户型配比和建议专题培训课件.ppt

户型配比和建议,开发目标,结合前期沟通报告对于客户、户型、价格和项目竞争力分析，确定本,项目整体开发目标为：,深圳西岸、独具创新品质，富有时代感、高性价比的时尚社区,怎么做,产品塑造标准：,客户的居住空间需求做为设计第一要素，结合目前市场中比较畅销的产品设计，规划本项目的设计蓝本,户型建议,户型配比建议,HOUSING UNIT,DEVELOPMENT,SUGGESTION,户型发展建议,户型设计建议,客户、消费特征、产品建议,户型设计配比,注：以上配比需根据具体规划设计的实际情况和容积率的变化可略有偏差,4550,120-125,85-90,75-80,65-70,面积范围（m210%,5,15%,15,35%,面积比例（）,3房2厅2卫,户型,1房2厅1卫,3房2厅1卫,2房2厅2卫,2房2厅1卫,35-40,20%,1房1厅1卫,适宜城市蓝领“成长居住”的城区居住项目,成长型客户,舒适型客户,投资客户,4550,120-125,85-90,75-80,65-70,面积范围（m2）,10%,5,15%,15,35%,面积比例（）,3房2厅2卫,户型,1房2厅1卫,3房2厅1卫,2房2厅2卫,2房2厅1卫,35-40,20%,1房1厅1卫,产品、客户对应关系,产品设计建议前提：,下列参考户型均为商品房产品，以借鉴主体设计理念为主；,下列参考户型涉及大量提升舒适度和产品价值的细节处理，出于对我项目成本和品质的控制，只可适当借鉴；,在设计结果中，不能有暗房，各空间实用性必须严格保障；,应充分考虑客厅和主卧的通风采光效果，尽量提升舒适度；,成长型客户产品设计,1房产品设计,1房,客户关注点,A1总价便高、影响投资回报率；,A2物业维护、持有费用高；,A3户型使用率低、有明显设计缺陷；,2：阻碍客户成交因素,1：促进购买因素研究,A1总价合适、投资回报率高；,A2区域租赁市场活跃、变现能力强；,A3户型方正、面积合理、功能齐备；,本项目产品设计考虑因素：,“功能齐备控制面积、精装修、户型基本方正、提高实用率”,1房,市场畅销户型,嘉鑫阳光 1*1*1 39.53平米,高发城弛 1*1*1 37.87平米,御景华城 1*1*1 36平米,海滨假日 1*1*1 32-34平米,1房,市场畅销户型,1房公寓,强调空间的方正实用，价值突出；,定位面积：,3540平米；,适用户型：,一房一厅；,案例面积：,43平米；,案例户型：,一房一厅；,案例来源：,尚书苑；,客厅开间：3.2米 餐厅：1.7米,客厅进伸：2.1米 进深：2米,客厅面积：6.72平米 餐厅：3.4平米,主卧开间：3.25米,主卧进深：3.0米,主卧面积：9.75平米,阳台开间：2.6米,阳台进深：3.2米,阳台面积：4.16平米（一半）,卫生间开间：1.7米,卫生间进深：1.75米,卫生间面积：2.97平米,厨房开间：1.5米,厨房进深：2.45米,厨房面积：3.6平米,设计特征：保证阳台、和主卧面积，作为价值提升核心，保证厨房开间和卫生间方正，各功能空间转角为直角。,角落放置卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹，要求设计方正，厨房要求增加阳台。,270度的转角大展面凸窗将大大提升居住舒适度和实用率,方正实用的作为客厅延伸的半送大阳台，室内采光、通风的关键，对价格影响不大，将承担大部分起居活动，是价值的核心。,客厅和餐厅的舒适性对面积要求过高，仅分摊功能需求面积。