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2025年业主临时公约（示范文本）与物业服务规范

业主临时公约
根据《中华人民共和国民法典》及其他相关法律法规，为维护本物业管理区域（以下简称“本区域”）的公共秩序，保障全体业主的共同利益，促进社区和谐，全体业主经充分协商，达成如下公约，以资共同遵守。
第一条 总则
一、 本公约由本区域全体业主共同制定和遵守，是业主在本区域居住、使用相关物业时应当遵循的行为规范。
二、 本公约适用于本区域内的所有业主、物业使用人及其他相关权利人。物业使用人应当遵守本公约关于其权利义务的规定，并接受业主和物业服务企业的监督。
三、 本公约对全体业主具有约束力。业主违反本公约约定的，应承担相应的责任。违约责任的承担方式可包括但不限于：批评教育、制止、恢复原状、赔偿损失等。具体处理由业主委员会或物业服务企业根据情况决定，也可依法向有关行政管理部门投诉或通过法律途径解决。
四、 本公约旨在为首次业主大会的成立和后续管理规约的制定奠定基础。本公约的效力将根据业主大会的决定而调整，业主大会成立后制定的管理规约与本公约不一致的，以管理规约为准。
第二条 业主的权利与义务
一、 业主享有下列权利：
（一） 按照规定分摊取得房屋专有部分以外的共用部位、共用设施设备的所有权或使用权；
（二） 按照物业服务合同或相关约定，接受物业服务企业提供的服务；
（三） 参与本区域物业管理活动的决策，如参与业主大会会议，提出建议、意见和诉求；
（四） 对物业服务企业的工作进行监督，对共用部位、共用设施设备的使用、收益进行监督；
（五） 法律法规规定的其他权利。
二、 业主应履行下列义务：
（一） 遵守国家法律法规、社会公德、社区管理规约（若有）及本公约的各项规定；
（二） 按时足额缴纳物业服务费、专项维修资金（若适用）、水电燃气等费用及其他应分摊的费用；
（三） 爱护并合理使用房屋专有部分和共用的设施设备、场地等；
（四） 自觉维护本区域的公共秩序和环境卫生，不得有高空抛物、制造超分贝噪音、随意丢弃垃圾、违规饲养宠物（具体规定见本公约相关条款）、占用消防通道、违章搭建、破坏绿化等损害公共利益或他人合法权益的行为；
（五） 按照规定配合物业服务企业进行物业管理活动，如装修房屋需遵守相关管理规定、及时提供相关信息等；
（六） 法律法规规定的其他义务。
第三条 社区管理规则
一、 全体业主应共同维护本区域的公共秩序，自觉遵守以下规定：
（一） 业主及物业使用人应文明饲养宠物，不得在禁止饲养宠物的区域饲养，不得在允许饲养的区域噪音扰民或任由宠物损坏公共设施、污染环境。具体宠物饲养管理规定由业主大会或物业服务企业另行制定。
（二） 业主及物业使用人应规范停放车辆不得在消防通道、绿地、人行道、公共门厅等禁止停放区域停放车辆。物业服务企业有权对违规停放车辆进行劝阻、疏导或采取必要措施（如拍照记录、通知交警等）。
（三） 业主及物业使用人应控制房屋装修时间，不得在规定禁止的时间段内进行产生噪音的装修活动。装修期间应采取措施防止噪音、粉尘、废弃物扰民，并及时清运装修垃圾。
（四） 业主及物业使用人不得在楼道、消防通道、安全出口等公共区域堆放杂物、停放车辆或从事其他妨碍通行的行为。
（五） 业主及物业使用人不得在公共区域吸烟或露天焚烧物品。
（六） 业主及物业使用人应节约用水、用电、用气，并配合相关部门进行抄表、维修等工作。
（七） 禁止利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动，除非经业主大会同意。
（八） 禁止任何单位和个人损害公共设施设备，不得擅自改变其用途或结构。
（九） 爱护公共环境卫生，不随地吐痰、乱扔垃圾，配合垃圾分类投放。
（十） 邻里之间应相互尊重，和睦相处，不得干扰他人正常生活。
二、 共用部位和共用设施设备的使用与管理：
（一） 业主及物业使用人应爱护并合理使用共用部位（如大堂、楼道、走廊、楼梯间、绿地、景观小品等）和共用设施设备（如电梯、供水供电系统、照明设施、消防设施、监控系统、门禁系统、排水系统等），不得擅自占用、改造、损坏。
