洋湖片区市场分析报告【正稿】.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2014/1/26,#,洋,湖生态新城片区市场研究报告,万科白鹭郡项目组,2014.1.3,洋湖生态新城片区市场研究报告,第一篇：从洋湖自身看洋湖,Part1:,洋湖片区区域发展变化,Part2:,区域市场细分,Part3:,区域市场,2013,年表现及,2014,年研判,Part4,：区域市场典型项目分析,第二篇：从长沙市场看洋湖,Part5:,洋湖片区与梅溪湖、滨江新城对比,目 录,Contents,第一,篇：从洋湖自身看洋湖,Part 1:,区域价值的发展变化,区域概况,39.3,万规划人口：,洋湖,生态新城北依岳麓山，东临湘江，规划面积,13.38,平方公里，规划人口约,39.3,万，片区是集酒店、办公、住宅、商业、学校等于一体的总部经济基地以及与之配套服务的生态湿地公园、绿色宜居社区。,从功能规划上来看分为：,总部经济区、生态居住区、生态湿地区，三个功能区；,目前总部经济区的土地基本出让，已经聚集万科、奥克斯、蓝光、中天、北大资源、合能、和顺等开发企业。,区域概况,10,余平方公里范围内分布,14,座中小学，,配置,3.7,万个,学位,：,中学：,明珠中学、阳光中学、竹塘中学、雅礼中学、中加学校,小学：,洋湖博才小学、麓山国际实验学校、连山小学、周家湾小学、联兴小学、竹塘小学、阳光小学,3.7,万个学位，,14,座中小学,：,教育资源是片区的重要的价值支撑，是作为洋湖宜居区的重要城市配套，进一步巩固片区作为生态宜居区的区域定位。,洋湖博才,中加,洋湖中学,区域概况,170,多万方集中商业：,2014,年片区商业规划将逐步落地启动，除各项目自身的商业配套外，片区集中商业有,170,多万方，商业配套的落地建设将大大改变片区的城市面貌及居住氛围，将进一步巩固片区的城市功能属性，迅速拉升片区的居住价值。,集中商业项目,体量,（,万）,预计,动工,时间,洋湖奥特莱斯,43,2015,年,洋湖休闲文化商业街,17,已动工,柏宁酒店,55,浙商大厦,雅河岸商业街,2014,年,6,月,奥克斯项目,35,2014,年年底,兰亭湾畔,20,2014,年年初,区域概况,4A,景区,4A,景区：,2013,年,9,月,24,日全国,旅游景区等级评定委员会正式批准长沙市洋湖湿地景区为国家,AAAA,级旅游,景区，洋湖湿地正从区域性的景观升级到全市乃至全长沙的景观。,围绕三年内,建设成为国家,5A,级旅游,景区的建设目标，洋湖片区在景观资源提质、推广宣传上将有更大、更多的,投入。洋湖片区将毫无疑问成为长沙乃至湖南的一个热门的景点。,自行车租赁系统：,片区内所有主干道预留,20,米宽的绿化带作为自行车道,，,规划,200,个自行车租赁站点、,6000,个锁柱和,5000,辆,自行车；,冰雪主题乐园,：,占,地面积,13,万平方米、建筑面积,12,万平方米,的，世界,上最大的冰雪主题,乐园,由国际知名的奥地利蓝天组,设计，目前已动工建设，预计,2016,年建成开业,。,消息来源：长沙市政府门户网站,2013,年,10,月,24,日报道,湘军文化,园：,由,中央美术学院,设计，由,湘军文化广场、桐溪寺和曾国藩墓三个部分组成，总面积约,150,亩，其中湘军文化广场推出骑马、射箭、摔跤等休闲方式,。,项目已进入腾地实施,阶段。,消息来源：长沙晚报星辰在线,2013,年,12,月,31,日报道,巴溪洲水上公园,:,巴溪洲,总面积为,2200,亩,，规划,用地约,1000,亩,投资,2.3,亿元，,2014,年建成开园,巴溪洲,打造成集游艇俱乐部、体育俱乐部、生态湿地于一体的综合性水上公园,。计划,2014,年,10,月,1,日开园。,消息来源,2013,年,09,月,02,日长沙晚报,A2,版,还将建有五星级酒店、,15,万平方米的商业复合综合体和占地约,450,亩的大型室外欢乐主题乐园。,20,平方公里：,2014,年先导,区将在,推进洋湖,生态新,城、梅溪湖、滨江新城基本,建成区加速成熟的基础上，,形成,23,平方公里的大王山旅游度假区的全面开发气势，核心区新拓展城区面积,20,平方公里以上,。