房地产估价7.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,第七章 假设开发法,第七章 假设开发,第一节 假设开发法的基本原理,第二节 假设开发法公式及方法,第三节 假设开发法评估的程序,第四节 假设开发法的运用与举例,房地产估价,第七章 假设开发法,第一节 假设开发法的基本原理,一、假设开发法的概念,假设开发法又称为,剩余法、倒算法或者预期开发法,，是指将预计估价对象开发完成后的价值中，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此来估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。,房地产估价,第七章 假设开发法,二、假设开发法的理论依据,预期原理,从形式上看，假设开发法是评估新建房地产价格成本法的,倒算,。,两者的,区别,在于：成本法需要求取的是开发完成后房地产的价格，而假设开发法是事先通过预测的方法得到待开发房地产的价格，而求取的是土地的价格。,房地产估价,第七章 假设开发法,三、假设开发法的应用范围,1,、假设开发法适用的对象是,具有开发或再开发潜力的房地产,。具体包括：,待开发的土地,(,包括生地、毛地、熟地,),的估价。,在建工程（包括房地产开发项目）,。,可装饰装修改造或可改变用途的旧房（包括装饰装修、改建和扩建）,以下将此类房地产统称为待开发房地产。,房地产估价,第七章 假设开发法,2,、假设开发法可用于房地产开发项目,投资分析,、确定最高地价,、确定开发项目的预期利润,土地价格已知或者开发商已经拥有土地的情况下,:,开发商可以获得的利润房地产开发完成后的预期收入土地购置费、开发成本管理费用正常利润投资利息,这一利润如果高于或等于开发商期望的利润，项目就可行，否则就不可行。,确定最高开发费用,在土地价格已知，并且房地产开发完成后的预期收入、利润、投资利息等可以预测的条件下，可以测算开发过程中可能发生的费用的最高限额，这样可以有效地控制开发过程中所发生的费用，防止各阶段费用的失控。,房地产估价,第七章 假设开发法,四、假设开发法的应用条件,1,、假设开发法的基本条件,稳定而透明的房地产业政策,健全的房地产法规,完整、公开及透明度高的房地产资料库,稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易税费清单,长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划,房地产估价,第七章 假设开发法,2,、三个预测,假设开发法的应用是以相关数据的预测为条件的，因此在估价过程中，关键取决于三个预测,:,是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，,正确判断房地产的最佳开发利用方式,（包括用途、规模、档次等）；,是否根据当地房地产市场行情的供求状况，正确地,预测未来开发完成后的房地产价值,。,是否根据当地房地产开发商的平均开发费用和利润,正确评估房地产的开发费用和利润率,。,房地产估价,第七章 假设开发法,第二节 假设开发法的估价公式,一、假设开发法的基本公式,待开发,房地产价值,开发完成后,的房地产价值开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税、费,房地产估价,第七章 假设开发法,二、按估价对象细化的公式,根据估价对象的不同，假设开发法的公式也可以细化为几种特定的估价公式。,1,、估价对象为生地的公式,2,、估价对象为毛地的公式,3,、估价对象为熟地的公式,4,、估价对象为在建工程的公式,5,、估价对象为旧房的公式,房地产估价,第七章 假设开发法,1,、估价对象为生地的公式,（,1,）适用于将生地开发成熟地的公式：,生地价值开发完成后的熟地价值由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方,购买生地,应负担的税费,（,2,）适用于在生地上进行房屋建设的公式 生地价值开发完成后的房地产价值,由生地建成房屋的开发成本,管理费用投资利息销售税费开发利润买方,购买生地,应负担的税费,房地产估价,第七章 假设开发法,2,、估价对象为毛地的公式,（,1,）适用于将毛地开发成熟地的公式,毛地,价值开发完成后的,熟地,价值由,毛地开发成熟地,的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方,购买毛地,应负担的税费,（,2,）适用于在毛地上进行房屋建设的公式 毛地价值开发完成后的房地产价值由,毛地建成房屋,的开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买毛地应负担的税费,房地产估价,第七章 