2023房地产市场总结与2024展望.pdf

2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -1-2 2023023 房地产市场总结与房地产市场总结与 2 2024024 展望展望 20232023 总结：曲折、分化、转型总结：曲折、分化、转型.2 一、一、宏观环境：优化政策仍在宏观环境：优化政策仍在“续航续航”，市场修复任重道远，市场修复任重道远.2（一）政策面：政策力度“前稳后松”，“供求变化”成指向标.2（二）基本面：销售复苏缓慢、资金压力犹存，基本面依旧疲弱.7 二、二、市场：整体修复低于预期，二手房销售好于新房市场：整体修复低于预期，二手房销售好于新房.10（一）新房：供需两弱，一线城市韧性凸显.10（二）二手房：供“快”需“慢”矛盾凸显，“以价换量”现象显现.14 三、三、土地：供需两端缩量未改，总体延续低温态势土地：供需两端缩量未改，总体延续低温态势.18（一）供需规模连续 3 年下滑，土地价格上升.18（三）总体成交热度改善有限，溢价率底部修复，一线城市热度领先.21（四）限地价取消后溢价率出现回升态势，城市间分化明显.23（五）房企拿地格局未变节奏改变，国央企进，城投、民企退.25 四、四、企业：销售承压、融资偏紧，分化犹存企业：销售承压、融资偏紧，分化犹存.26（一）销售：总体销售持续承压，国央企抗压能力相对突出.26（二）融资：境内发债稳中趋紧，国央企融资优势明显.28（三）违约：票据违约新增势头缓于去年，债务违约风险尚存.29 2024 展望：变革、探索、新生展望：变革、探索、新生.31 一、一、政策趋势：“先立后破”适应新供求关系，三大工程落地.31 二、基本面预判:新开工、开发投资，到位资金降幅收窄，大概率温和改善.32 三、成交趋势：二手房成交走高，新房受制于交付风险大概率成交低位徘徊.33 四、房价趋势：2024 年新房房价结构性上升，二手房房价继续承压.35 五、市场情绪有望回升至观望区间中位，居民杠杆买房比重提升.37 2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -2-20232023 总结：曲折总结：曲折、分化分化、转型转型 一、一、宏观环境：优化政策仍在“续航”，市场修复任重道远宏观环境：优化政策仍在“续航”，市场修复任重道远 （一）政策面：政策力度“前稳后松”，“供求变化”成指向标20232023 中央政策整体延续宽松基调，“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度大中央政策整体延续宽松基调，“增信心、防风险、促转型”为主线，政策力度大致呈现“前稳后松”特征，致呈现“前稳后松”特征，7 72424 中央政治局会议为分水岭。中央政治局会议为分水岭。首先，在 7 月 24 日中央政治局会议之前，政策调整主要围绕“稳”字松动或“保守型”发声并无实质性重磅刺激，央行、住建部等多部委以及多项会议针对房地产市场的表态大致相同，因城施策，支持好刚性和改善性住房需求，做好“三保”工作等为高频内容。自 724 中央政治局会议“供求关系发生重大变化”成为政策新的指向标以来，支持声势逐渐壮大，供需两端齐发力，“先立后破”助力构建房地产发展新模式。需求端，降首付比例、下调二套房贷利率、“认房不认贷”、取消“限地价”等政策接连落地，将全年松绑基调推向高潮，释放了强烈的积极信号；供给端，11 月以来，央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，纾解房企资金压力，化解房地产市场债务风险，促进金融与房地产良性循环。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -3-除上述所提的“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”外，“三大工程”“三大工程”亦是今年中央首次提出的“关键词”，并且在中央政治局会议、中央金融工作会议等多项重要会议中被多次提及。所谓“三大工程”指的是城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施。加快推进保障性住房建设，优化住房供应结构，将有效解决外来人口、新青年等群体住房难、住房贵等问题；推进“平急两用”公共基础设施建设，将解决居民对居住安全、便利等住房配套设施的需求；城中村改造是改善民生、提升居住品质、改善城市面貌的重要一步，是城市发展和进化的重要过程。