房地产开发质量管理-2.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,房地产,项目,质量,控制,目录,一、,背景,二、,重大工程事故回顾,三、,房地产公司质量管理现状及问题分析,1、规划、设计阶段优化深度不够,2、工程实施阶段缺乏全面质量管理,四、,房地产质量,控制,概述,五、,房地产,项目,前期工作的质量,控制,六、,房地产,项目,设计质量（功能质量）,控制,1、规划设计阶段质量管理,2、施工图设计阶段质量管理,七、,房地产,项目,施工质量（工程质量）,控制,1、,施工阶段的质量控制。,2、现场有效质量管理关键环节。,3、现场管理需要重点关注的工序,4、重视成品保护,八、,房地产,项目,售后质量,控制,一、背景,2010年10月19日大洋网-广州日报：,中国建筑只有30年寿命 30楼龄房银行基本不批贷,原因分析：盲目拆迁和建筑质量,网易新闻中心时评：,中国建筑寿命短的三大原因,原因分析：质量+规划+政绩,新闻研究深度报道：,我国建筑平均寿命仅为30年 年产垃圾数以亿计,新浪网：,我国建筑平均寿命仅30年 不及英国1/4，不及美国1/2,盲目拆迁、规划短视是主因 每年产生数亿吨建筑垃圾,深圳律师网时事法评：,整治“短命建筑”得先除“腐败基因”,质量（施工,+,监理）,规划设计,政绩,从以上新闻背景，我们可以从冰冷的字眼上反映出短寿建筑的三大罪魁祸首：,1、混乱的规划与落后的设计（建筑行业内原因）,2、失控的施工监管（建筑行业内原因）,3、短视的政绩观（社会因素）,短寿建筑行业内原因，矛头直指：,设计质量（功能性质量）+施工质量（工程质量）,盘点最牛豆腐渣工程,NO.1,楼歪歪,2009,年,7,月,16,日、,17,日,成都下了两天大雨,校园春天小区六七两栋楼产生倾斜,两幢楼靠在一起成,20,度夹角。,NO.2,楼垮垮烟台一座投资,4000,万元、历史两年多建成的汽车站大楼，在投入使用,5,年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”。,NO.4,楼薄薄,浙江省桐乡市太阳湖小区,隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。,市建设局质检站测定楼板厚度仅为,7.9,厘米,而设计标准为,12,厘米。,二、房地产项目,质量,问题,（,1,）工程质量缺陷,1,、存在的主要问题（P152）,（,2,）工程质量通病,铝合金门窗渗漏问题,外墙渗漏问题,屋面渗漏问题,卫生间渗漏问题,3.工程,质量事故,2009,年,北京美景东方二号楼开始出现房屋卧室顶板裂缝。经鉴定,发现此楼存在严重工程问题,多处地板、顶板、承重墙体出现裂缝,;,过梁中间断裂、弯曲,;,地基不均匀沉降,墙体倾斜,;,室内漏水。,NO.1：上海“楼脆脆”,事件概况：2009年6月27日5时30分左右，上海市莲花河畔小区一幢在建13层楼房整体倒塌。,原因调查：主要原因是楼房北侧堆土过高（最高处达10米左右），紧临大楼南侧的地下车库基坑开挖深度达4.6米，两侧的压力差使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，导致房屋倾倒。,NO.2：南京“楼脆脆”,事件概况：2009年7月7日，南京正在施工的“中兴大楼”靠近公路一侧发生塌方，震裂了马路对面的5栋楼，先是前三栋的房子出现裂缝，后来4至5栋房屋也相继开裂。,原因调查：经查勘及分析，认定中兴通讯股份有限公司南京研发中心二期工程施工已经对望江矶2号01、02、03幢住宅楼造成了一定的影响。,NO.3：重庆“楼脆脆”,事件概况：20009年10月23日，重庆市忠县拔山镇一幢建筑面积5065平方米的7楼1底商品房，出现大梁断裂、墙体可插进手掌等险情后，靠10多根木棒支撑，防止垮塌。,原因调查：建设业主擅自改变施工图设计，造成结构体系混乱是主因。包括施工中偷工减料严重，混凝土及砂浆标号不达标；监理单位不负责；中介检测机构工作不细致。,NO.4：武汉“楼脆脆”,事件概况：2009年10月24日晚9时许，新洲区邾城街南街社区振兴里，一栋新建的民房突然倒塌，事发点不远处余先生家的厨房被砸跨，几户居民家电线被砸断。,原因调查：该栋私房系平房拆除后改建，并未报批，属违章建筑。在建造过程中主管部门曾两次下达停工通知，但房子还是做起来了。,NO.5：成都“楼歪歪”,事件概况：09年7月中旬，成都市“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房微微倾斜，靠在了一起。一些业主家里墙面出现细微裂痕、房门变形。,原因调查：主要是没有把排水工作做到位，居民质疑是旁边在建小区“德馨苑”基坑距离3栋住宅楼较近引起邻近土体的沉降，加宽了已有裂缝，并加大了住宅楼的倾斜量。,NO.6：广东“楼歪歪”,事件概况：东莞麻涌一栋6层斜楼，用6个巨型千斤顶将“楼歪歪”顶直。该楼与旁边一栋房屋间隙由下而上依然呈一个倒V字形。,原因调查：据规划所工作人员介绍，这,栋斜楼是违章建筑。经过城建部门,现场勘查，由相关专业人士监测后,得出结论，整栋房子向北倾斜大约,70厘米，倾斜原因是桩没打好。,NO.7：合肥“楼断断”,事件概况：,枫丹白鹭湖公馆18层高楼的一层，四根立柱出现严重裂缝，四根立柱出现上下出现错位，其中损害最重的一根立柱墙体出现大面积脱落。,原因调查：,砖砌体施工进度过快，砌体自然沉实较大。