新城(新区、开发区、产业区)发展路径及产业定位.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,新城的发展路径，开发次序和开发规模的安排，是推动性因素和限制性因素两个方面共同作用的结果,决定发展路径的客观因素,产业发展,本地城市化程度,政府支持,开发次序,开发规模,推动性因素,土地资源,法律限制,环境因素,限制性因素,发展路径,1,2,新城建设中不同产品的开发次序，主要取决于其人口导入和产业导入的比较情况,1,开发次序,路径,A,：并行导入人口和产业,住宅居所（人口导入驱动）,产业基地（产业导入驱动）,商业配套（产业与城市化共同承载）,休闲娱乐（第三产业发展带动需求）,新城开发次序计划示意,路径,B,：优先导入产业，发展产业新城,产业基地,/,工业厂房（产业导入驱动）,普通住宅居所及配套（产业导入配套）,路径,C,：优先导入人口，发展居住新城,住宅居所（城市化承载）,商业配套,娱乐休闲,D,：新城建设孵化期,引入相关产业，带动经济发展，吸引外来人口,依靠本地自身的城市化进程，发展新城,世界知名新城建设的发展路径举例示意,产业发展程度,低,低,高,高,人口导入程度,尔湾,筑波,多摩,A,C,D,B,怀来,与此同时，新城建设在开发规模上有三种典型方式，是内在需求与供给能力对比的结果,2,开发规模,新城开发的开发规模规划原则,产业化程度,城市化程度,土地资源供给,限制性政策,存在三种典型的开发规模,需求驱动型,：新城的土地资源能相对地根据内在需求开发，是一种相对平衡和理性的方式,谨慎开发型,：新城受到资源限制开发滞后，产品供应不满足需求，是一种相对保守的方式,超前供应型,：新城超前开发，产品过度供应，往往是政府推动结果，是较积极的发展方式,实际产品供给能力,低,低,高,高,新城的内在需求,筑波,多摩,B,谨慎开发型,A,需求驱动型,C,超前供应型,尔湾,怀来,在空间上可以形成五个主要的功能区块,高尚生活区,从高档的第二居所为主拓展成为既满足本地需求又吸引北京人群居住的生活区域,拥有与住宅相匹配的完善的功能配套（如：购物、餐饮、休闲娱乐等配套商业）,知识型生态办公区,聚集一批以总部研发、服务外包、文化创意等类型的企业入驻,低密度的生态型办公区域,成为北京总部经济的重要组成部分,高端葡萄酒产区,拥有数量众多的的企业总部,赏心悦目的自然环境（各类植被）,丰富的旅游产品，带动当地休闲旅游产业的发展,高科技产业集聚区,发展以健康产业、绿色产业、通信电子产业为主的高科技产业,形成研发、孵化、生产制造一体化发展的现代化产业基地,“产业”拉动引擎,“人口”拉动引擎,中长期发展规划,中长期,功能配套区,规划引入大量能够吸引北京及周边人气的功能设施（学校、大型购物、医疗康体、等）,是人气集聚区，同时也是商业地产开发的集中地,不同功能设施的开发次序选择,住宅,高端住宅,中低端住宅,办公基地,体检康复中心,养老社区,国际学校,职业教育培训,特色教育培训,大型人造景观,中小型特色类,名品折扣店,葡萄购物,文化创意集市,会议中心,展览中心,高端酒店,中端酒店,低端酒店,办公,医疗康体,教育,旅游,购物,会展,酒店,短期,(1-3,年,),中期,(3-5,年,),中长期,(5-10,年,),原因,谨慎开发,考虑开发,重点开发,是短期内重点开发，拉升土地价值，打造品牌的关键设施,短期内小规模建设，大规模形成,EOD,有待招商的突破,等待本地就业人数有明显上升时考虑重点开发,随北京老龄化趋势逐步升温，消费观念的转化可能需要一定的时间,短期内可以考虑，发展住宿制的职业培训,需要等到形成一定的居住规模更为合适