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房地产开发的特征

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时有在城市建设担当着重要的角色，因而房地产开发具有自身的特征。
一、 房地产开发基本质的特征是综合性
首先，综合性是房地产开发的重要要求。现代城市建设中的房地产开发要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的建设，而且要对被开发区的一些必要的公共设施、公共建筑进行全面规划、协调建设。尤其是住房开发，更要体现以人为本，以综合的是向来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、服务娱乐用房、文教卫生用房、福利娱乐用房等实行配套建设并且注意生活环境的营造。缺乏“综合性“与”配套性“的开发活动是不符合现代城市建设要求的。
其次，综合性还表现为开发过程工作关系也很多，不仅涉及到规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征他、拆迁、安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时每一个开发项目所涉及到的土地条件、融资方式、建筑设计预设工技术的要求、市场竞争情况等可能不一样，需要开发商认真进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发最佳方案。
此外，房地产开发的综合性还体现在他作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各生产也部门的发展相协调，并起到一定的先导作用，脱离国情、区情，发展速度过快或过缓，规模或大或过小都会给经济社会发展带来不良影响。
二、 房地产开发过程具有长期性。
房地产开发从头资本到资本回收，从破动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段、销售阶段等，尤其式建筑施工阶段，需要集中地力量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及是到位关系很大，因此正个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要的2年-3年时间，规模稍大的综合性项目需要4年-5年，而一些成片开发的项目需要的时间更长。
三、 房地产开发具有很强的时序性
尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从事务上来讲具有很强的操作时序性。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋出租受管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划、建设等部门的行政管理，使很多工作受到审批必要有周密的计划，使各个环节紧密衔接，协调进行，以缩短周期，降低风险。
四、 房地产开发具有很强的地域性
房地产是不可以动的，由此而使房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看，开发项目受区位或者说是地段的影响很大，因为这里牵扯到诸如交通、购物、环境、升值潜力等很多与项目受有关的因素，因此开发商对项目的选止有须谨慎。从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。每一个地区的投资开发政策、市场需求状况、消费者的支付能力都可能不一样，这就需要开发商认真研究当地市场，制定相应的开发方案。
五、 房地产开发具有较高的风险性
房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的。由于开发周期长很多因素有可能变化，会给开发羡慕带来一定的风险的。由于开发工人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，这种产品具有很强刚性，也就是说开发者的每一个环节上都充满着竞争，如土地使用权的竞争，规划设计上的竞争，营销过程中的竞争等。是否具有竞争直接关系到开发出来的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益社会效益和环境效益。这种激烈的竞争增加了房地产开发风险。此外，房地产开发受宏管经济形势和有关经济政策的影响也较大，因此房地产开发的风险。此外，房地产开发是一项高风险的投资行为。然而，风险与报酬同在，房地产开发优势一种高收益的经济活动。
六、 房地产开发的分类
房地产开发的形式多种多样，从不同的角度划分出不同的类别。
（1）按开发的区域性划分。
根据被开发区域的性质可将房地产开发为新区开发和旧区在开发二种形式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面得建设和铺设，便之成新的城区。建设为形成就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划合格项开发区的功能进行建设。新区开发尽管用地位置比较偏远，但由于是第一次开发，因此配套设施能够尽可能达到完善的地步。旧区在也被称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行性质和功能的在开发。旧区改造在城市建设中具有重要意义，一方面通过改造，另一方面，也可以调整城市的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改造已称为许多大中房地产开发的主要形式。
（2）按开发的规模划分。
