地区房地产项目管理及产品管理知识分析.ppt

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Style,）,长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。这是地中海建筑中最常见的三个元素。,地中海风格的建筑舍弃浮华的石材，用红瓦白墙营造出与自然合一的朴实质感。建筑外墙的涂料经过工匠们一层层、一遍遍的粉刷，颜色就渐渐的沉淀下来；岁月愈久，颜色愈白，味道愈浓，体现了一种传统的手艺精神。,地中海风格从建筑的形态上看，经常出现很多不对称的设计，尤其是西班牙风格的建筑，采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦。外立面颜色温润而醇和、材料粗朴而富有质感、建筑中包含众多的回廊、构架和观景平台地中海风格在细节的处理上特别细腻精巧，在西班牙建筑中，经常广泛运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。此外，在地中海建筑中往往采用建筑圆角，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石河特别的涂料；,Q4,、立面风格建议,NO.2,意大利建筑风格（,Italian Style,）,流行于,19,世纪下半叶的意大利式风格，一般为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架（,Bracket,也称牛腿）。檐口处精雕细凿，气势宏大，既美观又避免雨水淋湿檐口及外墙而变色，使外观看上去始终保持鲜艳亮丽没有污浊。普通的意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。,意大利建筑的细节的处理上特别细腻精巧，又贴近自然的脉动，使其拥有永恒的生命力。其中铁艺是意大利建筑的一个亮点，阳台、窗间都有铸铁花饰，既保持了罗马建筑特色，又升华了建筑作为住宅的韵味感。尖顶、石柱、浮雕,.,彰显着意大利建筑风格古老、雄伟的历史感。,Q4,、立面风格建议,NO.3,法式建筑风格（,French Style,）,概括而言，法式建筑线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现出一种华贵。,法式建筑讲究点缀在自然中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在的联系，让人感到有很大的活动空间。不过，有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美。,法式建筑还有一个特点，就是对建筑的整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫。法式建筑史经典的，而不是时尚的，是经过数百年的历史筛选和时光打磨留存下来的。法式建筑十分推崇优雅、高贵和浪漫，它是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。风格偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间，屋顶多采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。法式建筑呈现出浪漫典雅风格。,Q4,、立面风格建议,NO.4,新古典主义建筑,(Neoclassicism Style),在建筑学层面，新古典主义是从古典主义中提炼出的经典元素，包括线脚、檐口、栅花、圆柱等，淘汰了建筑史上所有怪诞的部分，尽管无法达到现代主义绝对的理性，后现代主义夸张的视觉效果，但都严格符合人性的适宜尺度；在社会人文层面，高端住宅的消费阶层，从年龄、阅历、财富积累都经历了褪尽浮华的过程，新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为他们所接受，因此这一风格有可能（或正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。,当前的新古典主义建筑作品超越了,“,欧陆风,”,的生硬与,“,现代简约,”,的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。新古典主义是古典与现代的结合物，它的精华来自古典注意，但不是仿古，更不是复古，而是追求神似。