（二） 业主需要对房屋专有部分进行改造、装饰装修时，应遵守相关管理规定，不得影响结构安全、危及公共安全，不得侵占公共空间或共用部位、共用设施设备。具体装修管理规定由物业服务企业依据法律法规及业主大会决议执行。
（三） 业主使用共用部位、共用设施设备应遵守其使用说明，不得擅自改变用途或进行危害其使用功能的活动。
（四） 物业服务企业负责共用部位、共用设施设备的日常管理和维护保养，确保其正常运行。业主应积极配合物业服务的相关工作。
第四条 业主大会的成立与临时公约的效力
一、 全体业主应积极参与本区域的业主大会筹备工作，支持业主大会的成立。业主大会的成立时间、条件和程序依照《中华人民共和国民法典》及相关法律法规执行。
二、 业主大会成立后，将依法选举产生业主委员会，并负责制定、修改本区域的管理规约，选聘或解聘物业服务企业，监督物业服务企业的服务活动。
三、 本临时公约在本区域首次业主大会成立前有效。业主大会成立后，本公约的效力将根据业主大会通过的管理规约进行调整。管理规约生效之日，本临时公约中与管理规约不一致的内容自动失效，但本公约中符合法律法规且未与管理规约冲突的关于业主基本义务和公共秩序维护的条款，在管理规约未明确规定前继续有效。
第五条 违约责任与争议解决
一、 业主违反本公约约定的，其他业主有权进行劝阻、制止，并可根据情况要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失。物业服务企业有权依据本公约及物业服务合同，对违反约定的行为进行劝告、制止，并可采取相应措施，必要时向业主委员会报告或依法寻求其他途径解决。
二、 因履行本公约发生争议的，当事人应首先通过协商解决；协商不成的，可以请求业主委员会或相关调解组织调解；调解不成的，任何一方均可依法向有关行政管理部门投诉，或向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第六条 附则
一、 本公约未尽事宜，依照国家法律法规、政策规定及本区域后续制定的管理规约执行。
二、 本公约由本区域全体业主共同参与制定，自全体业主签字或按照约定方式确认之日起生效。
三、 本公约的解释权属于全体业主。业主大会成立后，其解释权归业主委员会。
物业服务规范
为保障本物业管理区域全体业主的合法权益，维护良好的居住环境，依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》及相关法律法规、政策规定，以及业主临时公约和物业服务合同（若有）的约定，物业服务企业（以下简称“物业企业”）制定本物业服务规范，作为物业企业履行服务职责和业主享受服务、配合服务的依据。
一、 服务内容与标准
（一）基础服务
1. 公共区域清洁卫生：
* 公共楼道、大堂、电梯轿厢等每日清洁1-2次，保持整洁无污渍、无积尘、无杂物。
* 公共走廊、楼梯间地面保持清洁，定期进行吸尘和清扫。

* 公共卫生间保持清洁、干燥、无异味，定期消毒，确保洗手设施正常运行，补充卫生纸和洗手液。
* 垃圾收集点及周边保持清洁，每日及时清运垃圾，垃圾清运车不得在小区内喧哗扰民。
* 绿化带、景观区域保持整洁，及时清理落叶、杂物。
2. 公共秩序维护：
* 门岗实行24小时值班制度，对出入人员、车辆进行登记、引导和管理。
* 加强公共区域巡视，每日至少2次，重点时段加强巡逻，预防盗窃等安全事件。
* 配合相关部门维护小区交通秩序，引导车辆有序停放。
* 监控系统正常运行，对重点区域进行监控覆盖。
* 对违反本区域管理规约或本公约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或相关部门。
3. 绿化养护：
* 根据季节变化和植物生长情况，定期对绿植进行浇水、施肥、修剪、除草、病虫害防治等养护工作。
* 保持绿地整洁，及时清理绿地内的垃圾和杂物。
* 对景观小品、座椅等设施进行日常清洁和维护。
4. 共用设施设备运行与维护：
* 电梯：每日巡检，确保运行正常，定期清洁电梯轿厢及厅门，配合维保单位进行定期维护保养。
* 供水供电系统：保障正常供水供电，定期检查供水供电设备运行状况，发现故障及时报修。
* 消防设施：确保消防设施、器材完好有效，定期进行检查、测试和维护保养，保持消防通道畅通。