日前住建部表示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分为拆除新建、经常性整治提升和介于两者之间的拆整结合三种模式推进实施，与此前棚户区改造大规模拆除重建不同，意味着城市更新再上新台阶。“三大工程”既 2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -4-是市场发展需求催生下的产物，也是加快建立房地产发展新模式的重要突破点，为市场稳增长提供新的动力。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -5-地方政策的松绑整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征，重点一二线城市成为提振地方政策的松绑整体呈现“前稳后强”的阶段性发力特征，重点一二线城市成为提振市场的关键力量。市场的关键力量。从 2023 年地方政策调整来看，紧跟中央政策的步伐，全年松绑力度高于去年，下半年“爆发性”更强。根据根据诸葛诸葛数据研究中心统计，截止至数据研究中心统计，截止至 1212 月月 2222 日，地方松日，地方松绑政策出台达绑政策出台达 773773 次，较去年增加次，较去年增加 160160 余次，覆盖城市超余次，覆盖城市超 340340 个，个，9 9 月出台次数达去年以月出台次数达去年以来峰值，单月出台超来峰值，单月出台超 140140 次。次。政策调整方向主要包括优化公积金贷款政策、实行购房补贴、“认房不认贷”、放松限购限售等，并且优化公积金政策及购房补贴仍为高频手段。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -6-整体来看，地方政策调整大致分为四个阶段。第一阶段为第一阶段为 1 1-4 4 月份，以杭州、合肥等月份，以杭州、合肥等重点二线以及盐城、株洲、连云港等三四线城市为主，重点二线以及盐城、株洲、连云港等三四线城市为主，政策松绑力度在去年末的基础上稳步发力，政策调整上以优化调整公积金贷款政策为主，主要涉及提高公积金最高可贷额度以及降低公积金贷款首二套首付比例；同时限购政策也有局部松动，主要集中在重点二线城市，且松绑力度较小。第二阶段为第二阶段为 5 5-7 7 月份，主要以南昌、唐山等弱二线及三四线城市为主，月份，主要以南昌、唐山等弱二线及三四线城市为主，政策松绑频次和力度较上一阶段减弱，“持续性不足”特征暴露，政策调整上，优化调整公积金贷款政策和实行购房补贴仍为主要手段，其中，购房补贴中针对高层次人才的补贴力度上升；推行二手房“带押过户”举措增加明显。第三阶段为第三阶段为 8 8-1010 月份，重点一二线城市担当此轮政策松绑主力军，月份，重点一二线城市担当此轮政策松绑主力军，政策端加速发力，松绑力度达到高峰，利好信号强烈，除购房补贴、提高公积金最高可贷额度 2 项高频举措外，本阶段“认房不认贷”加速落地，其中一线城市全面落地短期内促进市场大幅升温，同时，限购松绑力度也较此前出现了明显的提高，且青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购。第四阶段为第四阶段为 1111 月份以后，以重点二线及三四线城市为主，“京沪”松绑重磅来袭，月份以后，以重点二线及三四线城市为主，“京沪”松绑重磅来袭，这一阶段政策松绑频次较上一阶段有所减少，政策调整上以“补”为主，购房补贴成为主要手段。除此之外，12 月还出现了两个重磅调整，继 12 日中央政治局会议后，14 日京沪两城迅速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、下调房贷利率、放宽普宅认定标准等，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的积极回升。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -7-（二）基本面：销售复苏缓慢、资金压力犹存，基本面依旧疲弱 销售指标持续下行，商品房销售额创近七年同期新低。销售指标持续下行，商品房销售额创近七年同期新低。2023 年，商品房销售继续走弱，楼市仍在承压，前 11 月累计销售额创自 2017 年以来的同期新低，销售面积创自 2013 年以来的同期新低。