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1、 第四章 房地产开发经营管理制度与政策 【考情分析】 ■ 本章每年所占分值不大 考试年份 单项选择题 多选选择题 判断题 综合分析题 合计 1题0.5分 － 2题1分 － 3题1.5分 － － 1题0.5分 1题2分 2题2.5分 【内容框架】 第一节 房地产开发企业管理 第二节 房地产开发项目管理 第三节 房地产经营管理 【内容详解】 第一节 房地产开发企业管理▲ 1.房地产开发企业的概念、特殊与分类 ■ 房地产开发企业的概念 ◇ 是依
2、法设置、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业 ◇ 又称为开发商或发展商、建设单位、业主等 ■ 特殊性（三特点） ◇ 高投入、高风险 ◇ 回报周期长 ◇ 综合性强，关联效应大 ■ 分类（两大类） ◇ 有限责任企业 ◇ 股份有限企业 2.房地产开发企业的设置条件（人财物名） ■ 有符合企业法人登记的名称和组织机构（名） ■ 有适应开发经营需要的固定的办公用房（物） ■ 注册资本100万元以上（财） ■ 有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人
3、员（人） ■ 法律规定的其他条件 3.房地产开发企业资质等级 ■ 资质等级（4级） ◇ 一级、二级、三级、四级 ■ 确定资质的条件（七方面的条件） ◇ 注册资本 ◇ 从事房地产开发经营时间 ◇ 近三年房屋建筑面积合计竣工 ◇ 持续几年建筑工程质量合格率达到100% ◇ 上一年房屋建筑施工面积 ◇ 专业管理人员 ﹥ 总数 ﹥ 中级以上职称管理人员 ﹥ 持有资格证书的专职会计人员 ◇ 完备的质量保证体系 ﹥ 具有《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》 ﹥ 从未发生过重大工程质量事故
4、 【重点】房地产开发企业资质等级条件 资质等级 注册资本 从事房地产开发经营时间 近3年房屋建设面积合计竣工 持续几年质量合格率达到100% 上一年房屋建筑施工面积 专业管理人员总数 中级以上职称管理人员 持有资格证书的专职会计人员 一级资质 ≥5000 ≥5 ≥30 5 ≥15 ≥40 ≥20 ≥4 二级资质 ≥ ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3 三级资质 ≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2 四级资质 ≥100 ≥1 已竣工的建筑工程 ≥5 ≥2 4.房
5、地产开发企业设置程序 ■ 设置程序（三步两证） ◇ 领取营业执照－到工商行政管理部门 ◇ 到房地产开发主管部门立案－领取营业执照30日内 ◇ 核发《暂定资质证书》 ■ 立案需提交的资料 ◇ 营业执照复印件 ◇ 企业章程 ◇ 验资证明 ◇ 法定代表人的身份证明 ◇ 专业技术人员的资格证书和骋用协议 ■ 暂定资质的管理 ◇ 主管部门在收到立案申请后30日内核发《暂定资质证书》 ◇ 暂定资质条件不低于四级资质条件 ◇ 暂定资质证书有效期1年 ◇ 可延长，但延长期不得超过2年 ◇ 自领取《暂定资质证书》之日
6、起1年内无开发项目，其有效期不得延长 5.房地产开发企业资质管理 ■ 管理机构 ◇ 中央－国务院建设行政主管部门 ◇ 地方－县级以上地方人民政府房地产开发主管部门 ■ 分级审批制度 ◇ 一级资质审批－由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批 ◇ 二级及二级如下－由省级主管制定审批措施 第二节 房地产开发项目管理 【重要内容】 1.确定房地产开发项目的原则◆ 2.房地产开发项目建设用地使用权的获得■ 3.房地产开发项目资本金制度◆ 4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◆ 5.房地产开发项目质
7、量责任制度◆ 6.项目手册制度◆ 【内容详解】 1.确定房地产开发项目的原则，应符合 ■ 符合五划 ◇ 土地运用总体规划 ◇ 都市规划 ◇ 年度建设用地计划－用地计划 ◇ 房地产开发年度计划－开发计划 ◇ 有必要的纳入年度固定资产投资计划 ■ 原则 ◇ 开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，重视开发基础设施微弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善都市生态环境，保护历史文化遗产 2.房地产开发项目建设用地使用权的获得■ ■ 建设用地使用权的获得方式（两大类） ◇ 出让－有偿有期限
8、◇ 划拨－免费无期限 ﹥ 国家机关用地、军事用地等法律规定的项目 ﹥ 经济合用住房用地 ■ 建设条件书面意见的内容（出让或划拨之前政府出具的意见），出让或划拨的附件： ◇ 房地产开发项目的性质、规模和开发期限 ◇ 都市规划设计的条件 ◇ 基础设施和公共设施的建设规定 ◇ 基础设施建成事的产权界定 ◇ 项目拆迁赔偿、安顿规定 3.房地产开发项目资本金制度 ■ 项目资本金概念 ◇ 指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额 ◇ 对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务 ◇ 投资者可按其出