,1房产品市场畅销尺度,酒店型服务公寓,本案定位面积：3040平米,对应模型面积：43平米,功能空间,客厅,餐厅,主卧,生活阳台（半）,卫生间,厨房,面积比,0.69,0.35,1,0.43,0.3,0.37,面积,6.72,3.4,9.75,4.16,2.97,3.6,开间,3.2,1.7,3.25,3.2,1.7,1.5,进伸,2.1,2,3.0,2.6,1.75,2.45,修正后面积比,0.6,0.3,1,0.5,0.3,0.32,修正后面积,6,3,10,5,3,3.2,开间要求（）,3.3,3.2,主阳台进深 1.2,1.5,1.5,设计参考：,卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹；,客厅、卧室连阳台；,阳台以凸阳台为首选，尽量采用双阳台设计；,主卧室配大面宽凸窗；,市内空间要求方正，无浪费；,项目名称,平层,复式,凸窗,转角窗,入户花园,露台,多阳台,空中花园,挑高阳台,天都世纪,丹枫雅苑,精英趣庭,尚书苑,百合御都,香榭风景,1房产品,市场畅销创新点,平层利于拼接，置业成本相对低廉，被大量采用；,凸窗、转角凸窗已经被大量采用，但步入凸窗相对少见；,多阳台和挑高阳台成为基本配置；,1房户型推荐,案例产品设计特征：,简单的空间功能；,空间附加值的较高；,空间实用性强；,保证采光和通风；,成长型客户产品设计,2房2厅1卫产品设计,2*2*1（65-70平方米）,客户关注点,A1户型面积设计过大，总价高；,A2户型不方正，使用率低；,A3客厅面积尺度过小，厅宽小于3m,A4交通面积过多，面积浪费，,2：客户,排斥的设计点,1：,客户对户型的需求点,A1户型面积合理、功能齐备；,A2总价合适、首付较少；,A3有附送空间，局部可改进为小三房；,A4适当压缩厨卫面积，保障厅卧尺度；,A5双阳台设计，保证主阳台尺度；,初次置业客户，家庭结构比较简单，两口之家为主。,“结构紧凑、户型方正、厅卧舒适、可升级为三房、双阳台”,春华四季园2*2*1 68.73平米,亮点：送入户花园，可改房间。,鸣溪谷 2*2*1 70.62平米,亮点：厅开3.8m。,2房2厅1卫,市场畅销户型,香缇雅苑 2*2*1 64平米,亮点：送错层花园。,香缇雅苑 2*2*1 67平米,亮点：环形阳台。,2房2厅1卫,市场畅销户型,2房2厅1卫,要求空间方正，注重功能，空间实用,定位面积：,6570平米；,适用户型：,2房2厅1卫；,案例面积：,68平米；,案例户型,：2房2厅1卫；,案例来源：尚书苑；,客厅开间：5.8米 餐厅：3.15米,客厅进伸：3.5米 餐厅：3.5米,客厅面积：20.3平米 餐厅：11平米,卧室开间：3.2、2.65米,卧室进深：3.7、3.05米,卧室面积：11.8、8平米,阳台开间：2.6、1.55米,阳台进深：2.4、1.3米,阳台面积：4.12平米（一半）,卫生间开间：1.6米,卫生间进深：1.7米,卫生间面积：2.72平米,厨房开间：1.55米,厨房进深：3.05米,厨房面积：4.72平米,人口增加，对餐厅面积要求增加，同时，加大客厅开间，使空间感更强。,卧室数量增加，面积可适当收缩，卧室采光以及附加值成为设计重点。,做到动静分离，卫生间要求方正,保证厨房开间。,阳台进行功能区分，对面积的要求减小,2房2厅1卫,本案定位面积：6570平米,对应模型面积：68平米,功能空间,客厅,餐厅,主卧,室外空间（全/主/半）,卫生间,厨房,面积比,1.7,0.93,1,0.35,0.23,0.4,面积,20.3,8,11.8,4.12,2.72,4.72,开间,3.5,3.15,3.2,2.6,1.6,1.55,进伸,3.5,35,3.7,2.4,1.7,3.05,修正后面积比,1.7,0.9,1,0.5,0.3,0.45,修正后面积,20.3,10.62,11.8,5.9,3.54,5.31,开间要求（）,3.4,3,3.2,主阳台进深 