供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会.pdf

物竞天择，适者生存；世道必进，后胜于今供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会Contents目录Part 1.供求关系发生重大变化的背景Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响Part 3.2024年楼市趋势和投资机会P a r t 1.供 求 关 系 发 生 重 大 变 化 的 背 景当前中国房地产行业发展面临三大背景，第一、人口见顶，需求萎缩；第二、增量市场见顶，进入存量主导市场；第三、城镇存量住房过剩供求关系发生重大变化的三大背景背景1人口见顶、需求萎缩人口见顶、城镇化进程放缓，出生人口减少，需求逐步萎缩背景3城镇存量过剩城镇存量住房约5.5亿套，住宅总量过剩背景2增量市场见顶城镇户均约1.1套，增量见顶，将进入存量主导市场7.008.009.0010.0011.0012.0013.0014.0015.00200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023全国总人口15-64岁人口0500100015002000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023出生人口死亡人口当前中国面临总人口、劳动力人口、出生人口三大拐点，出生人口快速下跌、2023年仅出生902万人，死亡1110万人，已经出现死亡人口大于出生人口的“死亡交叉”。在年龄结构上，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱，需求结构转向改善化人口见顶：中国人口总量减少，新出生人口减少数据来源：国家统计局，同策研究院2021年全国常住人口峰值14.1亿人2013年全国劳动人口峰值10.1亿人2000-2023年全国总人口、15-64岁劳动人口数2021年死亡人口首次超过出生人口2000-2023年全国出生人口、死亡人口数2016年之后，全国出生人口快速下跌2000-2016年出生人口数相对平稳万人亿人全国七普和六普人口年龄结构-1.4E+08-90000000-400000001000000060000000110000000-1.4E+08-90000000-4000000010000000600000001100000000-4岁5-9岁10-14岁15-19岁20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40-44岁45-49岁50-54岁55-59岁60-64岁65-69岁70-74岁75-79岁80岁以上“六普”2010年“七普”2020年首次置业需求减少首次改善需求增加再次改善需求微降2.28亿1.67亿2.15亿2.23亿2.30亿2.07亿截至2023年，主要一二线城市城镇化水平均接近或超过80%，未来城镇化速度放缓，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间需求萎缩：一二线城市城镇化进程将结束城镇化率北京上海深圳广州杭州南京天津武汉成都大连厦门西安长沙宁波福州沈阳青岛南昌合肥郑州2007年84.586.8100.089.448.278.076.363.853.558.368.346.360.234.455.964.236.447.442.561.32008年84.987.5100.089.850.382.877.264.554.459.668.347.161.334.957.564.536.347.143.162.32009年85.088.0100.089.951.977.278.064.855.261.280.274.462.635.458.664.864.747.143.563.42010年86.089.3100.089.853.078.561.164.756.662.088.347.967.735.862.065.465.846.643.666.42011年86.289.3100.084.154.179.780.566.160.763.088.570.168.536.163.366.166.046.364.664.82012年86.289.3100.085.054.880.181.667.561.164.288.671.569.436.664.866.766.168.566.466.32013年86.389.6100.085.355.780.982.067.661.365.488.772.170.637.065.967.466.269.867.867.12014年86.489.3100.085.456.581.982.367.670.466.588.872.672.337.358.868.166.370.969.168.32015年86.587.6100.085.561.883.282.670.671.567.788.973.074.439667.768.768.071.670.469.72016年86.589.0100.086.163.082.082.979.870.668.989.073.476.048.168.669.470.572.372.171.02017年86.587.7100.079.764.073.169.769.159.369.185.272.866.955.456.770.072.655.247.672.22018年86.588.1100.079.866.575.270.373