万科物业管理费用分析V1.4.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,14.12.10,#,点击编辑母版标题版式,点击编辑母版内容版式,第二行,第,三,行,#,|Copyright 2010,点击编辑母版标题版式,点击编辑母版内容版式,第二行,第,三,行,#,|Copyright 2010,点击编辑母版标题版式,点击编辑母版内容版式,第二行,第,三,行,#,|Copyright 2010,万科物业管理费用分析V1.4,数据来源说明,面积,904,报表（物业主要指标情况表,）,14,年半,年面积平均数,人数,904,报表（物业主要指标情况表,）,14,年半年人数平均数,收入,915,报表（经营计划完成情况表,）,14,年半年累计数,费用,915,报表（物业主要指标情况表,）,14,年半年累计数,目 录,总体,情况介绍,一,指标对比分析,二,招待费用分析,四,双薪合理分析,三,2014,年上半年管理费用累计发生额,9978,万，较,13,年,同比,17%,（增长,1480,万），低于集团整体管理成本增长率,29%,；,各公司对上半年双薪及奖金均有调整,，南昌、苏南因,调幅较大,导致费用总额同比,，各公司在预提双薪及奖金时,数据准确性,需进一步提高；,费用增长率前三的公司为：青岛、成都、杭州,青岛公司为分裂式,成长型,公司，自,13,年,7,月份从北京公司独立后，,管理面积同比增长,72%,，管理费用同比增长,99%,；,杭州、成都公司管理费用增速主要体现在人工费用,（杭州增长,195,万，,成都增长,217,万）。,一、管理费用总览,+50%,+47%,+3%,-15%,-17%,+10%,+21%,南昌,165,198,长春,201,159,大连,203,176,厦门,257,230,南京,335,302,天津,375,370,青岛,868,591,深圳,983,952,上海,1,041,949,北京,1,071,888,415,208,佛山,+26%,391,苏南,465,549,东莞,471,368,武汉,605,470,广州,626,591,沈阳,657,450,成都,788,527,杭州,+15%,+12%,+11%,+2%,14,年均值,554,+99%,+15%,+28%,+29%,+6%,+13%,579,14年,13年,2014,年管理费用总览,单位：万元,注,：,集团,整体管理成本,增长率来源于集团半年年报数据,目 录,总体情况介绍,一,指标对比分析,二,招待费用分析,四,双薪合理分析,三,上海、佛山受,地产业务,收入,（上海,896,万，佛山,461,万,）的影响，各公司总收入增速缓慢，收入增长率仅为,1%,、,9%,，需,关注地产业务,收入的确认条件，并加快地产业务回,款,进度；,青岛为典型成长型公司，同期面积增长率为,72%,（集团最高），,收入增长率为,173%,，,远高于费用,增长率,99,；,。,橙色,区域,（即收入增长率,费用增长率）为正常区间，,但苏南、南昌因对双薪,及奖金,的调整使管理费用呈负增长,；,绿色区域,（南京、厦门）最优，即费用增长率在均值以下，收入增长率在均值以上。,二、,1,指标对比,分析,增长率对比,费用增长率,青岛,增长率对比,收入增长率均值,33%,费用增长率均值,17%,收入增长率,结论：,杭州、厦门、青岛管理费用控制水平不够理想，尤其是杭州单位面积管理费用在持续增长，厦门公司较同期有较大改善，青岛属成长型公司故较为特殊,；,南昌、南京、苏南、广州费用管理水平较去年有较大提升二、,2,指标对比,分析,单位面积,管理费用,-4%,-35%,-24%,-1%,-5%,+21%,-13%,-28%,+28%,+3%,均值,1.6,-2%,-5%,-7%,-8%,-2%,-7%,-27%,-18%,天津,1,1,1,2,长春,1,1,1,2,佛山,1,2,1,3,武汉,1,3,1,3,沈阳,1,3,1,4,南京,1,4,1,8,深圳,1,4,1,6,成都,1,4,1,3,厦门,2,7,3,8,杭州,2,9,2,3,南昌,1,5,2,3,苏南,1,5,2,0,东莞,1,5,1,6,大连,1,6,1,6,广州,1,8,2,1,上海,2,0,2,1,北京,2,1,2,2,青岛,2,2,1,8,14年,13年,单位面积管理费用,单位：元,/,平米,二、,3,指标对比,分析,费效,比,深圳、武汉、成都,费效率连续两年,保持领跑,水平，尤其是,深圳公司费用利用率,高、创收能力强；,2014,年集团,整体,费效,比均值为,7%,，不,高于均值的公司占,61,%,（,14,家），整体管控水平,较好；,上海、佛山公司的费效率较上年略有升高,，,上海在关注费用控制的同时需重点提升收入增长（仅,1%,）,；,南京公司费效比改善最大（达,36%,），在,有效控制,费用增长的同时确保收入快速增长（收入增长率,74%,）。,8,%,杭州,大连,8,%,7,%,10,%,10,%,7,14%,-7%,-15%,-20%,+8%,-4%,-24%,-18%,7,%,-21%,-36%,+6%,-9%,-8%,北京,9,%,9,%,9,%,厦门,上海,11,%,6,%,南昌,14,%,10,%,天津,青岛,16,%,10,%,7,%,9,%,11%,11,%,沈阳,7,%,东莞,6,%,6,%,南京,6,%,5,%,成都,6,%,6,%,5,%,6,%,佛山,5,%,5,%,长春,-1%,-27%,-19%,-8%,3,%,4,%,武汉,-32%,深圳,5,%,10,%,苏南,6,%,8,%,广州,13年,14年,费 效 比,二、,4,指标对比,分析,酬金收入与费用支出,平衡,上海、北京、杭州等,8,家公司连续,两年未做到酬金收入与管理费用平衡，,2014,年苏南公司有所好转；,深圳公司对酬金与管理费用的平衡关系把控最好（,连续,两年领跑）；,杭州公司,14,年收缴率,76.97%,（,全集团最低），以致酬金,与,管理费用失衡较为突出,。