区域商业中心形成案例培训课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿；如有不当之处，请联系网站或本人删除。,*,2010,年房地产营销策划大全,移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款,房策网,海量房地产资料免费下载,0755-83513598 QQ:69031789,本文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模仿；如有不当之处，请联系网站或本人删除。,案例研究,出于高新产业和大规模居住片发展两大因素的发展规律研究,深圳花园城中心,大型居住片逐步成熟过程中综合体项目的发展策略研究,高新产业园区的各功能逐步实现的脉络及其分布规律,借鉴点,深圳南山文化中心,武汉鲁巷商圈,西安小寨商圈,站在片区发展规律基础上，顺应趋势，抓住机会，控制风险,武汉鲁巷商圈毗邻高新区，周边高校林立，通达性好，为片区商业中心,区位：,位于东湖高新区的中心地带，距离最近的市级商圈,街道口商圈,6,分钟车程，周边高校众多,交通：,衔接珞渝路等多条城市主干道，数十条公交线穿行，通达性好,人口：,新增人口入住率以每年,10,万递增，居民以高知阶层为主,东 湖 新 技 术 开 发 区,鲁巷商圈,学府板块,中心城区,鲁巷商圈,街道口商圈,武汉鲁巷商圈,90,年,00,年,02,年,07,年,基础,建设,酒,店,住宅,公寓,00,年东湖高新区批准为国家光电子产业基地（光谷），,00,年工业总产值,213,亿元,7,年,4,月地铁号线动工,商,业,写,字,楼,88,年成立东湖高新区,楼市一片空白,01,年本地开发商开始在楚雄大道沿线开发住宅，,02,年万科等进入，,03,年大量高档楼盘、大盘入市,07,年总供应量约,160,万平米，为武汉供应量最集中的几大区域之一，现有居住人口,20,万，一半为高校教职工,自然形成的商业,百货：,00,年鲁广购物中心开业,超市：,01,年,12,月鲁广当代超市开业，,03,年,4,月鲁广关山超市开业,电器：,04,年,11,月工贸家电开业，,05,年苏宁开业,04,年,11,月光谷书城开业,百货：,07,年中百仓储开业，预计,07,年,10,月大洋百货开业,超市：,07,年中商平价开业，预计,07,年,10,月家乐福开业,家具：欧亚达开业,休闲娱乐：预计,07,年底天河环艺影城开业,94,年水神客舍开业（准,3,星）,96,年银湖宾馆开业（准,3,星）,01,年龙安大酒店开业（,3,星）,06,年,10,月华美达酒店开业（准,5,星）,预计,07,年光谷特一号酒店式公寓入驻,07,年联合国际入伙（甲级）,1,年高科大厦入伙,03,年华乐商务中心、,SBI,创业街、国光大厦（乙级）开发,05,年,4,月慧谷时空入伙,政策倾斜与重大交通设施投入直接影响住宅与商业发展，,01,年住宅开发，,04,年商业氛围基本形成，,05,年大量写字楼入伙；,07,年后商业往地铁口方向发展,武汉鲁巷商圈,集中式商业周边餐饮和休闲娱乐业发达，餐饮分布由商圈核心向外围扩散；超市可单店存活，专业店扎堆现象显著；写字楼群集处出现酒店,鲁广当代超市,中百超市,关山超市,家乐福,鲁巷购物广场,关山商场,中百仓储,大洋百货,苏宁电器,武汉数码港,工贸家电,光谷通讯城,光谷书城,1,1,1,虎 泉 街,新竹 路,雄楚大街,鲁,磨,路,关,山,一,路,喻家湖路,大中型餐饮,大中型休闲娱乐,写字楼,酒店,超,市,百,货,专业,店及,其他,珞,喻,路,民族大道,珞喻东路,关,山,二,路,1,1,2,4,2,5,2,2,2,3,1,3,2,4,4,1,3,4,高新区管委会,武汉鲁巷商圈,租金沿主力店向远处逐渐递减，餐饮承租能力较低，仅在,2035,元,/,平米,民,院,路,民,院,路,租金分布图,鲁巷购物中心,武汉鲁巷商圈,西安小寨商圈毗邻高校板块，为师生及新富阶层集中区域，属片区商业中心,区位：,位于二环外，距城市核心商圈,钟楼商圈,6,分钟车程，集中了西安市最主要的高校,交通：,长安南路与二环线、小寨路等多条城市主干线通过,人口：,高校师生集中，众多新楼盘新富阶层入住,钟楼商圈,小寨商圈,西安小寨商圈,高 新 区,学 府 片 