室外总体环境施工过程中，对装饰柱有一定程度扰动。砌体材料和钢筋砼材料的线性膨胀系数不一样，在两种材料交接处出现裂缝。,NO.8：烟台“楼垮垮”,事件概况：一座投资4000万元、历时两年多建成的汽车站大楼，在投入使用5年内“速朽”，成为随时可能垮塌的“危楼”这是近来在网络和媒体热炒的“楼垮垮”。,原因调查：对于该车,站的建筑质量为,何如此之差的问,题，车站工作人,员表示，原因很,复杂；施工方称,工程至今未竣工,验收；目前事件,还在调查之中。,NO.9：桐乡“楼薄薄”,事件概况：浙江桐乡太阳湖小区，又叫“汇宇都市花园”一期。隔着楼板能听见楼上楼下邻居说话。,原因调查：桐乡市建设局质检站测得楼板厚度，客厅中心仅为79厘米。客厅楼板设计厚度应是12厘米，其他区域10厘米。,NO.10：南京“楼沉沉”,事件概况：房子周边地表下沉，最深处达12厘米；负一层卫生间墙根处出现长达3米的裂缝，最宽处达1厘米，几乎横切整面墙，类似的裂缝还出现在房内的各个角落，多达上百条！,原因调查：江宁建筑质量安装工程监督站站长说施工存在质量问题，土没有夯实，但不存在结构安全问题。结构工程师称尚无法判断结构是否出现问题，需进一步检测。,三、工程质量事故处理（154),PDCA循环原理,PDCA循环又叫戴明环，是管理学中的一个通用模型，最早由休哈特（Walter A.Shewhart）于1930年构想，后来被美国质量管理专家戴明（Edwards Deming）博士在1950年再度挖掘出来，并加以广泛宣传和运用于持续改善产品质量的过程中。它是全面质量管理所应遵循的科学程序。全面质量管理活动的全部过程，就是质量计划的制订和组织实现的过程，这个过程就是按照PDCA循环，不停顿地周而复始地运转的。,P（Plan）计划。包括方针和目标的确定以及活动计划的制定；,D（DO）执行。执行就是具体运作，实现计划中的内容；,C（Check）检查。就是要总结执行计划的结果，分清哪些对了，哪些错了，明确效果，找出问题；,A（Act）行动（或处理）。对总结检查的结果进行处理，成功的经验加以肯定，并予以标准化，或制定作业指导书，便于以后工作时遵循；对于失败的教训也要总结，以免重现。对于没有解决的问题，应提给下一个PDCA循环中去解决。,四、,房地产项目质量控制,1.,房地产项目质量的含义,（146）,房地产开发项目质量,是由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量构成的，包括：,设计质量,建筑工程质量,安装工程质量,材料质量,生产设备本身的质量,这些单项质量构成了项目质量系统,建设工程合同是进行质量控制的主要依据,25,四、,房地产项目质量控制,2.质量控制的特点,影响因素多,质量的波动大,质量变异大,质量隐蔽性,终检局限大,所以对工程质量,更应重视事前控制，,事中严格监督，防患于,未然，将质量事故消灭于萌芽中,26,前期策划,阶段,设计阶段,实施阶段,竣工验收,阶段,销售及后,期服务,材料和设备的质量控制,工艺质量控制,施工工序质量控制,工程过程监督,隐蔽工程验收等,设计质量控制和实施方案的质量控制,主要任务是确定质量目标,工程验收及工程验收交付的质量控制,建立质量档案和对运行质量的监督管理,四、,房地产项目质量控制,3.房地产项目质量控制的主要内容,对产品质量的影响约占,40%,对产品质量的影响约占,30%,27,四、,房地产项目质量控制,4.,设计阶段的质量控制,一个房地产项目的工程设计质量不仅直接决定了项目最终所能达到的质量标准，而且也决定了项目实施的程序和费用,1.设计质量要求的确定,业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求,各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能和质量的要求,影响设计质量标准的重要因素之一是投资的限额及其分配,对于房地产项目而言，质量标准的制定通常是在决策阶段进行提出，在设计阶段逐步具体化的,28,四、,房地产项目质量控制,4.设计阶段的质量控制,2.设计单位的选择,设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性和新颖性等常常不能完全从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来，所以设计质量很难控制这就要求业主和项目管理者对设计单位的选择予以特别的重视，要根据设计单位的资质等级、设计能力、设计经验和市场信誉等进行项目设计单位的选择。,29,四、,房地产项目质量控制,5.设计阶段的质量控制,3.设计工作中的质量控制,分阶段进行审查,：,对阶段性的设计成果应审批签章，再进行更深入的设计，否则无效,委托专家审查,多方案对比选择,采用设计招标,采取奖励措施,请科研单位专门对方案进行论证或研究，进行全面技术经济分析，最后选择优化方案,30,四、,房地产项目质量控制,5.设计阶段的质量控制,3.设计工作中的质量控制,对设计工作质量进行检查,检查设计工作以及设计文件是否完备，确定设计文件是否能被施工单位和各层次的管理人员所理解,设计是否符合规范的要求，特别是强制性的规范，如防火、安全、环保和抗震的标准，以及某些质量标准、卫生标准,31,户型设计,设计不够人性化,整个组团的信报箱普遍安装过低，底层用户在取信报时会很不方便。