9、资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出 ■ 项目资本金出资方式 ◇ 可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资 ◇ 非货币类必须经有资格的资产评估企业评估 ◇ 一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20% ■ 房地产开发项目资本金规定（4月后来） ◇ 一般商品房和保障性住房20% ◇ 其他房地产开发项目最低为30% 4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则 ■ 一般处理规定 ◇ 出让协议约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相称于土地使用权出让金20%如下的土地
10、闲置费 ◇ 满2年未动工开发的，可以免费收回土地使用权 ◇ 期限的起止日是自土地使用权出让协议生效之日计算 ◇ 动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期，动工后应不间断建设 ◇ 在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动 ◇ 如稍作启动即停工无期，不应算作动工 ■ 不征收土地闲置费的三种状况（记忆原则：总之不是开发商的错就不视为闲置） ◇ 因不可抗力导致动工延期 ◇ 因政府或政府有关部门的行为而不能如期动工的或中断建设一年以上的 ◇ 因动工开发必须的前期工作出现不可预见的状况而延期动工开发的 5.房地产开发项目质量责任制度
11、 5.1 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任 ■ 房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任 ■ 勘察、设计、施工、监理等单位应当根据法律规定或协议的约定，承担对应的责任 ■ 开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生协议关系，出现问题应由开发商与责任单位协调处理 ■ 消费者从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任 【真题】 ◆ 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位导致的，房地产开发企业都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。（ ） [答疑编号50125204010
12、1] 『对的答案』√ 『答案解析』参见教材P57。消费者从开发商手中购房，因此无论何种原因，都应先由开发商向消费者承担质量责任，然后开发商再根据勘察、设计、施工协议追究真正责任方的责任。 5.2 对质量不合格的房地产项目的处理方式 ■ 一般规定 ◇ 房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用 ◇ 商品房交付使用后，购房人认为主体构造质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验 ◇ 经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人导致的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题） ◇ 消费者也可以采用双方协商换房等其他
13、方式 ■ 注意的问题 ◇ 一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书与否办理无直接关系 ◇ 二是必须确属主体构造质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房 ◇ 三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为根据 ◇ 四是给购房人导致损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失 【真题】 ◆ 因房屋质量问题应予以购房者赔偿的，房地产开发企业只赔偿直接损失。（ ） [答疑编号501252040102] 『对的答案』√ 『答案解析』参见教材P57。只赔偿直接损失，不赔间接损失。
14、真题】 ◆ 已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体构造质量不合格规定退房。 [答疑编号501252040103] 『对的答案』× 『答案解析』参见教材P57。质量不合格的状况下，规定退房的时间上在办理了交付使用手续之后的合理的使用年限内，房屋所有权证书与否办理无关系。 6.项目手册制度－政府对开发企业的动态监控 ■ 概念 ◇ 是指房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的重要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门立案 ◇ 是政府行业管理部门对房地产开发企业与否按照有关法律、法规规定，与否按照协议的约定进行开发建设而建立的
15、一项动态管理制度 ■ 目的 ◇ 重要是为了在项目实行过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益 ■ 政府监控的重要内容 ◇ 开发商与否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设 ◇ 预售款项与否按期投入 ◇ 拆迁安顿与否按规定进行 ◇ 工程项目与否发生变化 第三节 房地产经营管理 【本节内容】 1.房地产开发项目转让■ 2.商品房交付使用◆ 3.房地产广告▲ 【内容详解】 1.房地产开发项目转让（分为出让与划拨两种类型） 1.1 以出让方式获得土地使用权的转让条件（只能转在建工程，不能