,区域概况,大王山旅游度假区,矿坑冰雪主题乐园,湘军文化园,巴溪洲水上公园,公园三期（建设中）,公园二期（已开放）,公园一期（已开放）,生态商业街,商业,mall,奥特莱斯,湘,雅,医,院,雅,礼中学,中加学校,（已开学）,洋湖博才（已建成）,大王山景区,坪塘镇,猴子石大桥,湘府路大桥,黑石铺大桥,奥克斯,洋湖片区配套分布图,小结,教育资源优势明显,，教育资源是片区的重要价值支撑，是片区市场的重要发力点,；,发展机遇升级：,国家智慧城市建设试点，为片区带来大量的配套投入的同时，也为片区的城市化注入了崭新的时代面貌,景观资源市场化：,4A,景区的评定，为片区的景观资源迅速市场化带来了良好的契机，未来洋湖将成为长沙的一个城市标签。,城市化地位升级：,大王山景区的开发加速片区城市化进程：大王山景区开发，直接扩大了城市化范围的边缘，洋湖进一步靠近城市核心区域；,规划逐步落地：,洋湖片区由资源导入期到资源落地期：各项配套正在或即将建设，配套建设反映的城市面貌逐渐形成；,城市化进程加快,Part 2:,区域市场细分,板块内部划分,各项目硬件资源对比,同面积段产品对比,同总价段产品对比,区域市场细分,梯队,编号,项目,备注,洋,湖,第,一,线,梯,队,1,万科白鹭郡,在售,2,合能洋湖公馆,在售,3,和顺洋湖壹号,待售,4,北大资源时光,待售,5,中天栖溪里,待售,6,奥克斯项目,筹建,7,先导恒丰项目,筹建,8,牛力项目,筹建,9,柏宁酒店项目,筹建,10,浙商大厦项目筹建,11,蓝光,COCO,蜜城,在售,12,湘水熙岸,筹建,13,省设计院项目,筹建,洋,湖,第,二,线,梯,队,14,中海国际社区,在售,15,华润橡树湾,在售,16,江山帝景,在售,17,金鼎公园尚,在售,18,米兰春天,在售,19,洋湖时代,在售,20,邦盛水岸御园,在售,21,枫华府第,在售,区域内各项目资源对比,和顺洋湖壹号,万科白鹭郡,合能洋湖公馆,蓝光,COCO,蜜城,中,天栖溪里,占有型资源：,内部品牌幼儿园、篮球场、羽毛球场、游泳池、,2,万平米独立商业街区、市政广场；,享有型资源：,洋湖湿地三期一线景观、洋湖博才小学、洋湖片区其他市政配套，靳江河景观,占有型资源：,写字楼,小区私家会所，,2,万社区商业配套；,享有型资源：,洋湖湿地三期一线景观、洋湖博才小学、洋湖片区其他市政配套,占有型资源：,诺贝尔社区幼儿园、酒店、社区底商；,享有型资源：,洋湖湿地景观、靳江河景观、雅河景观、洋湖博才小学、洋湖片区其他市政配套,北大资源时光,占有型资源：,2,万平米,COCO,红街,享有型资源：,洋湖湿地一期一线景观、雅河景观、洋湖博才小学、洋湖片区其他市政配套，北大文化展览馆等,占有型资源：,项目底商，运动会所、,小区,幼儿园；,享有型资源：,洋湖湿地一期一线景观、洋湖博才小学、洋湖片区其他市政配套，北大文化展览馆等,占有型资源：,2,万购物中心，北大文化展览馆,；,享有型资源：,洋湖湿地一期、二期一线景观、洋湖博才小学、洋湖片区其他市政配套,等,水电、兰亭、中海、华润、江山、邦盛,广,电兰亭湾畔,水电湘熙水郡,中,海国际社区,华润橡树湾,广,晟江山帝景,占有型资源：,社区幼儿园、社区会所、社区集中商业街区；,享有型资源：,洋湖湿地一线、湘江一线景观、洋湖博才小学、中加学校、,4,路公交车、洋湖医院等,占有型资源：,商业旗舰,，星级,酒店、,大型百货、影院,、娱乐,休闲；麓山实验小学、品牌幼儿园,享有型资源：,湘江一线景观，地铁线，洋湖总部经济区商业,mall,占有型资源：,社区商业、中海博才小学、公立幼儿园；,享有型资源：,洋湖湿地一线景观、,多,路公交线路；,邦,盛水岸御园,占有型资源：,3000,平米的会所、幼儿园和商业街、社区图书馆、亲子乐园、游泳池,；,享有型资源：,洋湖湿地一线景观、,靳江河,景观、白塞湖小学、阳光中学等学校配套,占有型资源：,师大附中学位，,10,万旗舰商业、大型超市、休闲娱乐配套；,1,万平米私家湖景；,享有型资源：,洋湖湿地二线景观,；,占有型资源：,内部商业步行街；,享有型资源：,洋湖湿地二线景观、,步步高、,KFC,、新一佳、横店影,城，大型生活超市等；,金鼎、米兰、洋湖时代、枫华府第,小结：,洋湖一线项目自身配套方面多为满足社区内部需求的社区型配套，对整个片区配套丰富贡献十分有限，洋湖一线区域级配套另辟专业地块，由专业开发商完成建设；区域级配套资源比较集中，利于形成集中影响力。