根据国家统计局数据显示，根据国家统计局数据显示，20232023 年年 1 1-1111 月，全国商品房销售面积为月，全国商品房销售面积为100508.71100508.71 万，与去年同期相比下降万，与去年同期相比下降 8%8%；商品房销售金额为；商品房销售金额为 105317.79105317.79 亿元，较去年同亿元，较去年同期下降期下降 5.2%5.2%。今年以来，中央及地方政策工具箱持续施力，但需求端仍然较弱，销售恢复缓慢，不及预期。一方面，就业情况改善缓慢，居民收入预期降低，住房消费力不足；另一方面，房企信用危机持续蔓延，购房者观望情绪犹存，需求释放减弱，销售端表现失力。从年内月度走势来看，“前高后低”特征明显，在前期积压购房需求集中释放的带动下，一季度销售端高位开场，3 月单月销售额达年内高峰；随着购房需求释放殆尽以及政策松绑持续力不足，进入二季度以来，销售业绩逐季度下滑。1111 月单月销售趋稳，商品房销售月单月销售趋稳，商品房销售面积面积 7930.177930.17 万，环比小幅上升万，环比小幅上升 2.02%2.02%；商品房销售金额；商品房销售金额 8156.948156.94 亿元，环比微升亿元，环比微升 0.82%0.82%，但销售指标仍远不及去年同期水平，楼市复苏仍在承压。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -8-开发投资增速持续走弱，“保交楼”推动强竣工。开发投资增速持续走弱，“保交楼”推动强竣工。开发投资自 2022 年 4 月份进入负增长时期，至今已维持 19 个月；同时，自今年 2 月开始，开发投资累计降幅连续 9 个月扩大，房企投资信心仍然较弱。数据显示，20232023 年年 1 1-1111 月全国房地产开发投资月全国房地产开发投资 104045104045 亿元，亿元，同比下降同比下降 9.4%9.4%，降幅较上月扩大，降幅较上月扩大 0.10.1 个百分点。个百分点。究其原因，一方面，今年市场经济整体增速放缓，房地产市场复苏也较为缓慢，市场各主体对房地产行业的投资持谨慎态度；另一方面，市场供求变化或许也是导致房地产开发投资下降的原因之一，目前，购房需求释放不足，房企开工施工意愿不足，开发投资增速低位徘徊。从新开工、施工、竣工来看，受新房销售乏力、房企现金流不足的影响，新开工、施工意愿持续偏弱；而在保交楼的政策基调下，房企竣工意愿较强，房屋竣工表现改善突出，竣工增速实现较为强劲的正增长态势。根据国家统计局数据，20232023 年年 1 1-1111 月新开工面积月新开工面积同比降幅最大，为同比降幅最大，为 21.2%21.2%；施工面积同比下降；施工面积同比下降 7.2%7.2%，竣工面积同比上升，竣工面积同比上升 17.9%17.9%。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -9-行业资金压力仍未缓解，“促销售、抓回款”是关键。行业资金压力仍未缓解，“促销售、抓回款”是关键。根据国家统计局数据显示，20232023年年1 1-1111月份，房地产开发企业到位资金月份，房地产开发企业到位资金117044117044亿元，同比下降亿元，同比下降13.4%13.4%，跌幅收窄，跌幅收窄0.40.4个百分点。个百分点。今年 11 月以来央行频发声一视同仁支持房企合理融资需求，提出“三个不低于”，金融支持房地产政策再度发力，效用略显，到位资金累计同比跌幅连续 6 个月扩大后收窄。但从整体来看，受到销售端拖累，房企到位资金并未全面改善，房地产到位资金连续 21 个月累计同比下滑，销售回款是是房企重要的资金来源，“抓回款”仍是重要任务。从各渠道资金看，根据国家统计局数据显示，20232023 年年 1 1-1111 月份，房地产开发企业到月份，房地产开发企业到位资金中，国内贷款下降位资金中，国内贷款下降 9.8%9.8%，利用外资下降，利用外资下降 35.1%35.1%，自筹资金下降，自筹资金下降 20.3%20.3%，定金及预收，定金及预收款下降款下降 10.9%10.9%，个人按揭贷款下降，个人按揭贷款下降 8.1%8.1%。国内贷款、利用外资和自筹资金累计同比降幅呈现收窄态势，而且自筹资金已连续收窄 5 个月，侧面反映出在房地产金融及信贷政策支持力度加大下，市场信心提振，房企存量股东或新增股东的增资举措增加，自筹资金方面有所改善。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -10-二、二、市场：整体修复低于预期，二手房销售好于新房市场：整体修复低于预期，二手房销售好于新房 （一）新房：供需两弱，一线城市韧性凸显（1）整体量落价稳，下半年热度不及上半年 新房市场“前高后低”，复苏持续性不足。