,户型配比方向性思考：,从项目一期规划统计，,18,层高层,4,栋，共,40000,，,6,层多层,12,栋，,4,层多层,2,栋，,3,层多层,1,栋，共,41000,；其中,2,栋,18,层,1,梯,4,户高层共,22000,，,2,栋,18,层,1,梯,3,户高层共,18000,，多层,41000,，商业,30000,；,同时考虑到此次为项目首次公开，同时威海本地不受“,70/90”,的限制，因此不建议在一起地块中设置小户型（,1,、,2,房）作为主力户型；,结合目前威海当地现有市场的热销户型和未来几年的户型需求趋势，提供,适中型单位（,2,、,3,房）为主力户型的配比建议,和,舒适型单位（,4,、,5,房）为主力户型的配比建议,两个方案。,方案一：,适中型户型配比方案,户型类型,建筑面积区间（）,面积,套数,比例,备注,目标客户群,二房二厅二卫,80,90,0.7,万方,20%,考虑目前威海在售的市场情况，因此建议只相应设置“大,2,房”，户型区间上也形成错位,以经区工作的公务员、企事业单位中层、年轻白领为主，一次置业的比例居多，同时投资客户比例较高,三房二厅一卫,90,105,1.8,万方,50%,本项目的主力户型，两者占总套数的,70%,左右,以威海的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例,三房二厅二卫,110,130,1,万方,20%,四房二厅二卫,140,160,0.5,万方,10%,可考虑在顶层设置部分五房单位，约占总户数的,2%,以威海的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小,注：以上是一期项目的适中型户型配比建议，具体面积区间和比例可根据规划设计的实际情况略有调整。,根据方案一的户型配比进行初步测算，一期多层总面积大约,4,万平米左右。,方案一优势：,户型上更为紧凑，可以吸纳当地及威海市区中坚人群；,以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；,项目紧邻威海经济开发区发电厂，先觉自然景观存在劣势，以二三房为主力户型与项目本身的实际情况更为吻合；,从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼。,方案一劣势：,以二三房单位作为主力户型使得整体规划布局和户型设计方面可能有一定的难度；,建造成本可能略高一些；,项目推出期间预计可能与威海目前在售主流楼盘形成较激烈竞争。,方案二：,舒适型户型配比方案,户型类型,建筑面积区间（）,套数,比例,备注,目标客户群,三房二厅一卫,90,105,15%,本项目的辅助户型，两者占总套数的,35%,左右,以威海的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半投资客也占有相当比例,三房二厅二卫,110,130,20%,四房二厅二卫,140,160,30%,本项目的主力户型，两者占总套数的,65%,左右,以威海的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小,五房二厅二卫,170,200,35%,注：以上是一期项目的舒适型户型配比建议，具体面积区间和比例可根据规划设计的实际情况略有调整。,根据方案二的户型配比进行初步测算，项目的户均面积约,140,，共,577,套,。,方案二优势：,方案二劣势：,从规划布局和产品设计来讲，难度较小；,以四五房的大户型为主导，吸引中高端客户群，可提升整个项目的档次；,减少与威海在售楼盘适中户型的竞争；,建筑成本会略低一些。,以四五房单位作为主力户型，很难吸引到投资客户；,产品的总价偏高，客户群太窄，很难吸引到中坚人群；,预计四五房大户型单位的销售进度较慢，资金回笼速度也较慢，难以很好地实现滚动开发，风险较大。,户型方案比较研究建议：,锦和建议,以二三房为主的适中型户型配比,作为主推方案。,从,客户群,来讲，户型更为紧凑，可吸纳更多当地及威海中坚人群；,从,投资角度,来讲，以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；,从,自然景观,来讲，以二三房为主力户型与项目本身的实际情况更为吻合；,从,市场竞争,来讲，虽然较为激烈，但项目的区位和地段价值优势明显；,从,资金回笼,的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼，综合考虑,适中型户型配比方案,将更为,稳健、可行。