,设计不够人性化,一组团内有的大堂入口处没有无障碍通道，很不方便轮椅和残障人士的出入，也不符合现代社会的设计潮流。,人性化设计,外投内取式信箱,楼盘电梯前室问题,电梯前室不采用天然采光、通风与客户使用矛盾。,电梯前室采用灯光照明，将会增加物业管理成本。,人性化设计,地下车库都有尊贵的感觉,左图是顶面采光,人性化设计,令人感动的建筑细节,人性化设计,壁柜可推入墙内不占用空间,洗衣机预留位,上下水都已做好,人性化设计,这个设计是专为老年人放手杖的挂钩,带婴儿上厕所，可以先把孩子放在这里，安全又舒适 O(_)O,人性化设计,马桶的位置不固定，可拉伸到房间的任何位置,浴缸内还有扶手设计,设计不够人性化,名成居中大量的采用了飘窗的设计，但飘窗普遍设计过宽。在窗下墙高900mm时，很多飘窗还飘出680mm的宽度，加上窗把手700mm的高度，业主（尤其是女性业主）很难够到把手开启窗户。,园林中各类井的位置不妥当，需要在施工图阶段认真检查，包括建筑主体的化粪池位置（如图所示，这样的水井位置影响美观）,安全隐患,相隔两户可以通过空调板轻易地爬入，存在严重的治安隐患。,电梯大堂的美观,消防立管外露在电梯大堂，严重影响大堂的品质。,门和窗户互相“打架”,未设置空调安装位置或安装位置尺寸不足,返回目录,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,1.施工阶段质量控制的主要内容,（1）施工准备阶段的质量控制,对施工队伍及人员质量的控制,对项目工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等资源的质量控制,对施工方案、方法和工艺的控制,对施工机械、设备的质量控制,对施工环境与条件的质量控制对测量基准点和参考标高的确认及工程侧量放线的质量控制,50,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,1.施工阶段质量控制的主要内容,（2）施工过程中的质量控制,对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督,对施工过程进行质量跟踪监测，加强工序间的交接检查，建立施工跟踪档案。,会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸修改,对重要的承重结构和主要部位的隐蔽工程等进行检查验收，确认合格后办理隐蔽工程验收手续。,51,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,1.施工阶段质量控制的主要内容,（2）施工过程中的质量控制,进行给排水、电器安装的测试，符合设计要求，方可予以签证,进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收集整理工作。,真做好施工日记。,对沉降有观测要求的建筑物、构筑物，在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应的记录。,监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工。,52,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,1.施工阶段质量控制的主要内容,（3）竣工验收阶段的质量控制,房地产项目竣工验收是承包商向开发商移交工程的一项主要内容，是项目开发建设的一个重要阶段，也是工程建设的最后一道程序,其目的是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量标准，检查项目的试运转状况，核算项目投资效果,房地产开发项目一般由工程建设主管部门,工程质量监督站组织验收,53,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,1.施工阶段质量控制的主要内容,（3）竣工验收阶段的质量控制,一般分为以下几个阶段,一方面对项目的工程质量进行检查，看是否达到了设计和规范的要求,另一方面是对项目的完整性进行检查，看项目内容是否有疏漏,对项目的组成部分进行功能方面的检查,竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作,54,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,2.施工过程中质量控制的主要途径和方法,主要是通过,审核有关文件、报表,，以及,进行现场检查及试验,途径和相应的方法来实现的,（1）审核有关技术文件、报告或报表,审查施工现场分包单位的资质证明文件，检查其工作质量。,审批施工承包单位的开工申请书，检查、核实与控制其施工准备工作质量。,审批施工单位提交的施工组织设计方案，控制工程施工质量的技术措施保障,审核施工承包单位提交的有关材料、半成品和构配件质量证明文件，确保工程质量有可靠的物质基础,55,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,2.