新房市场“前高后低”，复苏持续性不足。2023 年，新房成交热度低于去年同期，成交规模继续下探。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023 年年 1 1-1111 月监测月监测 6060 城新房成城新房成交交 24241.824241.8 万，较去年同期下降万，较去年同期下降 6.1%6.1%。从逐月成交走势来看，基本上呈现“先升后降企稳”的态势，一季度在前期积压的购房需求集中释放下，新房成交量加速攀升，3 月份到达全年峰值，为 3393.4 万，环比上涨 27.2%，同比上涨 39%。进入二季度，随着需求消耗殆尽及政策助力持续性减弱，新房成交自 4 月起连续 5 个月下滑，8 月成交降至年内低谷，为 1744.4 万，同环比双降；“金九银十”如期而至，成交“二连升”但成交规模远不及以往同期；进入 11 月，新房市场成交出现“退热”现象，成交规模小幅回落。整体来看，尽管今年政策端持续放松，利好信号频出，但对需求端的刺激时效性较弱，行业信心恢复缓慢，市场修复低于预期。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -11-（注：监测重点 60 城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山、珠海、南通、昆山、廊坊、呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆，下同）新房价格稳步上升，上半年价格水平高于下半年。新房价格稳步上升，上半年价格水平高于下半年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022023 3 年年 1 1-1111 月重点月重点 6060 城新房成交均价为城新房成交均价为 1818239239 元元/，同比上涨，同比上涨 3 3%，涨幅较去年收，涨幅较去年收窄窄 1.81.8 个百分点。个百分点。新房成交价格同比连续 7 年收窄，企稳态势凸显。从月度价格走势来看，上半年价格水平及增长势头均高于下半年，主要系上半年新房成交动力相对较足，改善需求加速释放，价格结构性上扬；下半年成交持续性减弱，以及房企打折促销行为增加，似乎进入“以价换量”通道，成交均价波动下行，11 月单月成交价格降至除今年 2 月以外的低谷。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -12-供应供应力度一般，力度一般，库存消化偏慢库存消化偏慢。2023 年新房整体供应力度略有减弱，集中“爆发”式供应现象偏多。1、2 月批准上市面积低位开场，3 月份迎来首个“爆发”点，单月批准上市面积达年内高峰；4、5 月份连续下滑，6 月供应再度显著增加，单月批准上市面积达年内第二高位；进入三季度，供应走势与前两季度一样，7、8 月降，9 月放量加码；进入四季度，10月供应再度下滑，11月低位微升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023年年1 1-1111 月重点城市批准上市面积为月重点城市批准上市面积为 12810.612810.6 万，较去年同期万，较去年同期下降下降 9.49.4%。不排除是受成交复苏缓慢的影响，房企推盘或趋于谨慎。从库存来看，截止至截止至 20232023 年年 1111 月，重点城市库存面积为月，重点城市库存面积为 21477.8921477.89 万，环比万，环比持平持平，同比下降同比下降 9.69.6%，去化周期约，去化周期约 1 16 6.4.4 个月。个月。年内来看，一季度去化态势强劲，加之供应量处于较低位，带动整体库存量回落，去库存取得了一定的效果，但进入二季度以来，在去化动力下降，供应阶段性大幅放量的情况下，库存消化放缓，整体仍然在历史中高位徘徊。（批准上市面积重点 30 城包括北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、廊坊、无锡、常熟、衡水、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海；库存 25 城包括北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长沙、长春、郑州、重庆、昆山、常熟、湖州、江阴、芜湖、张家港）（2）一线城市“独升”显韧性，西安、成都等重点城市点状复苏 一线城市成交“独升”显韧性，二线、三四线面临下行压力一线城市成交“独升”显韧性，二线、三四线面临下行压力。