房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门.doc

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门
房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：
第一步：土地取得
涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、 国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。
第二步：立项
涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、 建设项目选址意见书。
第三步：规划及勘察设计
涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、 建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。
第四步：施工准备
涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、 委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。
第五步：施工、监理、质量监督管理
涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检 机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。
第六步：申请预售（商品住宅建设工程）
涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工 商备案。

房地产打交道的单位
房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。。。建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。
城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。
土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。
规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。
拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。
绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。
供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。
自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。
设计院——图纸设计。
地质勘查部门——地质勘查。
招标办——工程建设招标。
审图办——出图后的图纸审查。
消防队——图纸的消防审查。
建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。
监理单位——委托监理单位对工程实施监理工作。
施工单位——工程的承建者。
市政道路管理处——对即将开发建设区内旧路拆除和以后对新路的建设。
排水排污管理处——解决建成后小区内排水，排污与市政管件的沟通。
渣土办——建筑垃圾，工地土方外运倾倒。
建筑材料，产品供商——选择价廉物美的建筑材料。
环保局——办理施工阶段的夜间施工许可证，室内环境检测。
气象局——防雷接地检测。
燃气公司——为房屋配套供应管道燃气。
电信局——为房屋配套提供电信信号接入口。
有线电视公司——为房屋配套提供有线电视接入口。
白蚁防治所——建筑物白蚁防治。
房管局——房产管理。

税务局——纳税。
抗震办——建筑物抗震检查验收。
墙改办——墙体使用材料的控制。
散装水泥办——推广使用散装水泥。
教育局——缴纳中小学危房改造费。
人防办——缴纳人防异地建设费（不可能在每栋住宅下修人防工程，否则都得缴纳）
环保局——建筑噪音保证金。

后加：
1 基层政府，例如街道办事处或乡政府。
2 交通委：交评审批。
3 园林局：绿化指标审核。
4 文物局：旧城危改会涉及到。
5 地质勘查单位和测绘院。
6人防质量监督站：指导人防验收监督，并办理备案。
7 城建档案馆
8 建设项目安全审查办公室。 （北京有）
9评估公司：地价成本核算，拆迁评估出让金评估。
10 发改委

房地产项目开发程序
房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。
房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。
对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。

1．项目开发前期调研程序
项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。
2．项目立项程序
项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。
3．土地使用权取得的程序
土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过（取得建议书批复，可行性研究批复），并取得建设用地规划许可证后，办理取得土地使用权手续的程序。
4．项目规划程序
项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。
根据国家和××市有关城市规划的规定，在××市城市规划区内开发建设的项目，必须符合城市规划的要求，必须向市规划局办理项目规划的申报手续，在取得“两证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）后，方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：
（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。
（2）在可行性研究报告批复后，开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。
（3）根据规划局提出的规划设计条件，委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后，应向规划部门提出审查申请。
（4）经审定通过的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。
（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复，即可向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。
（6）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。
5．征地拆迁程序
征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。
征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土 地使用权证件后即可提出申请。
征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。
6．工程建设程序
工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过工程竣工综合验收，达到业主使用条件的过程。
在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请，取得报建证；同时，与市政相关部门（自来水公司、热力公司管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议，支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位；办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。
7．房地产经营程序
房地产经营，是开发商通过对所开发房地产的销售、出租，实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。
房地产开发商，既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种， 但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行，且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。