.260.969.185.768.467.559.757.070.662.055.450.056.12019年84.287.3100079.967.477.370.973.762.569.286.669.968.563.357.571.462.755.852.658.02020年87.689.3100.080.583.386.884.774.778.882.487.079.282.678.072.584.576.378.176.378.42021年87.589.3100.086.583.686.984.984.679.582.890.179.583.278.473.085.077.278.684.079.12022年87.689.3100.086.584.087.085.184.779.983.390.279.683.378.973.385.077.378.984.679.42023年87.789.4100.086.584.487.185.384.880.383.890.379.783.479.473.585.077.579.285.279.72007至2023年主要城市城镇化率注：2023年为估算数据房改后，中国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体增量见顶：中国城镇存量住宅接近户均1.1套953187.4321.60501001502002503003502000年（五普）2010年（六普）2020年（七普）城镇存量住宅面积三次人口普查城镇存量住宅面积亿平米增长92.1亿平米增长96.6%增长134.2亿平米增长71.6%2.113.392.073.1000.511.522.533.542010年（六普）2020年（七普）城镇住宅套数城镇家庭户数亿套/亿户六普、七普城镇住宅套数及家庭户数2010年城镇户均2.84人，1.02套房2020年城镇户均2.57人，1.09套房数据来源：根据人口普查年鉴估算2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际出现“补库存”的情形，进一步挤占未来增量市场的供应空间增量见顶：2014-2023年去库存阶段，又增加了66亿平米土地库存全国商品住宅销售规模132亿平米住宅VS198亿平米土地亿平米10.5211.2413.7514.4814.7915.0115.4915.6511.469.480.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.0020142015201620172018201920202021202220231978年-2023年我国新建住房约263亿平米，住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量过剩存量过剩：截止2023年我国存量住房约5.5亿套0.38 0.65 0.92 1.11 1.35 1.59 1.83 1.88 1.93 1.93 2.03 1.56 1.73 1.93 2.40 3.07 3.57 3.75 3.94 4.05 4.77 1.19 1.51 1.85 2.21 2.85 3.38 4.96 5.54 7.01 5.93 8.62 9.34 9.70 9.85 11.57 10.52 11.24 13.75 14.48 14.79 15.01 15.49 15.65 11.46 9.50.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.001978年1979年1980年1981年1982年1983年1984年1985年1986年1987年1988年1989年1990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年1978年-2023年我国新建住房销售情况亿平米从城镇化与有效购房人群趋势看，1998-2005年，新增城镇化人口维持在每年2000万左右，新增住房供应年均1100万套左右，该阶段处于住房明显紧缺阶段，2006年-2013年，新增住房年均供应2700万套，新增城镇化年均人口为2280万人，该阶段处于住房供应大幅增长阶段。截止到2014年，新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，此后，我国进入住房总量过剩阶段。从每年结婚对数趋势来看，2014年也是住房供应超过有效购房人群的节点存量过剩：2014年是我国住房明显供应过剩的开始-2000-1000010002000300040005000二者差值城镇化人口新增住房可容纳人口住房供应套数与每年结婚对数的关系0200400600800100012001400160018002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年住房供应套数（万套）结婚对数（万对）每年新增住房可容纳人口与城镇化人口趋势住房紧缺阶段住房供应快速增长阶段住房总量过剩阶段万人0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.001999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023中国房地产发展经历了3个拐点，在人口红利见顶、政策红利见顶、规模见顶后，中央首次定调“房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。