* 监控系统、门禁系统：确保正常运行，定期检查和维护。
* 其他共用设施设备（如排水系统、照明设施等）：定期检查，确保正常运行，发现损坏及时报修。
（二）特约服务（可选）
* 物业企业可根据业主需求提供家政服务、快递代收发、公共区域广告位经营等特约服务，具体服务内容、标准和收费方式由物业企业与业主协商确定，并另行签订协议。
（三）服务标准
* 物业服务的各项指标（如清洁度、绿化养护等级、维修响应时间等）应符合国家、行业或地方相关标准及物业服务合同约定的标准。
* 物业企业应定期对服务质量进行检查和评估，并根据评估结果持续改进服务。
二、 服务人员要求
（一）资质与培训
* 物业服务项目负责人（项目经理）应具备相应的职业资格证书。
* 所有物业服务人员应经过岗前培训，熟悉服务规范、操作流程和应急预案。
* 定期组织物业服务人员进行专业技能和服务礼仪培训，提升服务意识和能力。
* 特殊岗位人员（如电工、维修工等）应持证上岗。
（二）行为规范与职业道德
* 物业服务人员应着装整齐、佩戴工牌，仪容仪表符合规范要求。
* 服务态度热情、耐心、周到，使用文明用语，不得与业主发生争吵或冲突。
* 遵守职业道德，廉洁自律，不得利用职务之便谋取私利。
* 保守业主隐私，不得泄露业主个人信息。
* 服从管理，认真履行岗位职责。
三、 服务流程与规范
（一）日常运作流程
* 制定并执行详细的日常清洁、秩序维护、绿化养护、设施设备巡检、维修等作业计划。
* 建立服务记录制度，对各项服务工作和维修情况进行登记。
* 建立业主服务中心，提供咨询、投诉、建议等服务。
（二）应急处理预案
* 针对火灾、水浸、停电、电梯困人、群体性事件、突发公共卫生事件等突发事件，制定详细的应急预案，明确应急组织机构、职责分工、处置流程和联系方式。
* 定期组织应急演练，提高应急响应能力。
四、 业主配合事项
（一）信息提供
* 业主应及时向物业企业提供或更新个人及房屋相关信息，如联系方式、委托代理人信息、房屋使用性质变化等。
* 业主应配合物业企业进行房屋信息普查、物业服务需求调查等工作。
（二）费用缴纳
* 业主应按照规定和约定，按时足额缴纳物业服务费、专项维修资金（若适用）、水电燃气等费用及其他应分摊的费用。
* 对逾期未缴纳费用的业主，物业企业应进行催缴，并可根据法律法规及物业服务合同约定采取相应措施。
（三）行为遵守
* 业主应自觉遵守本区域的管理规约、本公约及本物业服务规范的相关规定。
* 配合物业企业开展各项物业管理活动，如装修管理、车辆停放管理、垃圾处理等。
* 发现共用部位、共用设施设备损坏或存在安全隐患时，应及时向物业企业报告。
五、 沟通与反馈机制
（一）沟通渠道
* 物业企业应设立业主服务中心，提供现场咨询服务。
* 公布物业服务热线电话、微信公众号、电子邮箱等线上沟通渠道。
* 设置意见箱或开通网上留言平台，方便业主反映问题和提出建议。
* 定期召开业主恳谈会或业主代表座谈会，听取业主意见。
（二）反馈处理
* 物业企业应指定专门部门或人员负责处理业主的咨询、投诉和建议。
* 对业主反映的问题，应认真登记、及时处理，并在规定时限内给予答复。
* 对合理的诉求，应积极采纳并落实。
* 对业主的投诉，应调查核实，依法依规进行处理。
六、 监督与考核
（一）内部监督
* 物业企业应建立健全内部质量管理体系，定期对服务质量进行检查和考核。
* 设立客服部、工程部等部门，负责服务质量的监督和管理工作。
* 对服务人员进行绩效考核，并将考核结果与薪酬待遇挂钩。
（二）外部监督
* 物业企业应接受业主委员会的监督，定期向业主委员会汇报工作，接受业主委员会的质询和监督。
* 配合政府相关行政管理部门的监督检查，对检查中发现的问题及时整改。
* 定期在社区公示物业服务报告、费用收支情况等，接受业主监督。
七、 附则
（一） 本物业服务规范由物业企业制定，并根据法律法规、政策规定、业主需求及服务实践的变化进行适时修订。
（二） 本物业服务规范是对物业企业服务行为的规范，也是业主享受物业服务、配合物业服务的依据。业主应配合物业企业按照本规范执行服务。
（三） 本物业服务规范未尽事宜，依照国家法律法规、政策规定及物业服务合同（若有）执行。