博罗义和调研报告.ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,博罗义和调研报告,博罗义和调研报告博罗义和调研报告工程初步印象1区位：与镇中心区联系较为严密，商业气氛浓郁 工程距离位于博罗新城区交界，拥有良好的区位资源，商业气氛浓郁；,工程距离罗阳中心区车程5分钟，距离惠州市中心车程在20分钟，规划广汕高铁博罗站在本案西面与龙溪镇交界处；,第一页，共14页。,工程初步印象1区位：与镇中心区联系较为严密，商业气氛浓郁,工程距离位于博罗新城区交界，拥有良好的区位资源，商业气氛浓郁；,工程距离罗阳中心区车程5分钟，距离惠州市中心车程在20分钟，规划广汕高铁博罗站在本案西面与龙溪镇交界处；,第二页，共14页。,根本属性：,土地性质：典型的熟地，待平整；,土地形状：地块整体性良好，呈东西走向长方形；，形成独特的景观资源；,景观资源：西北向无遮挡远眺白石水库和太平山，东南向远眺东山森林公园和东江河畔；,空气及噪音：东南向开阔的东山森林公园以及南向农田与东江河带来新鲜空气，但也受到博罗大道交通主干及周边厂区影响，存在一定噪音及尾气污染；,工程初步印象2指标：中等规模，高密度,根本指标,位置：惠州市罗阳镇义和西区,占地面积：39908平米约60.06亩；,建筑面积：约12万平米,建筑限高：100米,建筑密度：30.8%；绿化率：30%,本案,4,万平米,本案规划扩展用地,2,万平米,第三页，共14页。,公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、街市等大型配套齐全；,周边居住：3公里内没有楼盘，主要以厂房、民房和农田为主，距离3公里罗阳新城区住宅工程相对集中，配套完善；,工程初步印象3环境：地块周边主要为工业区、存在局部农用地，距离罗阳县城中心区5公里共享市政配套,车流较大：临近交通主干道，规划高铁站博罗站，仁深高速与广惠高速交汇，未来商业中心；,人文环境：义和中小学，解决外来及本地人口定居；本案属义和小学地段,自然景观良好：距离龙溪太平山、罗阳东山森林公园风景区仅5分钟车程，生态形象良好。,义和中学,义和小学,农商行,邮政储蓄,生活超市,龙茵幼儿园,榕城中学,罗浮公馆,东江新城,博罗新城,金域华府,协作城,义和医院,幼儿园,人民医院,榕城华庭,远望数码城,文化广场,葫芦岭,中园广场,人民公园,东山森林公园,富力广场,城市代号,县政府,技师学院,实验学校,罗阳二中,客运站,市场,第四页，共14页。,工程配套分析,义和广场,义和小学,义和中学,东华学校,派出所,义群幼儿园,本案,榕城中学,东江,特殊学校,罗浮公馆,义和华苑,艺星幼儿园,农商行,农业银行,邮政储蓄,龙茵幼儿园,生活超市,厂区、民房,义和医院,购物广场,和顺幼儿园,养老院,日常商圈,本案区域以厂区和,本地居民为主，厂,区人口流动性比较,大，居民房主要沿,博罗大道建立，日,常商圈多以小商铺,为主，3公里内暂时,还没有新住宅小区。,山地,农田,本地村落,高层住宅望江方向,核心配套：,市场,宝贝家园,义和中小学1.3公里,义和广场1.9公里,义和医院1.4公里,义和市场1.8公里,仁深高速口3.2公里,规划高铁博罗站约4公里内,罗阳城区5.5公里,第五页，共14页。,工程初步印象4交通：交通较为兴旺，加快人口进驻,本案,罗阳、惠州方向,博罗大道,高铁博罗站,龙溪、广州方向,仁深高速口,广惠高速,博义路,本案交通以博罗大道,为主，距离仁深高速,口只有3.2公里，与,广惠高速交汇车流量,大，交通相对兴旺，,根据规划广汕高铁在,惠州境内设4个站点,途经义和镇设博罗站,距离本案4公里范围内。