未来房地产市场将进入新阶段，相应地调控政策也会配套调整三大背景下中央定调：房地产供求关系发生重大变化数据来源：同策研究院、国家统计局人口红利顶部房地产政策顶部房地产行业规模顶部去库存战略去产能战略全国商品住宅销售面积亿平米要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。724日政治局会议关于房地产的重要表述P a r t 2.供 求 重 大 变 化 对 2 0 2 3 年 楼 市 的 影 响02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响十九大后至今中央楼市调控经历三个阶段的转变。第一阶段是2017-2021年的高压调控阶段；第二阶段是2022年的维稳调整阶段；第三阶段是2023年开始的转向放松阶段，其中供求关系发生重大变化是调控政策的转折点供求关系发生重大变化对于楼市调控政策的影响十九大2017年首次提出“房住不炒”2018年6月国开行收回棚改贷款审批权。大规模棚改货币化安置逐步推出央行、银保监会、住建部2020年8月出台“三道红线”国新办新闻发布会2021年3月郭树清提到“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强”，“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”高压调控阶段房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转国新办新闻发布会2022年3月把恢复和扩大消费摆在优先位置防范房地产业引发系统性风险支持刚性和改善性住房需求推动房地产业向新发展模式平稳过渡2022年12月中央经济工作会议维稳调整阶段适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策中央政治局会议2023年7月2023年12月中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。转向放松阶段房地产市场严控阶段供求关系发生重大变化与2016至2018年楼市层层加码相对，当前楼市调控政策进入层层减码阶段，从低能级到高能级城市，核心城市从非核心区域开始放宽限购年限，未来将逐步取消限售、离婚等政策政策调控从“层层加码”进入“层层减码”，从三四线城市向一二线城市扩散2016-2018年楼市调控层层加码2016年9-10月 9天21城重启楼市限购限贷政策，以长三角区域上海周边的热点二线城市（苏州、合肥、厦门、南京）调控加码较为严厉2017年3月 房地产调控蔓延至东部三大经济圈内的热点三四线城市 从厦门开始，开启超过30个城市及地区的“限售”政策收紧：调控下沉至热点三四线城市和普通二线城市，限售第一阶段2017年9-10月收紧：普通二线及热点三四线城市进入限售第二阶段 从2017年9月的重庆开始，近30个城市开启“限售”政策第二阶段，尤其是全国普通二线城市及热点三四线城市2018年3-6月 多部委联合出台措施整治房地产：住建部519政策、七部委开展房地产乱象治理行动、国开行收紧棚改 深圳试点探索长效机制收紧：热点城市调控加码收紧：核心一二线城市限购2022-2023年楼市调控层层减码2022年上半年放松：三四线城市 三四线城市普遍取消限购，放宽限贷，降低首付，发放购房补贴2022年下半年-2023年上半年 二线城市对特定群体放松套数限制，普通二线城市全面取消限购，强二线郊区放松限购，放松限贷、限价，取消限售放松：二线城市结构性 一线城市全面实行认房不认贷，多个一二线城市部分或全面取消限购 全国性首付、存量房贷利率降低2023年下半年放松：核心一二线城市2023年底-2024年1月 一线城市非核心区域，限购年限缩短，单身限购解除 普通住宅标准调整，二套房首付比例降低房产税征收标准调整放松：一线政策放松2023年中央层面不断推动政策调整，以防风险、稳定房地产为核心，持续推动“三大工程”、满足企业融资需求，短期推出降首付和利率的政策，推动需求释放调控政策的目的：恢复需求信心，缓释风险，降低对经济的冲击1月国务院国资委着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好重点领域风险防控，加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线2月财政部用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作，促进房地产市场平稳发展4月中共中央政治局推动建立房地产业发展新模式在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设7月中央政治局要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调然优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱要加大保障性住房等“三大工程”建设，盘活改造各类闲置房产8月住建部、国务院住建部、央行、金融监管总局，推动落实购买首套房贷款“认房不用认货”政策措施。