区,90,年,03,年,07,年,基础,建设,酒,店,03,年底对小寨十字四个方向的干道全面拓宽改造，数座人行天桥投用，小寨工人文化宫改造,07,年,10,月地铁,2,号线开工,商,业,写,字,楼,99,年开始发展商业，,04,年商业氛围初步形成，写字楼和酒店随后入住；商业业态中超市最先发展，百货与家居电器随后,55,年创建军人服务社,百货：,03,年民生国贸开业，,04,年,12,月百盛开业,，,05,年,1,月开米广场潮流街区开业，,06,年,7,月飞炫地下购物广场开业,电器：,03,年,5,月智圣电器开业，,04,年,6,月苏宁开业，,05,年,5,月大中电器开业,家居：,03,年,12,月三森国际家居城开业,休闲娱乐：,04,年摩登假日洗浴中心,07,年,2,月家乐福开业,92,年东方大酒店开业（,3,星）,04,年金石国际酒店（,5,星）、汇元酒店（,3,星）、天德伦酒店开业,04,年,5,月三北商务酒店开业,04,年三北商务大厦、电子大楼入住，,05,年开米广场、高速大厦入住，,06,年阳明国际写字间开发,99,年国贸大厦开发，,00,年百隆广场、文化大厦、中信大厦开发，,00,年嘉汇大厦入住,超市：,99,年,8,月好又多开业,07,年祥源大厦开发,西安小寨商圈,商圈成熟区域写字楼大力发展，写字楼集中区域餐饮和休闲娱乐业发达，附近出现酒店；高校板块商业以中低档为主,家乐福,好又多,海星超市,百盛,开米广场,民生国贸购物中心,百隆广场,大雁塔商厦,大中,新华书店,嘉汇汉唐书城,粤港台灯饰城,光影灯具城,1,1,1,一环南路,朱,雀,大,街,小 寨 西 路,青 松 路,长,安,南,路,翠,华,路,雁,塔,路,大中型餐饮,大中型休闲娱乐,写字楼,酒店,超,市,百,货,专,业,店,及,其,他,小 寨 东 路,1,2,1,2,兴善寺东街,租金,250,租金,180,租金,130,租金,210,租金,170,租金,120,租金,280,1,5,市政府,西安小寨商圈,南山文化中心毗邻南山区政府、科技园及深圳大学，片区人口高端，属区域级商业中心,区位特点：,南山文化中心位于深圳南山区，非中心城区，属区域商业中心,交通：,临滨海大道和南海大道两条城市主干道，交通便利,人口：,高新区现有就业人员约,12,万，深圳大学有近,1,万师生，片区居住人口多为高新区、福田区、罗湖区上班一族，人口素质为深圳各片区之首,高新技术产业园,深圳大学,南山文化中心,深圳西站,1,2,3,1,2,3,南山文化中心（区域商业中心）,华强北商圈（市级商业中心）,东门商圈（市级商业中心）,蛇口商圈（区域商业中心）,南山区政府,华强北商圈,20,分钟,南山文化中心,高新技术产业园,6,分钟,南山文化中心,深圳大学,4,分钟,南山文化中心,深圳西站,5,分钟,南山文化中心,中心城区,4,4,深圳南山文化中心,90,年,94,年,9,年,02,年,05,年,基础,建设,酒,店,住宅,公寓,90,年成立南山区,96,年,9,月成立高新技术产业园,年滨海大道开通,04,年对南海大道、后海大道进行美化重建,05,年区委政府大楼迁入,年地铁号线和西部通道开工,06,年对火车西站改造,商,业,写,字,楼,96,年高新区成立，,99,年住宅开始大力开发，,02,年商业进入发展期，,04,年写字楼开始良性发展；商业业态中超市最先启动，百货及家居电器随后发展,83,年创办深圳大学,缓慢发展,9,年大规模住宅开发,01,年百分百公寓入伙，,03,年桂花苑商务公寓入伙,年开发楼盘量迅速增加，居住人口猛增,85,年始建南油大道商业街,94,年修建创业路商业街、后海大道商业街,超市：,96,年家乐福开业,百货：,99,年,12,月海雅百货开业,，,02,年曼哈商业广场开业（已关闭），,03,年儿童世界开业，,04,年天虹商场开业,超市：,02,年,12,月人人乐超市开业,家居：,02,年,8,月乐安居开业,电器：,03,年国美、苏宁开业,百货：预计,07,年底海岸城购物中心开业,电器：,05,年,1,月顺电开业，,05,年,4,月永乐家电开业,家居：,05,年,1,月时尚家居广场开业,年月中油酒店开业（星）,99,年,8,月东华假日酒店开业（,4,星）,03,年新桃园酒店开业（,4,星）,05,年东方雅典商务酒店开业,年月凯宾斯基酒店开业（星）,05,年荔园大厦入伙,年月海岸城东座写字楼入伙（甲级）,年天利中央广场入伙（甲级,年保利大厦开发（甲级，一直出租困难，,04,年开始良性发展）,04,年西海明珠商务大厦（无广告即销售一空）、万商大厦入伙,年海王大厦、新绿岛大厦投用,97,年新能源大厦入伙,深圳南山文化中心,商圈往