假设开发法,3,、估价对象为熟地的公式,熟地价值,开发完成后的房地产价值由熟地建成房屋的开发成本,管理费用投资利息销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费,4,、估价对象为在建工程的公式,在建工程的价值,开发完成后的房地产价值续建成本,管理费用投资利息销售税费续建投资利润买方购买在建工程应负担的税费,5,、估价对象为旧房的公式,旧房价值,装饰装修改造完成后的房地产价值装饰装修改造成本,管理费用投资利息销售税费装饰装修改造投资利润买方购买旧房应负担的税费,房地产估价,第七章 假设开发法,假设开发法的一般步骤,一、,调查,待开发房地产的基本情况,二、,选择,最佳的开发利用方式,三、,估计,开发经营期,四预测,开发完成后的房地产价值,五、,估算,开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应该负担的税费,六、进行具体的,计算,，求取待开发房地产的价值,第三节 假设开发法的基本步骤,房地产估价,第七章 假设开发法,一、调查待开发房地产的基本状况,1,、明确待估价土地的位置,三个层次：土地所在城市的性质,土地在其城市内的区域的性质,土地具体的坐落状况,2,、了解待开发土地的基本状况,包括面积、形状、地形地质、水文状况、基础设施完备程度等。,3,、明确城市规划的限制,主要有城市规划中对地块的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标的规定。,4,、明确该土地的权利状况,包括土地使用权的使用年限、是否可以续期以及对转让、出租、抵押等方面的规定。,房地产估价,第七章 假设开发法,二、选择最佳的开发利用方式,最佳利用方式要根据调查的土地状况和房地产市场条件，在城市规划及法律法规等允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。,在房地产估价中，,一般的是根据城市规划来确定土地的最佳利用方式。,若政府在规划中指出某地块可以用作几种用途，这时才需要根据房地产市场的需求相结合，确定最佳的利用方式。,房地产估价,第七章 假设开发法,三、估计开发经营期（建设期）,开发建设期是估算投资利息、租售价格、建筑费用投入等参数以及各项收入与支出折现计算的基础。,开发建设期的起点是取得待开发房地产的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。,开发建设期包括建设期的估计和租售期的估计。,建设期的起点是估价时点，终点是预计待开发房地产开发完成竣工的时期；租售期是房地产竣工的日期至租赁或销售完成的时期,房地产估价,第七章 假设开发法,实际估价中，需要注意：,首先，现时的房地产经营中，存在房地产预售或者预租的情况，这样建设期与租售期有重合的部分，在实际估价中要注意区分。,其次，在开发期可能会有一些特殊因素的影响，使得开发期延长。如在房屋拆迁或者土地征收中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不到位，遇到恶劣天气等等原因，会导致工程停工，使得开发期延长。,开发建设期的估计可以根据同一地区已经完工的类似开发项目的正常开发建设期来计算（市场比较法），但是必须以该项目本身的人力、物力和财力为基础。,房地产估价,第七章 假设开发法,四、预计开发完成后的房地产价值,对于销售的房地产，通常可以通过市场比较法和长期趋势法相结合的方法，根据同类用途和性质的房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。,对于营业的房地产（写字楼或者商业店铺），通常是首先采用市场比较法并考虑未来的变化趋势，预测所开发房地产未来租赁或者经营期间的租赁或经营的净收益，然后采用收益还原法将该净收益转化为房地产总价。,房地产估价,第七章 假设开发法,五、估算各项成本费用,假设开发法可以简单的视为成本法的倒算，因此，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，基本方法与成本法中相同，所不同的是所估算出来的所有数值均需要预测。,房地产估价,第七章 假设开发法,1,、估算开发成本,开发成本包括前期工程费、基础设施费用、房屋建安成本费用、公共配套设施费用等。,开发成本通常根据市场比较法来估测，如果预计建筑材料价格和建筑人工费用等在将来有可能发生较大的变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费用等的变化对开发成本的影响。,房地产估价,第七章 假设开发法,2,、估算管理费用,管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人员的工资等，一般根据开发成本的一定比例估算。