,洋湖二线项目，尤其是大体量项目在自身配套方面优势十分明显，大型超市、名校、影院等资源的引进，大大的促进了片区的城市化，但是各项目的配套较为分散，无法形成城市资源的集中优势；,洋湖,style,金鼎公园尚,利海米兰春天,枫华府第,占有型资源：,内部品牌幼儿园、,5500,内部私家湖，底商；,享有型资源：,新,一,佳超市、大型超市、横店影院等；,占有型资源：,5A,级写字楼、五星级酒店、有着近,8,万平米商业于一体的区域及商业,综合体，华润万家超市,；,享有型资源：,师大附中、横店影院、新一佳等,占有型资源,：,8000,新一佳超市,、,30000,商业街、,2000,横,店国际影院及,5000,会所，万婴幼儿园，社区游泳池等,享有型资源：,华润万家超市、师大附中等,；,占有型资源：,幼儿园、主题生活广场、泛会所、露天游泳池、英伦风情商业街,；,享有型资源：,新,一,佳超市、华润万家、横店影院等；,同面积段主力产品对比,万科白鹭郡,90,三房一卫,和顺洋湖壹号,90,三房两卫,广,电兰亭湾畔,95,三房一卫,北大资源时光,96,2+1,房一卫,户型设计上均以紧凑实用为主，各项目功能相当，北大户型设计强调景观资源的占有，三阳台设计颇具特色；,同,面积比较，中海与和顺附加值更高；但难以形成明显的竞争优势；,中,海,蓝岸,】,95,三房一卫,江山帝景,91,三房一卫,华润橡树湾,92,三房一卫,邦,盛水岸御园,98,三房两卫,同面积段主力产品对比,户型空间尺度相差无几，均较为方正紧凑，实用功能不相上下；,同面积段各项目户型难以形成户型上的核心竞争力，,同面积段主力产品对比,万科白鹭郡,130,四,房,两,卫,江山帝景,127,3+1,房两卫,北大资源时光,130,四房,两,卫,中,天栖溪里,127,三房一卫,同为,4,房产品，万科户型最为方正，和顺户型附加值最高，北大附三阳台，中天户型功能性最弱，竞争层面，万科与和顺户型优势更加明显；,从户型设计上来讲：同样面积段的产品万科与北大占据市场竞争优势；,中海国际社区,133,四,房,两,卫,江山帝景,123,三房两卫,华润橡树湾,123,四房,两,卫,邦,盛水岸御园,128,三房两卫,户型功能设计相当，但华润户型周正完美，中海户型附加值相对较高，但同样的功能面积段偏大，两者竞争优势较强，邦盛、江山帝景户型分区欠紧凑；,从户型设计上来讲：同面积段产品华润占有绝对优势，中海次之；,同面积段主力产品对比,小结：,产品设计上，相差不大，同质化严重；,除装修与毛坯之分别，各项目之间产品上并无特别突出的竞争优势；,同总价段主力产品对比,总价段（万）,35-40,41-45,46-50,51-55,56-60,61-65,66-70,71-75,76-80,81-85,86-90,91-95,96-100,101-105,106-110,111-115,116-120,万科白鹭郡,77,多层,90,95,多层,110,130,蓝光,COCO,蜜城,57,70,广电兰亭湾畔,73,95,140,合能洋湖公馆,53,85,120,北大资源时光,96,130,和顺洋湖壹号,88,112,127,中天栖溪里,127,143,水电湘熙水郡,88,95,109,125,139,中海国际社区,95,105,115,133,142,160,华润橡树湾,78,90,110,121,138,164,广晟江山帝景,85,92,107,116,121,邦盛水岸御园,8898,107,120,金鼎公园尚,88,110,121,米兰春天,88,92,127,枫华府第,78,93,107,洋湖,style,88,92,103,注：在售项目统计标准价格以,0731,网签均价为准，待售项目以销售口径为准，表格中面积段为典型面积段，部分与实际面积存在,3,-,5,范围误差,含浦片区总价段明显较为集中，部分项目大户型总价段较高，主要原因是这部分户型占有洋湖一线景观资源；,洋湖一线片区总价段跨度较大，主因是产品结构跨度大；主流的刚需产品总价段与含浦改善型户型总价相当。