诠释物业服务.pptx

按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,按一下以編輯母片標題樣式,按一下以編輯母片,第二層,第三層,第四層,第五層,诠释物业服务,目 录,2,服务内容,一,如何处理各部门关系,二,设施设备运行维护,三,意识管理,四,一、服务内容,3,1,、日常维修,2,、日常巡查,3,、维修保养,4,、设施设备运行维护,5,、房屋维护,一、服务内容,4,1,日常维修,1.,维修人员接到报修电话或维修单后，必须了解故障原因、种类、现象与所需材料、工具等。,2准备好工具、材料，检查着装是否整洁，带报修单赶到维修现场，紧急报修须在5分钟内赶到现场。,3维修完工后，要试用一次，看是否已维修好，并清理好现场，放回物品。,4业主满意后，说：“对不起！打扰您了！”离开,一、服务内容,5,2.,日常巡查,维修工每日对供配电室、水泵房、风机房、环境照明等所有设备设施的运行状况检查1次，巡查各设备设施是否正常运行，是否按文件要求进行维修保养工作，将巡查情况填写公共区域/设备巡查表上。工程维修班长每周至少对维修工的检查情况巡查2次，并在公共区域/设备巡查表上签字。该表须悬挂在各设备房内。巡查过程中，运用望、闻、摸、测等手段，去发现设备的跑、冒、滴、漏、异响、发热、堵、缺、损等现象,一、服务内容,3.,维修保养,按设备设施维修保养计划的要求，定期进行维修保养工作。除按计划开展维修保养工作外，以下工作须开展：维修工每周对机房、配电房、配电屏/柜/箱、水泵房清洁一次。维修工每季度对供配电系统、供水系统、电梯设备进行周期性保养、紧固。工程维修队每半年对设备进行数据分析、维保总结一次，有预见性准备好易损件。维修工对所有设备的改造、维修、保养、增容均应填写设备设施维修保养记录表,6,一、服务内容,4.,设施设备运行维护,为了给业主提供一个良好的生活环境，小区内配有供配电系统、电气照明设备、给排水系统、通风设备及智能安防设施，为了保证各系统能够正常、有效运行，物业部工程服务中心负责小区设施设备的运行和维护工作,7,一、服务内容,5,房屋维护,定期检查，及时处理 定期检查一般不少于每年次。对容易出现问题的部位重点检查，尽早发现问题并及时处理，防止产生连锁反应，造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位，要缩短定时检查的周期，如,平,台,墙面,、踢脚。.加强保护与其它工程衔接处 墙台面经常与其它工程相交叉，在相接处要注意防水、防腐、防胀。.保持清洁与常用的清洁方法 经常保持墙,平,台,墙面,清洁，保证材料处于良好状态。灰尘与油腻等积累太多，容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以，应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能，采用适当的方法，如防水、防酸碱腐蚀等。.注意日常工作中的防护 各种操作要注意，防止擦、划、刮伤墙,平,台,墙面,，防止撞击。遇有可能损伤,平台,墙面,材料的情况，要采取预防措施。,8,二、,如何处理各部门关系,9,1,、,进一步理顺工作流程，细化、明确部门之间的责、权、利。使各部门能清楚自己的责任与义务，避免有责任交叉，纠缠不清，推诿扯皮现象的发生,。,2,、,做好沟通，沟通是双向的，也是多方面的，主要应当从目标上、思想上、感情上和信息上加强沟通，进而取得共识，,这既是做好部门工作的需要，也是处理好部门关系的需要。,3,、,倡导相互支持，各部门领导之间在强调自己工作的地位和作用时，不能贬低而要同样肯定其它部门的地位和作用。工作的配合与支持不能仅是单向的企求，而应成为双向的给予，不要做“各人自扫门前雪，休管他人瓦上霜”的狭隘做法。4,、,促进合理竞争,，,组织内部，竞争是一种最活跃的因素和力量，具有使组织系统不断发生变化的功能。这种功能既可以使组织系统发生进步性变化，使组织的作用充分发挥出来，也可以使组织系统发生破坏性变化，造成组织系统的不稳定，产生结构性内耗与功能内耗。合理竞争要求部门之间形成一种正常的竞争关系，求同存异，互相支持，密切合作，千帆竞发，百舸争流，最大限度地发挥积极性和创造性，努力实现组织系统的整体目标,10,三、设备设施运行维护管理,1、关系到业主的最根本利益。