,房地产估价,第七章 假设开发法,3,、估算投资利息,应该计算投资利息的项目包括：未知的房地产价值、开发成本、管理费用、投资者购买待开发土地应负担的税费。,计算利息时需要注意：,首先，由于成本投入的时间不一样，利息也要根据投入的时间来确定。如在建设期内，部分开发成本是在开发之前就一次性投入，有的是在建设其中均匀投入，有的是在快完成的时候投入，这时计算利息的时间就需要针对具体的情况来定。,其次，计算利息通常有单利计息和复利计息两种，通常在估价过程中，不作具体说明的，都是复利计息。,项目开发期,2.5年，购买土地使用权后半年开始建设，工期,2,年。购买土地使用权费用,7200,万元，建造成本，管理费用共,5000,万元，利率,10%,，计算利息。,总利息,=,地价款费,+,开发建筑费,+,专业费,+,管理费,+,购买者负担的税,计息期的长短,:,地价款,/,购买者负担的税费以整个开发期计息；,开发建筑费,/,专业费以实际投入期中间时点到整个开发期末为止。,通常用复利计算，公式,I=P,（,1+i,）,n,1,7200*(1+10%),2.5,-1+5000*(1+10%),(2/2),-1,=2437.22,房地产估价,第七章 假设开发法,4,、估算合理的税、费,（,1,）投资税费,指开发商投资购买待开发土地应该负担的税费，如契税、交易手续费等，一般根据当地的规定，按照待开发土地价值的一定比率测算。,（,2,）销售税费,销售税、费包括销售费用（广告宣传费、委托代理费等）、销售税金（营业税、城市维护建设税和教育费附加）及其他销售税费（应该由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等）。,房地产估价,第七章 假设开发法,5,、确定开发商的合理利润,确定合理利润的关键是确定合理的利润率，通常是同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率。,根据不同的计算基数，利润率可以分为三种：,(1),直接利润率，计算基数是土地取得成本（即待估对象的价格）和开发成本；,(2),成本利润率，计算基数是土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息和销售费用；,(3),销售利润率，计算基数是开发完成后房地产价值。,房地产估价,第七章 假设开发法,例题,：,某开发商拟购入,200,亩土地。规划允许,建筑面积,为,40,万平方米，单位建筑面积的建造成本为,1050,元,/,平方米，管理费用为建造成本的,6,，区内设施配套费用预计为建造成本的,15,，税收为销售收入的,5,，年利息率为,12,，开发商的直接利润率为,30,，预计单位建筑面积价格为,3000,元。总开发时间为,4,年，,开发成本为均匀投入,，,单利计息,。假设开发商在购买此土地时所有费用均由卖方承担，求开发商能承受的地价。（直接成本是指开发商的土地取得成本和开发成本）。,解,:,设开发商可承受地价为,V,（,1,）开发完成后的总价值为：,3000,40=120000(,万元,),（,2,）建造成本、管理费用及配套费用：,1050,40,(1,6,15,),50820(,万元,),（,3,）投资利息,:V,12,4,50820,12,2,0.48V+12196.80,（,4,）销售税费：,120000,5,6000(,万元,),（,5,）开发商利润,:(V,50820),30,0.3V+15246,（,6,）,V,(1),(2),(3),(4),(5),35737.2-0.78V,20077.08(,万,房地产估价,第七章 假设开发法,六、确定待估房地产的价格,根据上述项目的预测、估算，代入相应的估价公式，就可以计算出待开发土地的价格。,具体计算的方法有两种：,（,1,）静态方式：主要是指估价时不考虑各项费用与成本费用的时间差异，直接的相加减。,（,2,）动态方式：是指将各项价格与成本费用都统一到估价时点，以估价时点为基准进行折现，然后相加减。,单纯的地价评估,例,1,：,p154,有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为,2km2,，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为,800,亿,元,/m2,；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本为,2.5,亿元,/km2,，开发期,3,年，开发成本在,3,年开发期内均匀投入；年贷款利率为,12%,，投资利润率为,20%,；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的,6%,；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的,4%,，熟地可转让土地面积的比率为,60%,。试用,静态方法,估算该成片荒地的总价和单价。