,同总价段主力产品对比,蓝光,COCO,蜜,城,73,3,室,1,卫,江山帝,景,85,3,室,1,卫,邦盛水岸御,园,98,2,室,1,卫,湖,style102,3,室,2,厅,2,卫,45,万,-60,万,总价段：,广电兰亭湾畔,73,户型,49,万左右，同样的购买力购买洋湖景观二线的产品，空间尺度可以增加,15%,左右，购买洋湖景观三线的产品，空间尺度可以增加,25%,左右；,同总价段主力产品对比,中,海,三,期,105,3,室,2,卫,华润橡树湾,123,4,室,2,卫,江山帝景,120,2,室,2,卫,万科白鹭郡,90,3,室,1,卫,71,万,-75,万总价段：,万科,90,户型总价段与中海相同总价段面积相差,15,，同总价的购买力从洋湖景观一线到洋湖景观二线可上升至,14%,左右，到洋湖景观三线可上升,25%,左右；,同总价段主力产品对比,中,海三期,133,4,室,2,厅,2,卫,北大资源时光,130,4,室,2,厅,2,卫,万,科白鹭郡,110,3,室,2,厅,2,卫,91,万,-95,万总价段：,万科,110,户型总价段与中海相同总价段面积相差,23,，同总价的购买力从洋湖景观一线到洋湖景观二线可上升至,17%,左右，到洋湖一线毛坯房购买力可上升,15%,左右；,小结：,同总价的购买力从洋湖景观一线到洋湖景观二线可上升至,14%,左右，到洋湖景观三线可上升,25%,左右,；,Part 3:,区域市场,2013,年表现及,2014,年研判,2013,年洋湖片区市场供应结构,2013,年洋湖片区市场去化结构,2014,年洋湖片区潜在的供货量,小结,序号,挂牌编号,成交时间,区域,宗地位置,宗地面积,亩数,规划用途,容积率,最大容积率,使用年限,起始价（万元）,成交价,(,万元,),地价,(,万元,/,亩,),总建筑面积,(,平米,),楼面价,(,元,/,平米,),溢价率,竞得人,1,2013,网挂,010,号,2013,年,5,月,3,日,岳麓区,岳麓区洋湖垸片区滨河路与中央大道相交西南角,(G-15),28389.77,42.56,商业、住宅（商住比,3:7,）,3.15,3.15,商业,40,年、住宅,70,年,19675,35675,838.16,89427.78,3989.25,81.32%,湖南合能房地产开发有限公司,2,2013,网挂,012,号,2013,年,5,月,9,日,岳麓区,岳麓区洋湖垸片区滨河路与庙湾路相交东南角,(G-47),30950.02,46.40,商业、住宅,(,商住比,2,：,8),3.0,3,商业,40,年、住宅,70,年,24141,44953,968.78,92850.06,4841.46,86.21%,四川蓝光和骏实业股份有限公司,3,2013,网挂,013,号,2013,年,5,月,15,日,岳麓区,岳麓区洋湖垸片区滨河路以东、中央大道以北（,G-32,）,14401.93,21.59,商业、住宅,(6,：,4),3.5,3.5,商业,40,年、住宅,70,年,12098,15486,717.21,50406.76,3072.21,28.00%,湖南牛力房地产开发有限公司,4,2013,网挂,014,号,2013,年,5,月,23,日,岳麓区,岳麓区洋湖垸片区坪塘大道与岳塘路相交东南角（,G-65,）,39630.8,59.42,商业、住宅,(3,：,7),2.5,2.5,商业,40,年、住宅,70,年,29723,45323,762.80,99077.00,4574.52,52.48%,鄂州金丰房地产开发有限公司,成都恒隆鑫置业有限公司,5,2013,网挂,024,号,2013,年,6,月,25,日,岳麓区,岳麓区洋湖片区兆新路、岳塘路西南角,(G-70),69337.05,103.95,住宅,2.2,2.2,70,年,48814,63514,610.98,152541.51,4163.72,30.11%,成都恒隆鑫置业有限公司,香港北大资源地产控股有限公司,6,2013,网挂,027,号恢复挂牌,2013,年,7,月,18,日,岳麓区,岳麓区洋湖片区潇湘大道以西、岳塘路以南、兆新路以东（,G-72,）,19437.94,29.14,商业、住宅（商住比,4,：,6,）,3.0,3,商业,40,年、住宅,70,年,18661,24741,848.97,58313.82,424273,32.58%,湖南华誉房地产开发有限公司,湖南省建筑设计院,7,2013,网挂,043,号,2013,年,8,月,13,日,岳麓区,岳麓区洋湖垸片区靳江河路以南、长湾路以北、滨河路以东、雅河以西（,G-28,）,31158.86,46.71,住宅,2.0,2,70,年,17449,17449,373.52,62317.72,2800.01,0.00%,长沙先导恒伟房地产开发有限公司,8,2013,网挂,052,号,2013,年,9,月,24,日,岳麓区,岳麓区洋湖片区长湾路以南、中央大道以北、雅河以东、兆新路以西（,G-35,30115.89,45.15,商业、住宅（,CR7:3,）,