1.2,1.5,1.5,设计参考：,卫生间和厨房，紧靠承重墙，门的朝向不对内，让起居空间更纯粹；,室外空间进行功能区分，面积可适当收缩；,生活阳台以凸阳台为首选，连接客厅，双阳台以上设计；,各个卧室均配大面宽凸窗；,客厅、餐厅面积增加，室内空间要求方正，无浪费；,2房2厅1卫,市场畅销户型尺度,项目名称,平层,复式,步入凸窗,转角窗,入户花园,露台,多阳台,空中花园,挑高阳台,合正美寓,丹枫雅苑,精英趣庭,尚书苑,碧水龙庭,香榭风景,2房2厅1卫,市场畅销户型,创新点,产品创新设计点：,必备,步入凸窗、双阳台，可部分考虑挑高阳台和入户花园,。,两房两厅一卫户型推荐,两房两厅一卫产品设计特征：,简单的空间功能，强调主卧开间；,基本的空间附加值；,空间实用性强，无浪费空间；,尽量增加采光面，保证室外景观；,成长型客户产品设计,2房2厅2卫产品设计,A1,主卧无套间设计,；,A2,厅开小于3.3m,；,A3,厨卫面积不足,；,A4,生活阳台面积过小；,A1舒适，户型方正实用；,A2厨卫尺度舒适，使用方便；,A3两阳台设计且尺度均舒适；,A4送入户花园，可改为三房；,A5主次卧清晰，保证主卧面积；,初次置业客户，考虑较长时间居住，两口或三口之家。,“方正舒适、适宜居家生活、可升级为三房”,2*2*2（75-80平方米）,客户关注点,2：客户,排斥的设计点,1：,客户对户型的需求点,山语华庭 2*2*2 82.36-83.96平米,亮点：三阳台，送错层花园。,西岸观邸 2*2*1 76.20平米,亮点：送内庭，可改三房。,2房2厅2卫,市场畅销户型,百合御都 2*2*2 77.26平米,亮点：双向大阳台，送错层花园。,山语华庭 2*2*2 82.36-82.96平米,亮点：，双阳台，送入户花园。,2房2厅2卫,市场畅销户型,2房2厅2卫,空间方正，提高舒适度,定位面积：,7580平米；,适用户型：,2房2厅2卫；,案例面积：,77平米；,案例户型：,2房2厅2卫；,案例来源：,百合御都；,客厅开间：3.65米 餐厅：2.45,客厅进伸：3.5米 餐厅：3.3,客厅面积：12.775平米 餐厅：8平米,主卧开间：3.35米,主卧进深：3.5米,主卧面积：11.73平米,阳台开间：2.05、1.5米,阳台进深：4.3、3.65米,阳台面积：8.8、5.48平米,卫生间开间：2.3、2.3米,卫生间进深：2.3、2米,卫生间面积：5.29、4.6平米,厨房开间：1.5米,厨房进深：2.45米,厨房面积：3.68平米,设计特征：主卧、客厅、双卫、餐厅和双阳台构成户型核心，也是舒适度的支撑，室内设计方正，功能分明。,双阳台，阳台连主卧客厅，加大主卧景观面，副阳台错式挑高设计等因素提升舒适度和产品价值。,客厅、主卧、餐厅三个功能空间的面积加强，舒适度提升。,景观凸阳台成为活动空间的延伸，1：2的开间进深比为居家活动提供充足空间。,双卫生间设置，尺度放大，舒适度提升。,2房2厅2卫,本案定位面积：7580平米,对应模型面积：77平米,功能空间,客厅,餐厅,主卧,室外空间（全/主/半）,卫生间（全）,厨房,面积比,1.09,0.68,1,0.61,0.84,0.31,面积,12.75,11,11.73,7.14,9.89,3.68,开间,3.65,2.45,3.35,2.05,2.3,1.5,进伸,3.5,3.3,3.5,4.3,2.3,2.45,修正后面积比,1.15,0.7,1,0.8,0.8,0.35,修正后面积,13.49,8.2,11.73,9.3,9.3,4.1,开间要求（）,3.6,3.1,3.3,主阳台进深1.2,1.5,1.8,设计参考：,客厅连接生活阳台，次阳台连接次卧室，上下楼层的副阳台错式挑高设计；,客厅、主卧、餐厅三个功能空间的面积加强；,生活阳台以凸阳台为首选，双阳台以上设计；,卧室配凸窗；,保证室内通透。