,户型设计要点,客户原则：,重点满足目标客户住宅升级以及,中长期度假需求,产品经验原则：,坚持度假物业的产品设计原则，同时结合项目自身特点,市场导向,市场已有的产品创新，本项目应当尽量坚持，同时避免已经出现的设计问题,两房、三房产品,户型特征,景观房尤其,海景房,非常注重采景面的构建，对于,灰空间如观景露台，观景阳台,运用很多，主要结合主卧和客厅，将灰空间作为室内向室外活动的过度,对于,海景房，由于以度假为主，因此多会精简厨房功能空间,，而非海景房则较少考虑这一点,保证主卧与客厅的尺度与通透，在此基础上，,客厅与餐厅组合，减小因此而带来的结构面积,，提高使用效率。,对于,非海景房,，处于成本因素，观景露台的使用较少，多数使用,主卧凸窗和观景阳台,蓝色海岸,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,非海景产品设计上的一些促销方式，送面积，提高相对性价比,方式,大尺度的露台,4.8,米层高的,LOFT,产品,公主郡,公主郡,汇丰国际,层高,4.8,米，,LOFT,设计,建议本项目可以采用上述提高性价比的方式，如露台赠送与,4.8,米夹层方式,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,高层产品中的海景房亮点户型举例时代海岸,一房产品,71,平米，以景观为功能核心，,功能主题非常明确,，保证了客厅与主卧的尺度,入户花园,增强了户型的舒适程度，增强了情趣。,空间组合上，餐厅与客厅组合，厨房功能空间精简与主卫结合，空间划分方正实用，没有难以利用的面积死角。,整体面宽与进深比为,1:1.13,朝向，一切以景观为核心,强调灰空间的功能与尺度，常用的是大尺度露台连接客厅主卧，增加室内向室外的过度,凸窗,入户花园,景观露台,Loft,等赠送面积的手段,以景观和实惠为出发点,市场户型评价,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,市场对于本项目的启示,当前的三亚（小）高层产品设计，都是以景观、采光以及赠送面积为核心考虑因素，在户型的舒适度上采用的创新较少，这里可以成为本项目重要的产品突破点！,本项目可以突破的地方,度假的舒适性、情趣性,飘窗的使用,对于两房及两房以上，强化入户花园,对于,2,房以上户型，景观主卫的使用,一步式阳台,阳光花房,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,飘窗示意,窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,凸窗：最大进深,8000mm,（多采用,6000mm,）,可拆除底座凸窗：最大进深,1500mm,（多采用,6001000mm,）,可拆除底台的凸窗,中小户型不计面积的凸窗能够增加,10%,以上的实用空间,说明：在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。,可拆除底座,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,入户花园示意,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,强化的景观主卫，极大增强了主卧的舒适与奢侈程度,景观面,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,270,度景观的阳光花房，,2.2,米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,一步式阳台,一步式阳台的设计使得户外的景观可以充分渗透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化；,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,步入式景观凸窗,室内地面,步入式阳台,步入式,景观凸窗,步入式,阳台,将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果,步入式景观凸窗,通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果,步入式阳台,客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台,凸窗顶板下降至,2.2,米左右的高度,凸窗演变步入室凸窗和阳台,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,二,房,二厅一卫,建筑