物业的正常使用决定于设备设施的正常运行，管理如不到位，不仅影响设备设施的使用寿命，更会影响整个物业的使用功能，甚至造成隐患和事故，最终影响物业的保值升值。,2,、技术性强。随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中。通常的物业都具有供配电系统、给排水系统、通风空调系统、消防自动报警系统、消防灭火系统、电梯系统、自动化控制系统、保安监控系统（含各类门禁识别系统）、楼内综合布线系统、通信系统、停车场管理系统以及有线电视系统等。但是物业设备设施的管理却越来越显示出技术密集型的趋势。物业设备设施管理成为物业管理最本质、最需专业技术的核心内容。,3,、“显性服务”的基础突出，“为业主服务”的宗旨。安居才能乐业，为业主的“安居”提供保障，而物业设备设施的安全正常运行，是“安居”的前提和保障，是物业服务的底线。尽管这项工作不为多数业主所常见，具有“隐性管理”特点，但只有做好此项工作，其他各项“显性服务”才有意义。物业设备设施管理的水平从根本上决定了物业公司的管理水平和服务水准。,11,三、设备设施运行维护管理,4,、加强相关培训，是提升认识水平和技术水平物业设备设施管理的服务水平问题，关键是各级人员对服务标准的理解问题。一是从战略层面上，决策层要提高对于设备设施管理工作的基础性和重要性的认识，将其作为企业竞争力的培育基点；二是从日常操作层面上，中层以下各级人员要加深对设备设施管理的服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉各类设备设施的关键控制点。物业设备设施管理的技术性极强，决定了技术水平是关键。制定有针对性的培训规划，强化突出系统工程师的技术管理责任。这样才能保持企业技术水平的稳定性和竞争力。,5,、预测预防，坚持日常巡查与定期检测相结合。要从设备运行的长远性和管理的可继承性出发，切实做好设备的运行状态检测和故障预测工作。除日常人工巡查记录外，还要借助各种设备诊断技术，不断收集各个设备设施的关键参数变化。将这些预防性工作纳入物业设备管理的常规工作中，并做好数据统计和变化趋势分析，就能够动态掌握各类设备设施的状态与变化，从而实现从状态维修向预知维修发展，从事后维修向事先预测转变。这对于系统保养工作的重点识别具有指导意义。,12,三、设备设施运行维护管理,6,、,标识规范、统一、实用性强。为提高效率和质量，应建立统一的标识体系（名称标识、状态标识、维护标识、安全标识等），制作成物业设备设施标识手册。要做到“标识全覆盖”，所有设备设施都要标识清楚规范,。,7,、,做好设备设施的系统化保养,。设备设施的保养重在系统化、常态化，要加强计划管理。设备台帐的建立与维护，要确保有设备必有台帐，有台帐必有保养计划，有保养计划必有原始保养记录，有记录必有实际作业。这样，对设备设施日常保养工作的监督检查就可从任何一个环节入手。,13,四、设备设施运行维护意识管理,1,、设备维护水平应使维护工作基本做到三化，即规范化、工艺化、制度化。规范化就是使维护内容统一哪些部位该清洗、哪些零件该调整、哪些装置该检查，工艺化就是根据不同设备制订各项维护工艺规程，按规程进行维护。制度化就是根据不同设备不同工作条件，规定不同维护周期和维护时间，并严格执行。,2,、维修维护保养对人员、设备环境和设备要求:对人员要求：三严:严查、严管、严控 四会:会操作、会保养、会维修、会记录 对设备环境要求:三干净:设备干净、机房干净、工作场所干净 对设备要求:四不漏:不漏水、不漏电、不漏气、不漏油,3,、设备维保的监督检查 企业组织相关检查人员不定期对设备的维保工作进行检查，对发现的问题及时通知相关人员，尽快维修。同时还应发动公司人员开展设备自检、互检工作，对造成一定损失的事故要做到“四不放过”，即：事故原因不查清不放过、责任人员未处理不放过、整改措施未落实不放过、有关人员未受到教育不放过。,14,四、设备设施运行维护意识管理,4,、,设备的维保,。,操作工人负责维护相应的设备维保，对于间断性运行的设备也要指定维护人员。维保人员及操作人员按照公司相关规定做到设备日常的清洁，坚固，润滑等工作，做好设备的一级维护保养，定期对设备提出二级和三级的保养计划,。,谢 谢！,