4.5,4.5,商业,40,年、住宅,70,年,31170,31170,690.35,135521.51,2300.00,0.00%,长沙先导恒伟房地产开发有限公司,9,2013,长土网,005,号,2013,年,11,月,15,日,岳麓区,岳麓区洋湖片区洋湖大道以南、兆新路以东（,I-32,）,46255.51,69.35,住宅,2.6,2.6,70,年,31269,44169,636.91,120264.33,3672.66,41.25%,福建旷远（集团）有限公司,10,2013,长土网,022,号,2013,年,12,月,3,日,岳麓区,岳麓区洋湖垸片区潇湘大道以西、长湾路以北（,G-31/G-51),61173.62,91.71,商业、住宅,G-312.8；G-515.0,5,商业,40,年、住宅,70,年,54940,90140,982.83,305868.10,2947.02,64.07%,宁波奥克斯置业有限公司,2013,年洋湖片区土地市场火爆，全年挂牌,10,宗土地，成交,10,宗，出让面积,37,万，总,建筑面积,116,万平米，,平均溢价,30.2%,，部分地块溢价率高达,86%,；片区土地市场成交火爆，其中两宗土地实现本年动工建设入市。,2013,年区域土地市场,2013,年区域市场,供应,结构,项目,80,以下,80-89,90-99,100-109,110119,120-129,130-139,140-149,150,以上,合计,万科白鹭郡,10,0,559,0,215,0,283,0,0,1067,合能洋湖公馆,150,546,0,0,0,0,4,55,39,794,蓝光,COCO,410,0,0,0,0,0,0,0,0,410,广电兰亭湾畔,124,0,372,0,0,0,0,80,4,580,中海二期,0,0,612,0,127,190,312,63,0,1304,中海三期,0,0,62,62,128,0,62,0,0,314,华润橡树湾,140,128,384,0,226,296,64,0,64,1302,广晟江山帝景,0,432,200,200,112,152,0,0,0,1096,利海米兰春天,0,68,270,0,0,333,0,0,0,671,枫华府第,108,0,108,112,0,0,0,0,0,328,金鼎公园尚,48,350,30,64,260,60,96,0,34,942,帮盛水岸御园,0,60,124,122,92,92,0,0,0,490,云栖谷,68,158,34,0,62,130,34,0,0,486,洋湖,style,0,67,64,66,0,0,0,0,0,197,合计,1058,1089,2819,626,1222,1253,855,198,141,9981,面积段,2013,年洋湖片区累计供应货量达,9981,套，其中万科、中海、华润、广晟等大品牌或大体量项目是供应的主力，占总供应量的,60%,；,主力面积段是,80-129,之间，占比,60%,，大面积段产品供应稀缺；,2013,年区域市场,供应,结构,片区大面积段产品供应稀缺。,面积段,项目,80,以下,80-89,90-99,100-109,110-119,120-129,130-139,140-149,150,以上,合计,万科白鹭郡,3,0,488,0,170,0,282,0,0,943,合能洋湖公馆,20,510,0,0,0,0,4,31,25,590,广电兰亭湾畔,8,5,0,180,0,0,0,0,41,0,306蓝光,COCO,145,0,0,0,0,0,0,0,0,145,中海二期,0,0,542,0,103,154,183,14,0,996,中海三期,0,0,44,43,46,0,14,0,0,147,华润橡树湾,70,1,237,0,146,246,16,0,15,731,广晟江山帝景,0,202,72,177,20,146,0,0,0,617,利海米兰春天,0,53,160,0,0,139,0,0,0,352,枫华府第,86,0,99,61,0,0,0,0,0,246,金鼎公园尚,48,350,30,64,254,58,96,0,23,923,帮盛水岸御园,0,44,16,33,49,21,0,0,0,163,云栖谷,68,150,34,0,45,101,33,0,0,431,洋湖,style,0,17,40,23,0,0,0,0,0,80,合计,525