国务院14号文，确立了加大保障性住房建设和供给以及推动建立房地产行业转型发展新模式两大目标 央行、金融监管总局，推动落实降低首付比例和贷款利率措施10月中央金融工作会议促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式11月三部门座谈会要求用好“第二支箭”支持民营房企发债融货，并提出了“三个不低于”的银行贷款目标，强调对不同所有制房地产企业的融资需求一视同仁12月中央经济工作会议积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求加快“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响05101520253021年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月23年9月23年10月23年11月23年12月010002000300040005000600070000100002000030000400005000021年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月22年11月22年12月23年1月23年2月23年3月23年4月23年5月23年6月23年7月23年8月23年9月23年10月23年11月23年12月供应建面成交建面成交楼板价2023年全国宅地市场供应规模同比收缩19.5%，成交规模同比收缩27.4%。当前多数城市依然面临新房销售、库存压力，房企资金紧张尚未缓解，因此政府供地和房企投资都态度谨慎。而且，虽然土地限价放松，全国成交楼板价和溢价率仍持续走低，主要是由于当前房企资金仍承压，地块以底价成交为主全国土地：供求规模整体收缩约20%，溢价率低位下探数据来源：Wind，同策研究院整理2021年-2023年全国住宅类用地供应成交情况万平米2021年2023年全国住宅类用地成交溢价率情况2023年：宅地供应建筑面积：126819万平米，同比减少19.5%宅地成交建筑面积：81755万平米，同比减少27.4%下半年楼板价呈下降趋势，主要是由于仅一线和二线核心土地城市维持热度 一季度宅地成交溢价率攀升，是由于住宅销售回温，加优质地块，推升土拍热度 二季度开始溢价率小幅下滑，主要是由于市场需求缺乏支撑，热度再度下滑 四季度溢价率低位徘徊，主要是由于企业融资面仍承压，除少数核心城市核心地块热度高外，大量土地仍底价成交元/%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0500100015002000250030003500400045002022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32023Q4成交宗数流拍宗数流拍率当前各能级城市均呈土拍规模缩减态势，其中一二线城市土拍地块分化明显，核心区域地块热度不减而外围区域多底价成交；而三四线及以下城市土拍明显更为冷清、宅地成交规模缩减更多。此外，三四线城市流拍率较高，四季度受政策放松、供地策略调整等影响虽流拍率有所下降，但市场缺乏回暖动力，复苏缓慢全国土地：一二线城市热度分化明显，三四线土拍低迷数据来源：Wind，同策研究院整理2022年-2023年全国300城三四线以下城市宅地成交、流拍数量对比宗数万平米受土拍限价放松、政府调整供地策略等影响，四季度流拍率恢复至一季度水平，但仍位于较高水平-17.70%-18.90%-22.9%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%010000200003000040000500006000070000一线城市二线城市三四线及以下城市2022年2023年同比各线城市中，三四线及以下城市土地成交建面同比下滑最多，达到23%，一方面是由于市场库存较大，供地收缩，另一方面房企投资谨慎，普遍看空这类城市2022年-2023年全国300城各线城市宅地成交规划建面规模对比2023年19个样本一二线城市住宅类用地规划建面成交规模下滑20.52%，仅有3城上涨，成交楼面均价分化明显，均价上涨、供地质量好的城市溢价率也高，如北京、西安、苏州等一二线城市土地规模收缩20%2021年-2023年一二线典型城市宅地规划建面成交情况城市土地规划建面成交规模（万）2023年同比土地成交楼面均价（元/）2023年同比平均溢价率(%)2021年2022年2023年2021年2022年2023年2021年2022年2023年上海12001102888-19.4%2274829446320488.84%5.733.734.04北京60848558119.9%3504730647321044.75%5.7507.87广州1496820597-27.2%156793776321377-43.39%11.537.748.6深圳560473129-72.7%17998137992408874.56%15.016.653.86苏州1250664563-15.2%9488106881909978.70%4.192.489.45南京1634883822-6.9%127151668910696-35.91%13.676.649.47成都143412001008-16.0%91186989769710.13%5.736.183.9重庆1471467274-41.4%400126062045-21.53%21.071.40.82青岛1249719311-56.7%31462657413784-48.13%04.165.18杭州16831166951-18.4%1840965116233-4.27%18.280.563.61西安189817991667-7.3%55596267735717.39%25.257.511.71宁波688877418-52.4%77571397431038122.11%19.443.388.21武汉2427876101215.5%76673924610755.63%14.333.211.45大连438239138-42.3%363887033164-63.