福州金融街万达广场市场调查.ppt

福州金融街万达广场,2011市场调查,市调时间：2011.82011.11.30,1,目录,一、金融街万达广场介绍,二、地理位置,三、金融街万达广场核心优势,四、主力店,五、品牌分析,六、优势,七、劣势,八、总结,2,福州金融街万达广场位于台江区江滨大道以北，鳌峰路以南，前横路以西，总投资额40亿元，总建筑面积约39.04万平方米的超大型城市综合体，其中包括六星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心等，是一个以购物、餐饮、休闲、娱乐等业态组合定位的一站式消费场所，同时也是福州第一个大型城市综合体。,一、金融街万达广场介绍,3,万达广场南临江滨大道面朝闽江，北侧为福州市花鸟市场，西侧为30米宽城市规划路，东侧为前横路。西靠台江核心商业区、北接晋安南区、南对福州市规划重点规划区域东部新城、东面马尾开发区，可谓是台江商圈的核心地段。,未来地铁4号线穿过，带动交通便利性，并且此区域是从机场以及高速道路进入福州市的一个重要入口。,二、,地理位置,4,1、公交线路,交通情况,5,公交情况分析,城区路线,市区路线,空港专线,市区路线上，途径鼓楼、台江、仓山以及晋安区的主要商圈，辐射范围广，各大商圈紧密联系一起。,城区路线上，为较偏僻地区消费者开设了在繁华商业圈购物娱乐的另一条通道，从而引进人流，提升万达的消费人气。,为乘机的消费者提供了一个良好的休息购物场所，这是福州所有商圈所没有的。,6,周边配套设施分析,鳌峰路两侧分布众多小吃店、理发店、便利店、房产中介店、银行网点、水果店等，加上周边小区的消费习惯，整体属于中低端的消费，整个商业环境档次相对较差，无品牌服饰专卖店、精品店等形象相对较好的商业。而周边的这些环境直接导致了室外步行街的“冷清”现象。,然而随着众多批发市场的拆迁以及高档楼盘的进驻，和未来地铁线的经过，万达广场将会在一地程度上引导消费者的消费习性。,9,1、集团实力强大,涉及商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假等产业。,数据来源百度参考,三、金融街万达广场核心优势,10,保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。,招商在前，建设在后，因为招商绝非招一个主力店的问题。,1、一个购物中心是以不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求。,2、很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。,2、订单商业地产,1,2,3,三、金融街万达广场核心优势,为需要跨区域的异地商家解决选址困难问题，并伴随万达广场的发展快速进入主要城市“核心商圈”。,11,3、业态合理分布,金融街万达广场具备齐全的业态组合，拥有多个以上主力店和大型室内步行街百余商家，形成各行业间的竞争性和互补性。,1,2,三、金融街万达广场核心优势,步行街外众多丰富多彩的业态更为万达主力店起到了良好的互补作用，从而更好的引导人流分布。,以稳场旺场经营为前提，加大了主力店和餐饮娱乐业态占比，不致消费模式单一，从而达到“聚客效果”，刺激了不同业态的发展。,12,4、设计风格独特,设计内涵集中体现了福州商务核心都市化、现代化、信息化的创新理念。,与福州其余商圈对比万达广场整体设计优越，商品齐全、环境舒适、购物方便、动线合理,。,三、金融街万达广场核心优势,13,4、设计风格独特,所有建筑和机电设备都采用最先进的节能技术，最大限度降低建筑能耗，保护城市生态环境。,站在任何一个位置都可以尽可能多的看到店面，最大限度的展示商家形象。,1、环保节能、降低能耗,2、注重共享空间设计,3、自然采光设计,顾客可以在充满阳光的环境中购物、休闲、娱乐。特别是室内步行街四季如春，排除了天气对购物的影响。,14,每个通道口均设有清晰明显的路标、购物导航手册和地标箭头等导视标识，方便选择目标商家，大大的缩短了购物行走路程，实现良好的人流输送。,万达广场以,2,倍于国家标准设置停车位，便以停车。与其他商圈停车场相比，停车场内从设计、设备更体现人性化，同时停车场内配套美车堂设施，方便客户需求。,室内步行街入口处分别设有椭圆和圆形中庭，为消费者提供了舒适、宽松的空间享受。在休息时，是观赏商家品牌的最佳场所，成为万达广场的客流集散中心。