,解：设该成片荒地的总价为,P,。,（,1,）总开发价值,=800,2,10,6,60%=9.6,（亿元）,（,2,）总开发成本,=2.5,2=5,（亿元）,（,3,）总利息,=P,（,1+4%,）,（,1+12%,）,3,1+5(1+12%),1.5,1=0.421P+0.926,（亿元）,（4,）总转让税费,=9.6,6%=0.576,（亿元）,（,5,）购买该成片荒地的税费,=P,4%=0.04P,（亿元）,（,6,）总利润,=(1.04P+5),20%=0.208P+1,（亿元）,（,7,）根据假设开发法公式得：,P=(1),(2),(3),(4),(5),(6)=1.257,（亿元）,单价,=1.257,亿元,/2 km,2,=65.85(,元,/m,2,),解：设该成片荒地的总价为,P,。,（,1,）总开发价值,（,2,）总开发成本,（,3,）总利息,=,地价款,+,购买者负担的税费,+,开发建筑费,计息期的长短,:,地价款,/,购买者负担的税费以整个开发期计息；,开发建筑费,/,专业费以实际投入期中间时点到整个开发期末为止。,通常用复利计算，公式,I=P,（,1+i,）,n,1,（,4,）总转让税费,（,5,）购买该成片荒地的税费,（,6,）总利润,投资利润率，计算基数是土地取得成本和开发成本,（,7,）根据假设开发法公式得：,P=(1),(2),(3),(4),(5),(6),例,2,：需要评估一宗“七通一平”熟地,2001,年,9,月的价格，获知该宗土地的面积为,5000 m2,，土地剩余使用年限为,65,年，建筑容积率为,2,，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为,2,年，建筑安装工程费按建筑面积算为,800,元,/m2,，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的,12%,，第一年需要投入,60%,的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的,2%,，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的,6%,，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的,3%,；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为,2000,元,/m2,。试利用所给资料用,动态,方式估算该宗地,2001,年,9,月的总价，单价和楼面地价（折现率为,12%,）。,例,8-1,需要评估某生地的现时价格，土地面积,2km2,，开发成熟地后分块转让，可转让面积比例为,60%,；市场调查该类土地的小块熟地转让价为,1000,元,/m2,，生地开发成熟地需,2,年，开发成本和管理费为,2.5,亿元,/km2,，其中第一年均匀投入,60%,，第二年,40%,，贷款利率为,10%,，投资利润率为,15%,；当地土地转让中买卖双方要缴纳的税费分别为转让价的,2%,和,3.5%,，计算该生地的现时总价和可转让的单价,例,3,现有一块,3km2,的生地，拟进行“七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为,1200,元,/m2,；可出让土地面积为全部土地的,70,，其余为公共设施用地；土地开发费用为,3.5,亿元,/km2,，开发期为两年，开发成本在开发期内分期均匀投入，第一年投入,70,，第二年投入,30,，贷款年利息率为,10,，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的,3,；投资利润率为,20,，当地土地转让中卖方需要缴纳的转让税费为开发完成后转让价格的,6.5,，买方需要缴纳的税费为转让地价的,4,。试用传统方法估算该成片生地总价和单位面积地价。,【,解,】,由题意：设该成片生地的总价为,V,：,该成片生地开发完成后的总价值,=1200300000070%=25.2,亿元,土地开发费用,=3.53=10.5,（亿元）,专业费用,=10.53,=0.315,（亿元）,投资利息,=,（,V+V4,）,（,1+10,）,2,1+,（,10.5+0315,）,70,（,1+10,）,1.5,1+,（,10.5+0.315,）,30,（,1+10,）,0.5,1=0.218V+1.322,转让税费,=25.26.5%=1.638,（亿元）,开发利润,=,（,V+V4,+10.5+0.315,）,20,=0.208V+2.163,亿元）,购买该地的税费,=V4,V=,该成片生地开发完成后的总价值土地开发费用专业费用投资利息转让税费开发利润购买该地的税费,=6.318,（亿元）,单价,=210.60,元,/m2,例,8-2,需要评估一宗商业居住综合熟地的现时价格，土地面积,20000m2,，容积率,2.5,，计划建造,6000m2,商场，其余住宅。