,+40%,南昌,91,198,厦门,134,230,+19%,149,472,-54%,-42%,-15%,-24%,-45%,+37%,-40%,-22%,+3%,+25%,+38%,+5%,+21%,大连,-18%,+29%,-7%,176,青岛,158,208,南京,166,302,长春,218,159,杭州,357,591,苏南,429,549,天津,439,370,武汉,481,470,490,391,东莞,508,368,广州,622,591,成都,637,527,北京,732,888,沈阳,750,579,上海,888,949,深圳,1.332,952,13年酬金,13年费用,费用均值,554,+28%,-6%,-3%,-19%,+24%,-21%,-4%,+63%,-17%,-51%,+7%,+42%,+42%,+46%,+56%,-3%,+79%,南昌,161,165,大连,165,203,厦门,203,257,南京,321,+23%,335,长春,327,201,青岛,344,415,杭州,429,868,苏南,497,465,天津,535,375,佛山,641,450,东莞,689,471,武汉,749,605,广州,802,626,成都,966,788,上海,982,1.041,沈阳,1.026,657,北京,1.044,1.071,深圳,1.759,983,14年酬金,14年费用,费用均值,2013,年酬金费用对比,2014,年酬金费用对比,佛山,本部人均管理费用均值,8,万,低于集团平均水平（,2013,年均值,13,万）；,2014,年上半年人均,管理费用,8,万,/,人，均线以下,11,家占,比,61,%,，,佛山、苏南等公司需关注报表中人员统计准确性,；,杭州公司,报表显示,13,、,14,年职能人数未变，但管理费用总额增加,276,万，人均管理费用上升,48%,，经沟通，,属报表人数一直未更新导致（实际本部,13,年,56,人，,14,年,116,人）,二、,5,指标对比,分析,人均,管理费用,8,-39%,-26%,-21%,+3%,-5%,+26%,-7%,-20%,-59%,-1%,+5%,+37%,-2%,-13%,+8%,+18%,+48%,+19%,苏南,3,武汉,4,天津,5,南京,5,佛山,5,南昌,5,青岛,6,长春,7,大连,7,北京,7,沈阳,8,成都,9,厦门,10,上海,11,深圳,11,东莞,15,杭州,15,广州,16,14年,13年,人均管理费用,单位：万,/,人,注：数据来源各司集团上报报表,目 录,总体情况介绍,一,指标对比分析,二,招待费用分析,四,双薪合理分析,三,双薪正常工资比约,12.5%,（双薪,/,工资,=(2/12,）,*75%=12.5%,），各公司此比例差导较大，各公司在工资、,双薪核算时准确度有待提高,大连公司本年计提双薪,0.3,万元，仅含品质部双薪；长春公司双薪无计提数据，需提高核算质量；南昌公司冲回,13,年度双薪,15,万，导致本年度双薪为负数；,三、,2,人工费用,构成,双薪计提,分析,12.5%,目 录,总体情况介绍,一,指标对比分析,二,招待费用分析,四,人工费用构成,三,招待费占管理费用比例,2014,年半年度业务招待费均值为,11,万，较去年同期增长,13%,；,杭州、苏南、青岛、南昌增幅较大（青岛公司分裂式成长，南昌公司基数较小），,杭州公司需加强对业务招待费的控制,；,2014,年业务招待费占管理费用比,约,2%,，整体管控水平相差不大（较,13,年更平稳），但,苏南、杭州在招待费的绝对值,及对管理费用,占,比均,需重点关注,。,四、,1,招待费用分析,同期招待费,对比,+19%,-10%,+6%,+162%,+119%,+23%,+32%,+37%,+105%,+143%,+4%,+23%,-65%,-53%,-16%,-23%,-37%,-5%,大连3,长春,3,天津,3,东莞,4,厦门,4,南昌,4,2,沈阳,11,6,青岛,6,上海,8,武汉,9,南京,11,成都,12,佛山,14,苏南,17,广州,18,杭州,31,深圳,32,北京,14年,13年,1.9%,同期,招待费对比,单位：万,2014,年招待费,/,酬金收入均值为,1.9%,，,13,家公司在均线以下，占,72%,；,杭州公司,2014,年招待费较上年同期增长,105%,，收入只增长,20%,，导致,2014,年招待费,/,收入比例不减反增；,南京公司,2014,年招待费较上年同期下降,37%,，收入增长,94%,，从而使得,2014,年比值下降幅度明显。,1.9%,四、,2,招待费用分析,招待费,/,收入,比较,（,单位,/,万元）,报 销 金 额,71%,长春、天津、广州总办占,90%,以上：从账面金额来看，这三家总办招待费占比相对其他公司突出。,南昌总办占比最低,24%,。南昌公司无总办，招待费报销口径列入人力资源部。,分析数据,来源：,EAS,账面管理费用,-,业务,招待费,（限公司本部帐套，未含服务中心,）,总经理,办,=,总经理,办公室,+,总经理层,or,管理层,or,总监及以上（各公司设置不统一,），且较多公司实际管理层发生费用由总办统一报销,。故汇总分析。,四、,3,招待费用分析,“,总办及管理层”招待费,使用,情况,10月-25,17,