,6、大型阳光中庭,5、停车场,4、导视系统,4、设计风格独特,15,7、动线交通规划,内部交通系统配套设施设备齐全，实现垂直交通和平面交通在运输 人流上的畅通无阻,。,4、设计风格独特,垂直交通：室内步行街设有众多扶梯，有效疏散运载人流，并且电梯与过道衔接处的过道空间大，有效避免了电梯口的人流堵塞，自下而上引导客流，分散人流至各店面，而不造成店面“人空”“冷清”的现象。,平面交通：万达广场设有多个入口，通道宽敞，视野开阔，更有一些弧形扶手设计，实现了客流的引导,有效制造人流内的循环。,人、车、货分流不重叠，各楼层无死角，每个角落自然无遗，避免盲区，且卫生间内设有无障碍设施，动线规划科学，实现人流共享。,16,5、租售一体,，自持物业的运作模式,室内步行街只租不售，加强了对其的掌控能力和管理能力，使其在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的最大利益，避免在经营过程中出现较多问题。,室外步行街的销售解决部分开发的资金问题。,通过自持物业不仅能收到稳定的租金，而且地产一直在增值，其后的资产随房地产市场的变动而变化。,2、自持物业,1、租售一体的模式,总结：万达通过资本市场融资等方式解决开发资金问题。,17,1、社会责任,万达广场外地面垃圾桶严格分类，引导消费者建立良好的环保意识；,万达的建立造就了数千个工作岗位，带动社会发展；,万达集团定时开展义工活动，以身作则，带动及影响周围人员，积极响应争当社会责任人；,2,、人性化设置,万达广场内部设有服务台，含失物招领、寻人寻物、咨询投诉、物品租赁、礼品包装、医护药箱服务，十分便利消费者需求；,各层设有含绿化带的休息椅，营造出舒适的休息环境；,万千百货的通道大门上配置精美好看的图画，让人赏心悦目，消防设备与墙面融为一体，视觉美观好，十分人性化；,3,、,人员形象,万达工作人员着装统一，并佩戴相关证件，不仅提高了工作人员的整体形象，而且使得消费者在遇到困难的第一时间能向相关工作人员求助；,6、其他,18,四、主力店,建筑形态,业 态,面积,城 市 综 合 体,六星级国际酒店,4.95万m,国际标准5A级写字楼,3.35万m,室外步行街街/酒楼,3.87万m,SOHO办公,9.55万m,商务快捷酒店,0.73万m,商,业,主,体,万千百货,12.9万m,联合利华超市,万达IMAX影城,大歌星量贩KTV,大玩家电玩城,国美电器,餐饮区,停车场及配套（约900个车位）,室内商业步行街,3.69万m,合计：,约 39.04万m,项目数据,19,四、主力店,一、万千百货,楼层,经营类型,一楼,时尚精品馆主要经营国际名品、黄金珠宝、名表、化妆品、女鞋,二楼,丽人名媛馆主要经营淑女装、女士内衣、时尚咖啡吧、女包,三楼,少女青春馆主要经营少女装、时尚女包、SPA馆,四楼,绅士名流馆主要经营男式正装、商务休闲装、时尚休闲装、男士精品配饰,五楼,生活运动馆主要经营运动、生活休闲、床品、童装童玩、家居等,二、万达影院福州金融街万达影院拥有超,15,米金属巨幕,3D,双机影厅、采用美国,REALD3D,真,3D,技术，影城,11,个影厅，,1500,多个座席，其中,1,个豪华,VIP,厅，而,IMAX,巨幕（,22m*12m,）。万达影院的开幕不仅为榕城市民带来了视觉上的一流享受更是开启了福州新电影时代。,20,四、部分主力店,三、大玩家,主要经营项目有：电玩、游艺、台球、旱冰场、儿童乐园、碰碰车、家用游戏机体验、室内嘉年华以及高科技电影等。,大歌星量贩,KTV,是一个时尚新颖、绿色健康的娱乐场所，福州大歌星,KTV,拥有先进的点歌系统和全数字化音响设备，时尚典雅的装修风格，打造了业界顶级的视听效果，同时开创了全国娱乐业的尖端潮流。,四、大歌星量贩KTV,21,时尚主题餐厅,菜系类型,人均消费,主力消费年龄段,客流量（用餐时段）,水晶宫冲浪回转自助餐吧,火锅,50-70元,20-50岁,满座排队,香草美匙创意融合料理,西餐简餐,40-50元,20-40岁,上座率60%,渔如意斑鱼火锅,火锅,50-60元,20-50岁,上座率90%,大丰收鱼庄,火锅,50-70元,20-50岁,满座排队,德香苑北京烤鸭,特色菜,60-70元,20-40岁,上座率70%,地方特色餐厅,菜系类型,人均消费,主力消费年龄段,客流量（用餐时段）,东北风,东北菜,70-100,20-50岁,满座排队,印象成都时尚概念餐厅川菜,70-90,20-40岁,上座率90%,重庆德庄火锅,火锅,70-90,20-50岁,上座率90%,蒙自过桥米线,快餐简餐,20-30,20-35岁,上座率90%,五、品牌分析,1、餐饮分析,22,万达广场约有,31,家餐饮商家敞开美食的大门来迎接榕城的食客们，其中品牌商家有,18,家，而有,12,家品牌商家为首次入驻福州的品牌商家。