从重点监测 60 城来看，20232023 年年 1 1-1111 月，一线城市成交同比月，一线城市成交同比小幅上升小幅上升 2 2%，二线城市同比，二线城市同比下降下降 5.55.5%，三四线城市同，三四线城市同比比下降下降 13.913.9%。从同比走势来看，各等级城市成交同比于 2 月份全部转正，二线和三四线城市自 3 月份开始升幅呈现收窄迹象，一线城市需求最为坚挺，不仅保持着最高的涨幅，2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -13-至 5 月份同比涨幅才略有收窄。进入 6 月份，各等级城市成交同比全线转入下行通道，到11 月份，三四线城市成交同比跌幅已经扩大至 37.2%，一线城市 16.2%，二线城市最小为10.4%。从环比来看，2 月份各等级城市环比全部转正，3 月一线城市涨势继续扩大，二线和三四线涨幅收窄；4 月回暖持续性不足，各等级城市成交全部转降；5 月在二线热点城市担当起政策松绑调控主力军下，环比独升，一线、三四线延续下行态势。进入下半年，成交震荡分化，各等级城市环比波动明显，一线城市在6月、9月呈上升态势，二线城市在限购政策密集松绑潮下，8-10月期间成交稳健上行，进入11月，成交全线转弱，三四线城市成交下行压力最为明显，单月环比跌幅最大为 17.9%，其次为二线下跌 7.4%，一线跌幅最小为3.7%。城市呈点状复苏，城市呈点状复苏，热点一二线城市复苏回稳效果较为明显热点一二线城市复苏回稳效果较为明显。根据重点城市成交特征，现分为五类：局部遇冷、两端发力、阶段性发力、后劲不足、持续低温。成交总体呈现上成交总体呈现上涨态势的城市主要覆盖于局部遇冷、两端发力、阶段性发力三个特征中，重点一二线城市涨态势的城市主要覆盖于局部遇冷、两端发力、阶段性发力三个特征中，重点一二线城市居多。居多。其中，局部遇冷城市包括西安、成都、珠海，3 城成交均在第三季度短暂遇冷，其他三个季度均保持较为稳健的增长态势，拉动前 11 月成交规模赶超去年同期；两端发力型城市主要表现为第一、四季度成交增势强劲，二、三季度增长动力则相对不足，除南京累计成交下降外，天津、南宁等 6 个城市前 11 月成交同比均呈平稳或上涨态势；阶段性发力型城市主要表现为复苏和滞缓时期基本参半，这类城市整体成交涨势基本趋稳。后劲不足型城市整体成交规模基本难逃下滑局面，6 个城市中除一线上海韧性突出、成交微升外，其余城市均呈下滑态势；此外，今年以来，成交持续低温的城市以部分弱二 2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -14-线及三四线城市为主，如肇庆沈阳、舟山等，累计成交同比降幅均超 20%。（二）二手房：供“快”需“慢”矛盾凸显，“以价换量”现象显现（1）二手房成交显韧性，整体表现好于去年同期 二手房总体成交赶超去年同期，月度呈现“脉冲式”复苏态势。二手房总体成交赶超去年同期，月度呈现“脉冲式”复苏态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023 年年 1 1-1111 月重点月重点 1010 城二手住宅成交城二手住宅成交 908826908826 套，较去年同期上涨套，较去年同期上涨26.45%26.45%。今年前 11 月二手房市场表现好于去年同期，韧性凸显，其中一季度和三季度发力相对明显。首先，在前期积压的购房需求加速释放以及政策延续宽松态势下，2、3 月成交走高；进入 4 月份，由于积压需求消耗殆尽以及政策持续性减弱，成交复苏放缓，成交量连续下滑 4 个月；自 8 月份起二手房成交迎来了持续上升态势，主要是受当期“认房不认贷”、取消限购等实质性利好政策的接连出台，刺激了一批购房需求的释放。此外，由于新房更容易出现信用风险及交付风险，政策实施二手房成交表现好于新房。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -15-（注：监测重点 10 城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）青岛、成都涨势强劲，青岛、成都涨势强劲，4 4 个一线城市“稳健型”上升，厦门成交失速下降。个一线城市“稳健型”上升，厦门成交失速下降。