衡量酒店行业业绩水平的三大指标.doc

衡量酒店行业业绩水平的三大指标：

ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价
已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。
【替代指标：Average Published Rate (APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ADR）】
ADR=客房收入/实际售出客房数量

Occupancy (Occ)——入住率
入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。
Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量

RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入
每间可售房收入（RevPAR）等于客房收入除以可售客房数。RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。
RevPAR= 入住率（Occupancy）X平均房价（ADR）

这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，于此同时，与这三个指标对应的还有三个指数：

ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index)——平均房价指数
ADR index是针对ADR而言的一个指数，由于ADR是针对单个酒店而言的绝对量，而ADR index用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况（酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合）。

若平均房价指数（ADR index）为100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平。若平均房价指数（ADR index）大于 100， 则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值。 相应地，若平均房价指数（ADR index）低于100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值。

计算平均房价指数（ADR index）的公式：平均房价指数（ADR Index）=[酒店平均房价（ADR）/ 细分市场酒店平均房价（ADR）] x 100

OCC (Penetration) Index/MPI (MarketPenetration Index)——市场渗透指数
OCC Index是针对OCC而言的一个指数，市场渗透指数用于衡量酒店在某个细分市场所占有的份额。

Occ Index计算公式如下：
市场渗透指数（Occ Index）＝(酒店出租率/ 细分市场客房出租率) × 100

RevPAR (Yield) Index/RGI (Revenue GeneratedIndex)——每间可售房收入指数
RevPAR Index用于计算一家酒店在所处细分市场的中每间可售客房收入的应得市场份额。 若一家酒店在市场中获得了应有的市场份额，则每间可售房收入指数为100；若低于应得的市场份额，则每间可售房收入指数将低于100，相应地若酒店的份额高于平均市场份额，则收入指数将高于100。

收入（RevPAR）指数（index）计算公式如下：
每间可售房收入指数（（RevPAR Index）= [酒店每间可售房收入（RevPAR）/ 细分市场每间可售房收入（RevPAR）]×100

这三个指数给了我们一个同业比较的基础，使得我们能够更客观的衡量特定酒店的业绩水平，但是我们在考查这类指标的时候要注意随着细分市场的定义的不同，所得出的指数也会有不同的含义，我们必须要特别的注意。

经营关键节点

1.ARI平均房价指数 Average Rate Index是指房间平均房价在市场上所占比例。
计算公式为：酒店平均房价/ 市场平均房价
备注：市场平均房价=所有竞争酒店的房间收入总和

2.CTP营业利润贡献 Contribution to Trading Profit
计算公式为：营业利润贡献=管理费+奖励管理费
管理费=酒店总收入*合同约定的比率
奖励管理费=酒店GOP*合同约定比率

3.GOP总经营利润 Gross Operating Profit
计算公式：酒店各生产营业部门营业毛利总和（包括Room,F&B and other)-非营业部门总费用（包括A&G,S&M,Engineering and Energy).
各生产营业部门营业毛利=收入-直接成本-营业费用。

4. RevPAR平均每间可卖房间的收入

Revenue Per Available Room
公式为：RevPAR = Total Room Rev.房间总收入/ Total Available Room可卖房总数

5.RGI收入产生指数Revenue Generation Index
公式为：RGI= 酒店RevPAR（平均每间可卖房收入）/市场的RevPAR（市场每间可卖房收入）

市场RevPAR= 所有酒店房间收入总和/所有酒店的可卖房总数

6.GSTS宾客意见调查系统

Guest Satisfaction Tracking System
GSS= Guest Satisfaction Index. (A key measure within GSTS).
A guest overall evaluation of the quality of service received during their stay.
GSS宾客满意程度指数（衡量GSTS的一个重要指标）。是宾客对入住期间所接受的服务的总体评价。

7.ESPS员工满意度调查

Employee Satisfaction Pulse Survey
ESS= Employee Satisfaction Index(员工满意指数)衡量员工对公司及岗位的整体满意程度。
Key Driver Report (关键项目报告)最影响ESS分值的五个问题。

8.TQM全面质量管理 Total Quality Management
TQM is focusing on process improvement and innovations and the purpose is to find the problem root cause so that to meet guest overall satisfaction. (TQM 致力于程序的改进和创新，目的是从根本上发现问题，从而最终提高客人的总体满意度。)