,2房2厅2卫,市场畅销户型尺度,项目名称,平层,复式,步入凸窗,转角窗,入户花园,露台,多阳台,空中花园,挑高阳台,碧水龙庭,百合御都,2房2厅2卫,市场畅销户型,创新点,产品创新设计点：,必备,步入凸窗、,两个以上舒适,阳台，可部分,考虑内庭院或,入户花园,成长型客户产品设计,3房2厅1卫产品设计,A1交通面积过多,使用率低；,A2厅开小于3.5m,主卧开间小于2.8m；,A3餐厅面积过小；,2：阻碍客户成交因素,1：促进购买因素研究,A1经济实用，功能全面、面积适中；,A2厅卧尺度好，适宜居住；,A3橱卫便于居家使用；,A4定空间附加值（如送入户花园等）；,3*2*1（85-90平方米）,客户关注点,经济居住型,客户，考虑较长时间居住，两口或三口之家。,“方正舒适、适宜居家生活、,各功能区尺度合适,鸣溪谷 3*2*1 84.36平米,亮点：方正实用,厅开3.8m。,香缇雅苑 3*2*1 82-83平米,亮点：联廊阳台，送入户花园。,3房2厅1卫,市场畅销户型,珠江旭景佳园 3*2*1 89.05平米,亮点：尺度舒适,厅开3.8m。,香缇雅苑 3*2*1 82-83平米,亮点：错层花园,联廊阳台。,3房2厅1卫,市场畅销户型,3房2厅1卫,要求空间方正，注重功能，空间实用,定位面积：,8590平米；,适用户型：,3房2厅1卫；,案例面积：,88平米；,案例户型：,3房2厅1卫；,案例来源：,风临域；,客厅开间：3.9米 餐厅：3.9米,客厅进伸：4.2米 餐厅：2.25米,客厅面积：16.38平米 餐厅面积：8.8平米,主卧开间：3.9米,主卧进深：3.5米,主卧面积：13.65平米,阳台开间：3.9，入户花园：2.4米,阳台进深：1.6，入户花园：3.4米,阳台面积：6.24，入户花园：8.16平米,卫生间开间：1.5米,卫生间进深：2.8米,卫生间面积：4.2平米,厨房开间：1.85米,厨房进深：1.7米,厨房面积：3.145平米,设计特征：客厅和主卧尺度得以加强，强调方正、保证室外空间面积和附加值，厨卫面积分配满足功能需求，面宽在1.5米以上。,阳台进行功能区分，主要起采光和通风作用，数量增加，面积减小。,全赠送的大面宽凸窗仍然是价值的有力支撑,室内成为主要活动空间，对客厅、餐厅、主卧的面积尺度要求加强。,厨房和卫生间相临放置，保证基本的开间尺寸。,3房2厅1卫,本案定位面积：8590平米,对应模型面积：88平米,功能空间,客厅,餐厅,主卧,室外空间（全/主/半）,卫生间（全/主）,厨房,面积比,1.2,0.64,1,0.53,0.3,0.23,面积,16.38,8.8,13.65,7.2,9.89,3.68,开间,3.9,2.25,3.5,3.9,1.5,1.7,进伸,4.2,3.9,3.9,1.6,2.8,3.15,修正后面积比,1.25,0.7,1,0.5,0.3,0.25,修正后面积,14.66,8.2,11.73,5.9,3.5,2.9,开间要求3.8,2.2,3.5,主阳台进深1.2,1.5,1.8,设计参考：,客厅连接生活阳台，次阳台连接次卧室，上下楼层的副阳台错式挑高设计，取消入户花园；,客厅、卧室均带凸窗，次卧室带大面宽凸窗；,生活阳台以凸阳台为首选，双阳台以上设计；,厨房和卫生间相临放置，保证基本的开间尺寸；,客厅、餐厅、主卧的面积尺度要求加强；,3房2厅1卫,市场畅销户型尺度,项目名称,平层,复式,步入凸窗,转角窗,入户花园,露台,多阳台,空中花园,挑高阳台,合正美寓,风临域,碧水龙庭,锦湖苑,产品创新设计点：,必备,步入凸窗、,两个以上舒适,阳台，可部分,考虑内庭院或,入户花园,3房2厅1卫,市场畅销户型,创新点,三房两厅一卫产品推荐,三房两厅一卫产品设计特征：,强调主卧的开间和舒适；,普遍出现入户花园配置；,空间设计方正实用；,强化了空间附加值的设计；,强化了采光面和室外景观；,成长型客户产品设计,3房2厅2卫产品设计,A1户型不够方正，空间不够通透；,A2功能不齐备，影响舒适度；,A3厨卫分布不合理；,A4,厅开过小，主卧无景观阳台或凸窗；,2：阻碍客户成交因素,1：促进购买因素研究,A1空间尺度舒适；,A2功能齐备，有一定产品附加值；,A3,朝向,采光通风,俱佳、,私密性；,A4,注重主卧与客厅品质感觉,；,二次置业客户，成熟家庭。