开发期,3,年，开发建筑费用,2200,元,/m2,，第一年均匀投入,20%,，第二年,50%,，第,3,年,30%,。市场调查商场建成后可全部售出，居住部分建成后可售出,30%,，半年后售出,50%,，,1,年后售出,20%,，商场售出单价为,7500,元,/m2,，居住部分售出单价为,5000,元,/m2,，广告代理费用为售价的,3%,，营业交易手续费为售价的,6%,购地税费为购买价格的,3%,，折现率为,14%,，动态法计算土地总价和楼面地价,解（,1,）设该宗土地的总价为,P,。,（,2,）开发完成后的总价值,动态方式主要考虑将各种价值折算到估价时点上；,售出时（,2,年建成，即,2003,年,9,月的价格）价格按为,P,元，计算,2001,年,9,月的价格，,P/,（,1+r,）,2,(3),建安工程费等的总额,(,假设各年建安工程费的在各年是均匀投入,),假设各年建安工程费的投入是集中在每年年中，这样贴现年数分别为,0.5,，,1.5.,(4),销售税费总额,(5),购买该宗土地的税费总额,(6)P=,（,2,）（,3,）（,4,）（,5,）,例,8-3,需要评估一宗七通一平的待建设用地的现时价格，土地面积,50000m2,，容积率,2,，建成商品住宅，建设期,2,年，建筑费,1200,元,/m2,，专业费为建筑费的,8%,，第一年投入,60%,建筑专业费，第二年,40%,，销售税费为未来楼价的,6%,，购地税费为购买价格的,1.5%,，投资利润率为,20%,；该商品住宅建成后半年一次全部售出，售价为,4000,元,/m2,，动态法计算土地总价单价楼面地价,例,4,今有一宗,“,七通一平,”,的待建土地，土地使用权年限为,50,年，从,2004,年,5,月,1,日起计，地总面积,1000m2,，规划允许建筑面积,4000m2,，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是,2,年，建筑安装工程费为,1000,元,/m2,，专业费用为建筑费的,4%,，第一年均匀投入,60%,的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的,8%,，购买该宗地相关税费为地价的,4%,。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的,70%,，预计每月出租的净收益为,60,元,/m2,。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在,2004,年,5,月,1,日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为,15%,，折现率为,14%,）。,【,解,】,设该宗土地在,2004,年,5,月,1,日的价格为,V,。,开发后的总价值,=,建筑费及专业费,需要折现到估价时点。,销售费用和销售税费,购买该地的税费,V,开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和销售税费购买该地的税费,单位地价,楼面地价,【,解,】,设该宗土地在,2004,年,5,月,1,日的价格为,V,。,开发后的总价值,=,建筑费及专业费,销售费用和销售税费,1032.908%,82.63,（万元）,购买该地的税费,=V4,V,开发后的总价值建筑费及专业费销售费用和销售税费购买该地的税费,=1032.90,370.48,82.63,V4,V,557.49,（万元）,单位地价,557.4910000/1000,5574.90,（元）,楼面地价,5574.90/4,1393.73,（元）,例,5,某旧厂房的建筑面积,6000m2,。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为,400,元,/m2,的地价款，同时取得,50,年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为,1000,元,/m2,（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的,70%,，正常出租率为,85%,；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为,800,元,/m2,，出租的成本及税费为年租金的,30%,，报酬率为,9%,。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的,4%,。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为,12%,）。