区写字楼供应量将,31,万，同期写字楼需求量仅,14,万，供需矛盾突出，市场竞争激烈；,宁波市区写字楼需求
25、量约,50,万,/,年；余姚市区写字楼需求量约,5,万,/,年；,项目将是余姚市区仅有享受政策扶持的写字楼销售项目，为本案加分不少；,根据以上分析，本案,6.5,万写字楼体量销售期限将在,2,年以上！,9,、静夜四无邻，荒居旧业贫。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Friday,November 7,2025,10,、雨中黄叶树，灯下白头人。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025 11:35:54 AM,11,、以我独沈久，愧君相见频。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,
26、Nov-25,07-Nov-25,12,、故人江海别，几度隔山川。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Friday,November 7,2025,13,、乍见翻疑梦，相悲各问年。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025,14,、他乡生白发，旧国见青山。,07 十一月 2025,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,15,、比不了得就不比，得不到的就不要。,十一月 25,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,202
27、5/11/7 周五,11/7/2025,16,、行动出成果，工作出财富。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,07 November 2025,17,、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,9,、没有失败，只有暂时停止成功！。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Friday,November 7,2025,10,、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025
28、/11/7 周五,11/7/2025 11:35:54 AM,11,、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Nov-25,07-Nov-25,12,、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Friday,November 7,2025,13,、不知香积寺，数里入云峰。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025,14,、意志坚强的人能把世界放在
29、手中像泥块一样任意揉捏。,07 十一月 2025,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,15,、楚塞三湘接，荆门九派通。,十一月 25,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025,16,、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,07 November 2025,17,、空山新雨后，天气晚来秋。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,9,、杨柳散和风，青山澹吾虑。,2025/11/7 周五,2
30、025/11/7 周五,Friday,November 7,2025,10,、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025 11:35:55 AM,11,、越是没有本领的就越加自命不凡。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Nov-25,07-Nov-25,12,、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,Friday,November 7,2025,13,、知人者智，自知者明。胜人者有力
31、自胜者强。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025,14,、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。,07 十一月 2025,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,15,、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。,十一月 25,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,11/7/2025,16,、业余生活要有意义，不要越轨。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,07 November 2025,17,、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,2025/11/7 周五,MOMODA POWERPOINT,Lorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.,感谢您的下载观看,专家告诉,
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