,1327,1942,401,833,865,628,86,63,6670,2013,年洋湖片区累计去化量达到,6670,套，其中万科、中海、华润等一线品牌去化量较大，金鼎公园尚与合能洋湖公馆去化表现抢眼；,80,-139,户型是去化结构主力；,2013,年区域市场,去化,结构,80,-99,面积段产品去化占整体去化半壁江山，片区市场依旧是刚需为主，从各项目的横向对比来看万科、中海、华润三大品牌开发企业整体去化占整个片区去化,42品牌是影响市场的重要因素；,2013,年区域市场,去化,结构,2013,年区域市场,去,化率比较,总体去化率,66.8%,片区各主要推货项目，去化情况亦均好于整体去化情况。老盘新推与非品牌项目首推情况表现较差；金鼎公园尚以,98%,的整体去化率，去化情况高居片区榜首；,片区主力面积段产品去化情况均好于整体去化率,，且各面积段的去化率情况相差不大，反应出各面积段的供需结构相对稳定，波动起伏不大；,项目名称,80,以下,80-89,90-99,100-109,110-119,120-129,130-139,140-149,150,以上,合计,万科白鹭郡,16,0,100,0,68,0,1000,0,284,合能洋湖公馆,130,36,0,0,0,0,0,24,14,204,蓝光,COCO,蜜城,265,0,0,0,0,0,0,0,0,265,广电兰亭湾畔,39,0,192,0,0,0,0,39,4,274,中海二期,0,0,70,0,24,36,129,49,0,308,中海三期,0,0,18,19,82,0,48,0,0,167,华润橡树湾,70,127,147,0,80,50,48,0,49,571,广晟江山帝景,0,230,128,23,92,6,0,0,0,479,利海米兰春天,0,15,110,0,0,194,0,0,0,319,枫华府第,22,0,9,51,0,0,0,0,0,82,金鼎公园尚,0,0,0,0,6,2,0,0,11,19,帮盛水岸御园,0,16,108,89,43,71,0,0,0,327,云栖谷,0,8,0,0,17,29,1,0,0,55,洋湖,style,0,50,24,43,0,0,0,0,0,117,合计,533,482,877,225,389,388,227,112,78,3311,2013,年区域市场,库存情况,片区库存主要集中在中海、广晟、米兰春天等大盘中，片区部分新推项目，尤其是,11,月份，,12,月份新推项目由于控制性放盘，积累了部分库存。,竞品项目,80,以下户型,80-89,90-99,100-109,110-119,120-129,130-139,140-149,150,以上,合计,万科白鹭郡,27,0,465,0,394,0,403,0,0,1289,广电兰亭湾畔,188,0,870,0,306,244,0,292,0,1900,合能洋湖公馆,770,396,0,0,112,0,0,0,0,1278,和顺洋湖壹号,0,198,178,0,132,198,0,132,178,1016,北大资源时光,0,192,48,0,96,48,192,30,24,630,蓝光,COCO,蜜城,586,0,0,0,0,0,0,0,0,586,中天栖溪里,0,0,0,0,0,272,0,128,432,832,中国水电项目,195,200,300,218,110,0,182,0,0,1205,中海国际社区,0,0,384,384,896,0,512,132,0,2308,华润橡树湾,0,0,512,0,384,256,0,0,0,1152,邦盛水岸御园,0,64,256,128,64,192,0,0,0,704,江山帝景,0,200,200,280,200,120,0,0,50,1050,金鼎公园尚,50,280,114,70,200,60,70,20,0,864,米兰春天,798,0,0,0,0,0,0,0,0,798,洋湖,style,0,341,320,297,33,0,0,0,0,991,枫华府第,70,120,100,100,0,0,0,0,0,390,合计,2687,1991,3747,1477,2927,1390,1359,734,684,16993,2014,年片区潜在货量达,16993,套；其中,90-139,户型达到,10900,套，占比,64%,，,2014,年洋湖片区整体竞争更加激烈。