,【,解,】,设该旧厂房的正常购买总价为,V,：装修改造后的总价值,=,装修改造费用,=,购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费,V=,装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费故：该旧厂房的正常购买总价 单价,【,解,】,设该旧厂房的正常购买总价为,V,：装修改造后的总价值,=,装修改造费用,=,购买该旧厂房应补交地价,=4006000=240.00,（万元）购买该厂房应缴纳税费,=V4%V=,装修改造后的总价值装修改造费用购买该旧厂房应补交地价购买该厂房应缴纳税费,=1954.26,566.95,240.00,V4%V=1103.18,（万元）故：该旧厂房的正常购买总价,=1103.18,（万元）单价,=1103.18/6000=1838.63,（元,/m2,）,例,6,：1.,估价对象：一七通一平的待建空地，面积,10000,平方米；允许用途商业、居住；允许容积率,7,；允许建筑密度,=50%,；土地使用权,50,年；出售时间,1996,年,10,月。,2.,估价过程：要求评估,1996,年,10,月出售价格,（,1,）选择估价方法：该快土地为待建筑土地，适宜于假设开发法,（,2,）选择最佳开发利用方式：通过调查，最佳开发方式如下：用途为商业居住混合；容积率,7,；建筑密度,50%,；建筑面积,70000,平方米；建筑物层数,14,层；各层面积,5000,平方米；地上,1-2,层为商店，建筑面积，,3-14,层为,60000,平方米；,（,3,）预计建设期：三年建成投入使用，,1999,年,10,月完成,（,4,）预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可售出；住宅,30%,建成时售出，,50%,半年后售出，其余,20%,一年后售出。预计商业楼售价,4500/,平方米，住宅,2500/,平方米。,（,5,）估计开发费及开发商利润,总建筑费用,5000,万元，投入情况：三年每年投入分别,20%,，,50%,，,30%,；专业费用为建筑费,8%,；利息,15%,；销售费用为楼价,3%,；税费为楼价的,6%,；利润率为,25%,。,求取地价,地价,=,楼价,-,建筑费,-,专业费用,-,利息,-,销售费用,-,税费,-,开发商利润,(,静态法和动态法,),（,1,）总楼价,=4500*10000+2500*6000=19500,万元,（,2,）总建筑费用,=5000,（,3,）总专业费用,=,总建筑费*,8%=400,（,4,）总利息,=,（总地价,+,总建筑费,+,总专业费）*利息率*计息期,=,总地价*,15%*3,+5000,（,1+8%,）*,20%*15%*2.5,+5000,（,1+8%,）*,50%*15%*1.5,+5000,（,1+8%,）*,30%*15%*0.5,=,总地价*,0.45%+1134,万元,（,5,）总销售费用,=,总楼价*,3%=19500*3%=585,（,6,）总税费,=,总楼价*,6%=19500*6%=1170,（,7,）总利润,=,（总地价,+,总建筑费,+,总专业费）*利润率,=,总地价*,25%+,（,5000+400,）*,25%,=,总地价*,25%+1350,总地价,=,（,1,）,-,（,2,）,-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)=5800,（,6,）求取地价,地价,=,楼价,-,建筑费,-,专业费用,-,利息,-,销售费用,-,税费,-,开发商利润,计算的基准时间为该土地出售时间，即,1996,年,10,月，年贴现率选取为,15%,。,（,1,）总楼价,=4500*10000/,（,1+0.15,）,3,+2500*6000/,（,1+0.15,）,3,*30%/,（,1+0.15,）,0,+50%/,（,1+0.15,）,0.5,+20%/,（,1+0.15,）,1,=12230,（,2,）总建筑费用,=5000*20%/,（,1+0.15,）,0.5,+5000*50%/,（,1+0.15,）,1.5,+5000*30%/,（,1+0.15,）,2.5,=4017,（,3,）总专业费用,=,总建筑费*,8%=4017*8%=321,（,4,）总利息,=,（总地价,+,总建筑费,+,总专业费）*利息率*计息期,（,5,）总销售费用,=,总楼价*,3%=12230*3%=367,（,6,）总税费,=,总楼价*,6%=12230*6%=734,（,7,）总利润,=,（总地价,+,总建筑费,+,总专业费）*利润率,=,总地价*,0.25+,（,4017+321,）*,0.25=,总地价*,0.25+1085,将上述数据代入 总地价,=12230-4017-321-367-734-,（总地价*,0.25+1085,）,总地价,=4565,