分城市来看，青岛涨势领先，同比上涨 51.6%，今年以来，青岛政策松绑力度明显提升，且涉及面广，包括全面放松限购限售、执行“认房不认贷”、施行公积金贷款“一人购房全家帮”等，对提升购房者入市积极性意义重大；成都紧随其后，较去年同期上涨 47.9%，今年以来成都楼市整体表现突出，“量升价稳”特征显著；苏州、杭州、南京这三个热点二线城市也表现不俗，二手房成交呈现快速修复趋势。除此之外，北上广深 4 个一线城市全员稳健上升，韧性特征凸显，其中广深增速大于京沪。另外，厦门由于二、三季度等多阶段发力不足，成交整体失速下滑。从环比走势来看，各城市从 2 月份开始全部呈现上升态势，其中杭州、上海成交环比 2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -16-翻倍，3月全员维持涨势；进入4月份，除广州外，其余城市全部转降，强复苏行情戛然而止，市场迈入缓慢的修复周期。5 月份全员成交进入下行通道，6 月份成交继续下探，7 月除青岛止落回升外，其余城市均保持下降态势；进入 8、9 月份，在一线城市全面落地“认房不认贷”下，北上深 3 城成交率先转升，进入 10 月份，除京沪集中释放需求后复苏短暂放缓外，多数城市迈入上行阶段，11 月重现全员向好局面二手房挂牌二手房挂牌量量攀升攀升，供应增速明显大于需求，供应增速明显大于需求。不同于成交端的热度回落，重点城市二手房挂牌量大致一路走高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023 年年 1111 月，重点月，重点 1010城二手房挂牌量环比上涨城二手房挂牌量环比上涨 5 5%，同比上涨，同比上涨 75.775.7%。今年以来，受到个税退减优惠、“认房不认贷”、“以旧换新”等政策的刺激，挂牌积极性增强。而从挂牌量与成交量的比值来看，比值加速高企，挂牌增速明显高于需求，供需矛盾凸显。（注：监测重点 10 城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -17-（2）二手房价格“前稳后跌”，下行压力渐显 百城二手住宅均价百城二手住宅均价“前稳后跌”“前稳后跌”，下行压力，下行压力持续蔓延持续蔓延。进入 2023 年，购房需求释放“先快后慢”，而二手房供应量持续攀升，供需双方价格博弈加剧，房价下行压力逐渐突出。根据数据显示，1、2 月份百城房价呈现稳中微升态势，3 月房价进入持续下行通道，至20232023 年年 1111 月，百城二手住宅价格为月，百城二手住宅价格为 1523115231 元元/，环比下降环比下降 0.63%0.63%，同比下降，同比下降 2.86%2.86%。分季度来看，一季度跟随市场复苏步伐，百城房价稳步回升，累积上涨 0.08%；二季度复苏的持续性开始显露不足，房价止升转降，累计下降 0.85%；三、四季度下行趋势加重，降幅均超 0.9%。一线城市房价坚挺，二线一线城市房价坚挺，二线、三四线房价上涨动力不足。三四线房价上涨动力不足。分等级城市来看，20232023 年年 1 1-1111月月一线城市二手住宅市场均价累积上涨一线城市二手住宅市场均价累积上涨4.414.41%，二线城市累积下降，二线城市累积下降4.154.15%，跌幅最大；跌幅最大；三四三四线累积下降线累积下降 4.014.01%。一线城市凭借较为稳定的市场需求等，房价具备一定的上涨动力；与此同时，二线城市的分化在持续，部分热点城市房价维持上涨行情，而其他多数城市上涨动力不足，如长春、沈阳等，拖累二线整体价格下行；三四线城市的市场复苏总体偏弱，房价缺乏增长动力。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -18-（3）二手房成交比重升至 6 成，存量房逐渐担当成交主力 20232023 年重点城市二手房成交占比升至近年重点城市二手房成交占比升至近 6 6 成，“存量变增量”。成，“存量变增量”。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2022023 3 年年 1 1-1111 月重点月重点 1010 城城二手房成交占比二手房成交占比 59.6%59.6%，创近，创近 4 4 年新高。年新高。2023 年二手房分流新房市场的现象持续凸显，二手房对新房形成一定的供应替代，成交比重进一步上升，“存量房”逐渐稳住成交主力的地位。