面积,7784,，一梯三户,约,10,特点：,阳台面积约,10,，方正实用，可做书房、茶室、健身房、客房,可借鉴之处,：,增大阳台面积,，提高实用率及附加价值，使两房的功能更加完善，达到三房的使用效果,三房二厅二卫,建筑面积,109，一梯三户,约,9,约,9,特点：,由两套二房合并而成，可分割成两套独立小户型，符合有老少居住需求及投资需求,可借鉴之处：,考虑能,组合、变化多样、功能齐全的因素，提高户型性价比及价值,一梯四户,一梯三户,三,房,二,厅,一,卫,建筑面积,90,，一梯四户,花槽,特点：,花槽不计算面积，可以与入户花园打通,可借鉴之处：,以花槽、多飘窗、多阳台等形式提高户型使用空间，提高附加值,三,房,二,厅,二,卫,建筑面积,115,，一梯四户,花槽,特点：,花槽不计算面积，可以与入户花园打通,可借鉴之处：,以花槽、多飘窗、多阳台等形式提高户型使用空间，提高附加值,3,房,2,厅,2,卫,建筑面积,113.8，,一梯五户,特点：,带超大空中花园，只计一半面积，主卧带转角大飘窗,可借鉴之处：,户型紧凑、实用，同时考虑增加空中花园等形式来增强户型的舒适性，提高附加值,四房二厅二卫,（“,3,1,房”）,建筑面积,140，二梯四户,花槽,情景房,特点：,花槽不计算面积，可以与入户花园打通,，增设了一个情景房，使客厅功能更齐全,可借鉴之处,:,以花槽、多飘窗、多阳台等形式提高户型使用空间，提高附加值,户型价值要点,重点推荐,市场户型评价,多层（退台）产品,对于本项目的启示,当前的威海多层产品设计，数量少，价值点少，为本项目的价值创新提供了较大的空间,本项目可以突破的地方,度假的舒适性、情趣性,大面宽，高舒适性,强化入户花园、庭院,超大露台,可以利用的地下室,阳光花房,本项目推荐价值较高的宽景洋房,4,1,模式的退台花园洋房,厨房卫生间等安置于非采景面,大面宽，强调舒适性,退台使得户户有大露台,多个价值点的赠送,利用垂直空间、下沉式半地下室，增强采光效果，为底层客户赠送实用空间,半地下室采光窗口,万科城半地下室,通向半地下室的天井,地下室层高低于,2.2,米，不计入建筑面积,地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等,进入半地下室还可结合庭院做出天井,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,更多赠送,步入式花台，舒适的大阳台，入户花园,步入式花台、入户花园、大阳台等空间的设计使得户外的景观可以充分渗透至室内，将室内生活空间充分外延，室内生活室外化；,步入式花台,入户花园,步入式花台外观,舒适大阳台,更多价值,内庭院，步入式凸窗,花园是开放的，庭院是自己的，窗台是落地的，花园洋房的每一个细节都体现着人类对于自然的追求；,院落的景观不仅仅是为大家提供一个休憩交往的地方，更是每一个业主的私家大庭院；,步入式凸窗，户型空间尺度的扩大；,步入式凸窗,庭院与窗台,内庭院空间,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,多层住宅亮点,充满度假氛围的大露台,大露台是户型中充分体现度假氛围的地方,可以采用客厅和主卧共用的超大露台,露台适当增加弧线元素，体现度假特征,可改房,借助复式户型自身特点，可在二层改房，结合入户花园、露台的全部赠送，成为小户型产品中赠送面积最多，产品附加值最高的明星产品。,赠送：,12.6,赠送：,10,赠送：9.6,精品小复式可以考虑在顶层户型使用,可以在此基础上增大露台面积,市场户型评价,户型价值要点,重点推荐,花园洋房设计原则：,以,和谐,和,舒适,作为设计的核心，营造其乐融融的邻里关系氛围，通过,开放式,的轻松环境提升居住的舒适度与生活的品质，,错落,的空中花园，尽享通透温暖的阳光，让家成为心灵和精神的,舒适港湾,，让家成为尽享天伦之乐的独尚居所。,层层推台，每户均有空中花园露台。,采用,BLOCK,围和式排布，营造和谐融洽的邻里关系和居住氛围。,阳台面积大小交错，每户均形成透天花园露台。,六层带电梯,+,地下室,+,阁楼,花园洋房设计参考：,从欧洲城市、中国传统街坊和当代社区中 汲取灵感以最适宜人类居住的规划之一,BLOCK,来规划社区，营造,多层次的空间,，安全,私密的院落友居,，增进人与人之间的交流，营造融洽的邻里关系。,围和式的设计变独立的绿化为整体，使之形成连续性，感观上放大了绿化景观的面积。在容积率不变的情况下，形成开放式大面积景观。,围和式设计整体排布示意,花园洋房设计参考：,剖面示意,整个社区就是由一个个,BLOCK,围合而成，同时利用中央景观大道，以及洋房特有的,露、退、错,等方式，形成多重立体景观，争取做到,户户有景，户户不同，,屋前屋后、楼上楼下处处生机盎然。