64%0.350.82.94合肥8251054429-59.3%677353573635-32.14%21.322.534.57福州456346265-23.3%5535160947273-54.81%9.2810.663.29天津127040066666.6%5596184785207-71.82%4.223.380.42南昌370363355-2.3%3265522124480368.88%11.15010.77厦门295256201-21.2%213703086522517-27.05%11.979.6810.1702对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，扣除掉工抵房及补网签等，实际需求在8亿平米左右，成交量再度下探，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。一方面整体消费下行，购房者决策更加谨慎，住房需求释放存在超跌现象，同时，房地产市场进入转型期，供需关系发生变化，新房、二手房、租赁需求互相影响，行业转向新模式，仍在探索阶段全国新房成交9.48亿平米，同比降17.3%数据来源：同策研究院、国家统计局0246810121416182005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2005-2023年全国商品住宅销售面积2023年累计销售9.48亿，销售面积绝对值跌至2010-2012年水平2016年后全国住宅销售面积维持高位，很大程度上依赖棚改，但也造成一部分需求被提前透支亿平米-20.30-9.10-26.80-17.30-40-30-20-10010203040502005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2005-2023年全国商品住宅销售面积同比增速2007-2008年 下跌原因：全球金融危机影响 投资保值性需求收缩，刚需旺盛2013-2014年 下跌原因：前期政策持续收缩，大量库存积压 投资保值性需求收缩，刚需依然较多2021-2023年 下跌原因：疫情叠加经济就业下行、房企大量暴雷引发行业危机 投资保值性需求收缩，就业形势严峻导致刚需观望三次实质性下滑，本轮跌幅最大，且2023年至今延续下跌趋势%月度来看，月均成交面积近三年持续下滑，三月小阳春达全年成交高峰后，下半年呈阶梯式下滑，当月同比增速长期低于-20%新房销售逐月下降，下半年低位运行数据来源：同策研究院、国家统计局34.3%-25.8%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-12当月环比当月同比2022至2023年12月商品住宅销售面积当月同比、环比增速12月同比-25.8%，环比 34.3%全国住宅销售面积月度累计值及累计同比万平米同比增速2023年月均成交7899.7万平米2022年月均成交9553万平米2021年月均成交13044万平米-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0200004000060000800001000001200001400001600001800002021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/12中国商品住宅累计销售面积累计同比分区域来看，东部、东北部地区上半年月均成交面积同比回升，但下半年各区域市场均明显回落，同比增速均为负值，在经济下行，消费不振的影响下，居民普遍观望期情绪较重，一系列楼市松绑、优惠政策仅带来阶段性回暖，持续性不足东部、东北地区上半年同比回升，下半年同比增速均为负值数据来源：同策研究院、wind、国家统计局、dataln2023年全国分区域商品住宅销售面积及同比增速2023年全国分区域商品住宅销售金额及同比增速注：东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省（市）；中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省（市、自治区）；东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省2.1%-22.3%-18.9%7.6%-17.7%-37.6%-17.2%-11.3%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000东部地区中部地区西部地区东北部地区2023年上半年商品住宅月均成交面积2023年下半年月均成交面积2023年上半年商品住宅月均成交面积同比增速2023年下半年月均成交面积同比增速万平米同比增速8.1%-17.5%-12%-0.3%-24.8%-39.0%-14.4%-17.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000东部地区中部地区西部地区东北部地区2023年上半年商品住宅月均销售额2023年下半年商品住宅月均销售额2023年上半年商品住宅月均销售额同比增速2023年下半年商品住宅月均销售额同比增速亿元同比增速2020年至今，规划化扩张的品牌房企面临更强压力，百强房企权益销售总量及占比持续下探。至2023年TOP30房企权益销售额占比29.3%，TOP100占比41.2%，比高峰时期减少了约1/3全国企业：品牌房企市占率持续下探数据来源：Wind，同策研究院整理6275530147944624243641.6%29.3%63.5%41.