纵观平日餐饮的客流量，可以看出中午人流量稀少，但少部分餐厅仍出现顾客等待现象。晚间高峰期顾客数量会有显著提高。,异国风情餐厅,菜系类型,人均消费,主力消费年龄群,客流量（用餐时段）,斗牛士牛排餐厅,牛排简餐,60-80,20-40岁,上座率80%,禾绿回转餐厅,日本料理,60-70,20-35岁,上座率80%,汉拿山韩式烤肉,韩国料理,100-150,20-40岁,上座率80%,匠和风精致料理,日本料理,150-170,20-40岁,满座排队,玛丽奥意式休闲餐厅,意大利菜,50-70,20-40岁,上座率80%,食之秘,西餐简餐,40-50,20-30岁,上座率30%,五、品牌分析,1、餐饮分析,23,五、品牌分析,2、服装分析,24,五、品牌分析,2、服装分析,服装主要在万千百货和室内步行街，其中同品牌的单店的规模要较大，形成一定的竞争性，并形成大、中、小商家共存性。,并引进特色品牌店，在特色店与大商家之间建立有机联系，形成经营品种是上的互补服装类品牌活动形式较多，以折扣方式体现的居多。,25,女鞋,价格区间,促销力度,货源货品,达芙妮,300-700元,部分5-8折,货源充足,百丽，TATA,400-1000元,部分6-8折,部分36-38码出现断货,千百度，星期六,500-1200元,部分8折,货源充足,男鞋,价格区间,促销力度,货源货品,奥康,500-1200元,部分7-8折,正装皮鞋有部分缺货,骆驼,800-1500元,部分8-9折,部分42码出现断货,CAT,1000-2000元,小部分9折,货源充足,化妆品,价格区间,促销力度,化妆品,ZA，玉兰油，佰草集,100-200元,每200减300元,ZA，玉兰油，佰草集欧莱雅，欧泊莱,200-300元,每200减20元,欧莱雅，欧泊莱,DHC,150-400元,每300减300元,DHC,五、品牌分析,3、鞋类、化妆品分析,万千百货在鞋类和化妆品的牌子上，基本没有差异性品牌入驻。,26,周边设施配套较完善，商圈辐射范围广。,周围住宅楼渐以高档社区形式出现，居民购买能力较强。,未来申发大厦的建成将会吸引更多客流量。,优势三,能够直达公交车有17余部，交通十分便利。,将来4号地铁线经过，改善交通情况，同时势必带来较高人流和人气。,优势二,优势一,优势四,各大主力店强势进驻，奠定人潮商机。,业态丰富形成一定的竞争性和互补性,商场导视系统清晰，便于顾客辨识，方便出入。,在各层设有休息处，二楼至三楼的弧形护栏自然而然引导人流。,六、优势分析,27,设计体现人性化，如在楼层围栏处设置较高的玻璃层，防止顾客攀爬，安全性好。,优势七,在各层醒目处皆摆放导航手册以及相关品牌的活动信息，商场定时播报相关品牌促销消息，引导性好。,服务台配置的服务项目较全，部分有偿收费均比较合理。,优势六,优势五,优势八,万达采取块状分布，体现了其简洁大方的装修特点。,商场内照明均采用白黄色暖色调，营造出轻松、活跃的购物环境。,背景音乐随时段播放，轻松愉悦。,商场营业员服务态度和素质较好，打烊时间较少出现赶客现象。,卫生整洁干净。,六、优势分析,28,公交线路虽多，但是公交路程离市区较远。,周边环境较差、商业气氛不够成熟。,新商圈形成尚需要市场培育期，目前与福州其余商圈相比，还需努力。,由于施工工期短，建筑装修较为粗糙。,如室外步行街二楼天花板部分出现了漏水现象，而且没有及时处理。,七、劣势分析,劣势,二,劣势一,劣势,三,29,目前,现有周边人群的消费水平及消费力都相对较低，周边居民的消费意识尚需引导,。,劣势,五,劣势四,劣势,六,由于室外步行街属于销售物业，导致门店品牌档次较低，换店率较高，经常可以看到空置店面，人流量稀少。,万达广场现与万宝商圈和中亭街商圈形成台江区“三国鼎立“之势，需经过较长时间改变原有人群的消费习惯。,七、劣势分析,30,一、商业体量庞大、商业模式滞后,八、总结,东街商圈：受地铁的影响，已经对东街口一带造成了极大影响，人气已渐减少，开始出现了倒退、没落的现象。,福州的商业虽然在发展，但整体上还是比较落后，所以福州商业需要一个新的模式来冲击，此时万达广场以城市综合体的形式出现，相信会渐渐改变这种商业模式，逐渐改变消费者的习惯，以此提高整个城市的消费水平，刺激不同业态的发展。,中亭街商圈：生态分布不尽合理，良莠不分，品牌档次渐减低。,万宝商圈：处西二环地段，交通拥挤，特别是高峰期，都有出现过瘫痪的现象。,31,