根据房地产开发的划分，可以划分为二种形式，即单向开发和成片开发。单向开发时至开发规模小、占地少、功能比较简单一的项目。这种项目投资越少，建设周期较短，往往表现分散建造的一些单项工程或单位工程。成片开发范围较大，占地多，功能多，无论是在新区开发还是在旧区改造中往往都表现为承接成片多个工程项目，实施多种配套，是一种投资较高、建设周期长的综合性开发。面积小的可以表现为某个小区开发，面积大的相当于一个新区的开发。成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。
（3）按开发的对象划分。
按照房地产开发的对象划分可以分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。
土地开发是指土地开发企业通过征地 。拆迁、安置等，将土地开发成具有“七通一平”条件（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通和场地平整）的建房基地，容纳后通过协议、招标、拍卖或挂牌等方式，再将其使用他全转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。
房屋开发建设企业一定 的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等等，并已出售或出租手段将这些产商品推入市场的一种开发经营方式。
综合开发是指土地开发企业以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责，从投资决策到土地使用权的获取实施，从基地建设、房屋以及小区内市政府、公共配套设施的建设，知道房屋的出租和管理，实施全过程开。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种方式。
七、 房地产开发的作用
房地产开发是一项影响深远的活动，在发展国民经济及解决人民群众生活问题方面起着积极的作用。具体来说，房地产开发的作用主要表现早以下几个方面：
（1） 房地产开发有利于城市综合功能的发挥。
实行房地产综合开发，可以是其中的每一个项目或系统的建设，从征地拆迁到规。
划设计、施工和管理都能在城市总体规划的 部署下作统筹安排，使各个环节得到合理间接并协调进行，这对于城市综合功能的发挥大有裨益。
(2)房地产开发有利于改善投资环境。
改革开放以来，各个城市为了吸引国内的投资者到本市来投资，都大力的进行基础设施建设、相应的生产和生活设施的建设，做到交流畅通，信息迅捷，保证供给，方面生活。在这些改善投资环境的举措下，相当大的比重是通过房地产业来完成的。
（3）开发有利于城市土地的合理使用，使有限的城市土地资源得到合理配置。通过综合开发建设，可从全局和城市整体利益的高度上规划城市土地，合理组合建筑群体，从而可大大节约用地数量及占地面积，提高城市土地资源的利用率。
（4）房地产开发有利于加速经济发展。
房地产业有着极强的关联性，是高附加值和高回报率的产业，房地产业的发展可以带动很大一部分先关产业发展。与此同时，房地产开发还可以为城建、工商业、服务业的发展提供以房为主的生产资料。房地产开发还可以带动自来水、交通运输、邮电通讯等基础行业的发展。各行各业的发展可以给人民带来更多的就业机会。
八、 房地产开发经营的程序
房地产开发的程序分为四个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。
（1） 项目阶段
项目立项开发程序如下:
会研究。进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析，然后根据对自然资源了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。
项目选址意见书及项目立项批文。选址意见书是项目进行设计、开发和管理重要依据。申领选址意见书时，需向主管部门提交选址意见书的申请报告、有效地项目建议书以及其他必须的条件。项目批文是由计划管理部门频发的，确定开发项目通过审核、可以进行开发建设的文件。申领项目批文时、须向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。可行性研究报告的报批工作时间那个可行性研究报告上报政府主管部门及贷款银行，尤其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。评价主要从三个方面进行：一是项目是否符合国家有关政策、法令和规定；二是项目技术是否先进适用、是否经济合理。项目评估的投资估算精度为±10℅，可行性研究报告的批准，标志着项目立项决策阶段的完成。
项目立项决策的各项任务，由业主自己的项目管理班子完成，也可委托相应的咨询机构来完成，业主的人员做一些配合和辅助工作。
申请安点。到城市规划管理部门申请定点。再此环节中，须向规划管理部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请安点报告、申请用地报告、企业的资质证明、企业的营业执照和法人代表委托书等会文件或证书。城市规划管理部门根据成功是总体规划要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模、初步选定用地项目的具体位置和界限。
申请购置土地，办理与地产权手续。根据《中国人民共和国土地管理法》、《中国人民共和国土地管理法实施办法啊》、《中国人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法.》建设部《中国人民国有土地使用权出让规划管理办法》等法律法规，开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并交纳土地使用权出让金。
神灵规划红线图