,2014,年区域市场,潜在货量,结构,其中万科白鹭郡主要竞争对手,竞品项目,80,以下户型,80-89,90-99,100-109,110-119,120-129,130-139,140-149,150,以上,合计,万科白鹭郡,30,0,465,0,394,0,403,0,0,1292广电兰亭湾畔,188,0,870,0,306,244,0,292,0,1900,合能洋湖公馆,770,396,0,0,112,0,0,0,0,1278,和顺洋湖壹号,0,198,178,0,132,198,0,132,178,1016,北大资源时光,0,192,48,0,96,48,192,30,24,630,蓝光,COCO,蜜城,586,0,0,0,0,0,0,0,0,586,中天栖溪里,0,0,0,0,0,272,0,128,432,832,中国水电项目,195,200,300,218,110,0,182,0,0,1205,中海国际社区,0,0,384,384,896,0,512,1320,2308,合计,1769,986,2245,602,2046,762,1289,714,634,11047,包括万科白鹭郡在内的洋湖片区的主要大盘，潜在货量,11047,套，占洋湖片区,65%,。洋湖核心片区项目正面临一个互相绞杀的阶段，同时也将迎来一个集体发力，共同吸引市场客户的时期。,2014,年区域市场,潜在货量,结构,竞争格局小结,洋湖片区大体量的市场供应会吸引大量的市场客户，成为市场的走货热点区域，迅速拉升洋湖片区的市场热度；,片,区内部产品同质化竞争严重,，总价段差距大，各项,目资源,配置上差距不大，部分项目走产品差异化道路，进一步拉大片区内的总价差距，片区的客户结构将更加复杂多样；,万科湘江系进入“践行”发展年，万科品牌全面发力，将吸附大量的品牌客户，项目将迎来品牌发展的良好机遇；,Part,4,:,区域市场典型项目分析,合,能洋湖公馆,广,晟江山帝景,合能洋湖公馆,5,个月销售,5,亿元，闷声发大财,1,栋,2,栋,3,栋,4,栋,5,栋,6-11,栋,产品,楼栋,31-65,平,80,平,86.8,平,87.5,平,142-160,平,公寓,1,栋,520,2,栋,341,高层,3,栋,64,64,64,4,栋,64,64,64,5,栋,54,54,54,别墅,6,栋,16,7,栋,8,8,栋,7,9,栋,24,10,栋,24,11,栋,16,合计,861,182,182,182,95,产品两极化：纯刚需、纯改善。定位清晰，与周边项目进行差异化；,合能洋湖公馆,产品差异化,12,年年底进场,13.3.23,营销中心及样板间开放,13.5.24,首开,3,4,号栋高层共,384,套，,6700,元,/,平,13.6.26,加推,5,号栋高层,162,套，,6800,元,/,平,13.9.13,别墅,6-11,栋首开共,95,套，,13000,元,/,平,13.12.14,商铺开盘,均价,1,楼,3.6,万，,2,楼,1.8,万,/,平,13.,年,3,月中旬进场,13.7.28,127,首开,262,套,9300,8800,元,/,平,13.8.25,6,栋开盘,198,套，,8400,元,/,平,13.9.27,5,栋开盘,198,套，,9100,元,/,平,13.11.15,8,14,号开盘,208,套,7800,，,8700,元,/,平,13.12.16,9,号栋开盘,154,套,7500,元,/,平,13.12.28,10,号栋开盘,165,套,7600,元,/,平,万科,白鹭郡,合能洋湖公馆,13.,年,5,月营销中心开放,上半年抢先机，快速去化住宅。下半年去化洋房产品，洋湖片区无竞争！,合能洋湖公馆,抢占先机，快速出货,住宅较万科低,1000-1500,元，在万科高开高走后，未盲目跟风涨价；全年持续平稳快速走货；,合能洋湖公馆,价格策略,合能洋湖公馆：线上仅有一个户外维持形象，线下全面发力：,推广渠道有行销，网络，转介，其中行销，网络效果明显。,万科白鹭郡：线上线下全面开火：,网络，户外，行销，短信，拓展，围挡，微信，微博，友介，报广，,CALL,客等,拓展,巡展,微信,CALL,客,行销,围挡,合能线上推广抱万科大腿，仅猴子石一块户外维持形象；线下以行销作为突破点全面发力，强销期每天行销规模,60-100,人；销售团队全员皆兵，带行销；并将行销业绩作为销售考核的重要标准。