住宅集中开发、规划利好方向发展，且商业、写字楼和酒店档次走高,年滨海大道开通后，周边住宅大规模开发，商圈往南海大道与滨河大道交汇处发展,年深港西部通道开工，受利好因素影响，商圈、写字楼和酒店往规划路周边发展,随着时间发展，商业、写字楼和酒店档次走高,96,年，家乐福为民房改造,99,年，海雅百货开业,拟,07,年底，海岸城购物中心开业,深圳南山文化中心,家乐福和写字楼周边餐饮业和休闲娱乐业发达，以海雅百货为代表的集中式商业周边写字楼林立，写字楼群集处出现酒店,家乐福,人人乐,家家惠,海雅百货,曼哈购物广场（已关闭）,儿童世界,天虹商场,海岸城购物中心,领跑体育服饰,荟芳园商业内街,满家福百货,乐安居,国美,苏宁,顺电,时尚家居广场,永乐电器,西部电子,金香江家具,深圳书城,家居广场,1,1,1,10,桃园 路,常,兴,路,学府 路,桂庙 路,海德二道,南,山,大,道,南,光,路,南,海,大,道,创,业,路,10,滨海大道,大中型餐饮,大中型休闲娱乐,写字楼,酒店,公寓,超,市,百,货,专,业,店,及,其,他,8,8,9,10,11,12,11,南山区政府,深圳南山文化中心,写字楼发展过早导致租赁市场困难的局面，在规划利好的带动下甲级写字楼明显放量,入伙时间,写字楼档次和建面,租售状况,客户构成,海王大厦,西海明珠商务大厦,天利中央商务广场,1996,年,2004,年,2006,年,商住,甲级,甲级，,5,万平米,东临规划的西部通道,开盘,1,年销售,93%,区位,南山区政府对面,海雅集团、美都连锁、协基科技等企业均整层购买，用于办公；已入驻公司,5060,家，企业类型以金融、地产、科技类为主,几乎未做广告就销售一空,04,年以前出租非常困难，,04,年后出租状况改善,南海大道与创业路交口,每层楼有,37,家企业办公，入驻以小企业为主,受,04,年西部通道规划利好消息，写字楼市场开始进入上升轨道。写字楼市场将出现分化，一部分成为金融企业、总部在香港的外资公司的后勤部门，如,CALLCENTER,等；另外靠近科技园，拥有前海物流园、西部通道等便利条件，可能会使南山中心区成为这些企业的销售中心,深圳南山文化中心,超市及餐饮经营状况较好，百货经营状况一般，家乐福附近的曼哈商场已关闭,主力商家名称,面积,家乐福,6700m,2,人人乐,7500m,2,天虹商场,32000m,2,海雅百货,35000m,2,时尚家居广场,10000m,2,已关闭百货,深圳南山文化中心,区域商业中心形成的,时间序列,：产业兴起基础设施及中低端酒店,住宅,超市百货,商务公寓及专业店,写字楼及中高档酒店,案例总结（一）,住宅大规模发展,超市百货,商务公寓,专业店,中高档写字楼,中高档酒店,特征,：,商业启动,3,年以上,住宅大发展,商业成熟,35,年,区域中心形成路径：,产业发展初期，区域中心还未形成，商业形态以街铺为主体，零散的分布一些中低档的经济型酒店，企业自建办公楼,基础设施的改善促进产业的发展，住宅也将迎来大发展时期,在人口规模聚集到一定程度后，以大型超市为核心的商业开始形成，随后百货、专业店、中型餐饮陆续出现，区域中心已经基本形成；如果在此时发展写字楼，投资市场往往比较旺盛，但租赁市场会相当困难,区域中心相对成熟的时候，中高档写字楼会逐步出现，随着区域进一步发展，高档写字楼也会出现，与此同时，中高档酒店市场也会有很大的发展,观点：,案例总结（一）,观点,：,区域商业中心往往,以大型超市为中心，功能相对比较丰富,，包括各类专业店、餐饮、休闲娱乐等，百货部分经营难度相对较大,专业店除了家居建材店、家电店等外，,通讯电子专业店、书店等也会出现,要,形成高端的写字楼集中区很难,，前期以发展商务公寓为主，紧接着,中档写字楼会比较多,，少量高档写字楼，且往往在商圈成熟后,酒店往往分布在写字楼、公寓集中区,集中式商业周边餐饮和娱乐业发达，餐饮因承租力低，分布往商圈外围扩散；,大中型餐饮将会有很大的市场空间,区域商业中心形成的,空间序列,案例总结（二）,核心圈层：,大型超市、大规模百货、家电专业店、书店、电子通讯店、商业街、快餐类餐饮等，可能出现酒店,主干道,主干道,外围圈层：,公寓、经济型酒店、通往规划利好方向主干道的写字楼、大型集中餐饮、休闲娱乐,次级圈层：,（写字楼,+,酒店）、快餐类餐饮、服装等专卖店、银行营业网点、通讯类营业网点、电脑城、家具灯饰、家电专业店,大型集中百货多出现在主干道和次干道的交汇处,电器类专业店、电子通讯类专业店有扎堆现象,