16、转土地） ■ 地按照出让协议约定已支付所有土地使用权出让金，并获得土地使用权证书－必要条件 ■ 属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占所有开发投资总额的25%以上 ■ 属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件 1.2 以划拨方式获得土地使用权的转让条件 ■ 转让前提 ◇ 必须经有同意权的人民政府审批 ■ 两种处理方式 ◇ 受让方办理出让手续 ﹥ 由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金 ◇ 出让方上缴土地收益 ﹥ 不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的
17、土地收益上缴国家 ■ 可以采用“上缴土地收益”方式的情形 ◇ 转让的土地用途仍然属于划拨用范围，以及经济合用住房转让后仍用于经济合用住房的 ◇ 私有住宅转让后仍用于居住的 ◇ 按照国务院住房制度改革有关规定发售公有住宅的 ◇ 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 ◇ 转让的房地产临时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 ◇ 根据都市规划土地使用权不适宜出让的 ◇ 县级以上人民政府规定临时无法或不需要采用土地出让方式的其他情形 1.3 转让程序 ■ 先变土地，后变房屋或项目 ◇ 转让房地开发项目，转让人或受让
18、人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让协议到房地产开发主管部门立案 ◇ 未立案或未按规定期限办理立案手续的房地产转让行为无效 ■ 房地产开发主管部门审核如下内容 ◇ 转让与否符合法律的规定 ◇ 项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等协议与否作了变更 ◇ 新的项目开发建设单位与否具有开发受让项目的条件 ◇ 开发建设单位的名称，与否已经变更 ■ 效力 ◇ 上述满足规定，转让行为有效 ◇ 上述不满足规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行惩罚 ■ 房地
19、产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目与否容许转让的重要指标 2.商品房交付使用 2.1 履约按期交房 ■ 房地产开发企业应当按照协议约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人 ■ 未能按期交付的，开发企业应承担违约责任 ■ 因不可抗力或当事人在协议中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人 ■ 商品房建成后的测绘成果与协议中约定的面积差额，在交房时结算 2.2 协助办理权属登记 ■ 开发商对项目进行立案 ◇ 开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所
20、在地房地产行政主管部门（60日是立案期） ■ 开发商向买受人提供必要资料 ◇ 开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文献资料（产权买受人可自办） 【真题】 ◆ 商品住房购置人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。 （ ） [答疑编号501252040201] 『对的答案』× 『答案解析』参见教材P60。开发企业只是协助办理，而不是由开发企业办理。此外60日的期限是立案期限而非办理产权证期限。 2.3 住宅质量保证书－开发商在交付房屋时向购房人提供 ■ 质量保证书的内容 ◇ 工程质量监督部门核验的质量
21、等级、保修范围、保修期和保修单位 ■ 保修期 ◇ 保修期从交付之日起计算 ◇ 保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期 ■ 有关规定 ◇ 在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对导致的损失承担赔偿责任 ◇ 因不可抗力或者使用不妥导致的损失，不承担责任 ◇ 保修期内开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受影响，给购置人导致损失的，开发企业应当承担赔偿责任 【真题】 ◆ 房地产开发企业对商品住宅的保修期从商品住宅（ ）之日起计算。 A.竣工 B.竣工验收 C.入住
22、 D.交付 [答疑编号501252040202] 『对的答案』D 『答案解析』参见教材P61。注意开发商向购房人的保修，与承包商向开发商的保修是不一样样的。 【真题】 ◆ 房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（ ）之日请计算 A.工程竣工 B.物业验收合格 C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋 [答疑编号501252040203] 『对的答案』D 『答案解析』参见教材P61。注意开发商向购房人的保修，与承包商向开发商的保修是不一样样的。 【重点难点】两个保修期 开发商向买房人的保修期 施工单位向开发商的保修期P
23、96 ■ 地基基础和主体构造在合理使用寿命年限内承担保修 ■ 屋面防水3年 ■ 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年 ■ 墙面、顶棚抹灰脱落1年 ■ 地面空鼓开裂、大面积起砂1年 ■ 门窗翘裂、五金件损坏1年 ■ 管道堵寒2个月 ■ 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 ■ 卫生洁具1年 ■ 灯具、电器开关6个月 ■ 其他部件保修期由开发企业与顾客自行约定 ■ 地基基础和主体构造工程在合理使用寿命年限 ■ 屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙面防渗漏为5年 ■ 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期 ■ 电气系统、给排水管道、设备安装为2年