,“空间尺度舒适、采光通风、双阳台、卧室凸窗、厨卫分布”,3*2*2（120-125平方米）,客户关注点,鸣溪谷 3*2*2+1 127平米,桃源居 3*2*2 102-107平米,3房2厅2卫,市场畅销户型,珠江旭景佳园 3*2*2 100-106平米,海尚国际 3*2*2 94-96平米,3房2厅2卫,市场畅销户型,3房2厅2卫,高舒适需求，价值优于同类产品,定位面积：,120125平米；,适用户型：,3房2厅2卫；,案例面积：,122平米；,案例户型：,3房2厅2卫；,案例来源：,西湖林语；,客厅开间：3.7米，餐厅：2.9米,客厅进伸：5.3米，餐厅：3.5米,客厅面积：19.61平米，餐厅：10.15平米,主卧开间：3.5米,主卧进深：4.5米,主卧面积：15.75平米,阳台开间：5，入户花园：3。5米,阳台进深：1.6，入户花园：3.4米,阳台面积：8，入户花园：11.9平米,卫生间开间：2.1/2.1米,卫生间进深：2.8/2米,卫生间面积：5.88/4.2平米,厨房开间：2.2米,厨房进深：3米,厨房面积：6.6平米,设计特征：功能空间更丰富，室内空间与室外空间的有机结合、附加值的提升以及概念型空间的打造将有效加强产品的稀缺价值。,在有舒适要求的前提下，户外空间的数量要求增强，强调”一主多副“，需结合户景观分布，成为舒适度的主要支撑点之一，主要作为客厅和餐厅的功能延展。,由于人口、公共空间和舒适度的要求，餐厅的面积要求加强，连接厨房、客厅和户外空间，保证空间开阔和景观面。,由于政策限制，入户花园的作用比较有限，后续设计中可以取消。,凸窗需做到全赠，打造景观卫生间等概念空间，提升舒适度的同时，营造差异和卖点。,3房2厅2卫,本案定位面积：120-125平米,对应模型面积：122平米,功能空间,客厅,餐厅,主卧,室外空间（全/主/半）,卫生间（全/主）,厨房,面积比,1.245,0.64,1,0.63,0.63,0.42,面积,19.61,10.15,15.75,9.95,10,6.6,开间,3.7,2.9,3.5,5,2.1,2.2,进伸,5.3,3.5,4.5,1.6,2.8,3,修正后面积比,1.3,0.6,1.1,0.55,0.6,0.5,修正后面积,20.5,9.45,17.3,8.66,9.45,7.9,开间要求（）,4.0,2.5,3.5,主阳台进深1.6,2,2,设计参考：,餐厅,客厅连接南北阳台,保证室内通透；,客厅、卧室、卫生间如有条件，均需设计凸窗，确保每个功能单位均有一定的景观面；,生活阳台以凸阳台为首选，“一主多副”阳台设计，公共空间错式设计，增加室内的空间感；,入户花园取消，增加阳台面宽，使其连接,2,个功能空间，增加室内空间的自由度，；,可制造少量概念空间来增加价值，如：景观卫生间，阳光房等；,3房2厅2卫,市场畅销户型尺度,项目名称,平层,复式,步入凸窗,转角窗,入户花园,露台,多阳台,空中花园,挑高阳台,西湖林语,公园大地,精英趣庭,锦湖苑,碧水龙庭,风临域,平层置业成本相对低廉，被大量采用；,步入凸窗实用性较强，占据主流；,充分考虑空间功能、附加值与舒适度，入户花园、多阳台、露台和挑高阳台成为基本配置；,3房2厅2卫,市场畅销,创新点,