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%010000200003000040000500006000070000800009000010000020162017201820192020202120222023Top30权益销售金额Top100权益销售金额Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企权益销售金额及占比亿元6051423783842853121539.1%25.1%54.4%32.9%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%010000200003000040000500006000070000800009000020162017201820192020202120222023Top30权益销售金额Top100权益销售金额Top30占比Top100占比2016至2023年TOP30/100房企权益销售面积及占比万平米2021至2023年，TOP50房企中，央企权益销售金额占比从24%提升至42%，占比接近翻倍。地方性国企占比也从4%提升至11%，规模扩张显著。混合所有制企业占比稳定，而民营企业占比快速萎缩，从56%降至28%，下降约一半全国企业：国有性质企业市占率持续提升数据来源：dataln，同策研究院整理国企4%混合所有制16%民企56%央企24%国企9%混合所有制17%民企34%央企40%国企11%混合所有制19%民企28%央企42%2021年按类别TOP50房企权益销售金额占比2022年按类别TOP50房企权益销售金额占比2023年按类别TOP50房企权益销售金额占比2023年融资政策放松且持续利好，但行业整体融资仍然疲软。2023年40家典型房企融资规模约3887亿元，同比下滑32%。一方面由于房企普遍收缩规模，拿地规模大幅减少，对应可抵押用的资产以及融资变少；另一方面受限于金融机构对安全阈值的把控，部分存在债务风险的房企较难新增融资，仅能通过展期等手段延长还款周期，因而不计入融资统计中。国企与民企融资规模分化加剧，央国企融资额占总数约70%，“三个不低于”政策后，民企融资部分回血全国企业：融资规模下行，资金重点流入央国企数据来源：Wind，同策研究院按类型分2022-2023年40家典型房企融资规模40家典型房企公告融资情况0200400600800100012002021012021022021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012022022022032022042022052022062022072022082022092022102022112022122023012023022023032023042023052023062023072023082023092023102023112023120100200300400500600700800202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212202301202302202303202304202305202306202307202308202309202310202311202312国企金额民企金额三部门“三个不低于”政策后，民企融资回暖亿元亿元2023年，前50名拿地企业中，央企、国企拿地金额占比持续提升至80%，加上混合所有制企业，占比达到90%。其中央企占比约一半。国企拿地中仅个别房企做全国化扩张，其余为大量城投托底全国企业：TOP50拿地企业，央国企金额占比升至8成国企11%混合所有制15%民企38%央企36%国企38%混合所有制8%民企10%央企44%国企31%混合所有制10%民企10%央企49%2021年按类别TOP50房企权益拿地金额占比2022年按类别TOP50房企权益拿地金额占比2023年按类别TOP50房企权益拿地金额占比02对土地市场的影响01供求重大变化前后的政策演变03对全国商品住宅市场的影响04对分区域市场的影响Part 2.供求重大变化对2023年楼市的影响一线城市2023年月均供应、成交面积均较去年走低，分阶段来看，上半年成交小幅回升，但三季度止升转降，新政刺激下，四季度小幅回升，但同比增速仍为负值一线城市在三季度转变成下行趋势数据来源：同策研究院、dataln010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00001002003004005006002022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月2023年09月2023年10月2023年11月2023年12月供应面积成交面积成交均价2021年至2023年一线城市商品住宅市场情况万平米元/平米-3.2%12.6%-24.1%6.2%2.0%29.2%-32.2%-12.1%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01002003004005006007008009002023年一季度2023年二季度2024年三季度2024年四季度成交面积（万）环比同比万平米2023年各季度一线城市商品住宅市场成交及同环比2022年月均供应：264.65万平米月均成交：243.64万平米2023年月均供应：231.35万平米月均成交：228.57万平米三季度同比、环比降幅明显一线城市中，上海、北京全年销售面积同比走低，深圳、广州小幅走高；年末政策刺激下成交翘尾，但涨幅不及预期，市场观望情绪较重，