,本地更适合自然生态的旅游项目，不建仪大规模引入人造景观,有吸引客流的显著作用，但需要解决交通连接性的问题,在交通、基础设施和各项配套较为成熟条件下可以大规模发展,可以考虑在中期进行一定规模的发展,区位不适合发展展览，但在本地葡萄、文化创意产业成熟后有一定市场,市场需求旺盛，但需要控制开发规模，按市场需求分批开发,短期内拉动人气，且该类项目短期内有较高市场吸引力,短期内可以考虑，发展葡萄、文化创意等教育培训,本地最具特色的基础产业，但对华夏收益不高,需要等待本地基础设施完善以及地区品味提升后进行开发,需要大量的人流支撑业务收入来源，不宜过早发展,需要大量的人流支撑业务收入来源不宜过早发展,区块,产品,高尚生态生活区,功能配套区,知识型生态办公区,高科技产业集聚区,高档葡萄酒产区,不同产品在规划区块的位置设想,1,2,5,6,具体设施布局,(,初步设想,),6,7,8,9,11,12,13,14,高端住宅,中低端住宅,办公基地,(EOD),体检康复中心,国际学校,职业教育培训,特色教育培训,大型人造景观,名品折扣店,葡萄购物,文化创意集市,会议中心,16,17,18,高端酒店,中端酒店,低端酒店,10,15,养老社区,中小特色旅游,展览中心,7,8,11,3,14,15,16,13,14,15,19,20,工业厂房,/,仓储,葡萄酒庄,19,4,9,10,12,16,17,20,8,17,18,21,22,23,研发,/,孵化,文化创意产业,服务外包产业,21,21,22,23,医疗保健康复设施,远郊型高端体检中心,发展体检旅游,发展养老设区,教育设施,国际学校,职业教育培训,特色教育培训,酒店,高端酒店,中端酒店,低端酒店,办公基地,/,总部基地,生态与现代化结合,标准化与定制化结合,高规格的基础设施,会展中心,大型会议中心,综合性功能定位,生态环境,规划区块,(,南区,),功能配套设施,2,3,4,7,8,住宅,满足北京第二居所需求,满足本地人群需求,1,购物设施,名品折扣店,特色葡萄购物,文化创意集市,6,旅游休闲娱乐,旅游地产,特色休闲娱乐项目5,1,）为住宅产品配套的常规商业设施不在此进行阐述,短期内应首先立足于针对周边地区人群的第二居所,1,住宅,规划区块房产市场的细分,第一居所,第二居所,当地居民的房屋,在当地企业工作的外来居住者的房屋,在其它行业,(,旅游,),工作的外来居住者的房屋,因投资的目的而购买的房屋,因度假,/,修养的目的而购买的房屋,因退休养老目的而购买的房屋,定义,短期重点,中长期重点,本地产业无法集聚足够的本地居住人群,满足本地居民和本地工作人群的第一居所相对盈利空间较小，且不利于拉升土地价值,与北京郊区相比无明显优势,周边,经济发达地区拥有足够的需求,盈利空间大且有利于快速拉动土地价值,符合规划区块优质的自然环境基础,产业集聚发展会带来大量的人群，本地就业机会的供应使得第一居所的需求量增加,大规模的第一居所能够确保长期稳定的开发面积,规模过大的第二居所从长期来看不利于区域经济的发展,从中国的经济发展水平看，以休闲、度假、养老为主的第二居所发展空间仍然有限,对于高档住宅项目而言，应充分利用高科技，按照绿色、环保和节能的理念来打造规划区块高档住宅品牌,住宅产品的品质标准,环保,绿色,节能,绿色：,建筑物与自然环境协调，房间光照充足，通风良好,房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合规范标准,有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于,50,，无裸露地面,环保：,