24、 ■ 装修工程为2年 ■ 两者的起算时间不一样 ◇ 开发商向买房人的保修期，是从交付之日起 ◇ 施工单位向开发商的保修期，是从工程竣工验收合格之日起算 【重点难点】怎样理解“保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”。如屋面防水，开发商给的保修期是3年，施工单位的保修期是5年，是不是与上面规定矛盾呢？ 【案例】李先生买了新居才2年，屋面漏水了去找开发商保修，开发商答复：施工单位向他们提供的屋面防水保修期是5年，卖出这套房子的时候已经是工程竣工后的第四年，刘先生的房子已超过5年保修期，无法保修。与否对的呢？ 答案：不对的，开发商应在
25、房屋交付使用的三年之内对居面漏水进行保修，虽然已过了施工单位保修期，开发商应自行承担费用来保修。 2.4 住宅使用阐明书 ■ 住宅使用阐明书的内容 ◇ 开发单位、设计单位、施工单位、监理单位 ◇ 构造类型 ◇ 装修、装饰注意事项 ◇ 上水、下水、电、燃气、热力、通讯等设施配置阐明 ◇ 有关设备设施安装预留位置的阐明和安装注意事项 ◇ 门、窗类型，使用注意事项 ◇ 配电负荷 ◇ 承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项 ◇ 其他需阐明的问题 【真题】 ◆ 房地产开发企业应当在商品住宅交付时，向购置人提供《住宅质量保证
26、书》和（ ）。 A.《住宅使用阐明书》 B.《住宅验收阐明书》 C.《住宅保修阐明书》 D.《住宅保修保证书》 [答疑编号501252040204] 『对的答案』A 『答案解析』参见教材P61。注意名称的精确。住宅质量保证书和住宅使用阐明书。 3.房地产广告 3.1 房地产广告应当遵守的原则及规定 ■ 遵守有关法律法规 ■ 真实、合法、科学、精确，符合社会主义精神文明规定，不得欺骗和误导公众 ■ 不得具有风水、占卜等迷信内容，对项目状况的阐明不得有悖社会良好风尚 3.2 严禁公布房地产广告的几种情形 ■ 在未经依法获得国
27、有土地使用权的土地上开发建设的 ■ 在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的（小产权房） ■ 司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的 ■ 未获得预售许可证的预售房地产 ■ 权属有争议的 ■ 违反国家有关规定建设的 ■ 不符合工程质量原则、经验收不合格的 ■ 其他情形 3.3 公布房地产广告应当提供的文献 ■ 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照和资格证明 ■ 建设主管部门颁发的开发企业资质证书 ■ 土地主管部门颁发的土地使用证明 ■ 工程竣工验收合格证明 ■ 预售项目广告要有预售许
28、可证，出租转让项目应有产权证明 ■ 中介机构公布代理的项目，应当提供业主委托证明 ■ 其他 3.4 房地产广告的内容 ■ 开发企业名称 ■ 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称 ■ 预售或销售许可证号，但广告中仅简介房地产项目名称的，可以不必载明上述事项 3.5 房地产广告的规定 ■ 广告中波及所有权或者使用权的，其基本单位应当有实际意义的完整的生产、生活空间 ■ 对价格有表达的，应实际的销售价格，并明示价格的期限 ■ 体现项目位置的，应以从该项目抵达某一详细参照物的既有交通干道的实际距离表达，不得以所需时间表达距离 ■ 波及
29、交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如在规划或建设中必须注明 ■ 波及面积的，应当表明是建筑面积或是使用面积 ■ 波及内部构造、装修装饰的，应当真实、精确。预售广告不得波及装修装饰内容 ■ 不得运用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 ■ 其中使用了建筑设计效果图或模型照片的必须注明 ■ 不得出现融资或者变相融资的内容，不得具有升值或投资回报的承诺 ■ 波及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年期 ■ 不得具有可以为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺 ■ 波及物业管理内容的，应当符合国家规定，波及尚未实现的物业管理内容的，
30、应当在广告中注明 ■ 波及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间，使用其他数据的，应当真实、精确、标明出处 【真题】 ◆ 下列有关房地产广告的表述中，符合有关规定规定的有（ ）。 A.仅简介项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B.在集体土地上建设的房地产公布销售广告应载明集体经济组织名称 C.预售商品房广告不得波及装修装饰内容 D.在房地产广告中表达项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表达距离 E.房地产广告不得具有承诺为入住者办理“农转非”的内容 [答疑编号501252040205] 『对的答案』ACE 『答案解析』参见教材P63。B集体土地上建设的房地产是违法建筑，严禁公布广告；D表达项目位置，也许用既有交通干道的实际距离表达，不得用所需时间表达。
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