（注：监测重点 10 城为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）三、三、土地：供需两端缩量未改，总体延续低温态势土地：供需两端缩量未改，总体延续低温态势 （一）供需规模连续 3 年下滑，土地价格上升 20232023 土地市场供需两弱，“量缩质提”。土地市场供需两弱，“量缩质提”。2023 年多城计划减少供地量，“少量多次”供地模式全面铺开，土地市场供需节奏再度生变。一方面，供应减少不排除与房地产市场去 2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -19-化缓慢有关，消化存量土地库存似乎成为了主要任务；另一方面，成交下降主要系房企资金压力仍然较大，各方面投资成本有所压缩。不过，在不少城市持续推出优质地块的带动下，成交楼面价强势上行，创历史同期价格新高。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023 年全国年全国 3 30000 城土地供应规划建筑面积为城土地供应规划建筑面积为 78993.6478993.64 万，成交规划建筑面积万，成交规划建筑面积 60031.9360031.93万，较去年同期分别下降万，较去年同期分别下降 20.11%20.11%、25.11%25.11%；成交楼面价为；成交楼面价为 47224722 元元/，同比上涨，同比上涨 6.76%6.76%。备注：2023 年数据统计时间截止至 12 月 22 日，下同。“前低后高”特征显现，“前低后高”特征显现，1111 月供应集中放量，月供应集中放量，1212 月成交“翘尾”收官。月成交“翘尾”收官。从月度数据来看，今年以来，土地供需两端持续呈现“前低后高”的走势，与往年类似。供应方面，1月低位开场，自 2 月起土地供应量连续 5 个月稳步上升，7 月转转降；自 8 月起供应量再度上演“四连升”，至 11 月，在多城集中放量的情况下，土地市场整体供应规模翻倍增长，单月供应量创近三年来月度供应新高，12 月高位回落。成交方面，四季度成交动力明显大于前三季度，成交规模于 12 月达年内高峰，但相较去年同期仍有 2 成左右的降幅。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -20-重点一二线城市土地收金出众，杭州、北京超重点一二线城市土地收金出众，杭州、北京超 18001800 亿元领跑全国。亿元领跑全国。首先，受供应及房企拿地延续谨慎态度的影响，2023 年土地市场整体收金规模呈现下滑态势，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023 年全国年全国 300300 城土地成交金额为城土地成交金额为 28012.2628012.26 亿元，较去年同期亿元，较去年同期下降下降 19.94%19.94%。从城市来看，重点一二线城市土地收金相对出众。其中，杭州以 1879 亿元位居全国土地出让金首位，自 2 月份杭州开启 2023 首轮土拍后，每月均有拍地活动，而且12月12日杭州土拍首次实行自由竞价，热度重回一季度水平，在较为紧凑的供地节奏与较高的拿地热度下，杭州2023年土地收金仍然保持乐观。北京紧随其后，2023年土地收金约1836 亿元，今年北京也开启了“少量多次”的供地模式，除 6 月密集成交21宗外，其余月份月均成交 4 宗，但在普遍供应高价优质地的拉动下，全年收金不俗。成都、苏州、广州、南京 4 个热点一二线城市收金表现也较为可观，2023 年土地出让金均达到 1100 亿元以上。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -21-（三）总体成交热度改善有限，溢价率底部修复，一线城市热度领先 20232023 土地成交整体热度提升有限，溢价率小幅回升仍处底部修复阶段，流拍率延续降土地成交整体热度提升有限，溢价率小幅回升仍处底部修复阶段，流拍率延续降势。势。2023 年，土地市场整体热度改善略低于预期，热度回升速度较为缓慢，在部分城市或个别优质地块激烈竞争的带动下，整体溢价率略微回升，仍处于底部修复阶段。根据诸葛数据研究中心数据显示，20232023 年全国年全国 300300 城土地市场平均成交溢价率为城土地市场平均成交溢价率为 4.51%4.51%，较去年上，较去年上升升 1.371.37 个百分点，明显低于个百分点，明显低于 20212021 年以前的溢价水平；年以前的溢价水平；从年内各月来看，溢价率上升局势主要集中在一季度，5 月份之后溢价水平基本呈现稳步下探态势。