室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标,排水深度净化，达到可循环利用标准，小区内铺设中水系统,实现建筑物自洁功能，并设置小区内垃圾污水循环利用系统,节能：,尽量利用清洁能源、自然能或再生能源,实现水循环使用系统，并通过先进技术实现对小区温度与湿度的调节,1,住宅,生态办公区域应以“总部基地”及高端服务业的需求入手，打造一流的环境和高规格的基础设施配套,2,办公基地,生态办公,超低的容积率、大面积绿化覆盖,坐落在规划区块的山水怀抱之间,可再生能源的使用、可回收的垃圾循环系统,现代化办公,拥有,CBD,办公所具备的现代化配套设施,生态与现代化的结合,整个生态办公基地应提供,高规格,的“七通一平”或“九通一平”,基础设施,IT/,服务外包产业,集群应提供高速宽带网络并确保稳定的电力供应,研发,和,创意设计,产业集群应提供较大的创意空间和创意交流平台,提供满足办公区域知识型人才生活消费相关的功能设施,高规格的基础设施,对于软件、服务外包、研发和创意设计产业，可以选择建设,标准化的办公楼,，分割成为小型的办公单元出租或出售,对于企业总部，可以规划一定区域提供,定制化,的办公楼建设，提供,独立冠名,等服务,标准化与定制化的结合,医疗设施的品质要求,提高设施的档次,设施水平向高级酒店看齐,设施参考星级酒店的品质标准,医疗器械先进完备,配套功能齐全,健身、心理咨询和卫生教育,礼品店和餐饮店,引入环保和绿色概念,降低能源的消耗,亲近自然，改善病人的康复环境,提高设施的服务水平,引进国外的医务人员,参考不同国家的标准和体系，整合和提高整体水平,医生和护士具有多种语言的沟通能力,从服务理念出发改进流程,减少等待时间,提高服务效率,提高满意度,提供报纸、水果、饮料,提供免费的简单体检,打造“医疗旅游”的品牌与,规划区块,旅游的发展产生互动,3,医疗保健康复设施,引入教育设施的目的在于吸引人气、提升品味；其中，国际学校、职业培训教育和多元化的特色培训是可供选择的方向,4,教育,提升人气和地区品牌,通过教育设施的引入，提升地区知名度、快速提升本地人气,拉动本地高端住宅项目需求,通过优质普通教育设施的开发吸引北京人群的置业需求,国际学校、高规格的私立学校等因其相对的稀缺而独具吸引力,为本地产业发展提供人力资源,通过针对性的职业教育为本地的主导产业提供所需人才,促进本地产业发展,对于、,创意设计等艺术产业，相应的教育能够形成人才的汇集，推动产业发展,引入教育设施目的,选择一：国际学校,引入国际学校，作为带动高档住宅项目销售和提升土地价值的引擎之一,必须引入档次高、品质好的国际学校,需要等到住宅规模达到一定程度后引入,高等教育,中等教育,初级交易,普通教育,职业教育,成人教育,公办学校,明办学校,国际学校,选择三：特色教育培训,围绕本地,的,利用本地的环境资源和主导产业，发展艺术、创意等特色培训和教育,选择二：职业教育培训,引入大型的专业型职业教育和培训机构和大型企业的自有培训基地,规划区块的优美环境和土地发展空间是吸引职业教育培训设施入驻的“卖点”,公办学校难度较高，且北京郊区和周边已经拥有多个大学城,普通教育通常集中在城市区域，怀来地区的人口数量短期内无法满足,国际学校可以作为吸引高端人群在本地购置住房的主要吸引力之一,职业培训和特色教育,培训,包括主题公园在内的大型人造景观项目投资大且对专业能力要求高，不建议在短期内规划建设，但中长期可利用本地良好的自然环境进行发展,5,旅游休闲娱乐,成功关键,竞争现状,综合判断,准确的定位,大规模投资建设,较强的历史,/,文化底蕴,准确的定位,大