,合能洋湖公馆,推广线下发力,2013.3.31,早春,Party,最美洋湖盛宴系列摄影活动,2013.4.10,带着爱情去旅行“最美洋湖盛宴第二季爱情之旅,51,全民减,Y,踢毽子、打陀螺、蒙眼摸画、掷飞镖、插花、美甲、做香囊,2013.5.1,2013.4.27,都市,慢,生活倾情体验,风雅慢食,首季开餐,2013.6.1,六一快乐洋湖行,智力抢答，沙画，舞蹈,竖琴演绎,春天主题走秀,沙画,智力抢答,合能洋湖公馆,营销活动,冰,纷一夏,水果节,2013.6.26,2013.7.6,夏日嘉年华,各式各样新鲜、美味水果，花样冰淇淋,10.1,欧洲有约,欧洲双人游、免费赠送野餐大礼包、,Xbox,游戏,2013.10.1,冬季养生火锅大,Party,2013.11.18-11.24,2013.11.11,好吃好玩助力脱光,“风雅慢食水果盛宴,合能洋湖公馆,营销活动,营销活动主要以暖场类型与实惠让利型活动为主，片区型的大活动基本没有；,合能,洋湖公馆,早春,PARTY,；,最美洋湖盛宴；,都市慢生活体验；,51,全民减,Y,；,61,快乐洋湖行；,缤纷一夏水果节；,十一欧洲有约；,好吃好玩助力脱光；,冬季养生火锅大,PARTY,万科白鹭郡,万科白鹭郡洋湖风筝节；,湖南百公里毅行活动总冠名；,万科白鹭郡神秘湿地化妆音乐舞会；,关注雅安，万科在行动；,万科洋湖湿地二期开园李志辉音乐晚会；,湘江会会员尊享杭州湿地体验；,万科白鹭郡助力第,35,届教育博览会；,万科,2013,桔洲音乐节首演,仲夏狂欢季启动仪式,活动以自身产品为主，大多数都是小型活动，影响力不大,活动以提高万科品牌为主，大多数活动都是以提升万科或洋湖的知名度进行,合能洋湖公馆,营销活动,借势,万科：,借万科炒作片区的力度，线上只说自己的优势；,制造差异：,产品差异化，避开直接与万科的竞争；,抢占先机：,抢在万科之前开盘，抢占客源；,线下为王：,只做线下动作，行销为王；,快速走货：,持续保持货量供应，平价快走；,合能洋湖公馆,小结,江山帝,景,团购拉动销售,散卖：,2013,年度共销售住宅,743,套，商业,26,，车位,49,，共,818,套，面积,84943,，,金额,4.8,亿元；,团,购：,900,余套，,4.9,亿,阶段,物业,建筑,2013,年,2014,年,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,类型,面积,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,一期,雅典三期,8.3,哈佛二期,17.2,二期,哈佛三期,26.6,雅典六期,南区别墅,三期,哈佛四期,28.5,四期,雅典四期,17.8,五期,雅典五期,13,六期,哈佛五期,24.2,开发规模及周期,该项目,150,万体量，是河西大盘第一，全长沙体量第五，开发周期长。,哈佛二期，共,10,栋，,17.2,万,，目前场地平整完成，处桩基础施工阶段。,2014,年主推产品。,雅典三期，共,6,栋，,8.3,万目前已接近全面封顶,商务中心，,1.5,万，今年,9,月份正式开放，届时售楼部会迁至其,1,楼。,83-100,产品为绝对主力，占比,58%,，户型得房率较高，较受市场欢迎；,产品结构,面积,套数,配比,83-89,324,36.32%,90-97,200,22.42%,102-109,104,11.66%,110-119,112,12.56%,120-129,56,6.28%,129-131,96,10.76%,2013,年度主要,货源：,83,两室两厅一卫,87,两室两厅一卫,占有型资源,教育：,项目自带,2,所品牌双语幼儿园、,1,所师大附中博才实验中学。片区内中加国际中学、雅礼中学博才小学等多所教育,机构,交通,：,，,2,趟直达项目公交，步行,5,分钟至学士路口有多趟公交,，,园林,：,20,多万欧陆风情水景园林的景观，约,15000,的内湖贯穿于小区之中（哈佛假日,10000,）,。,商业,：,自身带有,15000,平米豪华商务中心,，,8,万平米精品商业街,，,3000,超市,以及麓枫华天假日酒店。,项目占有型资源丰富，教育、商业配套资源优势突出；,项目配套,注：,4,月开盘（办卡时间,2,个月,），,5,月开盘（办卡时间,1,个月,），,9,月开盘（办卡时间,2,月半,），,11,月开盘（办卡时间,1,个月）,散卖：推货节奏慢，大蓄大开，流失客户多；未能抢占市