,第六页，共14页。,产品类型,货量,数量,面积区间,高层洋房,120000,1200,118,以上（四房）,70%,90,以下（三房）,30%,商铺,10000,/,/车位,/,1000,/,合计,130000,/,产品定位与客群分析：,打造刚需型与中端的商品房，目标,-,改善换房及需求,从调研监测数据看，目前博罗县城及惠博沿江路一线临江楼盘价格高企，临江主力楼盘价格都在6000元/以上，江景资源价值凸显。本案西面为龙溪镇中心、仁深高速口、广汕高铁博罗站，东面临近罗阳镇，享受城镇生活配套，南面眺望东江河畔与田园美景。义和镇归属罗阳镇新城区规划范围，地块3公里内暂时还没有楼盘进驻，鉴于地处交通兴旺周边有较多工厂及民房，存在大量刚需房屋的人群。,客户人群：主要以厂区员工、房屋需要更新换代的本地居民，其次以高铁站利好的投资客户。,第七页，共14页。,S,优势,W劣势,东南远眺东江河畔与田园风光；,临近仁深高速口；,规划广汕高铁站，交通便利；,距离罗阳县城比较近，享受城镇配套；,有成熟的教育条件；,本案,2,公里的配套欠缺；,本案所在地房价不高；,周边厂区污染、农民房多影响项目档次及景观；,O,机会,T,威胁,地产市场升温，刺激买家入市；,珠三角路网建设不断完善，使项目辐射能力日益提高；,罗阳新城区规划利好，发展潜力巨大；,利用珠三角城轨路网建设，圈层辐射力增大，利于发掘新客源；,博罗新城区同等规模大盘林立，竞争激烈；,龙溪、石湾、福田地区交通的发展带动了地区内房地产的竞争，对项目有一定的冲击；,本案SWOT分析本案时机点较多，可塑性较强,第八页，共14页。,我们对于本工程目标的理解,叫座,成为临近高铁站片区住宅地标6000元/,叫好,销售周期,3,年内完成,12,万平方米的销售面积，实现逾亿元的销售额,实现地产品牌的市场扩展,第九页，共14页。,主力户型定位：中户型还是小户型,中户型四房两卫,优势：,辐射力强，有周边地区购置人群，改善居住型,中户型使用率更高，利润空间高,博罗人喜欢持有保值物业、有能力消费大户型,中户型刚性需求稳定，风险小,本地居民3代同堂较多,小户型三房两卫,优势：,相对总价低，单价高，销售速度快,小户型可以两套合并打通为大户型,刚性需求大,小户型有租赁市场,PK,根据客户访谈及市场研究得出：,第十页，共14页。,我们锁定客户群体圈层构成,核心圈层,核心客户：全方位、多渠道包围义和区域客户群，实现目标客户群区域的深挖；,辐射客户：龙溪、罗阳等周边区域新移民及投资客户,投资客户：广州、深圳、增城、东莞地区城市新锐阶层,偶得客户：广深沿线中产阶层,深挖义和本地、厂区员工,罗阳、龙溪等周边地区,广深沿线地区,次圈层,目标客户锁定,客户定位,第十一页，共14页。,原规划方案分析,原规划方案为：底商+住宅；,建筑物高度：30层,底商情况：局部两层，商业面积总计：约10000,住宅局部：面积总计约120000,车位局部：总计1000个,车位局部销售总额：约2万/个*1000个=2千万,第十二页，共14页。,谢谢,第十三页，共14页。,内容总结,博罗义和调研报告。景观资源：西北向无遮挡远眺白石水库和太平山，东南向远眺东山森林公园和东江河畔。空气及噪音：东南向开阔的东山森林公园以及南向农田与东江河带来新鲜空气，但也受到博罗大道交通主干及周边厂区影响，存在一定噪音及尾气污染。自然景观良好：距离龙溪太平山、罗阳东山森林公园风景区仅5分钟车程，生态形象良好。工程初步印象4交通：交通较为兴旺，加快人口进驻。本案SWOT分析本案时机点较多，可塑性较强。谢谢,第十四页，共14页。,