规模投资建设,较强的历史,/,文化底蕴,良好的区位和便捷的交通,专业的运营和不断的创新,大量的资金投入,独特的“卖点”,(,景观,/,文化,),大规模投资建设,(,高品质的设计,),专业化的运营,内,有不少宗教设施,与相比,，宗教活动对北方游客的吸引力相对较弱,影视制作,在周围,形成了集聚,基地,目标建设成为世界最大的影视前后期制作基地,已,有不少各类主题公园，且运行状况一般,国际运营商在国内的投资计划初步确定，合作空间有限,政府对高尔夫球场的建设会有一定的限制,短期内不建仪投资建设大型人造旅游休闲娱乐景观设施,中长期来看，依山傍水的规划区块可以考虑高尔夫球场，充分利用本地良好的自然环境,宗教旅游、影视基地和主题公园则作为机会型设施,宗教旅游,影视基地,主题公园,高尔夫球,除了保证体量和开发常规的配套型高中端购物设施外，规划区块,(,南区,),还应规划不同特色的购物场所，形成多彩的购物体验,6,名品折扣店,(Outlets),葡萄,/,葡萄酒购物,创意集市,/,宠物集市,购物,开发北京远郊最大的,Outlets,，成为周边最大的品牌服饰折扣中心,占地大，功能全、国际品牌多,打造集购物、休闲、娱乐为一体的目的地，成为京郊,1,日游的选择之一,安排便利的交通连接北京市内,内部有专用轨道交通和递送运输等其他综合服务设施,建成规模大、影响力强的创意集市，为创意产业提供最大的交换平台,除自由形式的创意物品交换与买卖外，另有专业的创意工作室，展示厅，书局等，同时常年不间断的举办创意活动和艺术论坛,通过创意产品集市进一步拉动创意产业在规划区块,(,南区,),的良性循环发展,打造交易,投资的一体化平台,成为旅游,的重要组成部分,规划区块,(,南区,),的会展设施需要明确定位，突出“大型”、“综合功能”和“生态”的优势,7,会展中心,大型会议小型展览,生态环境,从规划区块,(,南区,),的区位和交通条件来看，难以成为服务北京的展览中心，更适合,定位于会议中心,中小型会议中心通常在城市中心地区更有聚集性，本地更适合,定位于大型的会议中心,（满足,2000,人以上的大型会议）,同时可以规划,一定规模的展馆,满足一定的展览需求,结合本地资源环境特点，突出强调优质的生态环境，是企业进行大型会议、年度总结会议并结合一定的休闲度假的目的地,在设施的规划建设中，应突出绿化植被的引入、低密度的空间和便捷的内部交通设施,高档次综合性会议中心,对于规划,区块,(,南区,),而言，单纯的会议中心对企业吸引力不足，必须结合住宿、休闲、度假等产品，,打造综合性的会议中心,与,相比，,定位,上应更为高端,规划区块可以形成高、中、低端各类特色酒店,8,酒店,短期内不建仪大规模开发酒店,目前怀来地区经济基础薄弱、自然和人造旅游资源基础一般，打造度假旅游型酒店的可能性不高,度假旅游型酒店有着明显的季节性，若不能克服葡萄及葡萄酒旅游的季节性问题，则同样难以支撑规模较大的高星级酒店,中长期来看，,围绕旅游,和本地产业所拉动的各类酒店是规划区块的主要酒店业形态,注：与会议中心、各类度假村相结合的酒店设施不在此进行讨论,中长期规划区块酒店设施定位,定位,：高贵、专享、私密、定制化,客群,：北京及周边地区的中高端旅游客户,卖点,：与葡萄酒相结合，葡萄酒旅游,合作方,：引入国际酒店管理集团,高端酒店,中端酒店,低端酒店,定位,：时尚、小资、活力、温情,客群,：大规模的旅游和休闲度假客户、本地企业客户,卖点,：与葡萄酒相结合、塞外风情,合作方,：国际、国内知名酒店管理集团,定位,：大众化、经济、快捷,客群,：旅游客户、本地企业客户,卖点,：便捷和高性价比,合作方,：连锁便捷性酒店管理集团,