施工过程中质量控制的主要途径和方法,审核施工单位提交的反映施工工序的记录、动态统计资料或管理图表,审核施工单位提交的阶段产品质量证明文件，以保证和控制施过程的质量,审批有关设计的变更和设计图纸的修改等，保证设计及施工图纸的质量,审核有关应用新技术、新工艺、新材料和新结构等的技术鉴定书，审批其应用审批报告，保证新技术应用的质量,审批有关工程质量缺陷或质量事故的处理报告，保证质量缺陷或事故处理的质量,审核与签署现场有关质量技术报告、文件等,56,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,2.施工过程中质量控制的主要途径和方法,（2）现场质量监督检查,开工前的检查,工序施工中的质量跟踪控制。,工程质量有重大影响的工序，还应在现场监督与控制施工过程，保证使用材料及工序过程的质量。,工序产品、交接检查及隐蔽工程检查。,复工前的检查。,分项分部工程检查,个别检查：针对施工难度大的工程结构或容易产生质量通病的施工对象,57,四、,房地产项目质量控制,施工阶段的质量控制,2.施工过程中质量控制的主要途径和方法,3）现场质量质量检验,58,2.,施工过程中质量控制的主要途径和方法,主要,手段,按规定质量监控工作程序,利用支付控制手段,指令文件,测量,“旁站”监督,试验,对于隐蔽工程的施工显得尤为重要,指运用甲方指令控制权的具体形式，是表达开发商对施工单位作出指示和要求的书面文件，用以向施工单位支出施工中存在的问题，提请施工单位注意，以及向施工单位提出要求,指对施工承包单位支付任何工程款，均需开发商的批准,四、,房地产项目质量控制,59,七、房地产开发施工质量（工程质量）管理,施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。,工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。,工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。,1、施工阶段的质量控制。,2、现场有效质量管理关键环节。,3、现场管理需要重点关注的工序。,4、重视成品保护。,1、施工阶段的质量控制,制定适当的质量目标，因为质量目标常与项目进度控制、成本控制处于相同优先级。因此，质量目标必须坚持实事求是，因地制宜。目标过低，会对项目带来伤害，失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大，综合开发绩效降低。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。,强调施工现场的技术质量管理，建立统一的标准化的质量管理体系，编制详尽的施工作业指导书和施工方案，严格检验标准，强调执行力！,2、现场有效质量管理关键环节,工程样板先行,样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。,（关键项目工程质量控制作业指导书）,2、现场有效质量管理关键环节,技术方案先行,技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。,（专项技术方案评审作业指导书）,2、现场有效质量管理关键环节,施工关键工序控制,甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。（详见3节）,3、现场管理需要重点关注的工序,验线,水准及坐标控制点移交；,基础与桩基验线,砌筑验线,3、现场管理需要重点关注的工序,工作面移交,水准及坐标控制点移交；,施工水电接驳点以及读表记录移交；,场地土方标高移交，比如：原始场地移交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工的关系移交；,主包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；电梯井道移交；烟道工作面移交；园林工作面移交；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移交；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移交；,分包之间工作面移交，比如：电梯安装与大堂二次装修工作面移交等；,3、现场管理需要重点关注的工序,混凝土浇灌,混凝土浇灌质量是建筑产品质量的最基本保证，也是较容易出现问题的工序。,必须严格执行混凝土浇灌程序，保证浇灌的合法性，做好浇灌前的检查工作，包括隐蔽情况、水电预埋分情况、施工组织情况、机械设备准备情况等等。,3、现场管理需要重点关注的工序,渗漏,外门窗防水,屋面防水,墙面防水,卫生间墙及地面防水,地下室防水,游泳池防水,生活水池、消防水池的防水,管根防水,烟道根部防水,3、现场管理需要重点关注的工序,外架拆除（须有拆除方案）,外架拆除的安全性控制,外架拆除时外门窗与外墙质量控制,4、重视成品保护,遵循谁施工谁保护的原则。,遵循先检查后保护的原则。,遵循持续保护原则。,成品保护措施应在移交物,业前切实可靠。,成品保护标准作法！,八、房地产开发售后质量管理,房屋交付后的质量管理,房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。,一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维保工作。,二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。,谢 谢！,