与此同时，在供地节奏错峰放缓以及整体供地质量持续提升的背景下，土地市场流拍现象得到了持续性改善，但当前流拍率仍处于历史高位水平整体改善空间仍然较大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，20232023 年全国年全国 300300 城土地流拍率为城土地流拍率为 14.67%14.67%，较去年下降，较去年下降6.446.44 个百分点。个百分点。从年内各月来看，流拍率改善局势较为波动，其中，首月流拍率为年内最高，达 22.64%，5 月份流拍率降至年内最低水平为 11.72%。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -22-一二线城市整体溢价率略高于三四线，三四线城市“低溢价高流拍”并存的特征仍在。一二线城市整体溢价率略高于三四线，三四线城市“低溢价高流拍”并存的特征仍在。分等级城市来看，由于今年房地产市场恢复缓慢，重点一二线城市的布局优势明显，房企青睐度相对较高，带动一二线整体热度及流拍现象略好于三四线。数据显示，20232023 年一线年一线城市溢价率最大，为城市溢价率最大，为 6.6%6.6%，二线其次，为，二线其次，为 4.5%4.5%，三四线最小为，三四线最小为 3.9%3.9%，且各等级城市溢价率较去年全线回升，一二线涨幅略微靠前。同时，一二线整体流拍率也明显低于三四线，一二线整体流拍率也明显低于三四线，分别为一线分别为一线 3.1%3.1%、二线、二线 9.9%9.9%、三四线、三四线 17.4%17.4%。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -23-（四）限地价取消后溢价率出现回升态势，城市间分化明显 取消“限地价”后，土拍整体热度显现回升态势。取消“限地价”后，土拍整体热度显现回升态势。自 9 月末消息称自然资源部建议取消土地地价限制以来，多地积极跟进，据诸葛数据研究中心不完全统计，截止目前，22 城中有 18 城取消土拍地价上限，宁波将溢价率上限由 15%上调至 30%，北京、上海、深圳仍然延用限地价规则。取消地价上限意味着给予了房企更多的自主权和利润空间，对提振市场情绪、拉动土拍热度具有一定的积极影响。在多数城市集中取消地价上限的带动下，11 月土地热度小幅提升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，政策调整前的4-10月，22城土拍溢价率基本呈持续下行态势，而在多城集中取消限地价后，11 月 22 城土拍溢价率提升至 6.15%，较 10 月上升 1.68 个百分点，较 1-10 月提升 0.8 个百分点，11 月单月溢价率处于近两年中高位水平。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -24-城市热度分化犹存，部分热点二线城市短暂回温明显。城市热度分化犹存，部分热点二线城市短暂回温明显。从城市来看，取消土地限价后，合肥、济南、杭州、成都等城市核心地块竞争激烈，其中，合肥 11 月溢价率高达 25%，较1-10 月上升 12 个百分点，10 月 12 日合肥发布土拍新政，取消地价上限，11 月 2 日及 20日的两场土拍热度均不低，其中滨湖区 BK202305 号、包河区 BH202310 号地块均吸引了 10余家房企参与，两宗地块成交溢价率均超 30%；济南 11 月溢价率高达 12%，较 1-10 月上升10 个百分点。此外，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地也取消了地价上限的限制，但普遍平淡成交。整体来看，土拍成交热度分化犹存，核心城市优质地块更受追捧，非核心地块多以底价成交。2022023 3 总结总结&2022024 4 展望展望 地址：北京市朝阳区德元九和大厦 501 商务邮箱 -25-（五）房企拿地格局未变节奏改变，国央企进，城投、民企退 20232023 房企拿地格局未变，节奏发生改变，国央企扩储步伐加快，城投、民企退。房企拿地格局未变，节奏发生改变，国央企扩储步伐加快，城投、民企退。2020年以前，民营房企一直是土地市场的拿地主力，随后由于 2021 年第二批次拍地规则大幅收紧加之“三道红线”高压施力下，民营房企拿地步伐明显放缓，与此同时，地方城投平台崭露头角。2022 年以来，房地产市场下行局势持续蔓延，民营房企继续受困于资金压力，地方城投先于2022年担当起了拿地主力，随后迫于地方债务压力等，2023年城投