围合式的立体景观就呈现在私家门前，既保证了通透的视野，又保证景观上最大私有化。让未来生活在这里的人们，在随意的生活细节里，可尽情表达与人、与环境、与城市、与外部丰富的种种交流。,花园洋房设计参考：,效果示意图,大家庭院的生活由一草一木的自然生动构成。创新的,BLOCK,组团，独拥围合式情景小院，凹凸层次错落景观。,花园洋房设计参考：,情景洋房产品特征,每户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境容为一体室外水平空间，即户内自有的情景花园和景观露台。,其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，一层单元前面形成半围合的情景花园。,二层在一层阳光房的部位退台，形成二层的景观露台。,三层在二层门厅的部位退台，形成三层的景观露台。,公共楼梯上到四层为止，四层的两户分别设有户内楼梯,每户在两边侧部位退台，形成四层的景观露台。,四层半设有户内楼梯，在坡顶的位置退台，形成四层半的景观露台。,四层至四层半为复式户型，以下为平层户型。,露台与厅门连通，花园与阳光房或厅连通。,私家花园,空中花园,观景露台,专利产品,层层退台,花园露台,6,层洋房,1,层边套,建筑面积,82,6,层洋房,1,层中套,建筑面积,82,6,层洋房,2,层边套,建筑面积,82,6,层洋房标准层边套,建筑面积,88,6,层洋房标准层中套,建筑面积,88,顶层洋房边套,建筑面积,89,顶层洋房中套,建筑面积,89,户型价值要点总结,1,房,小,2,房,大,2,房,退台洋房,（,2,房或三房）,产品要求,卖,“,实惠,+,舒适度,”,卖,“,舒适度,+,赠送,”,卖,“,特色,”,超值赠送舒适度假空间,情景亮点,凸窗、飘窗、,loft,景观阳台、阳光花房、凸窗、入户花园、大露台,观景大露台、底层半地下室、底层私家花园、阳光花房、凸窗、,卖,“,特色,”,超值赠送奢侈而不浪费的度假空间,山景坡地别墅,观景大露台、半地下室、私家花园、阳光花房、凸窗、大悬挑,原则,3,：偷面积，给客户更多价值赠送,原则,2,：更加符合度假物业的特点，抓住度假客户价值敏感点,原则,1,：小字当先，在保证度假居住的舒适性的前提下，户型尽量作小,整体原则,高层建筑风格设计建议：,建议采用新古典主义风格,弃了过于复杂的机理和装饰简化了线条，显得一丝不苟；,白色、金色、黄色、暗红为主色调；,常见的壁炉、水晶宫灯、罗马古柱亦是新古典风格的点睛之笔。,多层建筑风格设计建议：,建议采用地中海风格,古典地中海建筑风格；,底层石材贴面，二层以上驼色涂料；,通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，显得庄重、内敛、大气。,社区景观设计建议：,均好性处理,注重各户庭前屋后的环境设计，创造业主的领域性空间，注重景观的均好性，不鼓励设计纯观赏性大型中央景观。强化景观的功能，增强景观的接触度，使景观在参与性和视觉的观赏与肌肤的接触方面成为居民日常生活的一部分，创造景观成为远可赏、近可触、去可忆的艺术境界。,社区景观设计建议：,增强小区的“可识别性”与整体形象,注重社区的总体形象把握，摒弃繁琐且不实在的古典小品设计表现手法，以清新、现代、流畅、简单的设计表现手法创造亲近自然且具有人情味的居住环境，创造全新的住宅小区整体形象。在景观的细节和表现元素上，注重与整体环境风格设计的统一，在区域中具有较强的可识别性。,社区景观设计建议：,空间通透,针对居住空间日趋私密化、传统的邻里交往与关心日益减少的现状，建议本案在户外社区景观设计考虑邻里交往功能，如户外组团小型景致广场、各种休闲娱乐设施，组团院落等，形成小区的聚集、交往空间，吸引住户走出家门，在户外享受阳光、绿色和空气。,建筑与景观相互包容,将建筑视为景观的一部分，与道路、树、花坛、广场和建筑天际线轮廓线构成一组完整的小区景观，所有景观布置围绕着建筑、使环境、建筑之间封闭与开放、紧凑与松散、流动与固定、平面与垂直关系趋向和谐。人作为一个活动的观察者和参与者，是环境的参与者，同时也是环境的灵魂。,社区景观设计建议：,社区景观设计建议：,环境系统整体和谐,不同科目的绿色植物在不同的季节以其独特的姿态出现在小区每个角落，园区与道路有机穿插，石材、广场砖、植草砖、卵石等各种不同面层材质有机结合；水景以其多变的形态穿插其中；而那些散落在园区内具有幽默和赋予你回忆情感的灯饰、小品、雕塑起到了点缀和传达人情的作用，人行其中，一步一景，步依景移。,谢谢聆听,